Обзор по отдельным вопросам судебной практики… N 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30 апреля 2020 г.)
01.04.2020 вступил в силу Закон N 98-ФЗ, статьей 19 которого установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего региона. В частности, предусмотрены следующие меры поддержки арендаторов:
- отсрочка уплаты арендной платы (ч. 1 ст. 19 Закон N 98-ФЗ). Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, далее — Требования;
- уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона (ч. 3 ст. 19 Закон N 98-ФЗ).
Во втором «коронавирусном» Обзоре Президиум ВС РФ ответил на отдельные вопросы, связанные с применением этих новых положений законодательства. В частности, он пояснил следующее:
1) Положения ст. 19 Закона N 98-ФЗ распространяются не только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Они подлежат применению также и к договорам аренды части недвижимой вещи.
2) Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и ИП — арендаторы недвижимого имущества (за исключением жилых помещений) по договорам аренды, заключенным до введения на территории региона режима повышенной готовности или ЧС, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется.
Однако если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.
3) Обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ независимо от даты заключения допсоглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению такого дополнительного соглашения.
Стороны договора могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы (с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями).
4) Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (это следует из п. 3 ст. 307 ГК РФ, которым предусмотрено общее правило о том, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований.
5) Арендная плата подлежит уменьшению на основании ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению в связи с введением в регионе режима повышенной готовности или ЧС независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
6) Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Подготовлено экспертами компании «Гарант»
