Риэлтор или юрист (адвокат)?

Из-за уменьшения доходов у абсолютного большинства людей, при купле-продажи недвижимости в последние годы всё чаще возникает вопрос – нанимать риэлтора, юриста, обоих или никого?

Поделюсь с вами видением этого вопроса с учётом моей цепочки профессионального развития из риэлтора в юриста, далее в адвоката. После того, как побываешь во всех ролях – ситуация видится иначе, чем если всегда стоять на одном месте.

 Маленькое уточнение: для удобства будем считать, что юрист и адвокат это одно и тоже в рамках дел в сфере недвижимости (лишь бы у него был нужный опыт). 

 Плюсы в найме риэлтора или агентства недвижимости:

Профессиональный агент (риэлтор) целиком и полностью «заточен» на торгово-рыночную сторону вопроса – какая ситуация на рынке жилья, насколько адекватна стоимость выбранного объект (нужно ещё торговаться или цена отличная и надо брать прямо сейчас?) и что очень важно, агент видит много квартир.

То есть, ему известны типовые проблемы хрущёвок, скорее всего он помнит самые распространённые планировки (если не помнит, то должен иметь свой личный сборник планировок) и может сходу ткнуть пальцем в перепланировку или ещё какое-то нестандартное явление, которое скорее всего неузаконено (потому что всем лень).

 Какие недостатки в работе у типичного риэлтора?

Две самых больших проблемы:

1. Риэлтор получает деньги за состоявшуюся сделку, а значит ему надо любой ценой уговорить стороны совершить куплю-продажу (на что-то закрыть глаза, где-то уменьшить значимость проблемы).
2. Большинство агентов по недвижимости далеки от законов и их практического применения.

Про второй пункт выскажусь подробно.

Хороший риэлтор в первую очередь обеспечивает продажи, а юридическую часть работы он получает в виде объяснений и советов от более опытных коллег «делай вот так», «всегда так пишем в договоре», «сбегай договорись, пусть нотариус сам напишет за доплату».

Конечно, встречаются агенты и с юридическим образованием, но возникает вопрос – давно ли они были в суде по тем же самым бытовым вопросам о выселении бывших жильцов, об оспаривании права собственности, выяснение кто виноват и что делать с незаконной перепланировкой гостиной в спа-зону?

Правильный ответ – 99% риэлторов не занимаются такими делами вообще и поэтому их советы «потом всё просудите, это быстро, а сейчас главное купить пока другие не опередили» могут дорого обойтись в будущем, только это будут ваши личные проблемы и затраты...

 На самом деле не всё так страшно, потому что значительная часть сделок с жильём – типовая работа и опытный агент (либо новичок под присмотром хорошего наставника) сделает всё как должно.

Риэлтор обладает общими знаниями как провести сделку, какие документы собрать для подачи документов на регистрацию, как организовать расчёты с использованием банковских счетов или ячеек.

Главное, чтобы в квартире не было подвоха по части документов/жильцов.

Если есть сомнительные моменты, то заочно невозможно оценить масштаб проблемы и квалификацию риэлтора. В этом случае лучше потратить минимальную денежку на разовую консультацию у юриста. В масштабе расходов на всю сделку эта сумма на грани погрешности, а независимая оценка рисков в вашей ситуации будет очень полезной.

 Чем поможет юрист в сфере недвижимости?

Если риелтор начинает свою работу с объекта (цена, качественные характеристики жилья), то юрист первым делом оценивает документы:

1. Есть ли сомнительные моменты в праве собственности продавца — какова история приобретения объекта недвижимости, кто может оспорить право собственности? (наследники, люди с правом преимущественной покупки доли и т.д.)
2. Кто был «прописан» в квартире, куда делись эти люди и могут ли они вернуться против вашей воли?
3. Иные проблемы вроде сервитута на земельной участок, спорных границ, нарушений градостроительных нормативов и т.д.;

Простыми словами, юрист сначала оценит риски с точки зрения законодательства, которых ой как много, ведь «угроза» может быть со стороны целой кучи законов и кодексов -  Гражданский кодекс РФ, Жилищный и Семейный кодексы, Земельный и Градостроительный кодексы, «Садоводческий» и «Долевой» федеральные законы, нарушения Закона о гос.регистрации прав на недвижимое имущество.

Это мы ещё не добрались до вопросов недееспособных продавцов или, например, различных уловок: скажем, покупая квартиру в новостройке вам могут подсунуть «предварительный» договор долевого участия, на который не распространяются гарантии и защита закона «Об участии в долевом строительстве».

Когда дом достроится, вместо права собственности на квартиру вы получите извещение, что вашу квартиру «продали» пятерым таким же покупателям и теперь большой вопрос, кто из вас что «имеет»…

Про вторичный рынок даже не говорю, риски покупки жилья на вторичном рынке тянут далеко не на одну статью с примерами из практики.

Хотя, чаще всего такими примерами нас обогащают люди, которые на стадии покупки объекта сэкономили как на юристе, так и на риэлторе. «Зато сами» © народная молва.

 Однако, участие юриста при покупке недвижимости — это не гарантия счастья и порой даже угроза самой сделке. Как думаете, почему? Ответ кроется всё в той же точке зрения «сначала должны быть идеальные документы».

Часто встречаются «недочёты» на бумаге, которые с точки зрения закона выглядят опасно, а по факту легко решаются до сделки, либо относительно легко в суде после сделки (если покупатель это понимает и согласен на лишние хлопоты).

Например, в квартире зарегистрирован человек без права собственности и ваш юрист начинает упираться рогом «пусть выселят его и принесут справку, иначе это риск и такое покупать нельзя!». Хорошо если жилец находится в этом же городе и в течение недели он найдёт время для смены прописки.

А если он давно уехал в другой город и его график работы ну никак не позволяет прибежать по звонку? Тут уже надо оценивать риск, что он не захочет добровольно «выписаться» и насколько легко можно «избавиться» от него в суде.

 Более того, даже банки (которые мы привыкли считать рассадником формализма и бюрократии!) понимают, что не всегда человек может выписаться по первому щелчку пальцев и частенько принимают документы «как есть» при наличии договорённости о выселении до дня сделки, но с небольшой задержкой.

По личному опыту скажу, что самое проблемное это готовить сделку с юристами-теоретиками («20 лет назад я училась на юрфаке», «мне подсказал сосед юрист с почты», «прочитал в газете-интернете»):

Часто эти люди отказывались принимать существующую практику, которая отличается от их «теоретического восприятия мира» и бывало так, что квартиру мы продавали другим покупателям, которые не пытались «родить ежа против шерсти» вместо совместной работы в интересах каждой из сторон сделки.

 Хотя, после долгих консультаций, объяснений что и как должно быть по закону, как это работает на практике – многие люди действительно начинают понимать свою ситуацию и, самое важное, осознают где надо «стоять до последнего», а где их запутали некомпетентными советами.

Тут главное не покушаться на запылившийся диплом юрфака, который они больше никогда не доставали и даже не вспомнят как расшифровывается «ТГП», не говоря про отличие сервитута от узуфрукта. :)

И так, мы разобрались в том, что нет идеального специалиста, который гарантирует безопасность покупки недвижимости, удобство сделки и быструю продажу.

Что же делать – нанимать и риэлтора, и юриста?

Считаю, что для типовых ситуаций это излишние траты. 

С точки зрения покупателя недвижимости:

 Если вам повезло и по первому анализу документов на выбранное жилье не видно сомнительных нюансов – нет смысла таскать всюду двух разных специалистов:

• Нужна помощь с оценкой качеств объекта (местоположение, технические особенности стройки, аргументированный торг) – работайте с риэлтором.
• Когда у вас по части торгово-рыночных отношений всё хорошо и нужна помощь с лишь оформлением документов, организацией сделки – вы можете выбрать как риэлтора, так и юриста в сфере недвижимости. 

 Для продавцов свои критерии выбора:

• Риэлтор поможет трезво оценить перспективы продажи, организовать рекламу и показы объекта, поможет покупателям с оформлением кредита на вашу квартиру.
• Юрист поможет организовать безопасный для продавца расчёт и подготовит сделку в некоторых спорных случаях. Если у продавца «на носу» банкротство, есть долги или другие нестандартные ситуации, когда в будущем сделку могут оспорить.

Эти ситуации переходят в плоскость судебной практики, а в подобных случаях лучше заранее просчитывать варианты и готовиться к ним (если вам нужен именно этот объект).

 Когда нужен только юрист?

Если у вас нет сомнений в выборе объекта покупки, но остаётся открытым вопрос по «истории» квартиры или даже прямо сейчас по этому объекту идут споры.

Когда стоит нанимать и юриста, и риэлтора?

В двух случаях:

• Вы хотите «всё включено», чтобы совершенно не тратить время на будущую сделку.
• Нужно одновременно работать с выбором объекта (или поиском покупателей), подготовкой-проверкой документов,, организацией сделки, решением споров по объекту.

 Всё написанное выше касается только сделок купли-продажи, а что же с арендой?

Честный и ответственный агент по аренде может предупредить клиента, что стоит поискать другую квартиру или других жильцов и это будет самым лучше способом избежать рисков.

 Рынок аренды мелковат для масштабных обманов, как правило основных проблем две – собственник квартиры не хочет возвращать залог, а квартирант не хочет оплачивать испорченную мебель/технику.

Это работа для юриста в сфере гражданского права и прямая дорога в суд, если люди не смогут решить вопрос миром.

Возможно кажется, что я охамил и юристов, и риэлторов. На самом деле это не так, но цена ошибки крайне высока – дороже только ваша жизнь и здоровье.

Именно поэтому нужно сначала подумать, затем посоветоваться, ещё раз посоветоваться и только потом сделать.

Очень важно работать с теми людьми, которые не обманут и не подставят вас из-за денежной выгоды, по причине лени, глупости или даже стеснения признаться в том, что они чего-то не знают.

Если у вас нет такого специалиста, кому можно доверять – обязательно заключайте договор на оказание услуг, где будет указано кто кому и за что платит. Хотя бы сможете вернуть часть денег за некачественную услугу (правда в масштабах цен на жильё это почти «нет ничего»).

Не пожалейте время на предварительные встречи, до начала основной работы со специалистом. Стоит сходить на 2-3 разных встречи-консультации по тысяче рублей, но найти человека, с которым комфортно работать (а не только «запасть» на умение развешивать лапшу).

Лучший показатель работы и юриста, и риэлтора – их сделки не были оспорены (расторгнуты) в судебном порядке. Это значит, как всё оформили – так оно и осталось.