Что покупать квартиру или апартаменты

Апартаменты – звучит внушительно. Сразу представляется жилье бизнес-класса с панорамными окнами. Но что же они на самом деле представляют? И в чем особенность при покупке такого вида недвижимости.

Немного истории об апартаментах

Сама идея постройки апартаментов была заимствована нашими девелоперами за рубежом, где этот вид недвижимости чрезвычайно популярен. Объекты недвижимости в таких домах предназначены под сдачу туристам.

Изначально и в России пошли по тому же пути реализации, но на этом много не заработаешь, поэтому схема сместила вектор с пути честного заработка для временных постояльцах на путь нечестной наживы за счет юридической безграмотности населения РФ. «Квартира» в апартаментах – это, с виду, обычное жилье. Так почему бы его не продавать под этим соусом? Тем более, что покупатели сами начали приобретать их для постоянного проживания.

В чем отличие квартиры от апартаментов 

В том, что по закону апартаменты, как бы странно это не звучало, не являются жилым помещением. И эта уловка просто колоссально выгодна для застройщика, т.к. при таком раскладе рядом с новоиспеченным домом можно абсолютно легально не развивать социальную инфраструктуру. То есть, поставил высотку посреди леса, назвал ее красиво, сделал рекламу, что, мол, дом в экологически чистом районе в окружении лесного массива.

И все. Кроме леса там больше ничего и нет… и не будет. Не обязан по закону и все тут. Застройщик от этого только выигрывает – снижение затрат как на само строительство (тут тоже действуют свои правила, об этом позже), так и на последующее обустройство территории рядом с домом.

А покупатель платит за квадратные метры как положено – по высокой стоимости за возможность жить в условно скажем «квартире» с модным названием «апартаменты». Такие дома часто «впихивают» в места плотной застройки, например, в центре, где кроме такой вот элитной высотки нет места ни детскому садику, ни средней школе, ни игровой площадке.

В чем опасна покупка такой «квартиры» 

За потраченные миллионы вы не получаете:

Постоянную регистрацию, как следствие, проблемы с зачислением детей в учебные заведения и прочие социальные трудности, связанные с отсутствием постоянной регистрации. Вечные пробки, т.к. дома то построены, а новые развязки – нет. И градоначальники не поспешат помогать новоселам с расчищением заторов в новых районах.

Конечно, если речь не идет об элитной недвижимости где-то в центре, где государство позаботилось заранее об автомобильной инфраструктуре. Один из самых неприятных сюрпризов – высокие коммунальные платежи. Почему? Так помещение же нежилое, а коммерческое, поэтому и цены на воду и электричество соответствующие: +20%, а то и больше.

Кстати, и налог на имущество будет значительно выше – в 5 или даже 20 раз больше, чем за обычную квартиру. Здесь действуют другие правила при строительстве. Да, с виду это обычная квартира, но т.к. это по закону это коммерческое помещение, то и СНИПы тут другие: вентиляция, шумоизоляция и т.д. То есть, такой себе высотный многоквартирный офис.

В чем выгода покупателя при покупке апартаментов

Немного человечности со стороны желающего нажиться на вас застройщика все же есть – более низкая стоимость где-то на 15%, если сравнивать с обычными квартирами в новостройках. Ну и, если вы состоятельный человек, то сможете поселиться в свежеотстроенном доме в центре города.

Застройщики могут продавать апартаменты без заключения договора о долевом участии (ДДУ). Что это значит? А то, что вы рискуете остаться без денег и квартиры в случае заморозки строительства. Последний шанс в такой ситуации – попытка вернуть средства в судебном порядке. Но такие перспективы, как вы понимаете, не внушают оптимизм.

Благодаря поправкам от 27 июня 2019 года покупатели получили право заключать ДДУ при покупке апартаментов и все гарантии такого договора. При заключении ДДУ дольщики защищены законом. Их права регулируют Закон № 214-ФЗ. Дополнительной защитой вложенных средств служит регистрация в Росреестре (то есть, девелопер не сможет продать ваши метры еще кому-то еще).

Застройщики, работающие по ДДУ, не видят ваших денег, они просто не имеют права ими распоряжаться до момента ввода дома в эксплуатацию. Для строительства привлекаются кредитные средства. Поэтому, если со стройкой что-то случится, ваши деньги вернуться обратно. Но это касается договоров, заключенных на квартиры.

Да-да, законодатели предусмотрели, что компенсация выплачивается только покупателям жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений до 7 кв.м., а апартаментов в этом перечне нет. То есть дольщик может заявить только денежное требование при банкротстве застройщика.

Так стоит ли покупать апартаменты

Конечно, теперь у вас складывается впечатление, будто инвестирование в апартаменты – дело рискованное и вообще не стоит с этим связываться. Но это не так. Тут главное четко понимать, с какой целью вы хотите приобрести именно этот тип недвижимости. То есть не только более низкая стоимость должна являться решающим фактором.

Давайте пройдемся по чек-листу в пользу апартаментов. Это отличный вариант для сдачи в посуточную аренду. Собственно, это и есть основное предназначение такого типа недвижимости. Вы приобретаете апартаменты для себя, при этом вы холосты или же пока не обзавелись потомством, или вам по какой-либо причине не нужна московская регистрация.

Если вы являетесь гражданином другой страны. Такой тип жилья подходит для состоятельных людей, которым неважно наличие муниципальной инфраструктуры поблизости с ЖК. Конечно, речь идет об элитных комплексах, имеющих хорошую локацию. Иначе, зачем рисковать?
 Но проблема заключается в том, что построенных апартаментов намного больше, чем покупателей, которым они подходят.

Если не знать подводных камней, то со стороны это выглядит привлекательным вложением средств и приобретением условно скажем – «жилья» по соблазнительной цене ниже рынка. Не стоит забывать про качество строительства, ведь, как уже говорилось выше, здесь действуют другие правила. Поэтому вряд ли это можно назвать экономией средств, если потом придется вложиться в улучшение шумоизоляции, вентиляции и т.д.

А что сейчас с рынком недвижимости?

Квартирный спрос резко спал, жилья на рынке намного больше, чем покупателей. Искушенный потребитель, зная минусы такого рода недвижимости, вряд ли выберет рисковать своими или кредитными средствами. Оживить рынок апартаментов может лишь еще большее снижение цены, господдержка или возможность оформления ипотеки.

Президент РФ пошел на встречу самозанятым и поручил разрешить сдавать апартаменты как обычные квартиры. К слову, ранее, для того, чтобы получить право сдачи в аренду такое помещение, требовалось создание юридического лица, а это удовольствие хлопотное и затратное. Оно и понятно, недвижимость то коммерческая.

Но даже такие меры вряд ли выведут рынок аренды из тени в достаточной степени и привлекут новых покупателей к рискованной покупке в новеньком ЖК. Но если подойти к делу грамотно и правильно определить цели покупки апартаментов, то такое приобретение может оказаться выгодном для его нового владельца.

Адвокат Вадим Гурьев