Рассмотрение споров по ДДУ между Застройщиком и участниками долевого строительства - часть 1

начало.

Согласно пункту 1 статьи  4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать информацию о предмете договора, которым является объект долевого строительства, сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цене договора, сроках и порядка ее уплаты (пп. 1-3 п. 4 ст. 4 Договора).

Рассмотрение спора по ДДУ судом на примере договора долевого участия.

Согласно  пп. 2 п. 2 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «Объект долевого строительства» — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в жилом доме – это и есть предмет договора, определенный законом.

 В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ, квартира – вид жилого помещения.

Объектом долевого строительства будет являться квартира в многоквартирном доме и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в жилом доме (как пример).

Цена квартиры формируется из площади квартиры помноженной на стоимость 1 кв.м. площади квартиры. Стоимость 1 кв.м. – 93 500 рублей. Общая площадь квартиры 75 кв.м. Лоджия 5 кв.м. Срок передачи квартиры не позднее 31.12.2015. Цена договора подлежит уплате не позднее 30 дней с момента заключения договора долевого участия в размере 100% цены договора.

А теперь поговорим о ловкости рук и никакого мошенничества.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства (п. 1 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Цена единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения – это стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры.

Начнем с определения стоимости 1 кв.м. площади квартиры. А рассчитывается она очень даже просто. Берем стоимость всех затрат на строительство многоквартирного дома плюс маржу застройщика (S_затр) и делим на площадь всех квартир (P_общ). Получаем стоимость 1 кв.м. площади квартиры.

Для начала зарабатываем на простых арифметических действиях с помощью калькулятора или ручки с листочком.

S_затр / P_общ = R, где P_общ = P_{кв. 1} + P_{кв. 2} + P_{кв. 3} +_…. P_{кв. n}

Затем по формуле S_{кв =} P_кв х R находим стоимость квартиры – цены договора.

Как видим, при манипуляции со значениями R и/или P_кв можно получать излишки денежных средств, не предусмотренных договором — «навар».

Для повышения значения R при подсчете необходимо уменьшить P_общ. Каким же образом можно это сделать?

Для начала посмотрим с чем мы имеем дело.

Многоквартирный дом – совокупность жилых помещений (квартир) + общее имущество собственников многоквартирного дома (нежилые помещения для удобства мы исключим).

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ссылка картинки квартиры в 3-D проекции: https://www.emlak365.com/...anta_teresa_di_gallura_001.jpg

В качестве P_{кв. –} берём проектную общую площадь жилого помещения (квартиры),  за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Как и положено. Но, где гарантия того, что из этой площади по распоряжению сверху не будет исключена площадь какого-либо помещения вспомогательного назначения. Например, без учёта площади кладовых площадью 3 кв.м.

А при подсчёте стоимости каждой квартиры S_{кв =} P_кв х R, наоборот  значение P_кв берем полную проектную общую площадь жилого помещения (квартиры),  к тому же без исключения площади балконов, лоджий, веранд и террас.

S_лодж  = 5 х 93 500,00 = 467 500 рублей «навар» за счёт площади лоджии в одной квартире.

S_{лодж общ} = 240 х  467 500 = 112 200 000 рублей «навар» за счёт площади всех лоджий в многоквартирном доме.

Это потом с 01.01.2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введут законодательно в часть 1 статьи 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ применение понижающих коэффициентов для лоджий — 0.5, для балконов и террас — 0.3, согласно положений «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству  от 4 августа 1998 г. N 37, а до этого суды площадь лоджий и балконов считали без всяких коэффициентов.

Но и в этом случае подсчёт общей площади квартиры, должен осуществляться без площади балконов, лоджий по следующим причинам.

Согласно пункту 3.34 Инструкции Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период), оплаты жилья и коммунальных услуг и иных целей. В Свидетельстве о праве собственности на квартиру, а сейчас в Выписке из ЕГРН указывается именно общая площадь квартиры в том виде, как это указано в ст. 15 ЖК РФ. При этом не забываем, что плиты перекрытия балконов и лоджий – это общее имущество многоквартирного дома. А согласно жилищного законодательства участник долевого строительства приобретает в собственность жилое помещение, в общую площадь которого не входят площади балконов и лоджий.

Согласно п. «в» ст. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» «В состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)".

На мой взгляд – это пролоббированные интересы Застройщиков, продавленные не без помощи судейского корпуса страны.

В районном суде г. Москвы в 2015 году я заявлял ходатайство об истребовании от Застройщика сведений о расчёте того самого 1 кв.м. и мне в этом было отказано. В том числе и Московский городской суд отказал в истребовании указанного доказательства, а судья, изучивший кассационную жалобу, не увидел никаких нарушений прав истца.

Давайте вспомним цифру вверху (прим. — эта цифра равна 112 200 000 рублей «навар» за счёт площади всех лоджий в многоквартирном доме) и попытаемся с одного раза угадать, почему? А ведь там цифра только по одному многоквартирному дому у одного застройщика, а у застройщика их десятки, а таких застройщиков тоже десятки, а может быть и сотни, и это только по одному субъекту РФ.

Лоджия была посчитана в полном объёме при коэффициенте 1.

Помните сказку про силачей, соревнующихся в том, кто больше воды выжмет из камня. Так вот, я тот силач, который далее будет выжимать «навар» из бетона многоквартирного дома.

Помните истории с доплатой за излишние кв.м.?

А надо ли за них платить?

Итак. Застройщик посчитал все затраты строительство многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией -S_затр и распределил стоимость по каждой квартире, а стоимость каждой квартиры оплатил каждый участник долевого строительства в зависимости от общей площади жилого помещения.

И вот он радостный момент. Застройщиком получены все разрешения, разрезана ленточка на входе и радостным и нетерпеливым новосёлам предлагают доплатить за пару и пару пар лишних квадратных метров.

Большинство платят сразу, остальные идут в суд, где за единичным исключением, совершенно случайно, получают отказы.

Суды даже не вникают в доводы стороны, а ведь они заслуживают внимания.

Давайте вспомним, что все участники долевого строительства полностью 100% оплатили строительство дома. Весь многоквартирный дом оплачен. Полностью. И вдруг у одного участника долевого строительства (хотя не только у одного) появляются излишки площади в квартире, а как известно, по закону всемирного сохранения энергии, если в одном месте прибыло, то в другом месте должно было убыть. Но общая площадь всех помещений в доме не прибавилась, она соответствует проектной. Так откуда взялись излишки площади?

Вариантов два. Первый – за счёт уменьшения толщины перегородок, которая достигается либо уменьшением толщины собственно самого бетона, например, чем выше этажность, тем несущие перегородки тоньше, либо в проекте толщина перегородок 80-100 мм, а на выходе 70 мм., я встречал перегородки толщиной даже 50 мм., либо толщина стен посчитана оштукатуренной, а участнику сдаются «голые» стены, без так называемой отделки. Второй – внешние внутренние перегородки сдвигаются в сторону общего имущества собственников многоквартирного дома. Оба варианта могут использоваться совместно.

Как правило, в среднем на квартиру приходится по 2,5 кв.м. излишне образовавшей площади.

S_{излиш кв.м.}  = 2,5  х 93 500,00 = 233 750  рублей «навар» за излишние кв.м. с одной квартиры многоквартирного дома.

S_{излиш кв.м. общ.} = 240 х 233 750 = 56 100 000  рублей «навар» за излишние кв.м. со всех квартир многоквартирного дома.

В нашем случае суммарный «Навар» ₍S_{лодж общ +} S_{излиш кв.м. общ)} =

= 112 200 000 + 56 100 000  = 168 300 000 рублей. 

Вы думаете, что суды будут слушать данные доводы? Как бы не так.

Застройщик участнику долевого строительства предоставляет максимум план квартиры, либо поэтажный план без указания необходимых размеров. Это как двойная бухгалтерия. Одна проектно-сметная документация для строителей и вторая для участников долевого строительства и суда. 

В ходатайстве об истребовании ПСД, предназначенной для строителей судами всегда отказывается по тем или иным основаниям, больше потому, что это не существенно для рассмотрения дела.

Но это ещё не всё. Это больше на затравку. Причем в делах данной категории госпожа Е. Ольга Александровна, например, увидит судебную ошибку, а ошибку, как она сказала в интервью «Российской газете», не совершает только тот, кто не работает.

Если судья все-таки ошибся, его наказывают за это?

Ольга Е.: Судьи тоже люди, они имеют право на ошибку. Не ошибается тот, кто не работает. Недопустимы грубые ошибки, волокита. Такие ошибки я не прощаю никогда. Судьи всегда должны помнить о том, кем они являются, о своем высоком статусе. Если судья допустил грубые нарушения, то квалифколлегия может привлечь его к дисциплинарной ответственности или вообще прекратить полномочия.

Продолжение следует.

 Если кто-то пропустил, то он может вернуться к истокам этой публикации - 

Cказ про то, как и на чём зарабатывают судьи в России!

Ссылка на картинку к статье с моим текстом: https://www.opengaz.ru/...opengaz.ru/files/img/21577.jpg