Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования заключается в том, что доверительное управление недвижимым имуществом фактически является довольно новым институтом современного российского права. Его появление и распространение обусловлено развитием рыночных отношений и связано со стремлением организовать более эффективное управление хозяйственной деятельностью, имуществом, и в том числе, недвижимым имуществом.

Данный институт появился в начале 90-х годов за счет предпринятой попытки адаптировать в российском бизнесе аналогичного института англосаксонского права — договора о передаче имущества «в доверительную собственность («траст»). Однако с существенными изменениями доверительное управление имуществом было закреплено только во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствующей главе 53.

Следует отметить, что доверительное управление в целом является формой закрепления отношений по управлению чужим имуществом в интересах его собственника или иного управомоченного лица.
Одной из привлекательных черт такого института является то, что собственник или иной назначенный выгодоприобретатель имеет возможность извлекать выгоду от имущества, не неся бремени содержания указанного имущества, поскольку все заботы по его содержанию и использованию перелагаются на другое лицо — доверительного управляющего, который получает за это вознаграждение.

В ходе доверительного управления осуществляется профессиональное (предпринимательское) использование вверенного управляющему имущества, что предполагает совершение управляющим в интересах собственника (управомоченного лица) или выгодоприобретателя как юридических, так и фактических действий с целью получения соответствующего дохода. Взаимоотношения такого лица со своим управляющим определяются заключенным между ними договором, предусматривающим их взаимные права и обязанности.

При доверительном управлении недвижимым имуществом большое значение имеет делегирование полномочий, контролирующих функций и ответственности соответствующим профессионалам. В области управления коммерческой недвижимостью профессиональное сопровождение проекта на всех стадиях его реализации особенно важно. Это освобождает собственника от решения всех проблем, связанных с координацией и контролем деятельности подрядчиков на этапе проектирования и строительства, гарантирует качество проводимых работ и оптимизацию всех затрат. Кроме того, выстроить эффективные отношения с арендаторами будет легче тем, кто разрабатывал концепцию развития объекта.

Поэтому если собственник или иное заинтересованное лицо желает получать от объекта недвижимости высокий доход, то выбор доверительного управляющего, который имеет опыт работы в различных сегментах рынка недвижимости и сможет обеспечить полный цикл работ по управлению проектом, окажется решающим.

В настоящее время рынок недвижимости проходит второй этап своего развития: на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей, а сейчас она рассматривается как объект вложений, способ получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий и развитием рыночных отношений, и сейчас имеет большие перспективы для своего развития.

В процессе проведения экономических реформ в России возрос и продолжает повышаться интерес к недвижимости — жилым и коммерческим зданиям, промышленным сооружениям. При этом в связи со строительством и введением в эксплуатацию большого количества жилых комплексов, в которых затрагиваются интересы тысяч собственников, широкое распространение получило управление как коммерческой, так и жилой недвижимостью.

Исходя из изменившейся обстановки, все больше возрастает необходимость в грамотном и эффективном использовании коммерческих и технических качеств и свойств недвижимости. В связи с этим возрастает роль управляющих компаний — коммерческих организаций, обладающих специализированными знаниями и опытом в сфере управления объектами недвижимости.
В последнее время большое количество управляющих компаний предлагает услуги не только доверительному управлению недвижимым имуществом в классическом понимании, то есть по сдаче такого имущества в аренду третьим лицам, но и услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации зданий и иной недвижимости.

Кроме того, в управление недвижимостью зачастую входит финансовое и юридическое управление, анализ коммерческого потенциала объекта, разработка программ по повышению экономической эффективности недвижимости, ремонтно-эксплуатационное обслуживание зданий, подготовка, заключение и ведение договоров со сторонними организациями, в том числе с городскими и иными ресурсоснабжающими организациями для обеспечения различного рода снабжением недвижимого имущества, управление инфраструктурой, выполнение комплекса мероприятий направленных на увеличение коммерческого потенциала объектов, а также коммерческий и технический консалтинг в сфере недвижимости и иные действия.

Следует отметить, что для совершения всех указанных действий совершенно недостаточно существующей нормативно-правовой базы, которая представлена, как было указано выше, всего одной главой 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей 15 статей. По нашему мнению, такое состояние нормативной базы, регулирующей стремительно развивающийся институт доверительного управления недвижимым имуществом, не отвечает существующему положению вещей и довольно негативным образом сказывается на реальных правоотношениях между субъектами доверительного управления.

Подобные обстоятельства свидетельствуют о несомненной актуальности и значимости исследования доверительного управления недвижимым имуществом, что и повлияло на выбор темы и основных направлений настоящего диссертационного исследования. Исследование проблемы доверительного управления имуществом наибольшее применение получило с момента принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, существенное внимание уделялось рассмотрению института доверительного управления в целом, и доверительного управления ценными бумагами.

Среди трудов, посвященных проблемам доверительного управления в целом, следует выделить работы таких авторов, как Э.В. Абрамова, Е.В. Акилова, B.C. Андреев, В.В. Безбах, З.Э. Беневоленская, М.И. Брагинский, М.М. Булигин, В.В. Витрянский, Л.Г. Вострикова, В.А. Дозорцев, А.Г. Калпин, Д.Ю. Колосов, Л.Ю. Михеева, В.П. Мозолин, О.Н. Садиков, В.В. Семинихин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой,

Проблемы совершения сделок с недвижимым имуществом, среди которых рассматривалось и доверительное управление, находились также в работах В.А. Алексеева, А.А. Батяева, В.А. Белов, С.А. Боголюбова, СП. Гришаева, О.В. Касьяновой, Е.А. Киндеевой, А.Л. Корнеева, П.В. Крашенинникова, М.Г. Пискуновой, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова, В.В. Чубарова,
При написании диссертационного исследования диссертант использовал и публикации в периодических изданиях, посвященных рассматриваемому объекту исследования, таких авторов, как О.Р. Зайцев, Д.В. Петелин, Е.С. Пьяных, Т.Г. Степанова, СЮ. Шахов, и др.

Однако, изучение состояния степени разработанности темы, показало, что больше внимания уделяется исследованию общетеоретических и практических вопросов института доверительного управления имущества в целом, но в отношении проблем доверительного управления недвижимым имуществом сколь угодно комплексные работы в настоящее время отсутствуют.

Объектом рассмотрения являются общественные отношения, возникающие в связи с реализацией доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации.
А предметом являются правовые нормы российского законодательства, регулирующие порядок заключения и исполнения договоров доверительного управления недвижимым имуществом.
Цель рассмотрения данного вопроса состоит в комплексном анализе правового регулирования договора доверительного управления недвижимым имуществом, постановке и решении теоретических и практических проблем в рассматриваемой сфере.

Эта цель реализуется путем решения следующих задач:
1. Рассмотреть эволюцию института доверительного управления имуществом в России.
2. Проанализировать сущность и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом.
3. Исследовать недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления.
4. Проанализировать правовой статус сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом.
5. Определить существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом.
6. Исследовать форму договора доверительного управления недвижимым имуществом.
7. Рассмотреть содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству РФ.
8. Выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и разработать предложения по законодательному совершенствованию и дальнейшему применению данного правового института.

В ходе решения этой задачи, мною сформулировано авторское понятие договора доверительного управления недвижимым имуществом следующим образом:
«договором доверительного управления недвижимым имуществом является соглашение одной стороны (учредителя управления) и другой стороне (доверительного управляющего), согласно которому одна сторона передает другой стороне недвижимое имущество и объекты его инфраструктуры на определенный срок в доверительное управление с целью выполнения экономически и юридически значимых действий в отношении указанного имущества».2. В результате рассмотрения объектов доверительного управления установлено, что ст. 1013 ГК РФ не предлагает какой-либо системы в их определении. Поэтому предложено изменить п. 1 ст. 1013 ГК РФ, изложив его следующим образом:
«1. Объектами доверительного управления может быть движимое и недвижимое имущество, в том числе имущественные комплексы, ценные бумаги и имущественные права на них, объекты интеллектуальной собственности и исключительные права на них, и иное имущество».3. Выявлено, что относительно доверительного управления недвижимым имуществом нормативно-правовая база фактически отсутствует. Поэтому предложено дополнить главу 53 ГК РФ статьей о доверительном управлении недвижимым имуществом.
В данной статье следовало бы предусмотреть существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом, обязанность доверительного управляющего не только управлять объектом недвижимости, но и обозначенными в договоре элементами инфраструктуры, определить периодичность эксплуатационных мероприятий в отношении объекта недвижимости, закрепить обязанность по представлению интересов учредителя управления или иного выгодоприобретателя в отношении с коммунальными службами и иными обслуживающими организации применительно к объекту доверительного управления и т.д.

4. Исследовав субъектный состав договора доверительного управления недвижимым имуществом, показано, что в целях избежания злоупотреблений со стороны доверительным управляющим, следует закрепить определенные требования к данному субъекту. Так, им может быть только юридическое лицо, балансовая стоимость активов которого составляет не менее 5 % от стоимости недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление, определяемого на последнюю отчетную дату, предшествующую заключению договора доверительного управления недвижимым имуществом, согласно соответствующему акту оценки.

5. В настоящее время согласно нормам п. 2 ст. 1016 ГК РФ максимальный срок договора доверительного управления имуществом составляет пять лет, однако для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
Однако применительно к недвижимому имуществу в законодательстве предельный срок не установлен, что не соответствует интересам субъектов доверительного управления.
На основании исследования, предложено установить срок доверительного управления недвижимым имуществом в пределах десяти лет.

6. В диссертации показано, что согласно ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Однако нормы ст. 1016 ГК РФ относительно размера и формы вознаграждения управляющему как существенного условия соответствующего договора сформулированы некорректно.
Поскольку доверительное управление недвижимым имуществом предполагает существенные затраты морального и материального плана, полагаем, что в таком случае доверительный управляющий имеет право на гарантированное вознаграждение, что должно быть закреплено в соответствующей норме ГК РФ.

7. Поскольку на практике зачастую возникает необходимость отступления от реальной природы договора доверительного управления имуществом, связанной со сложными объектами недвижимого имущества, такими как имущественные комплексы, бизнес-центры, жилые комплексы, полагаем, что в отношении недвижимого имущества такой договор может быть и консенсуальным, то есть может заключаться в отношении недвижимого имущества, которое будет создано или получит свой юридический статус в будущем, после заключения договора в процессе доверительного управления.
Подобный принцип целесообразно закрепить как в ст. 1012 ГК РФ относительно возможности определения такого договора как консенсуального, так и в специальной статье, посвященной договору доверительного управления недвижимым имуществом.

Из истории.....
Возникновение и развитие института доверительного управления имуществом в России автором показано, что доверительное управление имуществом было известно еще в дореволюционном российском праве. Трастовые отношения существовали на практике, так как зачастую русские дворяне отдавали свои имения приказчикам, в том числе иностранным, а сами управлением имуществом не занимались.

После фактического уничтожения частной собственности как института в результате последствий революция 1917 года потребность отдавать имущество в управление отпала, то есть каких-либо аналогов доверительной собственности в тот период не существовало. Несмотря на то, что были созданы так называемые «трасты», это были по сути объединения входящих в их состав предприятий, не имевших статуса юридического лица.

В советский период в Гражданском кодексе 1922 года и в Гражданском кодексе 1964 года регулировались отношения, сходные с доверительным управлением, но связанные только с исполнением завещания, поскольку основывались на передаче имущества в управление третьему лицу и на доверии к данному лицу. Термины «доверительная собственность», «траст», «доверительное управление» появились в российских правовых нормах в начале 90-х годов, в частности, в Законе РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР», где в п. «л» ст. 5 указывалось, что банки вправе «привлекать и размещать средства и управлять ценными бумагами по поручению клиентов (доверительные (трастовые) операции)».

В дальнейшем в нормативно-правовых актах начали появляться предложения и рекомендации различным ведомствам передавать акции, находящиеся в государственной собственности, в доверительное управление (траст). Именно на основании таких указаний принадлежащие государству акции некоторых предприятий машиностроения, стройиндустрии были переданы в траст существовавшему на тот момент РАО «ЕЭС России».

Понятие «доверительная собственность (траст)» было определено в соответствующем указе Президента РФ 1993 года, однако, с появлением первой части ПС РФ подобный термин практически перестал употребляться. Дальнейшее развитие экономических отношений вызвало необходимость распространения института доверительного управления на правоотношения равных сторон гражданских правоотношений.

Так, вторая часть предусмотрела в качестве самостоятельной договорной формы доверительное управление имуществом, в главе 53 «Доверительное управление» достаточно подробно регулируются отношения из доверительного управления, в частности, понятие договора доверительного управления имуществом, правовой режим имущества, переданного в доверительное управление, требования к сторонам договора доверительного управления, регулирование отношений между сторонами по поводу управления и распоряжения имуществом и т.д., что обозначило закрепление института доверительного управления в законодательстве РФ.

Существует несколько точек зрения на правовую природу института доверительного управления имуществом, которые могут быть обозначены следующими тезисами:
— данный институт имеет обязательственно-правовую природу;
— доверительное управление имуществом есть вещное право;
доверительное управление является обязательственным правоотношением с наличием вещно-правовых элементов.

При этом правоотношения, возникающие при доверительном управлении между участниками доверительного управления, автором разделены на две группы:
I. Правоотношения между учредителем управления и доверительным управляющим, в которых учредитель передает имущество управляющему, а управляющий обязуется осуществлять юридические и фактические действия с целью удовлетворения имущественного интереса учредителя или иного указанного им лица.
II. Правоотношения между доверительным управляющим и контрагентами доверительного управляющего по сделкам, связанным с доверительным управлением имуществом, а также прочими третьими лицами по реализации правомочий доверительного управляющего.

Если обсуждение данного вопроса интересено посетителям сайта, то можно продолжить)))
Ссылка на оригинал

Да 0 0

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

    Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

    Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

    Рейтинг публикации: «Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации» 0 звезд из 5 на основе 0 оценок.
    Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
    Владивосток, Россия
    +7 (914) 342-9220
    компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
    Консультации, дела.
    Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
    https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP
    Юрист Фищук Ольга Сергеевна
    Краснодар, Россия
    +7 (999) 637-2795
    Арбитражный, финансовый управляющий. Помощь при банкротстве в любом регионе РФ. Списание | взыскание долгов. Честно, результативно, подтверждено обширной практикой. Специальные условия для "Праворуба"
    https://fedresurs.pravorub.ru/ Стать VIP
    Адвокат Мамонтов Алексей Вячеславович
    Воронеж, Россия
    +7 (919) 184-9057
    Специализация: споры о собственности, об обязательствах, банкротство, интеллектуальная собственность, защита по уголовным делам в сфере экономики, коррупционные и должностные преступления
    https://taimyr68.pravorub.ru/ Стать VIP
    Адвокат Морохин Иван Николаевич
    Кемерово, Россия
    +7 (923) 538-8302
    Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
    Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
    https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP
    Адвокат Костюшев Владимир Юрьевич
    Москва, Россия
    +7 (903) 273-9292
    Уникальная защита по уголовным делам различных категорий на основе большого опыта работы. Представление интересов по гражданским и административным делам, дорожно-транспортных происшествиях.
    https://user58814.pravorub.ru/ Стать VIP

    Похожие публикации