Найти юриста / адвоката / эксперта
Несмотря на то, что в Гражданский кодекс Российской Федерации в 2013 году был внесён ряд изменений, принципы «единой судьбы» и «единого объекта» так и не приобрели в законодательстве Российской Федерации однозначности толкования и применения данных норм на практике.
В действующем ГК РФ нет статьи, непосредственно посвященной объектам вещных прав или права собственности. Лишь дважды упоминается в Кодексе объект права собственности: земельный участок как объект права собственности (ст. 261) и квартира как объект права собственности (ст. 289). Но в указанных статьях речь идет об особенностях правового режима земельного участка и квартиры соответственно, непосредственно же сами эти объекты здесь не рассматриваются.
Следовательно, состояние действующего на сегодняшний день гражданского законодательства не позволяет говорить о должном регулировании отношений по поводу объектов права собственности и иных вещных прав.
Подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пункт 1 статьи 35 того же Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, в этом случае уже земельный участок можно рассматривать как принадлежность по отношению к зданиям и сооружениям.
В силу ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Земельный участок в гражданском праве и законодательстве Российской Федерации был, есть и остается принадлежностью расположенного на нем здания, о чем красноречиво свидетельствуют и положения пункта 2 статьи 271 и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающих самостоятельный оборот недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, с отведением участку подчиненной роли.
В силу ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
На этом основана и судебная практика, интерпретирующая переход арендных отношений при переходе прав собственности на расположенное на чужом земельном участке здание в порядке пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации как замену стороны в обязательстве. Из этого следует, что арендованный земельный участок играет по отношению к находящемуся в собственности зданию служебную роль: главный объект — здание, а арендованная земля его лишь окружает.
Так что же является главной вещью: земельный участок или здания и сооружения на нем? Судебная практика Российской Федерации показывает, что при рассмотрении споров принадлежности земельных участков разным лицам, суды чаще всего разрешают спор по принадлежности сооружения и только потом к нему относят право собственности участков, т.е. фактически земельные участки «следуют» за сооружением, а не наоборот. Хотя, пунктом 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому следует, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом. В законодательство Российской Федерации необходимо внести такие изменения, чтобы земельные участки и прочно связанных с ними объектов приобрели статус единого неделимого объекта.
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. ГК РФ дополнен новой ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс», где речь идет об особой разновидности недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Определяется единый недвижимый комплекс как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в т.ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Замечу, что данное законодательное решение снимает отчасти нередко возникающий на практике вопрос относительно таких нестандартных объектов, как линии электропередачи, связи, системы отопления, канализации и проч. В то же время отмечу, что в действующем Земельном кодексе Российской Федерации в подп. 5 п. 1 ст. 1 закреплен похожий принцип — принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В статье же 133.1 ГК РФ речь идет лишь о самом едином недвижимом комплексе как едином участвующем в обороте объекте, без какой-либо привязки к судьбе находящегося под ним земельного участка.
Статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть дополнена указанием на то, что принадлежностью считается вещь, призванная обслуживать другую, которая является по отношению к ней главной вещью и не соединена с ней физически. Тогда в применении этой классификации к земельным участкам не будет никаких нормативных препятствий, а наметившаяся тенденция определения земельного участка как сложной недвижимости с включением в нее всего расположенного на поверхности и завершившийся процесс приобретения земельных участков в порядке приватизации, при котором возможность такого приобретения поставлена в зависимость от права на строение, сделают излишним само понятие «многообъектность недвижимости», принадлежащей на праве собственности одному и тому же лицу.
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает несколько вариантов судебных решений, в том числе снос самовольно возведенного строения. Но при этом данная статья смешивает две различные ситуации. В одном случае самовольная постройка появляется на чужой земле (возможно, даже захваченной), а в другом — на земле, которая принадлежит самому застройщику. Единственное, что объединяет обе постройки, так это то, что они появились без надлежащего разрешения властей.
Но при этом эта же статья оставила в стороне земельные отношения. Между тем не составляет труда понять, что возвести без разрешения постройку на своей земле — это одно, тогда как захватить под постройку чужую землю — совершенно другое.
На земельный участок может возникнуть право собственности, постоянного или срочного пользования, в том числе аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, сервитута. На здание, возведенное на чужом земельном участке, возникает либо право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления. То есть гражданское законодательство предусматривает довольно широкий спектр прав, предоставляемых собственникам земельных участков и зданий на основе закона или договора.
Однако законодатель отдает предпочтение именно договору. Статья 271 ГК РФ закрепляет, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
В Гражданский кодекс Российской Федерации необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Соответственно, все нормы, посвященные указанному вопросу, должны быть изъяты из природоресурсовых кодексов и сосредоточены в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации значительно сужает круг субъектов, которым земельные участки могут принадлежать на праве постоянного и бессрочного пользования, ограничив его лишь государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления, а также гражданами, которым земельные участки были ранее предоставлены на этом праве.
Исключение из круга данных субъектов подавляющего большинства коммерческих организаций порождает немало проблем, возникающих при купле-продаже постройки, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, поскольку у покупателя, если он является коммерческой организацией, такое право не возникает. Он может приобрести земельный участок лишь в собственность либо в аренду по выбору покупателя зданий, строений, сооружений, что значительно удорожает стоимость сделки и тем самым затрудняет оборот объектов недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но уже в пункте 4 статьи 35 этого же Кодекса, закреплена противоположная норма, согласно которой отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями.
Кроме того, данная норма предполагает иной механизм реализации, заключающийся в том, что при отчуждении здания, строения, сооружения переход расположенного под ними земельного участка к новому собственнику осуществляется не по умолчанию, а лишь при наличии указания в договоре, который в противном случае будет противоречить пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского Кодекса Российской федерации являться ничтожным.
Однако, поскольку нормы статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации применяются только при отчуждении, существует ряд правовых ситуаций, на которые действие прописанных в данной статье норм не распространяется. Естественно, это, прежде всего, сделки, не связанные с отчуждением, т.е. например доверительное управление.
Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации неприменима и к наследованию. В этом случае действует статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права на постройку к одному лицу к нему же переходит и право на земельный участок.
Правила статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации неприменимы не только при наследовании, но и в другом случае, когда расположенный на земельном участке объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному или муниципальному унитарному предприятию. Такие субъекты могут самостоятельно распоряжаться постройкой, но не могут распорядиться земельным участком, поскольку не являются его собственниками и владеют им по договору аренды.
На основании статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами. Вместе с тем одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.
Если объект недвижимости полностью разрушен, и при этом на земельном участке отсутствуют иные здания или сооружения, принадлежащие этому же лицу, право на приватизацию земельного участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса, не может быть реализовано впредь до восстановления разрушенного здания.
В последние 5 лет особую популярность получил институт ипотеки, но имеются различия в правовых режимах объектов недвижимости внутри гражданского законодательства.
ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке» об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным. При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется.
В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, презюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику.
В нормативном регулировании договоров об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, к сожалению, не нашел своего последовательного отражения. Если при ипотеке строения в императивном порядке требуется осуществить ипотеку прав в отношении земельного участка, на котором расположено такое строение, то в рассматриваемом случае у залогодателя есть право осуществлять одновременный залог расположенных на таком земельном участке строений либо передать в ипотеку исключительно земельный участок. Чаще всего в правоприменительной практике встречаются случаи, когда стороны заинтересованы именно в отдельном залоге прав на земельный участок без залога расположенных на нем объектов недвижимости.
При этом, однако, залогодержателям приходится учитывать, что договор об ипотеке должен не только формально установить обеспечение для надлежащего исполнения основного обязательства, но и урегулировать порядок обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обеспечиваемых ею обязательств. Поэтому при определении имущества, составляющего предмет договора об ипотеке, сторонам необходимо учитывать и общие нормы земельного законодательства, которые регулируют реализацию объектов недвижимости.
Необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости ставит на практике целый ряд задач, которые приходится учитывать при подготовке договоров об ипотеке. Специальные нормы, регулирующие ипотечные правоотношения, устанавливают противоречивые требования в отношении оформления договоров об ипотеке земельных участков, на которых расположены такие строения. Нормативное регулирование зависит от того, что с точки зрения коммерческой значимости обеспечения является основным предметом обеспечения.
В качестве решения данного вопроса предлагаю закрепить норму, в соответствии с которой, как только земельный участок и все, что на нем находится, станет собственностью одного лица, необходимо слияние двух объектов недвижимости в один единый объект.
При ипотеке передача в обеспечение здания предполагает необходимость выяснения факта наличия прав на земельный участок и внесения соответствующих положений об ипотеке этих прав в договор.
Именно эта формулировка нормы об ипотеке, содержащаяся в ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указывающая на возможность признания его (договора) недействительным, породила длительные споры и различия в толковании, которые и в настоящее время не пришли к своему логическому завершению.
Согласно п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которое указывает на то, что, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Впоследствии данное разъяснение применялось к тождественной норме ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятого уже после публикации вышеуказанного Постановления. Нельзя сказать, чтобы этот документ внес полную ясность.
Скорее, наоборот — обозначил проблему выявления наличия или отсутствия прав на земельный участок под закладываемым зданием.
Земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости должны выступать в коммерческом обороте в качестве единого объекта правоотношений.
В действующем ГК РФ нет статьи, непосредственно посвященной объектам вещных прав или права собственности. Лишь дважды упоминается в Кодексе объект права собственности: земельный участок как объект права собственности (ст. 261) и квартира как объект права собственности (ст. 289). Но в указанных статьях речь идет об особенностях правового режима земельного участка и квартиры соответственно, непосредственно же сами эти объекты здесь не рассматриваются.
Следовательно, состояние действующего на сегодняшний день гражданского законодательства не позволяет говорить о должном регулировании отношений по поводу объектов права собственности и иных вещных прав.
Подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пункт 1 статьи 35 того же Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, в этом случае уже земельный участок можно рассматривать как принадлежность по отношению к зданиям и сооружениям.
В силу ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Земельный участок в гражданском праве и законодательстве Российской Федерации был, есть и остается принадлежностью расположенного на нем здания, о чем красноречиво свидетельствуют и положения пункта 2 статьи 271 и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающих самостоятельный оборот недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, с отведением участку подчиненной роли.
В силу ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
На этом основана и судебная практика, интерпретирующая переход арендных отношений при переходе прав собственности на расположенное на чужом земельном участке здание в порядке пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации как замену стороны в обязательстве. Из этого следует, что арендованный земельный участок играет по отношению к находящемуся в собственности зданию служебную роль: главный объект — здание, а арендованная земля его лишь окружает.
Так что же является главной вещью: земельный участок или здания и сооружения на нем? Судебная практика Российской Федерации показывает, что при рассмотрении споров принадлежности земельных участков разным лицам, суды чаще всего разрешают спор по принадлежности сооружения и только потом к нему относят право собственности участков, т.е. фактически земельные участки «следуют» за сооружением, а не наоборот. Хотя, пунктом 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому следует, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом. В законодательство Российской Федерации необходимо внести такие изменения, чтобы земельные участки и прочно связанных с ними объектов приобрели статус единого неделимого объекта.
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. ГК РФ дополнен новой ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс», где речь идет об особой разновидности недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Определяется единый недвижимый комплекс как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в т.ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Замечу, что данное законодательное решение снимает отчасти нередко возникающий на практике вопрос относительно таких нестандартных объектов, как линии электропередачи, связи, системы отопления, канализации и проч. В то же время отмечу, что в действующем Земельном кодексе Российской Федерации в подп. 5 п. 1 ст. 1 закреплен похожий принцип — принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В статье же 133.1 ГК РФ речь идет лишь о самом едином недвижимом комплексе как едином участвующем в обороте объекте, без какой-либо привязки к судьбе находящегося под ним земельного участка.
Статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть дополнена указанием на то, что принадлежностью считается вещь, призванная обслуживать другую, которая является по отношению к ней главной вещью и не соединена с ней физически. Тогда в применении этой классификации к земельным участкам не будет никаких нормативных препятствий, а наметившаяся тенденция определения земельного участка как сложной недвижимости с включением в нее всего расположенного на поверхности и завершившийся процесс приобретения земельных участков в порядке приватизации, при котором возможность такого приобретения поставлена в зависимость от права на строение, сделают излишним само понятие «многообъектность недвижимости», принадлежащей на праве собственности одному и тому же лицу.
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает несколько вариантов судебных решений, в том числе снос самовольно возведенного строения. Но при этом данная статья смешивает две различные ситуации. В одном случае самовольная постройка появляется на чужой земле (возможно, даже захваченной), а в другом — на земле, которая принадлежит самому застройщику. Единственное, что объединяет обе постройки, так это то, что они появились без надлежащего разрешения властей.
Но при этом эта же статья оставила в стороне земельные отношения. Между тем не составляет труда понять, что возвести без разрешения постройку на своей земле — это одно, тогда как захватить под постройку чужую землю — совершенно другое.
На земельный участок может возникнуть право собственности, постоянного или срочного пользования, в том числе аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, сервитута. На здание, возведенное на чужом земельном участке, возникает либо право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления. То есть гражданское законодательство предусматривает довольно широкий спектр прав, предоставляемых собственникам земельных участков и зданий на основе закона или договора.
Однако законодатель отдает предпочтение именно договору. Статья 271 ГК РФ закрепляет, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
В Гражданский кодекс Российской Федерации необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Соответственно, все нормы, посвященные указанному вопросу, должны быть изъяты из природоресурсовых кодексов и сосредоточены в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации значительно сужает круг субъектов, которым земельные участки могут принадлежать на праве постоянного и бессрочного пользования, ограничив его лишь государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления, а также гражданами, которым земельные участки были ранее предоставлены на этом праве.
Исключение из круга данных субъектов подавляющего большинства коммерческих организаций порождает немало проблем, возникающих при купле-продаже постройки, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, поскольку у покупателя, если он является коммерческой организацией, такое право не возникает. Он может приобрести земельный участок лишь в собственность либо в аренду по выбору покупателя зданий, строений, сооружений, что значительно удорожает стоимость сделки и тем самым затрудняет оборот объектов недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но уже в пункте 4 статьи 35 этого же Кодекса, закреплена противоположная норма, согласно которой отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями.
Кроме того, данная норма предполагает иной механизм реализации, заключающийся в том, что при отчуждении здания, строения, сооружения переход расположенного под ними земельного участка к новому собственнику осуществляется не по умолчанию, а лишь при наличии указания в договоре, который в противном случае будет противоречить пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского Кодекса Российской федерации являться ничтожным.
Однако, поскольку нормы статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации применяются только при отчуждении, существует ряд правовых ситуаций, на которые действие прописанных в данной статье норм не распространяется. Естественно, это, прежде всего, сделки, не связанные с отчуждением, т.е. например доверительное управление.
Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации неприменима и к наследованию. В этом случае действует статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права на постройку к одному лицу к нему же переходит и право на земельный участок.
Правила статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации неприменимы не только при наследовании, но и в другом случае, когда расположенный на земельном участке объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному или муниципальному унитарному предприятию. Такие субъекты могут самостоятельно распоряжаться постройкой, но не могут распорядиться земельным участком, поскольку не являются его собственниками и владеют им по договору аренды.
На основании статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами. Вместе с тем одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.
Если объект недвижимости полностью разрушен, и при этом на земельном участке отсутствуют иные здания или сооружения, принадлежащие этому же лицу, право на приватизацию земельного участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса, не может быть реализовано впредь до восстановления разрушенного здания.
В последние 5 лет особую популярность получил институт ипотеки, но имеются различия в правовых режимах объектов недвижимости внутри гражданского законодательства.
ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке» об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным. При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется.
В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, презюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику.
В нормативном регулировании договоров об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, к сожалению, не нашел своего последовательного отражения. Если при ипотеке строения в императивном порядке требуется осуществить ипотеку прав в отношении земельного участка, на котором расположено такое строение, то в рассматриваемом случае у залогодателя есть право осуществлять одновременный залог расположенных на таком земельном участке строений либо передать в ипотеку исключительно земельный участок. Чаще всего в правоприменительной практике встречаются случаи, когда стороны заинтересованы именно в отдельном залоге прав на земельный участок без залога расположенных на нем объектов недвижимости.
При этом, однако, залогодержателям приходится учитывать, что договор об ипотеке должен не только формально установить обеспечение для надлежащего исполнения основного обязательства, но и урегулировать порядок обращения взыскания на предмет ипотеки при неисполнении обеспечиваемых ею обязательств. Поэтому при определении имущества, составляющего предмет договора об ипотеке, сторонам необходимо учитывать и общие нормы земельного законодательства, которые регулируют реализацию объектов недвижимости.
Необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости ставит на практике целый ряд задач, которые приходится учитывать при подготовке договоров об ипотеке. Специальные нормы, регулирующие ипотечные правоотношения, устанавливают противоречивые требования в отношении оформления договоров об ипотеке земельных участков, на которых расположены такие строения. Нормативное регулирование зависит от того, что с точки зрения коммерческой значимости обеспечения является основным предметом обеспечения.
В качестве решения данного вопроса предлагаю закрепить норму, в соответствии с которой, как только земельный участок и все, что на нем находится, станет собственностью одного лица, необходимо слияние двух объектов недвижимости в один единый объект.
При ипотеке передача в обеспечение здания предполагает необходимость выяснения факта наличия прав на земельный участок и внесения соответствующих положений об ипотеке этих прав в договор.
Именно эта формулировка нормы об ипотеке, содержащаяся в ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указывающая на возможность признания его (договора) недействительным, породила длительные споры и различия в толковании, которые и в настоящее время не пришли к своему логическому завершению.
Согласно п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которое указывает на то, что, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Впоследствии данное разъяснение применялось к тождественной норме ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятого уже после публикации вышеуказанного Постановления. Нельзя сказать, чтобы этот документ внес полную ясность.
Скорее, наоборот — обозначил проблему выявления наличия или отсутствия прав на земельный участок под закладываемым зданием.
Земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости должны выступать в коммерческом обороте в качестве единого объекта правоотношений.
Уважаемая Татьяна Вячеславовна,
В качестве решения данного вопроса предлагаю закрепить норму, в соответствии с которой, как только земельный участок и все, что на нем находится, станет собственностью одного лица, необходимо слияние двух объектов недвижимости в один единый объектА если в составе такого «единого» объекта окажутся несколько строений, имеющих самостоятельное значение (домов например), неужели их нельзя будет продавать попрознь?