Лекарство от жадности и глупости – снос жилого дома. Интересно, поможет или нет?

Как-то сложилось так, что несмотря на «милицейское» образование, моя практическая деятельность оказалась связанной с цивильным правом. И тема такая сложилась – недвижимость, земля, строительство, которая пересекает практически все отрасли гражданского права.

В связи с этим и я, и мои коллеги по цеху были участниками большого количества дел, связанных со сносом самовольно возведенных объектов капитального строительства, которые, как правило, активно инициирует администрация нашего города. Иногда это происходит по делу, но преимущественно – за пределами здравого смысла.

Какими только правовыми инструментами мы не пользовались для защиты наших «самовольщиков», чего только не выдумывали в тактическом плане для того, чтобы сохранить объекты и доказать, что они конструктивно безопасны и могут быть сохранены при определенных условиях! Где-то добивались успеха, где-то терпели поражения… Но мне и моим коллегам, как никому другому известно, что есть последствия сноса объекта капитального строительства в экономическом плане и к каким невосполнимым убыткам может привести любое необдуманное решение при защите интересов застройщика.

В начале года обратилась ко мне пожилая женщина и ее сын с проблемой. Суть ее состояла в том, что соседний с ними жилой дом площадью 25,5 кв. м приобрела очень энергичная и многочисленная семья, состоящая из родителей, детей и несовершеннолетних внуков. Естественно, на приобретенной площади им проживать было тесновато.

Казалось бы, чего проще, договоритесь с соседями, сформируйте границы земельного участка, поставите его на кадастровый учет. Далее, градостроительный план для реконструкции, разрешение на строительство и вперед. Построили дом в соответствии с градостроительными регламентами, изготовили технический план и по «упрощенке» зарегистрировали на него права. Благо, жилые дома вводить в эксплуатацию не требовалось.

Оказывается, так не проще. Да и денег на все эти планы, разрешения, межевания и так далее жалко. Это же тысяч 20-30 рублей стоит в Волгограде, если очень дорого делать. Опять же, время на это уходит, а комфортно жить хочется уже к новому году.

В общем, не мудрствуя лукаво, семейство это энергичное сразу приступило в строительству или, как они потом выражались, к реконструкции, своего жилого дома на месте старого. Поскольку старый дом стоял на меже участка, когда возводили новые стены, залезли на участок моей клиентки. А у нее в метре от межи старенький, но плановый кирпичный гараж. Соседи вырыли траншею под фундамент нового дома, а гараж с этой стороны просел и ровно пополам лопнул, разошлось покрытие, грунтовые воды и осадки оказались в самом гараже и в подвале. Короче, случилась такая вот печаль.

Логично предположить, что клиентка моя вместе с сыном пошли к соседям с вполне обоснованными претензиями и требованиями восстановить имущество и компенсировать потерю части земельного участка, одновременно устроить на своем доме отведение сточных с крыши вод, а между гаражом и домом сделать отмостку. Однако, диалога конструктивного не состоялось. Соседи не очень любезно послали их по известному маршруту с предупреждением более не возвращаться во избежание новых проблем, связанных с поломкой конечностей. После этого мать с сыном пришли к нам с риторическим вопросом: «Что делать?».

Я для начала решил выяснить, что из имущества вообще легально существует по адресу обидчиков. По сведениям ЕГРН оказалось, что там все хорошо, участок сформирован, права зарегистрированы. Дом, — двухэтажный, площадью 153,8 кв. м, стоит на кадастровом учете, правообладателей нет. На публичной кадастровой карте было хорошо видно, что смежная граница участков имеет зигзаг в сторону участка моей доверительницы и проходит по стене нового дома соседей.

Делаю адвокатский запрос в администрацию района с целью предоставить информацию о том, выдавалось ли разрешение на строительство жилого дома соседей, составлялся ли градостроительный план земельного участка. Администрация в рамках своего положения о выявлении объектов самовольного строительства отвечает, что нет домик самовольный и, дескать, будем передавать материалы в правовое управление для обращения с иском о сносе.

Мы с клиентами, в свою очередь, решили воспользоваться ситуацией и направить соседями требование об устранении нарушения прав. В ответ – тишина! Клиентка мне рассказала позднее, что после этого нашего письма соседка через забор участка ее обматерила на всю улицу, сказала, что у нее «золотые» документы на дом и пожелала ей скорейшей кончины, дабы она не лезла к ней в семью.

И вот тут я подумал, а чего это мы все время хорошие такие? Бьемся в судах за этих самовольных застройщиков, защищаем их имущество, ночами не спим. А почему бы в этом случае, не дожидаясь иска администрации, самим не поведать хамам как работает закон в отношении самовольно возведенных строений.

Опять же, понимаем, что строительство дома обошлось минимум в два с половиной миллиона рублей. К этому добавить его демонтаж, вывоз строительного мусора и подготовка земельного участка для нового строительства – еще полмиллиона рублей. Новое строительство – как предыдущее, плюс стоимость разнообразной документации. В общем, сумма вырисовывается не карманная.

Я в такой ситуации логично предположил, что у людей должны включиться мозги под угрозой финансового коллапса. Поэтому иск о сносе дома от имени своей клиентки в суд предъявил не подготовленный. Вообще ничего к нему не приложил, кроме выписок из ЕГРН о собственности на имущество истца и ответчиков. Мне бы такой иск предъявили, я, понимая, что построился самовольно, на следующий день сидел бы у истца и договаривался бы о мире на любых условиях. По любому дешевле, чем сносить и заново строить!

И снова я оказался не прав! Юноша со взором горящим – представитель ответчиков, с первого же судебного заседания ринулся в бой с возражениями на шести листах о том, что иск мой не обоснованный, что дом ответчиков – единственное жилье, законно приобретенное и реконструированное. И границы земельного участка, оказывается, они с моей доверительницей согласовали, даже копию акта о согласовании приложили с ее подписью. Еще притащил какое-то заключение из какого-то БТИ о том, что дом соответствует строительным регламентам, заключение кадастрового инженера о том, что он стоит в границах собственного земельного участка. И вообще, я выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку сносить дом никому не нужно, а моя доверительница таким образом желает поиметь с ответчиков денег.

Хотя, казалось бы, не разумнее ли, действительно было пойти и дать старушке немного денег, пообщаться с ней по-доброму. Неужели бы она не согласилась уступить эти десять квадратных метров земли ради того, чтобы остаток жизни прожить в мире с соседями. Не думаю, что ей нужно больше, чем было потрачено на услуги представителя и всякие бестолковые заключения, которые на каждом углу, благодаря нашему «совершенному» законодательству, продают все, кому не лень.

Ну да ладно, так, значит так! В итоге появилось с моей стороны два ходатайства о назначении судебной почерковедческой и комплексной судебной строительно-технической экспертиз. Сын доверительницы взял на себя расходы по оплате.

Выводы экспертизы почерка были однозначными, — акт согласования границ земельного участка заполнен и подписан не истцом, а другим лицом. Строители, в свою очередь, установили, что объект возведен с отклонениями от установленных градостроительных регламентов, создан новый объект, а не результат реконструкции, разрушение гаража состоит в причинной связи с самовольным строительством, а смежная граница земельных участков изменила конфигурацию относительно первичного предоставления в сторону участка истца и с уменьшением его площади относительно правоустанавливающего документа.

К этому представитель ответчиков зачем-то притащил отказ администрации в выдаче разрешения на строительство. С трудом представляю, что он хотел этим доказать! Думаю, прочитал в постановлении пленума о том, что самовольный застройщик должен принимать меры к получению разрешений и тогда будет ему счастье. А выводы почерковедческой экспертизы юноша вообще пытался отбить удивительным образом. Он принес рецензию на заключение судебного эксперта и с его помощью пытался назначить повторную экспертизу. Презабавнейший документ, коллеги! Суд оценку дал.

Итог – дом обязали снести. Решение в силу не вступило, ждем апелляционную жалобу. Скорее всего, поступит. Пока ждали решения в коридоре суда, юноша-представитель очень громко разговаривал с кем-то по телефону. Из обрывков разговора было понятно, что к судьбе имущества своих доверителей он относится равнодушно. И еще, по всему было видно, что ему все равно, что своей бестолковой позицией по делу он уже наказал доверителей на стоимость двух экспертиз и своих услуг, которые, на самом деле, ничего не стоят.

В сложившейся ситуации для ответчиков осталась только одна возможность сохранить дом, -договориться с истцом и заключить мировое соглашение на стадии исполнения судебного решения. Интересно, хватит ума или нет? У представителя точно не хватит. Там концепция такова, что нужно взять с клиента еще денег и пойти в апелляцию. А потом развести руками, и сказать, что суд у нас такой на самом деле, а он не виноват! Само собой, еще и я плохой, все купил и подстроил!

К слову, парня этого, который представитель ответчиков, мы нашли в интернете. Оказывается, просто риэлтор! Я в этой связи даже немного рад, что последними процессуальными изменениями в гражданских судах установлен фильтр для представителей, хотя бы связанный с наличием юридического образования.