Постановление Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 г. N 9-П
Речь идет о деле, в котором предметом рассмотрения КС РФ стал вопрос о конституционности ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ.
Поводом для проверки данной нормы стала жалоба индивидуального предпринимателя, одним из видов деятельности которого является аренда и управление собственным недвижимым имуществом, поскольку на ее основе суды приравняли его бизнес по сдаче квартиры в посуточный наем к оказанию гостиничных услуг и запретили использовать принадлежащую ему квартиру для предоставления услуг, признанных гостиничными (с иском в суд обратились жители МКД, которым активная эксплуатация квартиры третьими лицами создала неудобства).
В постановлении КС РФ напомнил, что ч.3 ст. 17 ЖК РФ в части предусмотренного ею запрета размещать гостиницы в жилых помещениях и предоставлять гостиничные услуги в жилом помещении в МКД уже была предметом оспаривания в Конституционном Суде РФ. И тогда КС РФ резюмировал, что данная норма — в системной связи с предписаниями о соблюдении прав и законных интересов соседей при использовании жилого помещения — отвечает требованию ч. 3 ст. 17 Конституции РФ и неопределенности не содержит. Поэтому сам по себе указанный запрет не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу.
С учетом же судебных решений по делу заявителя неопределенность в вопросе о конституционности оспариваемой нормы проявляется в том, позволяет ли она дифференцировать правоотношения, связанные с предоставлением гражданам на короткое время жилых помещений, на те, которые складываются по поводу оправданно запрещенных законодателем гостиничных услуг в многоквартирных домах, и те, которые не относятся к таковым. Именно в этом аспекте ч.3 ст. 17 ЖК РФ была исследована Конституционным Судом РФ в рамках данного дела.
В постановлении КС РФ отметил следующее:
- право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. Это право не абсолютно и может быть ограничено федеральным законом, в частности, для защиты прав и законных интересов других лиц;
- собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий 5 лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен;
- в экономической сфере сдача жилья в наем может существенно дополнять гостиничную деятельность, способствовать развитию туризма;
- нельзя игнорировать и то обстоятельство, что для многих лиц, занимающихся предоставлением жилья в краткосрочный наем, это существенный, а иногда единственный заработок. Кроме того, возможность краткосрочно снять квартиру вместо того, чтобы воспользоваться услугами гостиницы, расширяет выбор и у граждан, нуждающихся во временном размещении;
- при этом нормативно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения предоставляемых услуг приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг;
- вместе с тем это не является препятствием для оценки данных обстоятельств судами и принятия ими сбалансированного решения. Суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретного жилого помещения создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые возникают при обычном использовании жилья, либо очевидно повышает эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности.
Таким образом, подытожил КС РФ, ч.3 ст. 17 ЖК РФ не может расцениваться как противоречащая Конституции РФ. Она не предполагает запрета краткосрочного (на срок от одних до нескольких суток) найма жилых помещений в многоквартирном доме без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь по формальным признакам (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер и др.), если при этом не создаются существенные неудобства для иных жильцов.
Тем не менее избыточная краткость данной нормы образует определенный пробел. В связи с этим федеральному законодателю необходимо урегулировать особенности краткосрочного найма жилых помещений в МКД, обеспечив баланс интересов всех участников таких правоотношений. Законодатель может определить специальные правила этой деятельности для отдельных местностей, например, туристических мест и курортов.
Решения по делу заявителя подлежат пересмотру.
Подготовлено экспертами компании «Гарант»
