Владельцы объектов недвижимости имеют привычку думать обо всём заранее, просчитывая различные варианты возможных проблем в будущем, или решения уже известных настоящих и назревающих вопросов относительно своих объектов.

Обратился ко мне как-то иностранный владелец жилого объекта в Германии, на предмет регулирования курения и связанных с этой привычкой правовых «побочных» результатов. Вопрос был важен заказчику такого аналитического обзора с различных точек зрения, ибо сам он «изрядно дымил» при нашей первой встрече, хотя очень хотел «быть подкованным» в вопросах «дымящих» арендаторов, соседей, участников общества владельцев объектов и т.д.

Разумеется самостоятельный поиск прямого упоминания курения в нормах арендного права или о недвижимости не может увенчаться успехом и исключается, т.к. подобные вопросы регулируются исключительно прецедентной практикой, которая и становится «законом» во всех последующих аналогичных случаях.

Данной публикацией предлагаются лишь некоторые выдержки из аналитического обзора по данной теме, со ссылками как на нормы права, так и на прецедентную практику.

К нормам, регулирующим в немецком праве любые права владельца на беспрепятственное пользование тем или иным объектом собственности, можно отнести § 1004 BGB (Гражданского кодекса) и § 15 WEG (Закона о правах владельцев квартирной собственности).

Согласно § 14 WEG, каждый владелец объекта обязан так осуществлять пользование своей долей объекта и общедоступными частями совместной собственности, что при этом пользовании никому из других владельцев не будет наноситься урон.

Согласно § 15 абз. 3 WEG, каждый владелец объекта может требовать право пользования общедоступными частями совместной собственности или общей собственностью в виде, который соответствует закону и интересам сообщества владельцев.

Курение при этом, является с одной стороны выражением и использованием своего личностного права, которое защищено конституцией и относится к статье 2, но с другой стороны использование этого права ограничивается правом окружающих на защиту от т.н. пассивного курения.

К особенностям объектов недвижимости относится то, что они соприкасаются между собой т.н. «открытым пространством», т.е. балконами, нахождение которых (например один над другим) заранее гарантирует, что дым с нижнего балкона обязательно будет подниматься на верхний, соседний. Если над заядлым курильщиком проживает тот, кто не курит – конфликт так же можно заранее предвидеть.

Так и произошло в одном из случаев, где истец, имеющий балкон своей спальни над балконом заядлого курильщика после долгих и безрезультатных «переговоров по дыму» подал т.н. «иск об устранении и прекращении» (Unterlassungsklage).

Земельный Суд Франкфурта (см. ном акт. 2-09 S 71/13) удовлетворил иск владельца верхней квартиры, запрещающий курение именно на данном балконе нижележащей квартиры.

Такое решение в данном случае можно назвать «компромиссным», так как обе квартиры имели по два балкона и реализация своего права на курение была запрещена лишь для одного из балконов, с которого наносился больший вред соседу сверху.

Интересным было так же то, что аргументацию ответчика, что якобы «только интенсивное, частое и «экспансивное» курение недопустимо и может быть запрещено», суд отклонил, т.к. определение шкалы, уровня или иных норм в курении строго индивидуально и почти невозможно по субъективным причинам, как и определение уровня потребления любых других наркотических субстанций.

Кроме того, даже одноразовое вмешательство посредством курительного дыма не является т.н. «неизбежным» и сопроводительным фактором пользовании жилым объектом, которые следует «принимать как должное», что можно было бы обосновать нормами § 14 ном. 1 WEG.

Неизбежность и необходимость «терпеть», суд в данной ситуации не увидел и удовлетворил иск, не запрещая, однако, ответчику дымить на другом балконе и в других местах.

Еще несколько судебных решений о курении относятся к курильщикам-арендаторам, о курении в подъезде и курении на ежегодном собрании собственников. Решения и аргументация судебных инстанций немецкого правосудия могут стать хорошим подспорьем и «руководством к эксплуатации», как для владельцев недвижимости, так и для их жильцов, для управляющих и для «соратников по владению» общим имуществом.
__________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.

Автор публикации

Адвокат Vitaliy Haupt
Ганновер, Германия
Германия: правовые, разъяснительные, экспертные, процессуальные, договорные и языковые вопросы немецкого права на русском языке. Для компаний и частных лиц.

Да 15 15

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Грицко Сергей, Климушкин Владислав, Vitaliy Haupt, Рудковская Екатерина
  • Адвокат Грицко Сергей Валерьевич 12 Ноября 2014, 18:01 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, очень интересно читать. Читал и с удовольствием себе представлял, если бы у нас так «конкретно» относились к курильщикам, вот бы здорово было. К сведению сам я не курю:)
    И особенно понравилась норма:
    каждый владелец объекта обязан так осуществлять пользование как своей долей объекта, так и общедоступными частями совместной собственности, что при этом пользовании никому из других владельцев не будет наноситься урон

    +4
  • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 12 Ноября 2014, 18:36 #

    Уважаемый Vitaliy, неужели классическое континентальное право ФРГ не удовлетворяется прописанными до тонкостей в разных правовых актах нормами? Имею ввиду вот это:
    Разумеется самостоятельный поиск прямого упоминания курения в нормах арендного права или о недвижимости не может увенчаться успехом и исключается, т.к. подобные вопросы регулируются исключительно прецедентной практикой, которая и становится «законом» во всех последующих аналогичных случаях.
    Крайне интересно, как вообще суды используют прецедент и насколько обязаны это делать.
    И помните, как-то задавал вопрос по поводу общей собственности, того как она регулируется в Германии? В связи с этим — нет ли текста WEG в переводе? Крайне интересно было бы почитать.
     

    +4
    • Адвокат Vitaliy Haupt 12 Ноября 2014, 20:27 #

      Уважаемый Владислав Александрович,

      1) встречный вопрос к тезису "… прописанными до тонкостей в разных правовых актах...": как и в какие нормы можно «прописать» например
      — статус и оплату лифта для жителей первого этажа или
      — оплату за уборку подвала для тех, кто подвала неимеет или
      — о корнях соседского дерева, что «взрывают» лужайку и обуславливают падение ушибы соседского внука и т.д.?
      Думаю, что «раздувание» одной статьи закона до размеров книжной полки смысла неимеет, проще руководствоваться «анологией» в поиске решения на основе прецедентов.
      2) На второй вопрос: разумеется, судъя обязан при поиске и обосновании своего решения применять всю прецедентную практику применимую для конкреного вопроса, а значит должен владеть ею. В этом часто помогают адвокаты стороны, которые заранее заботятся о наличии прецедентов, определяя для своего клиента его «шансы», т.е. «влезая на время» в робу судьи и заранее определяя, с чем будет рабтать судъя в предстоящем процессе.
      3) Относительно перевода текста. Встречный вопрос: как на счёт жилищьного кодекса России на китайском? Думаю у российского адвоката его точно искать неследует, даже если он в совершенстве владеет китайским, он лишь с радостью предложет Вам собственный перевод за плату. А если серьёзно, то сам текст того или иного закона «в переводе» даст лишь общее представление о законе, т.к. каждый термин, понятие, значение каждой статьи имеет либо своё определение, высказанное однажды судебной инстанцией и принимаемое с тех пор, как правило, либо остаётся спорным и в каждом конкретном случае суд склоняется к применению одного или иного «определения», которое может быть и «альтернативным».
      Ответил? — «оплюсите лайком» (как выражаются сегодня поражённые социо-эпидемиальной палочкой фейсбукопитеки).

      +5
      • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 12 Ноября 2014, 21:05 #

        Уважаемый Vitaliy Haupt, Вы у меня в избранных авторах на этом сайте, потому лайка (а заодно белка и стрелка) Вам просто положены в силу природы. (Y)
        Обидно, что я не просил переводить WEG, просто спросил известно ли Вам где найти таковой с переводом (Кстати, на крайний случай у меня есть знакомая доктор наук как раз специализирующаяся на юридической лексике в немецком языке и я пару раз обращался к ней за переводами отдельных норм по следам Ваших публикаций). Мне, как Вы поняли, интересна концепция общей собственности в Германии. Вы как-то писали мне, что применяется аналогия с GmbH, но вот в этой публикации пишите, что имеется общее имущество. В результате мне не ясно, если я хочу курить на лестнице и большинство на собрании разрешит мне это, а меньшинство подаст в суд, да ещё справку приложит от доктора о том, что астма обострилась, как это регулируется. Виталий! Мой интерес не праздный, считаю, что концепция общей собственности в России несовершенна и переживает кризис. И вот завтра идти в дело по использованию смежных дворов и с требованием удалить забор, который препятствует, якобы, освещению. Просто хотелось бы знать точно на чём основываться при обращении в тот же Европейский суд.

        +4
        • Адвокат Vitaliy Haupt 19 Ноября 2014, 03:58 #

          Надеюсь, встреча увенчалась успехом. В «срочных случаях» пишите лучше в почту, так быстрее ответ будет.
          Аналогия с GmbH относительно сообщества владельцев объектов видимо имелась ввиду в контексте проведения собраний, участия, членства, строения выборных и иных процессов и проведения каких либо «уставных» мероприятий, но не сути владения собственностью (уж не помню конкретный момент комментариев).
          Само строение закона (WEG) подсказывает в какой части регулируется «владение» как таковое, а в какой «возможность влияния» владельцев друг на друга «при владении» (там и о процессе вынесения вопросов и их решений на ежегодных  или внеочередных собраниях).

          +4
  • Эксперт Рудковская Екатерина Александровна 13 Ноября 2014, 06:24 #

    Уважаемый Vitaliy Haupt, как всегда читала Вашу публикацию с интересом и вниманием!

    В моём понимании, суд решил вопрос о пассивном курении соседа «сверху» лишь наполовину, т.к. надо было запретить курение на обоих балконах. Поскольку мне лично многократно доводилось быть в роли пассивного курильщика — и это крайне неприятно (!), когда курили соседи «издалека» сбоку — дым относило ветром прямиком в наше окно и его приходилось закрывать.

    К сожалению не вижу возможностей для возникновения в России судебного прецедента, подобного описанному Вами — ведь потребуется доказывать, что вред наносит конкретный сосед. А беседы с курильщиками и просьбы «не дымить поблизости от вас», приносят результат только если каждый раз напоминать и взывать — «подумать о других», иначе он довольно быстро забывает обо всём, — поэтому остается только этот путь решения данной проблемы.

    +4

Да 15 15

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что движет недвижимость Германии. Часть 31. О дыме насущном или «В собственном доме - кури скока хош, А в съёмной квартире – курнул и хорош».» 3 звезд из 5 на основе 15 оценок.

Продвигаемые публикации