Покупка «инвестиционных» квартир - дело принципиально убыточное. Налог на роскошь убьёт строительную отрасль

Часто слышишь от арендаторов: «За квартиры дерут втридорога! Собственники жируют» и проч., и проч.  Якобы, если бы не чиновники, которые на взятки накупают недвижимость, то народу бы досталось полно новых квартир, и жилищный вопрос по всей стране давно был бы решен.

Разберемся на примере Москвы, в которой действительно много строят и действительно покупатели – это в основном госслужащие, причем часто периферийные. Я имею ввиду покупателей именно «инвестиционных» квартир, то есть квартир, в которых собственники сами жить не собираются.
 
 Докажем, что покупка квартир в целях последующей аренды для собственников дело принципиально убыточное и что, если бы не инвесторы-чиновники, то ставки аренды по всей стране и в Москве были бы значительно выше, хотя бы потому, что квартир, построенных за счет инвесторов, просто не существовало бы в природе.

При средней стоимости  квадратного метра 5000 долларов  и нормативном сроке окупаемости инвестиционного проекта — 7 лет получается разумная арендная плата — 60 долларов за кв. м. в месяц.

Посчитаем на небольшую «двушку» — 50 кв.м. Арендная плата должна быть не менее 3000 в месяц только за капвложения (стоимость приобретения самой квартиры).

Добавим стоимость отделки, мебель, эксплуатационные расходы. Амортизация отделки квартиры происходит ранее 7 лет, мебели – примерно через 10 лет. В среднем на обе позиции — те же 7-8 лет. Мебель и отделку возьмем по минимуму – 35 тысяч долларов на «двушку». Таким образом, к разумной арендной плате автоматически добавляется еще 400 долларов в месяц. Эксплуатация  еще – 200 долларов. Тоже по минимуму.

Имеем минимальную бесприбыльную арендную плату: 3600 долларов в месяц в среднем по Москве. Не элитное жилье и даже не «бизнес-класс». Так, «спальный район» около кольцевой дороги.

А какая у нас сегодня в Москве арендная плата за такую квартиру? Правильно, от 1000 до 1300 долларов. То есть втрое меньше. При этом, 200 долларов за эксплуатацию (фактически даже больше) что называется «вынь да полож», отделку и мебель тоже вполне реально амортизируются, а потому требуют регулярного возобновления. Так что эти 600 долларов вовсе не заработок арендодателя, а только компенсация его текущих расходов.
 
Остается еще примерно 600 долларов. Или 12 долларов за кв.м. в месяц.
Таким образом, получается, что срок окупаемости (только срок окупаемости!) – не семь, а 35 лет!
Но через 35 лет,  что нас ждет? Правильно, капитальный ремонт! Значит, окупаемость откладывается еще, как минимум, лет на 10-12.

Да, как же это я забыл! А налоги? Пока инвестор может стать «индивидуальным предпринимателем» и платить 6% с дохода (Глава 26.2 НК РФ. Упрощенная система налогообложения). Плюс плата бухгалтеру и взносы в ПФР и проч. (Федеральный закон от 24 июля 2009 г. N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования»). Выйдет значительно больше, чем 6 процентов.

Значит, что? Вот именно, окупаемость у квартиры, купленной сегодня, даже, если не повысят налоги (а об отмене «упрощенки» слухи ходят), возникнет лишь через 50 лет. Ну, никак не ранее квартира окупится, ведь все суммы я брал по минимуму, а реально квартира окупится позже. Но не устареет ли через 50 лет сегодняшний дом морально и физически? Полагаю, устареет.

Вывод: инвестирование в жилье со стороны граждан, кои, как я писал выше, в основном чиновники – есть чистая благотворительность. Они вкладывают свои денежки в жилье, а весь «навар» отходит исключительно жильцам. Поэтому даже, если они купили свои квартиры на взятки, то произошло автоматическое перераспределение в пользу граждан.

Следовательно «квартиранты» должны были бы в ножки поклониться своим арендодателям. Если бы не эти взяточники, им просто не было бы где жить, «коммерческих» квартир бы просто не было построено,  их бы не сдавали, и пришлось бы квартирантам ютиться по подвалам и коммуналкам.

В последнее время популисты от власти говорят о «налоге на роскошь», увеличение налога на недвижимость. Инвестиционная квартира, видимо представляется им именно этой самой «роскошью». Хотя первый проект федерального закона N 442151-4 «О внесении изменений в часть первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» внесенный Д. Рогозиным пока отклонен, идея свое возьмет.

«Но при введении дополнительного налогообложения, и даже сегодня только при угрозе его введения, — полагает московский адвокат по недвижимости Федор Куприянов, доцент Государственной академии специалистов инвестиционной сферы, —  чиновники начинают активнее покупать недвижимость за рубежом».
И остановить утекание денег за кордон можно будет только пулеметом.

Есть и более далеко идущие выводы. При более значительном налогообложении собственно аренды, может оказаться выгоднее не сдавать квартиру в найм, а оставлять ее простаивать до лучших времен, когда налогообложение опять станет более разумным либо вырастут арендные ставки. Конечно, кто-то решит избавиться от убыточных активов, но таких будет немного, и на конъюнктуре рынка жилья это либо вовсе не скажется, либо скажется очень  кратковременно.

Вряд ли депутаты, требующие введения новых налогов, ожидают именно такого эффекта от их введения: полное сворачивания жилищного строительства в России за внебюджетные деньги, повсеместный рост арендных ставок, рост количества коммуналок и заселенных подвалов.  Но другого экономического эффекта точно не будет!