Как снять обременение в виде ипотеки, если залогодержатель физическое лицо и он умер

 В основном недвижимое имущество приобретается в ипотеку с банками, но иногда бывают случаи, когда залогодатель и залогодержатель — физические лица. И при полностью выплаченной банку ипотеке, понятно что и как делать. Но что же делать, если договор был заключен между физическими лицами? 

Обратилась ко мне доверительница с таким же вопросом. Только здесь есть одно «но»  — залогодержатель умер. Проанализировав законодательство, я понял, что есть легкое решение выхода из такой ситуации. 

В силу ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Доверительница приобрела земельный участок и дом, расположенный на этом же участке, в ипотеку у бабушки. В договоре купли-продажи был предусмотрен график платежей, а также было предусмотрено, что при оплате по настоящему договору, необходимо составлять расписки о получении денежных средств. 

Благо, что эти условия договора сторонами соблюдались и, при изучении документов, убедился, что никакой задолженности не имелось. 

Сторонами договора, естественно, никаких закладных не оформлялось, поэтому погашение регистрационной записи осуществляется в заявительном порядке залогодержателя. И тут мы натыкаемся на вот это вот самое «но».

Пишем заявление в Росреестр о погашении регистрационной записи с приложением всех документов и в ответ получаем, что им нужно решение суда, вступившее в законную силу, о прекращении обременения в виде залога. 

Не проблема, пишем исковое заявление в суд. Но кто будет ответчиком? Бабушка умерла, наследники не известны. Правильный ответ — КУМИ города (или любой другой муниципальный орган, ответственный за муниципальное имущество). Росреестр в третьи лица. 

В суде удостоверяемся, что бабушка действительно умерла, запросив документы из ЗАГСа, а также ищем наследников, запросив материалы наследственного дела у нотариуса. В моем случае наследники нашлись, были привлечены как ответчики, но они в суд не явились. Суд, убедившись в отсутствии задолженности и, что обязательство исполнено в полном объеме, удовлетворяет исковые требования залогодателя. После этого ждем вступления в законную силу решения суда и обращаемся в Росреестр, где благополучно убирают регистрационную запись об ипотеке. 

С уважением, юрист Еремеев Сергей Евгеньевич. 

Тел.: 8-995-126-31-40

E-mail: eremeevlawyer@mail.ru