См. часть по ссылке Праворуб: Что следует знать при покупке недвижимости во Франции? Часть ...

Оформление кредита

Нередко покупатель финансирует покупку недвижимости с помощью кредита. Кредит оформляется на конкретный объект, т.е., после подписания предварительного договора купли-продажи. Поэтому при поиске объекта покупатель не может быть уверен как в получении самого кредита, так и в условиях, которые ему будут предложены кредитным учреждением.

Закон позволяет покупателю отказаться от сделки, если ему не удалось получить кредит от кредитного учреждения в течение срока, который указывается в предварительном договоре купли-продажи. Как правило, речь идет о трех или четырех неделях, поскольку поиск банка и выгодных условий занимает определенное время.

В случае отказа кредитных учреждений выдать покупателю кредит, залог ему полностью возвращается. Разумеется, в случае нечестности покупателя (например, в случае заведомо известной покупателю неспособности возврата им кредита), продавец может претендовать на получение суммы залога в качестве компенсации за несостоявшуюся сделку.

Однако может произойти и так, что банк кредит выделить согласится, однако на условиях таких процентных ставок, которые не будут соответствовать финансовым возможностям покупателя. Чтобы избежать споров с продавцом в случае отказа от сделки на этом основании, рекомендуется в предварительном договоре купле-продажи указать максимальный процент кредита, который покупатель будет согласен заплатить.

Однако большинство российских граждан приобретают недвижимость без оформления кредита. В таком случае, они обязаны вписать от руки в предварительный договор купли-продажи текст на французском языке с отказом от кредита, как это требует закон.

Подготовка сделки нотариусом

Во Франции все сделки, связанные с недвижимостью (продажа, обмен, дарение, наследование и пр.), подлежат обязательной государственной регистрации. При этом продавец обязан уплатить налог на прибыль на добавочную стоимость, если таковая имеется, а покупатель — различные налоги и сборы в пользу государства и иных территориальных самообразований.

Осуществление всех этих действий, включая подсчет и перечисление суммы налогов и сборов в налоговые органы, возложено законом на нотариуса. Таким образом, во Франции осуществление любых сделок по недвижимости требует участия нотариуса. 

Вместе с тем, нотариус несет тяжелую ответственность по проверке чистоты сделки, что дает почти стопроцентную гарантию как продавцу, так и покупателю, что транзакция будет совершена должным образом. Опротестовать нотариальный акт можно только в рамках весьма сложной судебной процедуры, и таких дел в настоящее время насчитывается ничтожно мало.

После подписания предварительного договора купли-продажи нотариус проводит в отношении объекта различные проверки, предписанные законом. С этой целью нотариус направляет запросы в различные компетентные органы — с тем, чтобы убедиться в возможности оформления сделки (в т.ч., местное территориальное образование, которое имеет право на преференциальное приобретение объекта, например, для социальных нужд). 

Иногда в ходе таких проверок нотариусу приходится поднимать архивы сделок, чтобы убедиться в обоснованности права собственности продавца. Одновременно нотариус запрашивает товарищество владельцев, к которому принадлежит объект, на предмет возможной задолженности продавца товариществу, например, за общие коммунальные расходы.

В случае наличия задолженности ее сумма вычитается из суммы сделки и перечисляется товариществу. Это позволяет избежать перехода долга от продавца к покупателю объекта.

Как правило, выполнение проверок нотариусом занимает около 2-3 месяцев. В связи с этим, сократить сроки между моментом подписания предварительного и окончательного договора купли-продажи, например, до 1 месяца, представляется невозможным.

Подписание окончательного договора купли-продажи

Обычно нотариус предлагает сторонам дату для подписания  окончательного договора купли-продажи за 2-3 недели. Договор обязательно заключается в конторе у нотариуса и в его присутствии. Если каждая сторона представлена своим нотариусом, присутствуют нотариусы обеих сторон (при этом стоимость  услуг нотариуса, которая установлена государством, не умножается на два, а делится пополам между покупателем и продавцом).

На подписании договора стороны присутствуют лично. Передача доверенности на оформление сделки третьему лицу допускается, однако мы рекомендуем покупателям и продавцам присутствовать на сделке лично. Это позволит избежать осложнения формальностей, а также возможных негативных последствий заключения сделки через доверенное лицо.

В частности, в случае оспаривания сделки в суде доверенное лицо будет вовлечено в процесс, что усложнит как само дело, так и его формальную сторону.

Договор купли-продажи составляется стандартно – в нем указываются полные сведения о покупателе и продавце, как более точно идентифицируется объект, вносится кадастровый номер объекта, информация о предыдущих владельцах, стоимость покупки, гарантии продавца (или их отсутствие) на объект, прилагаются различные технические экспертизы.

Договор обязательно содержит положение о том, что покупатель и продавец гарантируют соответствию заявленной цены действительности. Это заявление делается с целью противодействия искусственному занижению цен, направленному на уменьшение уплаты налогов государству.

На встречу к нотариусу покупатель приносит  банковский чек или оформляет перевод на сумму, равную полной стоимости объекта (за вычетом залога), к которой добавляется сумма нотариальных расходов и гербовых сборов, а также комиссионные риелтора, если они имеют место, и некоторые другие суммы, которые заранее сообщаются покупателю нотариусом. Предварительно покупатель получает от нотариуса подробный документ с указанием полученных сумм и их назначение, и он имеет возможность оспорить его в случае несогласия.

Продавец приносит на сделку ключи от дома или квартиры и подсобных помещений (подвалов, гаражей).

Продавец обязан освободить квартиру и подсобные помещения от всех вещей, мебели и мусора. Во избежание дальнейших споров после сделки сторонам рекомендуется накануне подписания вместе посетить объект, а также снять показания различных счетчиков.

Помимо продавца, покупателя (или их представителей) и нотариуса, на подписании договора купли-продажи присутствует риелтор. Его имя и профессиональные координаты указываются в акте сделки.

Нотариус в обязательном порядке удостоверяет личность продавца и покупателя, зачитывает целиком текст договора купли-продажи и по ходу дает разъяснения сторонам. После этого стороны подписывают договор.

Если одна из сторон не понимает по-французски, то она должна присутствовать на подписании с переводчиком, имя которого также вносится в договор.

После подписания договора происходит передача чеков нотариусу и вручение ключей покупателю.  С этого момента право на владение и пользование объектом недвижимости переходят покупателю, равно как и все связанные с ним риски. Поэтому покупателю рекомендуется заранее оформить обязательное страхование своей недвижимости – с тем, чтобы договор страхования вступил в силу начиная с предполагаемого дня сделки.

Однако продавец получает деньги за продажу не в день заключения сделки, а несколько позже. Это связано с тем, что нотариус проводит новую проверку на наличие ипотеки на объект, т.к. такая ипотека могла быть оформлена кредиторами в период с момента предыдущей проверки и днем совершения сделки.

В случае появления ипотеки нотариус вначале перечисляет причитающиеся суммы кредиторам и производит аннуляцию записи об ипотеке, и только после этого передает оставшуюся сумму продавцу.

В противном случае обременение ипотекой рискует перейти к покупателю, поскольку этот вид гарантии оформляется на объект, а не на конкретное лицо. 

Комиссионные риелтора оплачиваются только после заключения окончательной сделки. Согласно закону, эти комиссионные выплачиваются непосредственно нотариусом, а не покупателем.

Знание вышеуказанных этапов позволит вам правильно рассчитать время при проведении сделки с недвижимым имуществом и обезопасить себя от непредвиденных последствий.

Да 15 15

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Кудусов Фаниль, Морохин Иван, Бесунова Алёна, Сидорова Ирина, Климушкин Владислав
  • Адвокат Кудусов Фаниль Рафисович 14 Августа 2017, 22:46 #

    Уважаемая Ирина Михайловна, совершенно без шуток, очень хотелось бы, чтобы Ваша статья пригодилась. Желательно купить недвижимость без кредита :)

    +7
    • Адвокат Сидорова Ирина Михайловна 15 Августа 2017, 11:11 #

      Уважаемый Фаниль Рафисович,

      Во Франции использование кредита является повсеместно распространенным явлением. В связи с высокими ценами на недвижимость полной суммой для покупки располагают разве лишь очень зажиточные люди или лица в конце карьеры, поэтому без кредита не обойтись. Вместе с тем, в последние годы кредитные ставки резко снизились, вместе с обязательным страхованием они составляют не более 3-4% при займе на 15-20 лет. В связи с этим многие считают, что более выгодно взять кредит в банке, чем ждать накопления денег, а тем временем снимать дорогое жилье.

      +5
  • Адвокат, модератор Морохин Иван Николаевич 15 Августа 2017, 05:45 #

    Уважаемая Ирина Михайловна, спасибо за интересную, подробную и полезную статью, в которой мне интересны следующие моменты: 
    — существует-ли во Франции государственная регистрация прав на недвижимость, и сделок с недвижимым имуществом (переходы прав), или участие государства ограничивается только кадастровым учётом? 
    — если долги за пользование общим имуществом или за коммунальные услуги, следуют и «закрепляются» за самим объектом недвижимости, т.е. автоматически переходят к новому собственнику, то имеет-ли новый собственник право их взыскания с предыдущего владельца?

    +6
    • Адвокат Сидорова Ирина Михайловна 15 Августа 2017, 11:19 #

      Уважаемый Иван Николаевич,

      Спасибо за Ваш интерес к статье и интересные вопросы.

      В связи с первым вопросом я внесла изменения в статью — два параграфа в главе «Подготовка сделки нотариусом».

      Что касается второго вопроса — как регулируется вопрос автоматического перехода долгов по имуществу новому владельцу, то роль нотариуса как раз и состоит в том, чтобы их очистить до подписания сделки. В случае, если такие долги по каким-то причинам не были оплачены прежним владельцем (например, товарищество предоставило неактуализированный список долгов продавца), то вопрос можно решить в суде. Однако речь идет как правило о небольших суммах и редкие покупатели инициируют такие процессы. Зачастую такие долги списываются со счетов товарищества.

      +5
  • Юрист, модератор Бесунова Алёна Александровна 15 Августа 2017, 06:09 #

    Уважаемая Ирина Михайловна, спасибо, с интересом прочитала Вашу публикацию.
    Обратила внимание на этот момент Однако продавец получает деньги за продажу не в день заключения сделки, а несколько позже. Это связано с тем, что нотариус проводит новую проверку на наличие ипотеки на объект, т.к. такая ипотека могла быть оформлена кредиторами в период с момента предыдущей проверки и днем совершения сделки. На мой взгляд, очень правильный подход, вот бы и у нас так было…

    +5
    • Адвокат Сидорова Ирина Михайловна 15 Августа 2017, 11:22 #

      Уважаемая Алёна Александровна,

      Совершенно согласна с Вами. Считаю, что российскую систему совершения сделок можно и нужно подкорректировать. В связи с этим, считаю уместным ввести монополию нотариусов (и, возможно, адвокатов) на совершение таких сделок, и строго спрашивать с них в случае упущений. От этого выиграют все.

      +5
  • Адвокат Сидорова Ирина Михайловна 15 Августа 2017, 11:24 #

    Уважаемые коллеги,

    Спасибо всем за внимательное ознакомление с моей статьей. Хотела задать вам встречный вопрос: как вы оцениваете безопасность и надежность ныне существующей в России оплаты стоимости транзакции через ячейки (а не безналичным расчетом)?

    С уважением, 

    И.М. С.

    +5
    • Адвокат, модератор Морохин Иван Николаевич 15 Августа 2017, 11:33 #

      Уважаемая Ирина Михайловна, часто практикуемая а России схема расчётов «через ячейку», принципиально мале чем отличается от расчётов по аккредитиву, но многим нашим соотечественникам, спокойнее проводить все расчёты наличными, т.к. доверие населения к банкам у нас не слишком высоко. 

      Для многих людей проще и привычнее хранить свои сбережения «под матрасом», чем доверить их каким-то банкам, которые у нас в последнее время методично «прореживают», а на агентство по страхованию вкладов (АСВ), многие полагаться так же не хотят.

      +4
  • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 15 Августа 2017, 17:04 #

    Уважаемая Ирина Михайловна, прочитал с большим интересном. Коллеги правы, во Франции сделка совершается и проще, с точки зрения сторон сделки (нотариус явно загружен), и куда разумнее, чем в России (у нас, хотя и осуществляется государственная регистрация, чистоту сделки это не гарантирует никак).
    А вот это крайне интересно:
    В случае наличия задолженности ее сумма вычитается из суммы сделки и перечисляется товариществу. Это позволяет избежать перехода долга от продавца к покупателю объекта.
    Получается, возникает сингулярное (частичное) правопреемство по долгам за недвижимость?
    У нас, в России, это «больная тема». Пытаются взыскивать долг прежнего собственника с покупателя (например, долг за электроэнергию). Но мы, адвокаты, устойчиво консультируем, что в этом случае долг не переходит.
    Интересно бы было узнать почему во Франции полагают, что долг переходит на покупателя?

    +2
    • Адвокат Сидорова Ирина Михайловна 15 Августа 2017, 20:32 #

      Уважаемый Владислав Александрович,
      ↓ Читать полностью ↓

      Благодарю за интерес к статье.
      Что касается правопреемства по долгам за недвижимость, то ситуация решается следующим образом:
      — долги, под которые квартира закладывается, а также налоговые долги и долги, установленные в судебном порядке, регистрируются в госорганах. До тех пор, пока они не будут оплачены, нотариус денег продавцу не переведет. Конечно, покупатель может согласиться купить объект с записанными на него долгами, однако я таких случаев не встречала;
      — взаиморасчеты по текущим расходам товарищества осуществляются на день совершения сделки: счета, подлежавшие оплате до дня сделки, должны быть оплачены продавцом, а после нее — покупателем. Иное оговаривается в предварительном дооворе. В случае выявленных расхождений после сделки вопрос решается в судебном порядке между покупателем и продавцом. Покупатель при этом может привлечь в процесс нотариуса — за недосмотр. Таких случаев, однако, я не встречала;
      — долги по абонементу за воду, электричество и пр. оплачиваются тем лицом, на кого абонемент оформлен. Продавец расторгает абонементы на момент продажи и обязанность по оплате лежит на нем, а покупатель оформляет абонемент,  и новые расходы покрывает он. Во избежание недоразумений я рекомендую в статье сторонам снять показания счетчика накануне и передать в соответствующую компанию, одному — для расторжения абонемента, а другому — для его заключения. 
      Вот, пожалуй, и все. Самое деликатное — это переход расходов по товариществу. Скажем, проголосовало общее собрание за ремонт крыши до подписания сделки, а счет по оплате выписывается позднее, т.е., на нового владельца. Установилась практика, что такие долги оплачиваются прежним владельцем. Разумеется, это должно быть оформлено в нотариальном акте и сумма удержана из стоимости продажи. Иначе покупателю придется доказывать в суде, что в намерения сторон не входила оплата покупателем таких расходов. Если риелтор знает свое дело, то он проверяет все эти моменты в протоколах и своевременно сообщает о них покупателю. Конечно, если покупатель обращается за помощью к адвокату, то адвокат тоже обязан указать на эти моменты. 
      Надеюсь, вышеуказанное отвечает на Ваш вопрос.

      +4
      • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 15 Августа 2017, 22:28 #

        Уважаемая Ирина Михайловна, спасибо большое за разъяснение. Почувствовать этот «аромат» коммун франции было очень познавательно. Совсем не такое социальное устройство как у нас. Мне нравится немецкое законодательство, но, пожалуй, французское не менее интересное и благоустроенное.

        +2

Да 15 15

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Что следует знать при покупке недвижимости во Франции? Часть II» 3 звезд из 5 на основе 15 оценок.

Похожие публикации