Залог, в котором нет заложенной вещи, или ипотека права требования по договору долевого строительства. Суд обратил взыскание на несуществующую квартиру, потом пришлось долго с этим бороться. - Продолжение

Начало публикации смотрите тут.

Действие 5 — требуем признать недействительными договоры цессии (уступки права требования) или «вся душа в крови, но по колена в любви».

20.12.2017 было изготовлено и предъявлено исковое заявление с требованиями: 

Признать недействительным договор-цессия от 12 ноября 2015 года, заключенный между Фирсовой Людмилой Михайловной и Мигаль Юрием Сергеевичем, по которому было передано право требования от застройщика (ЗАО «Элитстрой») исполнения обязательства по договору №59 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: Тамбовская область, г.Тамбов, ул.Коммунальная, д.46 от 12.11.2014 и применить последствия недействительной сделки вернув стороны в первоначальное состояние. 

Признать недействительным договор-цессия от 16 апреля 2016 года, заключенный между Мигаль Юрием Сергеевичем и Новокрещёновым Сергеем Васильевичем, по которому было передано право требования от застройщика (ЗАО «Элитстрой») исполнения обязательства по договору №59 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: Тамбовская область, г.Тамбов, ул.Коммунальная, д.46 от 12.11.2014 и применить последствия недействительной сделки вернув стороны в первоначальное состояние.

 Правовое основание было следующее:

В силу ст.39 Федерального закона от 16.06.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. 

Суд первой инстанции долго разбирался и в процессе этого разбирательства выяснились интересные моменты. 

Во-первых, ООО «Элитстрой» готовило передачу дома для завершения строительства другому лицу и работы были уже начаты. 

Во-вторых, всех остальных ответчиков представлял в процессе один и тот же юрист, который всячески затягивал процесс и даже пытался обжаловать первоначальное решение суда, требовал восстановить срок для такого обжалования. Пытался — но не получилось. 

В-третьих, и это самое интересное, оказывается Росреестр «не видел» того факта, что права требования находятся в залоге и спокойно зарегистрировал уступку этих прав требования от Фирсовой к Мигаль, а потом и к Новокрещёнову. Почему так вышло? О! Это просто рай для мошенников (господа мошенники, читайте дальше внимательно)! Оказывается, при долевом строительстве изначально регистрируется право на земельный участок. Все остальные права «навешиваются» на этот объект, в частности, права участников долевого строительства и их переуступки, так как состав участников долевого строительства меняется при этом. А вот залог права участника долевого строительства они просто не знают «куда навешивать». Потому этот залог так и «висит» нигде, ни к чему не привязанный. 

На вопрос суда: «Как так!? Вы же регистраторы и обязаны гарантировать своей регистрацией права по сделкам?» — представитель Росреестра только пожал плечами. 

Данный факт занимателен тем, что показывает разницу в воззрениях юристов и программистов. Юристы «навешивают» все права и обязанности на лицо (юридическое или физическое), а программисту проще «привязаться» к некоему объекту. При этом для юриста физический объект тоже является правом лица, правом собственности, или правом аренды и т.п. А вот программисту это непонятно, ведь, в этом случае получится что один и тот же объект существует в разных видах у разных лиц (у одного в виде собственности, у другого — в виде аренды). Но «по квитанции корова рыжая одна, и сдавать её надо одну, чтобы не нарушать отчётности!» Это, конечно правильно, видимо, именно так программу и надо строить, но путаница и рай для мошенников неизбежны. 

В итоге суд 20.09.2018 вынес решение и … в удовлетворении исковых требований отказал. 

Суд первой инстанции посчитал, что право собственности на квартиру у Фирсовой Л.М. возникнет в будущем, а из буквального толкования договора ипотеки не следует, что было заложено обязательственное право по договору долевого участия в строительстве. При этом суд отметил, что права Кордабовского А.В. не нарушены, так как предмет залога не утрачен, что подтверждается состоявшимся решением Октябрьского районного суда города Тамбова от 12.09.2016. 

Вот так! Оказывается, это был залог будущей вещи, что регулируется вообще ч.2 ст. 334 ГК РФ. Раньше такое допускалось только в отношении урожая. Потом стало допускаться для вещи, которую залогодатель приобретёт в будущем. Но пока он не приобрёл эту вещь любое право залогодателя тоже обременено. Например, залогодатель имеет договор купли-продажи на покупку комбайна, комбайн по договору он ещё не получил, но уже заложил его, чтобы получить денег взаймы. В этом случае уступка права получить комбайн по договору купли-продажи другому лицу будет нарушением, так как и само право тоже обременено, ведь заложена сама возможность получить вещь. Потому и в договоре для такого случая будет указано: «заложен комбайн, который залогодатель должен получить через три месяца по договору купли продажи от 12.10.2021». 

То, что «права Кордабовского А.В. не нарушены» тоже, мягко говоря, сомнительно. Тогда суду следовало назвать на какой предмет обратили взыскания приставы при исполнении решения суда. А они не смогли обратить взыскание, так как никакого предмета уже нет. 

18.10.2018 была изготовлена и предъявлена апелляционная жалоба. В ней указывалось, что решение суда неверное поскольку:

— предмет ипотеки был установлен в договоре займа как «право требования», а в договоре ипотеки как «объект долевого строительства», таким образом квартиры явно не существует и не существовало при заключении этих договоров;

— термин «объект долевого строительства» тоже говорит об обязательстве, а не о вещи, его следует толковать через п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», где определено, что объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение… подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома…, строящихся (создаваемых) … с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

— суд неверно истолковал договор и вообще был должен поставить на обсуждение сторон вопрос толкования договора, но суд этого не сделал и перед сторонами такой вопрос во время судебных заседаний не ставил;

— в силу ст. 10 ГК РФ разумность и добросовестность участников гражданского оборота предполагаются, потому не могло быть такого, чтобы в залог была передана несуществующая вещь, значит, передали что-то другое и этим другим может быть только обязательство или «право требования»;

— если же был обман, то в силу той же ст. 10 ГК РФ нужно было оценить это как злоупотребление правом;

— ипотека подлежала государственной регистрации и в силу ч.1 ст.37 Федерального закона от 16.06.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при уступке права требования обязательно было получить согласие Кордабовского А.В. как залогодержателя;

— в силу ст.39 Федерального закона от 16.06.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сделки без согласия залогодержателя являются ничтожными — это прямое указание Закона. 

Надо сказать, что судоговорение в апелляционной инстанции было трудным. Мне очень помогла при подготовке к слушанию статья коллеги Изосимова Станислава Всеволодовича «Признание договора дарения, совершенного должником, недействительным (внеконкурсное оспаривание сделки). Отмена Верховным судом РФ решения Красногвардейского районного суда города Санкт-Петербурга и апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда».

Именно положения, изложенные в этой статье мысли и приложенная судебная практика Верховного Суда РФ помогли показать в апелляционной инстанции недопустимость злоупотребления правом. 

Также суду апелляционной инстанции был представлен анализ правоотношения. Что такое залог права требования по своей сути? Если обратить взыскание на это право требования и продать его с торгов, то в результате получится уступка этого права требования в пользу того, кто выиграл торги. Выходит, что в результате «залог права требования» никакой не залог, а особый вид обеспечения, когда устанавливается, что при неисполнение обязательства (например, при невозврате займа) будет произведена возмездная уступка некоего конкретного права требования и вырученные от этого деньги пойдут на погашение долга кредитору (на возврат займа). А раз так, то уступка права требования другим лицам будет явным нарушением такого «залога» поскольку «предмет залога» был незаконно отчуждён. Такое делать нельзя — это обман.

20.03.2019 суд апелляционной инстанции удовлетворил жалобу, решение суда первой инстанции было отменено и было вынесено новое решение, которым исковые требования удовлетворены. Правда апелляционный суд, признав сделки недействительными, не восстановил стороны в первоначальное состояние (и это было проблемой).

Апелляционный суд пришёл к выводу, что залог был утрачен, так как права требования по договору участия в долевом строительстве Фирсова уступила другим лицам. Регистрация договоров цессии в период, когда действовало обременение в виде залога была недопустима и подобные уступки права требования являются злоупотреблением правом. В силу ст.39 Федерального закона от 16.06.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сделка должна быть признана недействительной. 

07.12.2019 было изготовлено и предъявлено заявление о компенсации расходов на представителя. Заявление было полностью удовлетворено (не прикладываю определения суда, так как не получил его, но оно было практически полностью вынесено по аргументам заявления). Тут интересно то, что нужно было распределить сумму между несколькими ответчиками. 

Итак, иск был удовлетворён, но завершено ли было дело? Может ли Кордабовский А.В. получить взысканные суммы? — Нет, не может, так как право требования ещё находится у Новокрещёнова С.В. и к Фирсовой Л.М. оно не вернулось. 

Дело в том, что в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано: «В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.» 

Нужно дальше как-то вернуть всё в первоначальное состояние. Мало того, нужно изменить как-то то, самое первое решение суда, которым обращено взыскание на «квартиру, принадлежащую Фирсовой Л.М.». 

В результате нужно опять готовить заявление о пересмотре изначального решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам, а также нужно готовить иск о возврате сторон в первоначальное состояние. 

Что ж, адвокат в любом случае обязан содействовать правосудию. Продолжим содействовать… 

Действие 6 — неожиданно пристав делает свой ход! Или «Герцен разбудил народовольцев, а народовольцы разбудили … (всех, кто спал)» 

Пока я готовил документы для новых обращений в суд, пришла удивительная новость: 18.09.2019 судебный пристав исполнитель подал в суд заявление об изменении способа и порядка исполнения решения суда по тому самому злосчастному первоначальному делу, где взыскание было обращено «на квартиру, принадлежащую Фирсовой Л.М.». 

Вот так номер! 

Пристав указывает, что возникает «несоответствие предмета исполнения судебного акта фактическим имущественным правам должника». И просит пристав изменить способ и порядок исполнения судебного акта…, обратить взыскание на заложенное имущество в виде имущественных прав по договору участия в долевом строительстве». 

Люди, так это уже у суда просили и суд уже отказал! Но чем ответит суд? 

01.10.2019 суд удовлетворяет заявление пристава-исполнителя. В результате суд решил:

Изменить способ и порядок исполнения решения суда от 12.09.2016 по гражданскому делу №2-3581/2016 по иску Кардобовского Александра Викторовича к Фирсовой Людмиле Михайловне о взыскании суммы займа, процентов, об обращении взыскания на имущество, в части предмета исполнения обращения взыскания на заложенное имущество.

Обратить взыскание на заложенное имущество, в виде имущественных прав по договору №75 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу Тамбовская область, г.Тамбов, …. от 07.10.2015, заключенному между ООО «Элитстрой» и Фирсовой Людмилой Михайловной на 2-х комнатную квартиру, вторая справа от лестничной площадки в строительных осях 2-6 В-Г, общей площадью …

Кто не понимает, что произошло — поясню: 

Я просил изменить порядок и способ исполнения решения суда путём обращения взыскания на право требования по договору участия долевом строительстве, а пристав попросил обратить взыскание на «имущественное право». 

Вот, оказывается, как надо было просить! 

Однако, понятие «имущественное право» — это максимально широкое понятие. Оно включает в себя любое право на имущество: право собственности, право на вещь при отсутствии права собственности (в силу аренды, или хозяйственного ведения, например), право получить вещь в будущем (например, по договору или в силу наследования), право в силу залога и вообще любые права такого рода и на любое имущество любого рода. Правда, есть и узкое понимание «имущественного права» как исключительно только права собственности, либо как права на имущество, которое к вещям отнести невозможно (безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права и т.п.). Вот такой вот «винегрет» существует в юридической терминологии. 

Ладно, не важно как, но фразу «на квартиру, принадлежащую Фирсовой Л.М.» из решения суда убрали. 

Однако, остаётся три проблемы:

— пристав, а затем и суд ошиблись и указали не тот номер договора участия в долевом строительстве и не ту дату;

— при такой широкой трактовке имущественных прав можно встретить ещё какую ни будь «бяку» в виде препятствий в исполнении решения;

— предмет залога Фирсовой Л.М. ещё не принадлежит, нужно вернуть стороны в первоначальное состояние, раз сделки уступки права требования признаны недействительными. 

Ну, раз адвокат должен в любом случае содействовать правосудию — будем делать так, чтобы даже смутное определение суда исполнялось без проблем и вернём все права участника долевого строительства Фирсовой Л.М. (Она это заслужила! Да и мы тоже…) 

Действие 7 — «возврат на круги своя», в первоначальное состояние 

Проблему ошибки в номере договора и его дате исправили через заявление об устранении описки в судебном постановлении.

21.10.2019 было изготовлено и предъявлено исковое заявление о возврате сторон (Фирсовой, Мигаль, Новокрещёнова) по сделкам уступки прав требования в первоначальное состояние. 

09.01.2020 исковые требования были удовлетворены. 

Тут были свои проблемы, например, не было до конца ясно внесена ли полностью оплата по этим договорам, и потому не до конца было ясно кому какую оплату возвращать. Конечно, мой доверитель к этому моменту уже знал, что эти договоры цессии были заключены только для того, чтобы «продать два раза и суд уже обратно ничего не вернёт». (Опасное и расхожее заблуждение! — Вернёт, и ещё как вернёт!) Поскольку другие участники спора, кроме истца не явились, суд решил, что не доказано, что передана иная оплата, помимо той, которая указана в договорах. 

Был ещё вопрос о том, почему истец не воспользуется просто правом потребовать исполнения обеспеченного залогом обязательства. Так уже потребовали! Более того суд даже изменил способ и порядок исполнения решения по заявлению пристава-исполнителя. Теперь осталось только обеспечить это определение суда, чтобы права вернулись обратно к Фирсовой Л.М. 

Конечно, можно сказать, что этот иск был излишним. Но! Помните? Адвокат в любом случае обязан содействовать правосудию! 

Заключение 

В заключении хочу выразить ряд благодарностей: 

Благодарю судей, которые работают в очень сложной ситуации, но, тем не менее, разобрались в этом деле и, благодаря этому, законность была восстановлена и восстановлены права моего доверителя. 

Хочу выразить благодарность и моему доверителю, Кордабовскому Александру Викторовичу, за то, что он проявил терпение, понимание, вник в то, что нужно делать и безукоризненно исполнял всё что нужно. Не трепал нервы и не напрягал в ситуации и без того сложной работы. Также благодарен ему за то, что помимо установленного и оговорённого гонорара он, после того как всё завершилось и началось реальное взыскание, по своей щедрости и доброте выплатил мне совершенно неожиданно то вознаграждение, которое называют «palmirum». 

Выражаю благодарность нашему сайту, всем его участникам за те знания и опыт, которые тут даются, и, опять же, особую признательность выражаю коллеге адвокату Изосимову Станиславу Всеволодовичу за его статьи по оспариванию сделок, как при банкротстве, так и по внеконкурсному оспариванию. 

Благодарю и Вас читатель за проявленное терпение. 

адвокат Климушкин Владислав Александрович, номер в реестре адвокатов 68/92, город Тамбов