Операция - Формализация -

На Праворубе, с легкой руки Григория Цехера, большое внимание стало уделяться вопросам ЖКХ, управляющих компаний и собственности вообще. Пока я полтора года «скрывался» от российского «правосудия» на Украине, мне посчастливилось познакомиться с теперешним председателем антимонопольного комитета Украины Василием Петровичем Цушко.
Причем наше виртуальное знакомство состоялось, когда он сам «скрывался» от органов украинского «правосудия» в России, а впервые мы пожали друг другу руки, когда он стал министром экономики. 

Василий Петрович – уникальный министр, у нас таких нет. И в Украине, впрочем он не везде ко двору – его ставят на самые взяткоемкие посты, так как в этом случае есть уверенность в том, что он взяток брать не будет. Главное желание на протяжении последних лет у Василия Цушко – провести через тамошнюю Раду Закон о формализации прав собственности. То, что сделано в Эстонии и Грузии и то, чего боятся «слуги народа» в Украине и России. Статья, написанная им в интернет-газете «Украинская правда» увидела свет почти два года назад и тогда же была переведена мною с украинского. Но актуальности не потяреля до сих пор.



Операция «Формализация»

Вещь без хозяина принадлежит дьяволу
грузинская пословица

Эта статья — результат работы, проведенной группой активистов и сторонников внедрения в Украине прозрачных механизмов учета собственности.

Автор является лишь одним из участников этого круга единомышленников и, в силу определенных обстоятельств, публичным ретранслятором наработанных идей.

Почему в Чили, где сила землетрясения была намного большей, чем на Гаити, погибло в 200 раз меньше людей?

А вот почему. Как пишет в своей книге «Мистерия капитала» перуанский экономист Де Сото, общее время для законного получения земли на Гаити составляет 19 лет, однако даже такое длинное испытание не гарантирует покупателю, что его собственность будет признана законной.

То есть, гаитянам нет никакого смысла возводить капитальные здания, потому ежесекундно их могут выбросить из их жилищ. Временные же шаткие бараки стали могилами для тысяч и тысяч гаитян даже при землетрясении средней силы.

Ничего не напоминает? Не возникает ассоциаций с матушкой Украиной?
В Чили государство заботится о том, чтобы имущественные права было относительно несложно оформить без лишней бюрократической волокиты. Чилийские землевладельцы, уверены в своем будущем, возводили прочные и долговечные здания, большинство из которых пережили даже довольно мощное землетрясение.

Де Сото своими исследованиями неформальной (нелегальной и полулегальной) экономики доказывает прямую связь между уровнем формализации прав собственности и экономическим развитием стран.
Формализация стала почти синонимом экономического роста — то есть абсолютно необходимым, хотя и недостаточным, условием процветания.

Недособственность

Исследование степени формализации собственности в Украине дают однозначный ответ — де-юре страна принадлежит неизвестно кому. Только мизерных 5-8-10% имущества в Украине (в зависимости от методик подсчета) имеет надлежащие правоустанавливающие документы.
Остальную собственность можно с полным правом считать «недособственностью». Ведь объем прав и экономических возможностей для тех, чья собственность неоформлена или недооформлена существенно суженны, а уверенность в неприкосновенности имущества отсутствует как таковая.

Именно «феномен недособственности» определяет уникальные особенности политического и экономического ландшафта нашего государства. Бизнес грубо вмешивается в политику, стремясь контролировать силовые структуры государства, чтобы иметь возможность защищать свою собственную «недособственность» и захватывать » недособственность " конкурентов.

Чиновничьи кресла является лишь трамплинами к перераспределению таких активов, а порядочным людям нечего и мечтать о том, чтобы занять влиятельные должности и работать на благо страны или территориальной общины.

Именно «недособственность» является крупнейшим тормозом для роста украинской экономики. Приобрести имущество в Украине — это сложный и рискованный процесс, в результате которого человек в лучшем случае получает право пользоваться приобретенным активом лишь на время — пока на этот актив не «положит глаз» кто половчее, сильнее и влиятельнее.
Добросовестные владельцы находятся под постоянной угрозой стать жертвами рейдеров, действительно их право собственности является в большинстве случаев лишь иллюзией.

Одним из наиболее привлекательных активов для преступников, которые получают выгоду от недоформализованости украинской собственности, является недвижимость.

В сфере недвижимости, вклад которой в украинском кризисе далеко не последний, сейчас существует абсурдная ситуация. Земельные участки и здания учитываются различными учреждениями — управлениями земельных ресурсов и бюро технической инвентаризации.

Целостные же имущественные комплексы — предприятия, многоквартирные дома — именно как целостности не учитываются вообще!

Границы земельных участков не определены даже на уровне единиц местного самоуправления, нечего говорить о частных сельскохозяйственных угодьях или придомовые территории в городах.
Нередко земля принадлежит одним лицам, а постройки на ней — другим. Поскольку законодательно этот вопрос не урегулирован, первые конфликтуют с другими, и, наоборот — в судах (годами), или просто путем физического противостояния.

Еще одним «феноменом недособственности» есть квартиры в наших многоквартирных домах. Человек пользуется квартирой и даже распоряжается ею, но не является полноценным совладельцем всего своего многоквартирного дома, потому что… отсутствуют надлежащие алгоритмы взаимодействия и разрешения споров с соседями.

Что же происходит с домом, каждый собственник квартиры в котором живет по принципу «моя хата с краю»? Правильно — он чахнет.

Разве могут эффективно управлять своими территориальными общинами, и тем более целой страной люди, не имеющие эффективного правового механизма даже для того, чтобы договориться с собственными соседями по дому?

Несовершенна в Украине и сама система регистрации прав собственности на недвижимость.

Сейчас в государстве действует устаревшая и неэффективная актовая система. То есть, государство всего лишь занимается регистрацией сделок. При регистрации регистрирующий орган не принимает решения о законности сделки, а фактически — не несет никакой ответственности перед добросовестными приобретателями, которые являются беззащитными перед мошенниками.

Как следствие, в Украине примерно треть обращений в суды и правоохранительные органы связаны именно со спорами на почве законности совершенных сделок. А значит, все это государственный ресурс работает вхолостую — для разрешения споров, которых априори не должно возникать.

Например, если гражданин А покупает дом у гражданина Б, то государство только подтверждает факт того, что такое соглашение между ними действительно имело место. Однако государство при этом вовсе не гарантирует гражданину Б, что он будет полноправным владельцем этого дома.

Скажем, если позднее окажется, что у гражданина А, допустим, есть брат, который тоже имеет право претендовать на проданное жилье — то гражданин Б имеет все шансы потерять и деньги, и только что приобретенный дом через суд, или силовым способом.
Однако беспорядку, царящему в сфере регистрации прав на недвижимость, существует альтернатива.

Титульная система регистрации характеризуется тем, что в ней предметом регистрации является именно имущественное право, а точнее — все права, обременения и ограничения по конкретному объекту. А ведь запись о возможных правах и обязанностях относительно объекта в публичном реестре удостоверяющего их наличие гарантирует их право.

Здесь стоит отметить, что именно публичность реестра является принципиальным моментом. Если вы имеете имущественные права на определенный объект, то эти права государство гарантирует, а общество признает.

Любой член общества может в любой момент без объяснения причин, просто из любопытства, узнать — кто является законным владельцем такого-то земельного участка? Кто является законным владельцем имущественного комплекса по такому-то адресу?

Важно, что государство при этом является гарантом правильности зарегистрированных прав и обременений, а в случае причинения убытков вследствие неправильности титульных записей — компенсирует их из специального фонда.

Этот фонд формируется из сумм, поступающих в виде сборов за регистрацию титулов и других источников.

При этом статус регистраторов имущественных прав приравнивается к статусу судей, или вообще эта функция возлагается на суды. В странах, где действует система регистрации прав, добросовестный приобретатель полностью гарантируется государством от любых претензий третьих лиц.
При такой системе уже упомянутый здесь гражданин Б станет полноправным хозяином приобретенного жилья, и будет полностью защищен государством от судебных исков гражданина А других вероятных претендентов на дом; что же касается вероятных пострадавших от сделки — например, брата гражданина А — то их убытки компенсирует государство, и именно оно будет преследовать мошенников и т.д.

Бесчисленное количество коррупционных сделок осуществляется благодаря тому, что информация об имущественных правах является закрытой. В чем же смысл такой закрытости, если не составляет проблемы за небольшой взятку получить необходимую информацию относительно чьей-либо собственности через коррумпированных сотрудников управлений земельных ресурсов и БТИ?

Одновременно и мировой опыт, и здравый смысл подсказывают: учет недвижимости может быть только открытым!
Во-первых, недвижимость невозможно скрыть, а во-вторых — если что-то знают по крайней мере двое — сам владелец и регистратор, то все мы знаем, что знают двое – знает свинья.

Поэтому вопрос может быть только в степени открытости, т.е. в кругу доступа к информации о собственности. Чем шире круг — тем меньше возможностей для коррупции на почве «владения секретами», а следовательно — и полная открытость сводит коррупцию на нет.
Международный опыт доказывает, что титульная система регистрации имущественных прав еще и значительно дешевле, чем актовая. Страны же, которые перешли на электронную обработку данных по регистрации прав, сегодня полностью покрывают расходы и на регистрацию, и кадастровый учет.

Показателен пример Эстонии, которая исходила из тех же стартовых условий, что и Украина, но уже смогла создать с нуля чрезвычайно эффективное законодательство в области регистрации имущественных прав.

Эстонские законы признаются одними из самых совершенных из существующих в мире правовых актов соответствующей тематики. Как результат — в Эстонии пока формализовано 97-98% имеющейся земли и зданий, проблема рейдерства отсутствует по определению, а старые советские хрущевки выглядят, как новострои.




Прозрачность и прогнозируемость бизнес-среды в сфере недвижимости пойдет на пользу любому бизнесу, независимо от специализации и размера.
Чтобы достичь этой прозрачности, необходимо внедрить и развивать единую автоматизированную систему титульной государственной регистрации прав. Кроме того, следует сформировать механизм электронного обмена информацией между органами, которые занимаются регистрацией прав, органами (организациями), осуществляющие государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости, налоговыми органами.
В дальнейшем такая комплексная информационная система должна охватить всю территорию Украины.

Пример, как может выглядеть такая информационная система:





Она включает номер земельного участка, его фактическое местонахождение на местности, владельца, ее площадь и границы, данные о правах на нее, и т.п.

Прозрачная и открытая электронная система сделает невозможным много коррупционных безобразий. Например, станет невозможной выдача «двойных» государственных актов на земельные участки или раздача участков без четких границ, или же с явными умышленным ошибками, когда угол дома, который находится на одном участке и принадлежит одному лицу, «оказывается» на другом участке, принадлежащей другому лицу.

Как выглядит система инвентаризации недвижимости.





Очевидно, что формализация прав собственности и открытость информации об этих правах несут мощный антикоррупционный эффект. Наличие полных и достоверных открытых реестров и кадастров делают практически невозможным дерибан.

Поэтому лица, которые приобрели земли, а также «заводы, газеты, пароходы» на сомнительных основаниях, являются убежденными идейными оппонентами идеи открытости реестров и кадастров.

То есть, на самом деле вышеупомянутые проблемы решить технически и законодательно довольно просто — при наличии политической воли.
Сейчас в Минэкономики уже началась работа по адаптации эстонского законодательства к украинским реалиям. За несколько месяцев будет подготовлен пакет законопроектов, который будет вынесен на общественное обсуждение, и который в итоге, будем надеяться, успешно пройдет через парламент.

Я, как министр, на рабочей встрече доложил президенту о планах министерства по реформированию системы собственности, и он сказал: «Работайте в этом направлении, готовьте эти законопроекты».

Слова и дело

Можно привести множество примеров положительных эффектов, которые должна принести формализация прав собственности и открытость информации.
Чего в Украине больше — разговоров о борьбе с коррупцией или не самой коррупции? Однако ситуация только ухудшается. Первопричиной раз и есть жалкий процент должным образом формализованного имущества и полное отсутствие открытых реестров и кадастров, без внедрения которых — хотя бы «условно закрытых» — всеми другими мерами по борьбе с коррупцией можно даже не заниматься.
Эффект, по определению, будет равен или стремиться к нулю.

Аналогично «заболтана» тема жилищно-коммунальной реформы. Но первопричина того, что ЖКХ является в переносном и прямом смысле «авгиевых конюшнях» украинской экономики — все в той недоформализованости.

В Украине создание организаций совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) не является обязательным. А значит, многоквартирные дома остаются фактически неуправляемыми. Этим пользуются ЖЭКи, которые не придают должного объема услуг, но получают проплаты в соответствии с квитанций.
Цифры же в квитанциях выставляются без должного экономического обоснования — по принципу «не очень мало, чтобы не остаться без прибыли, и не очень много, чтобы люди совсем не перестали платить».

Безусловная связь между формализацией многоквартирных домов как целостных имущественных комплексов и успехом реформирования ЖКХ, к сожалению, не очевидна для большинства населения. Как следствие — на псевдореформацию бесплодно тратится общественный ресурс и бюджетное финансирование, в ЖКХ «закапывают» деньги без всякого положительного эффекта.

Много жалоб на то, что местные общины плохо управляют коммунальным имуществом. Фонд государственного имущества также является мишенью для обвинений в коррупции.

Граждан справедливо обвиняют в пассивности. Однако очевидно, что до достижения сколько-нибудь существенного (25 %) уровня формализации собственности 1 и 2 уровня, т.е. индивидуальных квартир и земельных участков (1 уровень) и многоквартирных домов с придомовыми территориями (2 уровень), граждане массово даже не понимают сути проблем с собственностью 3-4 уровней, то есть коммунальной и общегосударственной собственностью.

Люди просто не ассоциируют такую собственность с собой, не считают себя совладельцами коммунальных и общегосударственных активов. Фактически, граждане сами позволяют лицам, которые завладели коммунальными и общегосударственными активами, бесконтрольно и практически безнаказанно распоряжаться доходами от них в свою пользу.

А значит, граждане не могут сформировать соответствующий общественный запрос для политиков. Поэтому Украина рискует и в дальнейшем быть цивилизационно неконкурентоспособной, забитой, полудикой окраиной мира.

Конечно, сама по себе формализации не исцелит страну от всех экономических и политических болячек. Однако она необходима — не достаточным, но необходимым условием для практически всех возможных позитивных перемен в государстве.

Как при строительстве дома, формализация собственности является фундаментом, фундаментальной основой всех последующих шагов и реформ.
Любые рекомендации, которые давали и будут давать Украине уважаемые международные эксперты, будут одинаковыми всегда. Они сводятся к следующему перечню: «стабилизируйте валюту, затяните пояса, игнорируйте голодные бунты и терпеливо ждите возвращения иностранных инвесторов».

Да, конечно, бюджетная экономия — это необходимо в определенные периоды, иностранные инвестиции — это очень полезно, стабильная банковская система с дешевыми кредитами и безубыточные государственные предприятия — просто великолепно!

Но это все НЕ сработает, как не срабатывало уже десятки раз в разных частях света. Потому что в разных частях мира, равно как и в Украине, граждане владеют активами, но не владеют процессом репрезентации и создание из них капитала. Ибо не имеют надлежащих правоустанавливающих документов на эти активы и не имеют государственных гарантий своих имущественных прав.

Никакой сознательный человек не будет развивать должным образом ресурс, если его могут в любой момент отобрать. Это касается как дачника, урожай которого крадут бомжи, так и олигарха, который «по максимуму» спешит «выкачать» деньги из полученного путем дерибана актива и вывезти их за границу до того, как сменится власть и начнется новый передерибан раздербанненого с его участием.
Но всемирный кризис показал, что безопасности для денег действительно нет нигде.

Даже богатейших наших олигархов на Западе ждут разве что в Дубае. Потому что на Западе и своих олигархов хватает — зачем им чужие, то есть наши.

А значит — нужно развивать свой ресурс, Украину, действительно единственную у всех нас. А вот когда разовьем, тогда, возможно, и нас всех — от пенсионеров до олигархов — принимать в мире будут не как гастарбайтеров или нуворишей из маргинальной страны, а как равных. Как представителей зажиточной и цветущей страны, способных не только попрошайничать или доводить собственный народ до обнищания, но и делать то конструктивное, превращать свой ресурс в цветущий сад, а не в выжженную землю.
Де Сото пишет: «отсутствие правового оформления — главная причина того, что народы, способные усвоить все западные изобретения, от канцелярской скобы до ядерного реактора, не способны создать достаточное количество капитала для функционирования их собственного капитализма».

Эти слова и есть подсказка Украине, где ей искать путь развития.

От себя добавлю следующее:
У нас есть пример того, что такого рода документ необходимо было принять еще вчера и что такого рода законопроет будет встречен наижутчайшим сопротивлением даже на уровне конституционного суда, читайте «Новую газету», как судьи КС выгнали на улицу военного пенсионера, развалив предварительно его дом

Ну и… не знаю за Эстноию, я там не был, а вот в Китае каждая сделка по покупке недвижимости регистрируется в государственном органе и деньги из рук в руки передаются там (впрочем не деньги, а подпись на банковских документах) и государство, а в некоторых случаях муниципалитет несут ПОЛНУЮ МАТЕРИАЛЬНУЮ ОТВЕТСВЕННОСТЬ за зарегистрированные ими сделки. Поэтому в Китае проблемы дольщиков и пайщиков не существует — так как отвечать будет муниципалитет или государство, они кровно заинтересованы в том, чтобы застройщик не обманул инвестора. Естественно инвестор всегда прав, а количество застройщиков, сидящих в тюрьме простыми арифметическими подсчетами узнать сложно