Что движет недвижимость Германии. Часть 31. О дыме насущном или «В собственном доме - кури скока хош, А в съёмной квартире – курнул и хорош».

Владельцы объектов недвижимости имеют привычку думать обо всём заранее, просчитывая различные варианты возможных проблем в будущем, или решения уже известных настоящих и назревающих вопросов относительно своих объектов.

Обратился ко мне как-то иностранный владелец жилого объекта в Германии, на предмет регулирования курения и связанных с этой привычкой правовых «побочных» результатов. Вопрос был важен заказчику такого аналитического обзора с различных точек зрения, ибо сам он «изрядно дымил» при нашей первой встрече, хотя очень хотел «быть подкованным» в вопросах «дымящих» арендаторов, соседей, участников общества владельцев объектов и т.д.

Разумеется самостоятельный поиск прямого упоминания курения в нормах арендного права или о недвижимости не может увенчаться успехом и исключается, т.к. подобные вопросы регулируются исключительно прецедентной практикой, которая и становится «законом» во всех последующих аналогичных случаях.

Данной публикацией предлагаются лишь некоторые выдержки из аналитического обзора по данной теме, со ссылками как на нормы права, так и на прецедентную практику.

К нормам, регулирующим в немецком праве любые права владельца на беспрепятственное пользование тем или иным объектом собственности, можно отнести § 1004 BGB (Гражданского кодекса) и § 15 WEG (Закона о правах владельцев квартирной собственности).

Согласно § 14 WEG, каждый владелец объекта обязан так осуществлять пользование своей долей объекта и общедоступными частями совместной собственности, что при этом пользовании никому из других владельцев не будет наноситься урон.

Согласно § 15 абз. 3 WEG, каждый владелец объекта может требовать право пользования общедоступными частями совместной собственности или общей собственностью в виде, который соответствует закону и интересам сообщества владельцев.

Курение при этом, является с одной стороны выражением и использованием своего личностного права, которое защищено конституцией и относится к статье 2, но с другой стороны использование этого права ограничивается правом окружающих на защиту от т.н. пассивного курения.

К особенностям объектов недвижимости относится то, что они соприкасаются между собой т.н. «открытым пространством», т.е. балконами, нахождение которых (например один над другим) заранее гарантирует, что дым с нижнего балкона обязательно будет подниматься на верхний, соседний. Если над заядлым курильщиком проживает тот, кто не курит – конфликт так же можно заранее предвидеть.

Так и произошло в одном из случаев, где истец, имеющий балкон своей спальни над балконом заядлого курильщика после долгих и безрезультатных «переговоров по дыму» подал т.н. «иск об устранении и прекращении» (Unterlassungsklage).

Земельный Суд Франкфурта (см. ном акт. 2-09 S 71/13) удовлетворил иск владельца верхней квартиры, запрещающий курение именно на данном балконе нижележащей квартиры.

Такое решение в данном случае можно назвать «компромиссным», так как обе квартиры имели по два балкона и реализация своего права на курение была запрещена лишь для одного из балконов, с которого наносился больший вред соседу сверху.

Интересным было так же то, что аргументацию ответчика, что якобы «только интенсивное, частое и «экспансивное» курение недопустимо и может быть запрещено», суд отклонил, т.к. определение шкалы, уровня или иных норм в курении строго индивидуально и почти невозможно по субъективным причинам, как и определение уровня потребления любых других наркотических субстанций.

Кроме того, даже одноразовое вмешательство посредством курительного дыма не является т.н. «неизбежным» и сопроводительным фактором пользовании жилым объектом, которые следует «принимать как должное», что можно было бы обосновать нормами § 14 ном. 1 WEG.

Неизбежность и необходимость «терпеть», суд в данной ситуации не увидел и удовлетворил иск, не запрещая, однако, ответчику дымить на другом балконе и в других местах.

Еще несколько судебных решений о курении относятся к курильщикам-арендаторам, о курении в подъезде и курении на ежегодном собрании собственников. Решения и аргументация судебных инстанций немецкого правосудия могут стать хорошим подспорьем и «руководством к эксплуатации», как для владельцев недвижимости, так и для их жильцов, для управляющих и для «соратников по владению» общим имуществом.
__________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.