Существует ли гарантия безопасности сделки с недвижимостью? Длиннопост

Дисклеймер

Данная публикация является для автора первой. По совету многоопытного коллеги Антона Ташланова, который предложил поделиться своим багажом практики в агентстве недвижимости на «Праворубе», в целях повышения читабельности и усвояемости, было принято решение разделить текст на части, которые можно будет прочесть за 5 минут.

Автор выражает искреннюю надежду, что его многословность будет встречена читателем снисходительно и не вызовет отторжения. Публикация имеет своей целью не понизить или повысить рейтинг анализируемой конструкции, но постараться разобраться в её плюсах и минусах.

Преамбула

Планомерное проникновение маркетинга во все сферы деятельности общества не могло не затронуть и сферу юридических услуг. Сегодня просто бытие профессионалом значит мало: если вы не презентованы в социальных сетях, то вас как будто нет, а компании и индивидуальные предприниматели, борясь за клиентов, вынуждены прибегать к различным маркетинговым уловкам для того, чтобы побудить оных к совершению сделки.

Одним из средств завлечения благородной публики служат так называемые «уникальные торговые предложения», призванные выгодно выделить предложение игрока на рынке однородных услуг. Таким предложением на сегодняшний день является и пресловутая гарантия безопасности сделки с недвижимостью.

Что же представляет собой такая гарантия? Если обратиться к общеупотребительному смыслу этого слова и «погуглить» толковый словарь Ожегова, гарантия – это ручательство, т.е. принятая на себя ответственность за выполнение чего-либо. Иными словами, гарантия – это такая высокая степень уверенности исполнителя в необходимом результате, что он готов взять на себя все риски заказчика.

Следовательно, если исходить из этой формулировки, существуют гарантируемый результат, некоторые риски и некоторая ответственность исполнителя за их реализацию. Но так ли понимает это большинство из обычных обывателей-потребителей?

Даже автор этого текста, разбираясь в формулировке понятия гарантии, ловит себя на мысли, что в быту мы привыкли понимать слово «гарантия» совсем иначе, нам кажется, что гарантия – это прежде всего стопроцентная уверенность в наступлении нужного нам результата, либо доводы в пользу того, что наступление негативного результата объективно невозможно.

Куда как в меньшей степени предположение о том, что он может не наступить вовсе, с обещанием в этом случае нам что-то там компенсировать!

Негативный момент как бы полностью выносится за скобки в обыденном понимании. Между тем он есть, а дьявол, как известно, кроется в деталях и вот именно эти детали автор предлагает отрефлексировать в нескольких публикациях.

Часть 1. Суслик есть

Итак, как мы уже выяснили, гарантия подразумевает, во-первых, наличие гарантируемого результата, во-вторых, перечень рисков, которые этот результат отменяют и, в-третьих, ответственность исполнителя по таким рискам.

Соответственно, первое, что потенциальному потребителю аналогичной услуги (разумеется, если он собрался приобрести услугу именно из-за гарантии) следует сделать – это ознакомиться с соглашением, регулирующими условия подобной гарантии и досконально изучить предмет соглашения.

И первый момент, который заказчик в результате такой инспекции должен будет исключить из своих ожиданий от такой гарантии – это ожидание от посредника-исполнителя какой-либо строительно-технической экспертизы объекта недвижимости. То есть заказчик должен быть в полной мере готов к тому, что после отчуждения объекта недвижимости может обнаружиться неузаконенная перепланировка, или плесневый грибок или «приделанные» к квартире квадратные метры подъезда, которых на бумаге может просто не быть, террор со стороны коммунальщиков и соседей, всевозможные затопления и промерзания и др.

Конечно, добросовестный посредник не будет осознанно толкать заказчика к такому исходу, но он вполне может, как и сам заказчик, добросовестно заблуждаться относительно качества жилья и отвечать за обманутые ожидания он не будет.

Автор припоминает весьма неприятный случай, когда после позже выяснившегося подтопления одной из квартир, предлагаемой к продаже через агентство, после успешного показа решил по назначению использовать местный санузел и был шокирован, обнаружив под крышкой унитаза целый куст плесневого грибка. Зрелище, как, впрочем, и запах, были тошнотворными, но потенциальному покупателю и в голову не могло прийти заглянуть в хозяйский унитаз, а ведь, как правило, одного визита на потенциальное жилье человеку вполне достаточно для того, чтобы пойти на приобретение выбранного объекта недвижимости.

Другой вариант – самозахват общедомового имущества. Вариации этой ситуации могут быть разными. Самый безобидный вариант — захват коридора общего пользования в т.н. болгарском проекте многоквартирного дома: на лестничной площадке коридорного типа продаётся торцевая квартира, хозяйственные жильцы заложили проем коридора до соседской двери и получили прихожую в несколько квадратных метров. Таким образом, фактическая площадь квартиры увеличивается, цена за квадратный метр снижается и выглядит низкой.

Иногда коридоры присоединяются в индивидуальных проектах домов, с устного согласия застройщика (издержки правового инфантилизма 90-ых годов), тогда хозяин, как правило, уверен в легитимности своих площадей, раз уж сам застройщик ему их продал/«подарил».

Наиболее вредной является ситуация, когда застройщик неправомерно отчуждает лицу помещение, в котором проходят общедомовые коммуникации. В этом случае право собственности и вовсе может быть утрачено собственником посредством иска жильцов о признании права общей долевой собственности на общее имущество за собственниками МКД. Справедливости ради, нужно отметить, что о последствиях такого приобретения добросовестные посредники предупреждают заранее.

Продолжение следует.