Как правильно оформить предупреждение о выселении арендатора в Беларуси

Когда арендатор нарушает условия договора, задерживает оплату, отказывается освобождать помещение или использует его не по назначению — первым шагом к законному выселению становится письменное предупреждение. Этот документ часто недооценивается, однако именно он играет ключевую роль в подготовке к судебному разбирательству. Как его правильно оформить? Какие ошибки допускать нельзя? Почему оно так важно в арендных спорах?

Почему без предупреждения нельзя идти в суд?

Согласно статье 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в случае существенного нарушения условий со стороны арендатора. Но судебная практика чётко показывает: если арендодатель не направил предварительного уведомления, суд может отказать в иске. Причина проста — не соблюдён порядок досудебного урегулирования, который предполагается по умолчанию даже без специального пункта в договоре.

Предупреждение — это не просто формальность. Это:

• официальный документ, фиксирующий факт нарушения;
• доказательство того, что арендатор был уведомлён;
• возможность арендатору добровольно устранить нарушения;
• основание для последующего обращения в суд.

Именно с него начинается грамотная, правовая и — главное — результативная процедура выселения.

Как правильно составить предупреждение о выселении?

В юридической практике мы часто сталкиваемся с тем, что арендодатели пишут «письмо в свободной форме», отправляют его по мессенджеру или даже ограничиваются устным уведомлением. К сожалению, такие действия не имеют доказательной силы. Чтобы предупреждение выполнило свою функцию, его необходимо оформить по всем правилам.

Что должно быть в документе:

• полное наименование сторон и ссылка на заключённый договор аренды (номер, дата, предмет договора);
• описание нарушения, допущенного арендатором (например, неуплата аренды за два месяца, использование объекта не по назначению, нарушение санитарных требований и т.д.);
• юридическое обоснование: указание на пункты договора и статьи Гражданского кодекса, которые нарушены;
• требование устранить нарушение в разумный срок или освободить помещение (обычно 10–15 календарных дней);
• предупреждение о намерении обратиться в суд при неисполнении требований в установленный срок.

Важно не только содержание, но и способ вручения. Чтобы суд признал предупреждение надлежащим доказательством, оно должно быть:

• либо вручено арендатору лично под роспись, с отметкой о получении;
• либо направлено заказным письмом с уведомлением о вручении по юридическому или фактическому адресу арендатора, указанному в договоре.

Что делать, если арендатор отказывается принимать документ?

Такая ситуация — не редкость. Некоторые арендаторы намеренно не принимают почту или уклоняются от получения корреспонденции. В этом случае юрист может направить письмо с описью вложения, а также зафиксировать факт направления через нотариуса или организовать передачу предупреждения через курьерскую службу с фото- и видеофиксацией вручения.

Если арендатор не явился за заказным письмом — это не освобождает его от последствий. Суд в таком случае будет считать предупреждение направленным и полученным, поскольку арендодатель предпринял все надлежащие действия.

Почему правильное оформление предупреждения может решить дело до суда?

На практике грамотно составленное предупреждение зачастую оказывает на арендатора сильный правовой и психологический эффект. Получив официальный документ, он осознаёт реальную угрозу судебного разбирательства, расходов и последствий — и в большинстве случаев предпочитает добровольно освободить помещение.

Более того, если дело всё же доходит до суда, наличие такого документа показывает суду, что арендодатель действовал добросовестно и пытался урегулировать спор мирным путём.

Как мы помогаем арендодателям подготовить юридически грамотные уведомления?

В ООО «Экономические споры» мы не просто подаём иски в суд, мы начинаем работу с досудебной подготовки:

• анализируем договор аренды и ситуацию;
• формируем стратегию защиты;
• составляем официальное предупреждение о выселении;
• контролируем надлежащее вручение;
• фиксируем всю переписку и поведение арендатора для суда.

Это даёт нашим клиентам сильную правовую позицию и позволяет добиться результата быстрее, иногда — ещё до начала судебного процесса.

Готовы предупредить арендатора — и вернуть себе помещение?

Оставьте заявку на сайте e-sud.by — и наши юристы подготовят уведомление, на которое арендатор не сможет не отреагировать. Чем раньше начнём действовать — тем быстрее вы вернёте контроль над своей собственностью.