Обзор рынка люксовой недвижимости во Франции - «Дом за рубежом»

До недавнего времени услуги по поиску недвижимости во Франции имели право оказывать только лицензированные агенты или нотариусы. С 2009 г. французские адвокаты получили право выступать в роли агентов по недвижимости и таким образом оказывать клиентам не только юридическую помощь при покупке (например, в связи с проверкой документов и составлением актов), но также и при поиске недвижимости.

Спецификой такого посредничества является то, что адвокат-посредник не имеет права представлять интересы обеих сторон и, соответственно, может получать вознаграждение за свою деятельность только от той стороны, от которой он получил поручение.

Несмотря на мировой кризис, который не обошел стороной и Францию, цены на люкс-недвижимость не уменьшились, лишь приостановив свой рост. Количество транзакций, осуществленных в 2009 г., от предыдущих годов отличалось не сильно. Тем не менее, в связи с кризисом сроки заключения сделок значительно увеличились. Это связано как с изменившимся поведением покупателей, которые больше «не стесняются» просить снизить цену, так и с нежеланием банков предоставлять кредит, для получения которого от покупателей требуется все больше и больше увеличивать сумму личного взноса.

Люксовая недвижимость, к которой здесь относят объекты стоимостью от ?2 млн. и выше — присутствует на всей территории Франции, в том числе и в виде исторических замков. Но иностранные инвесторы, в основном, предпочитают парижский район Елисейских Полей (особенно в четвертом, шестом, седьмом и восьмом городских округах), шестнадцатый округ на севере французской столицы, и, конечно, Лазурный берег — Канны, Сен-Тропе. Присутствует устойчивый интерес к горнолыжным районам во французских Альпах — Куршевель и Мерибель.

В этих местах количество сделок с участием иностранных покупателей достигает 60%. Основную их массу на сегодня составляют выходцы из США, стран Среднего Востока, Южной Америки и стран Восточной Европы.

Сектор дорогой недвижимости Франции традиционно является очень специфическим, так как, несмотря на порой астрономические суммы транзакций, количество покупателей, как правило, превышает количество выставляемых на продажу объектов. Вложение в недвижимость в престижных местах во Франции является привлекательным еще и из-за ставки банковских кредитов на недвижимость, которая пока остается относительно низкой, редко превышая 4%-й уровень.

Если для русских покупателей элитной недвижимости этот фактор имеет второстепенную значимость из-за привычки оперировать в основном имеющимися в наличии собственными средствами, то инвесторами из США и Западной Европы этот момент оценивается, как очень важный.

Лазурный берег (фр. Cote d'Azur), иногда называемый Французской Ривьерой — юго-восточный берег Средиземного моря во Франции, расположенный к востоку от города Тулон до границы с Италией — является одним их наиболее притягательных мест для иностранцев.Пол Хамфри, руководитель отделения компании Knight Frank во Франции, оценивая иностранную покупательскую активность в этом районе, приводит следующие данные: в начале 2009 года количество зарегистрированных транзакций уменьшилось наполовину, но во втором полугодии их число вновь постепенно увеличилось на 20-30 %, в основном за счет инвесторов из Голландии, Норвегии, Дании, Бельгии и России. В начале 2010 года в Южную Францию начали возвращаться инвесторы из Великобритании, в первые месяцы года принявшие участие в 73% из всех зарегистрированных на побережье сделках.

Несмотря на то, что покупатели супердорогой недвижимости не стремятся к огласке приобретения и, как правило, настаивают на конфиденциальности сделки, одну из таких несостоявшихся покупок обсуждала не только французская, но и вся мировая пресса.

Речь идет о «Вилле Леопольда» площадью в 1,6 тыс. кв. м., с видом на Монте-Карло, расположенную на большом участке в 2,6 тыс. кв. м. в Рокбрюн, одном из самых роскошных мест на Лазурном берегу, которую предполагал приобрести Михаил Прохоров у Лили Воткинс, вдовы банкира Эдмона Сафра, за ?390 млн. В случае совершения сделки — объект вошел бы в историю, как самая дорогая частная недвижимость в мире.

Сделка, назначенная на январь 2009 г. — так и не состоялась. В результате покупатель вынужден был заплатить вдове через суд неустойку в размере? 39 млн., или 10 % от стоимости объекта. Летом 2009 г. вилла была вновь выставлена на продажу, на сей раз за? 240 млн., (? 90 тыс./кв. м.), но покупатель пока не нашелся.

Простой подсчет показывает, что если бы Михаилу Прохорову вновь по каким-то причинам захотелось приобрести виллу Леопольда, то даже с учетом уже выплаченной гигантской неустойки, она обошлась бы ему в? 279 млн., или почти на 40 % дешевле первоначальной цены.

К особенностям покупки недвижимости на Французской Ривьере относится то, что объекты, покупаемые здесь — мало подходят для коммерческого использования, в частности, для сдачи внаем. Основная часть приобретений относиться к категории «для себя». Как говорит Татьяна Ткаченко из Apriori Invest: «Часто люди из России, приезжающие на Лазурное Побережье, предполагают в стабильной Франции, где максимальная прибыль на вложенный в недвижимость капитал составляет лишь около 5% в год, получить ту же прибыль, что и в России, где покупку можно «отбить» за 5-7 лет. Таких вариантов здесь просто не бывает».

Что касается Парижа, то, по оценке многочисленных экспертов, цены на жилье класса «люкс» здесь пока остаются примерно на 20% ниже уровня цен на сходную лондонскую недвижимость.В то время как средняя цена по Парижу сегодня составляет от ?6 тыс./кв. м. до ?7 тыс./кв. м., в центральных кварталах стоимость квадратного метра за люксовое помещение составляет от? 15 тыс./кв. м. Наличие террасы или вида из окна на архитектурный памятник может привести к существенному увеличению цены. В особых случаях цена может подняться и до? 50 тыс./кв. м., как это произошло с недавней продажей квартиры на набережной Анатоля Франса с фантастическим видом на площадь Согласия.

В Куршевеле люксовые деревянные виллы (шале), площадью 300-500 кв. м. — продаются по цене в? 30-50 тыс./кв. м. Приблизительно та же ситуация на Лазурном берегу».