Уважаемые специалисты, Добрый день! Я как покупатель заключил предварительный договор купли-продажи квартиры. При этом было установлено условие о внесении аванса в размере половины цены квартиры.

Поскольку договор заключался как предварительный, то государственную регистрацию проводить было не нужно.

Пленумом ВС указано, что такой договор с предварительной оплатой квалифицируется как основной.

Однако ВС не указал, распространяются ли правила ст.164 на такие договоры.

Стороны не проводили госрегистрацию, так как считали, что договор предварительный. А здесь оказалось, что договор основной, да еще не прошедший госрегистрацию, следовательно, не заключенный.

Иначе говоря, вместо предварительного заключенного договора в силу нового подхода получили, что вообще договора-то и нет.

Предварительный договор старый, до 2013 года. Если он оказался основным, то подлежит госрегистрации. С какого момента возникает обязанность госрегистрации? И с какого момента договор стал основным и подлежащим госрегистрации - с момента возможного указания суда на это? И что делать в таком случае - требовать госрегистрации сделки?

Спасибо за ответ!

Требуется: Любая помощь

Да 0 -1

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Федоровская Наталья, Мамонтов Алексей, Горюнов Евгений, Савин Сергей, +еще 1

Предложите платную юридическую помощь

Предложите автору вопроса свою помощь в решении его вопроса.
Ваше предложение увидит ТОЛЬКО автор вопроса.
Когда пользователь одобрит Вашу заявку, Вы сможете продолжить работу с Делом пользователя в специальном рабочем кабинете, приглашать коллег для совместной работы с Делом, обмениваться документами и т.д.

К сожалению, Вы исчерпали лимит активных заявок.
Ваш текуший лимит: 0 активных заявок
Для увеличения лимита необходимо подключить ПРО-аккаунт

  • Юрист Горюнов Евгений Искандерович 26 Мая, 17:59 #

    Уважаемый Роман Иванович, а с чего вы взяли, что предварительный договор стал основным? Оплата части денежных средств не влечет за собой признание предварительного договора основным.

    +3
    • Михайлов Роман Иванович 26 Мая, 18:04 #

      Уважаемый Евгений Искандерович, это я взял из Пленума ВС 49

      Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

      Предварительный договор

      23. В силу положений пункта 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.....
      Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

      +1
  • Юрист Горюнов Евгений Искандерович 26 Мая, 18:52 #

    Уважаемый Роман Иванович, у вас сделка 2013 года, на какой срок он заключался?

    +2
    • Михайлов Роман Иванович 26 Мая, 18:58 #

      Уважаемый Евгений Искандерович, срок заключения основного договора установлен до 01.01.2017. Срок для понуждения уже прошел, предложения не направляли, так как продавец уже не собственник, продал другому. Хотим взыскать аванс и проценты.

      0
      • Юрист Горюнов Евгений Искандерович 26 Мая, 19:29 #

        Уважаемый Роман Иванович, а при чем тогда квалификация договора? Обращайтесь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

        +4
        • Михайлов Роман Иванович 26 Мая, 19:46 #

          Уважаемый Евгений Искандерович, иск о взыскании неосновательного подавали. Суд первой инстанции отказал, так как посчитал, что покупатель (я) должен был узнать о продаже третьему лицу чуть ли не в момент этой продажи. Из окончания срока действия договора не исходил, по существу не рассмотрел. Отказал по причине пропуска срока для взыскания неосновательного. Апелляция оставила в силе. Подали на кассацию. Смотрели практику ВС, там и до пленума 49 с 2015 года ВС указывал, что в этом случае должен быть квалифицирован как основной. Но там была не продажа недвижимости. без госрегистрации все. Поэтому сейчас возможен вариант, что кассация скажет, что это — основной (как ВС прописал), но госрегистрации не было, поэтому срок течет по незаключенному договору с момента начала сделки. Но мы-то заключали предварительный! Разъяснения Пленума появились позже, откуда нам про них знать, мы же не экстрасенсы.

          +1
  • Адвокат Савин Сергей Николаевич 26 Мая, 23:10 #

    Уважаемый Роман Иванович, ППВС для СОЮ не указ. Я бы не стал надеяться на то что кассация вообще примет жалобу к рассмотрению

    +2
  • Адвокат, модератор Федоровская Наталья Руслановна 27 Мая, 06:17 #

    Уважаемый Роман Иванович, к сожалению Вы пропустили срок исковой давности. И перспективы в кассации у Вас очень и очень нерадостные. Увы.

    Вопрос: А чего Вы ждали 6 лет? Почему ничего не делали?

    +3
    • Михайлов Роман Иванович 27 Мая, 08:41 #

      Уважаемая Наталья Руслановна, спасибо за внимание к моему вопросу. Срок заключения основного договора был установлен до 01.01.2017. Поскольку стало известно, что продавец уже более не собственник, так как квартиру продал, предложения о заключении основного договора не направляли. В договоре установлено, что в случае незаключения сделки, покупатель имеет право предъявить иск о возврате аванса не ранее дня. следующего за днем окончания срока действия договора, также прописан механизм возврата аванса — покупатель направляет претензию в письменном виде, а продавец обязан вернуть денежные средства не позднее 10 дней после получения требования. Требование направили в августе 2018 г., потребовав вернуть в течение 10 дней.  Продавец не отреагировал никак, Тогда в сентябре подали иск о возврате как неосновательного обогащения. Процесс продолжался почти полгода. Решением договор был квалифицирован как предварительный, но из окончания срока (01.01.2017 г.) суд не исходил, а исходил из предположения, что я узнал о продаже третьему лицу после продажи (доказательств не было). В решении ни срок действия договора, ни ст.429 ГК не упомянуты. Подали апелляционную жалобу с указанием того, что до окончания предварительного договора были не вправе требовать аванс, а возврат вообще определен моментом востребования. Апелляция оставила в силе вывод суда о пропуске срока. Хотя подали в течение 3 лет  после установленного договором срока окончания действия. 6 лет не ждали. 
      С уважением, Роман Иванович

      0
  • Михайлов Роман Иванович 27 Мая, 09:44 #

    Уважаемая Наталья Руслановна, хотел бы свой ответ дополнить, с Вашего разрешения. Указание на то, что при уплате покупателем значительной части цены предварительный договор должен квалифицироваться как договор с условием о предварительной оплате в определениях ВС прописывается уже с 2015 года примерно. Сейчас это положение закрепили в Пленуме. У нас срок никак пропущен быть не может. Факт продажи квартиры третьему лицу во время действия предварительного договора не отменило обязательства заключить основной договор. Как я вижу, значение имеет сам факт незаключения основного договора до срока окончания предварительного. Могу ошибаться, так как не юрист. Но, по идее, другого быть не может. Об этом же пишет и пленум — о продаже вещи в будущем, обращая внимание на то, что при заключении предварительного договора продавец не обязательно должен быть собственником, может приобрести вещь в будущем и затем в срок, установленный предварительным договором, ее продать тому, с кем заключен предварительный договор. Формально продавец мог выкупить квартиру обратно, а затем мне продать. П.23 ППВС 49 от 25.12.2018 г.: «Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 ст. 455 ГК РФ)».
    ↓ Читать полностью ↓
    Но меня другой вопрос волнует. В том же п.23 ППВС 49 указано, что при оплате аванса договор прекращает быть предварительным, так как предварительный устанавливает только обязанность заключить основной договор.
    Но стороны подписывают договор как предварительный, их воля направлена на заключение основного договора. Затем суд переквалифицирует этот  договор как договор с условием о предварительной оплате (кассационная коллегия ВС делает это уже несколько лет, если, конечно, жалобу прочтет :( ). Уважаемая Наталья Руслановна, хотел бы свой ответ дополнить, с Вашего разрешения. Указание на то, что при уплате покупателем значительной части цены предварительный договор должен квалифицироваться как договор с условием о предварительной оплате в определениях ВС прописывается уже с 2015 года примерно. Сейчас это положение закрепили в Пленуме. У нас срок никак пропущен быть не может. Факт продажи квартиры третьему лицу во время действия предварительного договора не отменило обязательства заключить основной договор. Как я вижу, значение имеет сам факт незаключения основного договора до срока окончания предварительного. Могу ошибаться, так как не юрист. Но, по идее, другого быть не может. Об этом же пишет и пленум — о продаже вещи в будущем, обращая внимание на то, что при заключении предварительного договора продавец не обязательно должен быть собственником, может приобрести вещь в будущем и затем в срок, установленный предварительным договором, ее продать тому, с кем заключен предварительный договор. Формально продавец мог выкупить квартиру обратно, а затем мне продать. П.23 ППВС 49 от 25.12.2018 г.: «Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 ст. 455 ГК РФ)».
    Но меня другой вопрос волнует. В том же п.23 ППВС 49 указано, что при оплате аванса договор прекращает быть предварительным, так как предварительный устанавливает только обязанность заключить основной договор.
    Стороны подписывают договор как предварительный, их воля направлена на заключение основного договора. Затем суд переквалифицирует этот договор как договор с условием о предварительной оплате (кассационная коллегия ВС делает это уже несколько лет, если, конечно, жалобу прочтет :(.:( ).
    Стороны, подписывая договор как предварительный, госрегистрацию не производили, так как с предварительным договором это делать не надо. А — в случае переквалификации на основной — договор приобретет статус заключенного после его госрегистрации (если заключен до 01.09.2013 года, как у нас).
    Вопрос в том, когда именно возникает обязанность произвести госрегистрацию — после того, как суд укажет на то, что предварительный договор является основным или окажется, что с самого начала его надо было регистрировать? В ППВС 49 этот аспект не освещен никак. А для таких договоров, как наш, это имеет принципиальное значение как раз в связи со сроком давности. Стороны-то заключали предварительный договор и до такой переквалификации обоснованно полагали, что договор является заключенным еще до госрегистрации.
    И что должен делать я как покупатель в том случае, если суд по новому подходу ВС укажет, что договор-то основной? Заявлять требование о госрегистрации сделки, чтобы договор стал заключенным? Но право собственности на квартиру уже не у продавца…

    0
  • Михайлов Роман Иванович 27 Мая, 10:46 #

    Уважаемая Наталья Руслановна, нет, не пропущен

    +1
  • Адвокат, модератор Мамонтов Алексей Вячеславович 27 Мая, 14:06 #

    Пленум ВС РФ указал, что предварительный договор по которому была выплачена основная часть стоимости имущества, которое подлежало продаже по основному договору следует квалифицировать как заключенный договор купли — продажи. Но сама суть предварительного договора не отменена и не изменена. Это применяется только для защиты нарушенного права с целью сокращения процессуального времени и не идти через обязание заключить основной договор.  права и обязанности покупателя (продавца) по такому договору порождаются в полном объеме после принятия решения суда. В настоящее время договор не регистрируется, а регистрируется переход права. Соответственно если суд признает ваши отношения состоявшимся договором купли — продажи, то вэлкам в регпалату регистрировать переход. Предоплата 50% не факт, что является основной или значительной суммой.

    +1
    • Михайлов Роман Иванович 27 Мая, 14:50 #

      Уважаемый Алексей Вячеславович, спасибо за ответ! 
      ↓ Читать полностью ↓
      Про то, что такой договор после переквалификация является «заключенным» в юридическом смысле в Пленуме не написано. Слова «сторонами заключен договор» вряд ли указывают на заключенность. Пленум 10/22 сплошь и рядом пишет «заключен», «заключил» (п.61, последний абзац, например),  а потом сам указывает, что договор не считается звключенным, если сделка не прошла государственную регистрацию  (п.63).
      У нас договор подписан до 01.09.2013 г., такие договоры подлежат госрегистрации и к ним применяется старая редакция ст.433, 164 и т.д. Без госрегистрации договор не считается заключенным в силу закона.  Переход права не зарегистрировать, так как квартира более продавцу не принадлежит (об этом я писал выше).
      Мы хотим истребовать аванс (он, кстати, почти 60%, если точнее) и проценты. В нашем договоре про проценты есть условие. Но все это может не сработать, так как 1.договор по разъяснениям ППВС 49 будет признан основным, 2. основные договоры того времени считаются заключенными с момента госрегистрации, 3. договор не сможет считаться заключенным (его нет), 4. условия о процентах, убытках и пр. не работают, так как договор не заключен, 5. возможен вариант, что суд сделает вывод о том, что по такому незаключенному договору исковые сроки по всем требованиям начинают течь с момента его подписания. И вот это — самое неприятное. В таком случае, кассация согласится, что ранее суды отказали по причине пропуска правильно.

      Меня вот такой вопрос волнует. В том же п.23 ППВС 49 указано, что при оплате аванса договор прекращает быть предварительным, так как предварительный устанавливает только обязанность заключить основной договор.
      Но стороны подписывают договор как предварительный, их воля направлена на заключение основного договора. Затем суд переквалифицирует этот договор как договор с условием о предварительной оплате (кассационная коллегия ВС делает это уже несколько лет, если, конечно, жалобу прочтет :( ).
      Стороны, подписывая договор как предварительный, госрегистрацию не производили, так как с предварительным договором это делать не надо. А — в случае переквалификации на основной — договор приобретет статус заключенного после его госрегистрации (если подписан  до 01.09.2013 года, как у нас).
      Вопрос в том, когда именно возникает обязанность произвести госрегистрацию — после того, как суд укажет на то, что предварительный договор является основным или окажется, что с самого начала его надо было регистрировать? В ППВС 49 этот аспект не освещен никак. А для таких договоров, как наш, это имеет принципиальное значение как раз в связи со сроком давности. Стороны-то заключали предварительный договор и до такой переквалификации обоснованно полагали, что договор является заключенным еще до госрегистрации. Иными словами, заключенный предварительный договор после переквалификации станет незаключенным основным со всеми вытекающими.

      И что должен делать я как покупатель в том случае, если суд по новому подходу ВС укажет, что договор-то основной? Заявлять требование о госрегистрации сделки, чтобы договор стал заключенным? Но право собственности на квартиру уже не у продавца…
      По сути дела, переквалификацией на основной суд может установить новую обязанность. Если раньше была обязанность заключения основного договора, то теперь что? И возникнет ли новая обязанность задним числом только в силу переквалификации? Или, например, обязанность государственной регистрации договора возникнет только после переквалификации?

      0
      • Адвокат, модератор Мамонтов Алексей Вячеславович 28 Мая, 10:22 #

        Уважаемый Роман Иванович, в декабрьском Пленуме написано: «следует считать… следует применять правила… и т.п.» Слова Пленума необходимо применять буквально и не пытаться их толковать. в этом отличие Постановлений Пленума от норм закона. Я понимаю, что вам нужно подробное разъяснение ваших будущих действий. Это называется полная юридическая консультация с возможным составлением документа. Это отнимает достаточно много времени. Поэтому выслал предложение.

        0

Да 0 -1

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Правовые последствия новой квалификации предварительного договора» -0 звезд из 5 на основе -1 оценок.

Примечание: Комментарии юристов и адвокатов в данном разделе не является юридической консультацией. Для получения полноценной юридической консультации необходимо лично обратиться к специалисту и представить ему все имеющиеся документы.



УслугаВ среднем от–до, руб.Средняя стоимость, руб.
Устные консультации1 000 – 3 0002 000
Письменные консультации3 000 – 7 0005 000
Составление документов (в т.ч. экспертных заключений)4 000 – 12 0008 000
Защита по уголовным делам47 000 – 117 00071 000
Защита по административным делам21 000 – 37 00027 000
Представительство по гражданским делам27 000 – 75 00048 000
Почасовая ставка4 000 – 5 0004 000

Персональная консультация

Хотите задать прямой вопрос конкретному профессионалу? Легко! Просто нажмите на кнопку «Персональная консультация» на его личной странице, заполните все поля формы и общайтесь с ним в приватном режиме – Вам никто не помешает, и никто не подсмотрит Вашу переписку.

Персональные вопросы, конечно если это не просто дружеская беседа, как правило, платны – не стоит использовать этот инструмент по пустякам. Будьте вежливы и благоразумны – Ваш собеседник может просто отказаться отвечать на Ваш вопрос.

Задать Персональный вопрос можно только профессионалам, перешедшим на тарифный план PRO.

Как отблагодарить профессионала?

Похожие вопросы

Задать вопрос юристу онлайн