Апартаменты – звучит внушительно. Сразу представляется жилье бизнес-класса с панорамными окнами. Но что же они на самом деле представляют? И в чем особенность при покупке такого вида недвижимости.

Немного истории об апартаментах

Сама идея постройки апартаментов была заимствована нашими девелоперами за рубежом, где этот вид недвижимости чрезвычайно популярен. Объекты недвижимости в таких домах предназначены под сдачу туристам.

Изначально и в России пошли по тому же пути реализации, но на этом много не заработаешь, поэтому схема сместила вектор с пути честного заработка для временных постояльцах на путь нечестной наживы за счет юридической безграмотности населения РФ. «Квартира» в апартаментах – это, с виду, обычное жилье. Так почему бы его не продавать под этим соусом? Тем более, что покупатели сами начали приобретать их для постоянного проживания.

В чем отличие квартиры от апартаментов 

В том, что по закону апартаменты, как бы странно это не звучало, не являются жилым помещением. И эта уловка просто колоссально выгодна для застройщика, т.к. при таком раскладе рядом с новоиспеченным домом можно абсолютно легально не развивать социальную инфраструктуру. То есть, поставил высотку посреди леса, назвал ее красиво, сделал рекламу, что, мол, дом в экологически чистом районе в окружении лесного массива.

И все. Кроме леса там больше ничего и нет… и не будет. Не обязан по закону и все тут. Застройщик от этого только выигрывает – снижение затрат как на само строительство (тут тоже действуют свои правила, об этом позже), так и на последующее обустройство территории рядом с домом.

А покупатель платит за квадратные метры как положено – по высокой стоимости за возможность жить в условно скажем «квартире» с модным названием «апартаменты». Такие дома часто «впихивают» в места плотной застройки, например, в центре, где кроме такой вот элитной высотки нет места ни детскому садику, ни средней школе, ни игровой площадке.

В чем опасна покупка такой «квартиры» 

За потраченные миллионы вы не получаете:

Постоянную регистрацию, как следствие, проблемы с зачислением детей в учебные заведения и прочие социальные трудности, связанные с отсутствием постоянной регистрации. Вечные пробки, т.к. дома то построены, а новые развязки – нет. И градоначальники не поспешат помогать новоселам с расчищением заторов в новых районах.

Конечно, если речь не идет об элитной недвижимости где-то в центре, где государство позаботилось заранее об автомобильной инфраструктуре. Один из самых неприятных сюрпризов – высокие коммунальные платежи. Почему? Так помещение же нежилое, а коммерческое, поэтому и цены на воду и электричество соответствующие: +20%, а то и больше.

Кстати, и налог на имущество будет значительно выше – в 5 или даже 20 раз больше, чем за обычную квартиру. Здесь действуют другие правила при строительстве. Да, с виду это обычная квартира, но т.к. это по закону это коммерческое помещение, то и СНИПы тут другие: вентиляция, шумоизоляция и т.д. То есть, такой себе высотный многоквартирный офис.

В чем выгода покупателя при покупке апартаментов

Немного человечности со стороны желающего нажиться на вас застройщика все же есть – более низкая стоимость где-то на 15%, если сравнивать с обычными квартирами в новостройках. Ну и, если вы состоятельный человек, то сможете поселиться в свежеотстроенном доме в центре города.

Застройщики могут продавать апартаменты без заключения договора о долевом участии (ДДУ). Что это значит? А то, что вы рискуете остаться без денег и квартиры в случае заморозки строительства. Последний шанс в такой ситуации – попытка вернуть средства в судебном порядке. Но такие перспективы, как вы понимаете, не внушают оптимизм.

Благодаря поправкам от 27 июня 2019 года покупатели получили право заключать ДДУ при покупке апартаментов и все гарантии такого договора. При заключении ДДУ дольщики защищены законом. Их права регулируют Закон № 214-ФЗ. Дополнительной защитой вложенных средств служит регистрация в Росреестре (то есть, девелопер не сможет продать ваши метры еще кому-то еще).

Застройщики, работающие по ДДУ, не видят ваших денег, они просто не имеют права ими распоряжаться до момента ввода дома в эксплуатацию. Для строительства привлекаются кредитные средства. Поэтому, если со стройкой что-то случится, ваши деньги вернуться обратно. Но это касается договоров, заключенных на квартиры.

Да-да, законодатели предусмотрели, что компенсация выплачивается только покупателям жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений до 7 кв.м., а апартаментов в этом перечне нет. То есть дольщик может заявить только денежное требование при банкротстве застройщика.

Так стоит ли покупать апартаменты

Конечно, теперь у вас складывается впечатление, будто инвестирование в апартаменты – дело рискованное и вообще не стоит с этим связываться. Но это не так. Тут главное четко понимать, с какой целью вы хотите приобрести именно этот тип недвижимости. То есть не только более низкая стоимость должна являться решающим фактором.

Давайте пройдемся по чек-листу в пользу апартаментов. Это отличный вариант для сдачи в посуточную аренду. Собственно, это и есть основное предназначение такого типа недвижимости. Вы приобретаете апартаменты для себя, при этом вы холосты или же пока не обзавелись потомством, или вам по какой-либо причине не нужна московская регистрация.

Если вы являетесь гражданином другой страны. Такой тип жилья подходит для состоятельных людей, которым неважно наличие муниципальной инфраструктуры поблизости с ЖК. Конечно, речь идет об элитных комплексах, имеющих хорошую локацию. Иначе, зачем рисковать?
 Но проблема заключается в том, что построенных апартаментов намного больше, чем покупателей, которым они подходят.

Если не знать подводных камней, то со стороны это выглядит привлекательным вложением средств и приобретением условно скажем – «жилья» по соблазнительной цене ниже рынка. Не стоит забывать про качество строительства, ведь, как уже говорилось выше, здесь действуют другие правила. Поэтому вряд ли это можно назвать экономией средств, если потом придется вложиться в улучшение шумоизоляции, вентиляции и т.д.

А что сейчас с рынком недвижимости?

Квартирный спрос резко спал, жилья на рынке намного больше, чем покупателей. Искушенный потребитель, зная минусы такого рода недвижимости, вряд ли выберет рисковать своими или кредитными средствами. Оживить рынок апартаментов может лишь еще большее снижение цены, господдержка или возможность оформления ипотеки.

Президент РФ пошел на встречу самозанятым и поручил разрешить сдавать апартаменты как обычные квартиры. К слову, ранее, для того, чтобы получить право сдачи в аренду такое помещение, требовалось создание юридического лица, а это удовольствие хлопотное и затратное. Оно и понятно, недвижимость то коммерческая.

Но даже такие меры вряд ли выведут рынок аренды из тени в достаточной степени и привлекут новых покупателей к рискованной покупке в новеньком ЖК. Но если подойти к делу грамотно и правильно определить цели покупки апартаментов, то такое приобретение может оказаться выгодном для его нового владельца.

Адвокат Вадим Гурьев

Автор публикации

Адвокат Гурьев Вадим Иванович
Москва, Россия
Моя специализация бизнес и финансы.
Защита по сложным уголовным экономическим делам.
Борьба с фальсификациями и незаконными методами расследования. Опыт, надёжность, добросовестность!

Да 52 52

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Николаев Андрей, Хрусталёв Андрей, Ермоленко Андрей, Беляев Максим, Гурьев Вадим, Петров Игорь, Болонкин Андрей, Немцев Дмитрий, Солдаткин Георгий, Назаренко Михаил
  • 04 Декабря 2022, 20:30 #

    Уважаемый Вадим Иванович, по полочкам. С толком, чувством, расстановкой! 
    Спасибо, огромное!

    +6
    • 04 Декабря 2022, 20:34 #

      Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо.
      Сейчас цены на недвижимость «пляшут», ну и попадаются слишком «заманчивые предложения», но как говорится, — есть нюанс.

      +6
  • 04 Декабря 2022, 20:30 #

    Уважаемый Вадим Иванович, спасибо за интересные разъяснения.
    Самому то сколько бы копаться пришлось в дебрях интернета для получения информации, а затем сравнительного анализа?
    А здесь всё в одном месте.

    +5
    • 04 Декабря 2022, 20:39 #

      Уважаемый Андрей Викторович, спасибо.
      В свое время был вопрос от посетителя нашего сайта к сообществу по поводу покупки апартаментов, его очень загипнотизировала цена приобретения. Ну, а дальше пошел с его стороны шквал вопросов.
      Подумал, что тема для граждан актуальная, чтобы было некоторое представление, что всё-таки покупают :)

      +6
  • 04 Декабря 2022, 21:55 #

    Уважаемый Вадим Иванович, отличный разбор (Y) У меня пару лет назад было желание прикупить себе апартаменты для дальнейшей сдачи в аренду, но, подумав, я все же решил отказаться от покупки, и не пожалел. На самом деле, это вложение очень трудно отбить, а уж заработать и подавно, хотя на первый взгляд все это кажется весьма привлекательным.

    +5
    • 04 Декабря 2022, 22:04 #

      Уважаемый Максим Юрьевич, спасибо!
      Да, предполагаю, что коммерческая недвижимость будет дешеветь.
      А вот владеть ей через налоги будет дороже. Разрыв в цене между этими видами недвижимости будет существеннее.

      +6
  • 05 Декабря 2022, 06:53 #

    Уважаемый Вадим Иванович, важным аспектом статуса «аппартаменты» является отсутствие иммунитета по ст. 446 ГПК РФ.

    Было у меня такое дело, арестовали такое помещение, хотя по факту ответчик там проживал, а прописка у него была формальная в деревенской развалюхе. 

    Когда обращали взыскание на помещение, должник принес в суд договор инвестирования в строительство ЖК «Л...» + ссылки на позиции ЕСПЧ

    Им не помогло :)

    +5
    • 05 Декабря 2022, 11:24 #

      Уважаемый Андрей Владимирович, в случае задолженности так и произойдет. Правда для такого случая требуется залезть в долговую кабалу. В этой местности это получается без малейшего труда. Финансовое положение собственника должно быть стабильно.

      +3
    • 06 Декабря 2022, 19:37 #

      Уважаемый Андрей Владимирович, кроме иммунитета, вскрывать такое помещение, в случае если собственник апартаментов — должник, пристав имеет права без согласия должника и проживающих там лиц. Кроме того, не нужно утверждение постановления о вскрытии старшим судебным приставом и 2 предупреждения. Надо- значит вуаля: вызвал участкового, понятых и дело в шляпе.

      +2
  • 05 Декабря 2022, 06:56 #

    Уважаемый Вадим Иванович, всё правильно описали! (handshake) 
    К сожалению, я так и не понял, с какого это перепугу, содержание коммерческого помещения (в т.ч. аппартаментов) в нашей стране обходится значительно дороже аналогичного жилого, ведь и коммуникации те же, и ресурсы потребляются одни и те же, а цены разные... (smoke) 
    Всё как всегда — экономия при покупке, оборачивается дороговизной текущего содержания...

    +10
    • 05 Декабря 2022, 11:19 #

      Уважаемый Иван Николаевич, спасибо за отклик!
      Оснований для такого подхода много.
      Если о налогообложении говорить,  дело в наполняемости местного бюджета. Это то немногое, где бюрократия на местах может двигать коэффициенты перераспределяя нагрузку на бизнес.
      В противном случае, физические лица, они же избиратели, по мнению той же бюрократии, на выборах будут голосовать за «кого попало», а этого допускать никак нельзя.

      +5
  • 05 Декабря 2022, 13:31 #

    Уважаемый Вадим Иванович, спасибо за материал! Хорошая памятка для «инвесторов» коих развелось на каждом углу. Я вот сейчас, как закуплюсь..., а потом сливки снимать буду. Схем много, а результат один — сперва записаться к адвокату на юридическую консультацию.

    +4
  • 05 Декабря 2022, 14:30 #

    Уважаемый Вадим Иванович, для того, чтобы получить регистрацию в Москве, а вместе с этим все социальные «плюшки», сейчас доступные только москвичам (коим и я был с рождения и по происхождению), достаточно купить комнату в коммуналке, ну, и сдавать ее людям небогатым, но порядочным. 
    Что до апартаментов, то, с экономической точки зрения, выгода от такого приобретения весьма сомнительна.

    +4
  • 06 Декабря 2022, 12:42 #

    Уважаемый Вадим Иванович, действительно полезный материал. И с точки зрения житейской, и с профессиональной. Всегда испытывал некоторые потуги разобраться с тем, что же это такое, апартаменты, да все то времени не хватало, то желания, да и прикладной необходимости как-то не возникало. Обычно, сталкивался с этим видом недвижимости лишь при необходимости снять жилье при выездах в командировки и по иным делам. И вот такая удача вникнуть в тему и понять, что к чему. Спасибо, думаю однозначно пригодится.

    +2
  • 06 Декабря 2022, 22:01 #

    Уважаемый Вадим Иванович, спасибо за столь глубокую разработку проблемы. Но на мой взгляд, решающая проблема в размере оплаты ЖКХ. Если в МКД для нежилых помещений он такой-же, то для апартаментов, на усмотрение управляшки  и ЖК РФ, там не действует и вопрос о выборе управляшки тоже, как мне известно, не урегулирован. Все решает собственник здания.

    +3
    • 07 Декабря 2022, 12:19 #

      Уважаемый Дмитрий Борисович, да, действительно, оплата ЖКХ существенно выше в апартаментах, что делает покупку (кто знает об этом нюансе) малопривлекательной. А если взять к примеру, «закон о тишине», где допустимый уровень шума установлен в законе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, то на коммерческую недвижимость он не распространяется. Теоретически, по вечерам, можно бить в барабаны и вызывать хор Пятницкого. Это тоже небольшой нюанс…

      +2

Да 52 52

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что покупать квартиру или апартаменты» 5 звезд из 5 на основе 52 оценок.
Эксперт Лизоркин Егор Владимирович
Пятигорск, Россия
+7 (960) 228-1228
Персональная консультация
Независимый эксперт по наркотикам. Рецензирование экспертизы наркотиков. Помощь адвокатам в оспаривании экспертиз наркотических средств. Выезд в суд любого региона страны.
https://lizorkin.pravorub.ru/
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Москва, Россия
+7 (932) 000-0911
Персональная консультация
Квалифицированная юридическая помощь и защита. Сильный коллектив единомышленников. Адвокаты, специализированные юристы, арбитражный управляющий. Очно, дистанционно. Все регионы России и за рубежом
https://fishchuk.pravorub.ru/
Адвокат Костюшев Владимир Юрьевич
Москва, Россия
+7 (903) 273-9292
Персональная консультация
Уникальная защита по уголовным делам различных категорий на основе большого опыта работы. Представление интересов по гражданским и административным делам, дорожно-транспортных происшествиях.
https://user58814.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/

Похожие публикации