Строительство МКД - реализация прав соинвестора

Для реализации крупных проектов, например, строительства, часто привлекают деньги инвесторов. При этом сам инвестор может вложить свои денежные средства или взять их у соинвестора. За это соинвестор получает определенные права.

В случае строительства дома это может быть право собственности на определенное помещение, однако получить его может оказаться непросто. Это связано с тем, что в соинвестировании много юридических тонкостей, которые необходимо учитывать при заключении договора и защите своих прав в суде.

Что делать добросовестному соинвестору, если он внес деньги,
но не может получить то, на что первоначально рассчитывал – покажем
на примере из практики.

Дело из практики: как соинвестору получить в собственность помещение.

Суть дела:

Между Правительством Москвы и ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» был заключен Инвестиционный контракт, на основании которого осуществлялось строительство жилого дома. По указанному контракту ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» выступало инвестором и после завершения строительства получало в собственность 60% общей нежилой площади построенного
и введенного в эксплуатацию дома.

Для привлечения денежных средств ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» заключило договор с ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» на участие в инвестировании строительства. Согласно указанному договору ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» выступило соинвестором. Соинвестор должен был внести определенную сумму и после ввода дома в эксплуатацию получить в собственность нежилое помещение на 1-м этаже.

ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» свои обязательства выполнило в полном объеме, однако, получить помещение в собственность не могло.
В связи с этим компания обратилась в нашу юридическую фирму за защитой своих прав.

Что было сделано:

Адвокаты подготовили и подали исковое заявление к Правительству Москвы и ООО НПСК «Полипром» об обязании подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно заключенному инвестиционному контракту в части исполнения обязательств по распределению в пользу ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» доли в виде нежилого помещения. Подписание указанного Акта было необходимо, т.к. сначала ООО НПСК «Полипром» должно было получить часть построенного дома, а уже от этой части выделить нежилое помещение
ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ».

В обоснование позиции истца мы указали следующее:

• На основании заключенного договора соинвестор получает право оформления помещения в собственность после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по договору.
• Истец выполнил свои обязательства по внесению денежных средств
  в полном объеме и в установленные договором сроки.
• Строительство дома было окончено, объект введен в эксплуатацию.
• Ответчик ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» фактически передал истцу помещение, однако оформить его в собственность истец не мог.

Оформление имущественных прав истца должно производиться после подписания Акта о результатах реализации инвестиционного проекта
в части нежилой площади между ответчиками — участниками инвестиционного контракта. В отсутствие указанного Акта нельзя определить долю Соинвестора в возведенном жилом доме.

Согласно ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

Указанный закон допускает осуществление инвестиционной деятельности через финансирование инвестора — соинвестирование. Отношения по соинвестированию могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако, влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций.

У соинвестора возникает право требования от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части
в объекте инвестиций, но не права собственности на часть такого объекта. Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела в натуре доли инвестора.

Как было установлено, ранее Арбитражный суд вынес решение, в котором обязал ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» подписать акт о результатах реализации Инвестиционного проекта в части нежилой площади. В соответствии
с указанным актом в пользу ООО НПСК «ПОЛИМПРОМ» в числе прочих было распределено нежилое помещение, которое подлежало передаче истцу в соответствии с договором соинвестирования.

Однако акт со стороны ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» не был подписан, в связи
с чем, право собственности последнего на спорный объект недвижимости
не зарегистрировано, следовательно, и не возникло.

Право истца, как соинвестора, на спорный объект недвижимости не может возникнуть ранее возникновения права собственности на данный объект
у ООО НПСК «Полипром» как инвестора. При этом само по себе надлежащее исполнение соинвестором обязательств по договору соинвестирования лишь позволяет соинвестору требовать передачи находящейся в собственности инвестора индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

Рассмотрев исковое заявление, суд удовлетворил заявленные требования и обязал ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» подписать с Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту в части исполнения обязательств по распределению в пользу истца ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» доли в виде нежилого помещения в построенном доме.

Если у вас есть вопросы по инвестированию, вы можете задать их в комментариях или на предварительной консультации.