Найти юриста / адвоката / эксперта
См. часть I по ссылке Праворуб: Что следует знать при покупке недвижимости во Франции? Часть ...
Оформление кредита
Нередко покупатель финансирует покупку недвижимости с помощью кредита. Кредит оформляется на конкретный объект, т.е., после подписания предварительного договора купли-продажи. Поэтому при поиске объекта покупатель не может быть уверен как в получении самого кредита, так и в условиях, которые ему будут предложены кредитным учреждением.
Закон позволяет покупателю отказаться от сделки, если ему не удалось получить кредит от кредитного учреждения в течение срока, который указывается в предварительном договоре купли-продажи. Как правило, речь идет о трех или четырех неделях, поскольку поиск банка и выгодных условий занимает определенное время.
В случае отказа кредитных учреждений выдать покупателю кредит, залог ему полностью возвращается. Разумеется, в случае нечестности покупателя (например, в случае заведомо известной покупателю неспособности возврата им кредита), продавец может претендовать на получение суммы залога в качестве компенсации за несостоявшуюся сделку.
Однако может произойти и так, что банк кредит выделить согласится, однако на условиях таких процентных ставок, которые не будут соответствовать финансовым возможностям покупателя. Чтобы избежать споров с продавцом в случае отказа от сделки на этом основании, рекомендуется в предварительном договоре купле-продажи указать максимальный процент кредита, который покупатель будет согласен заплатить.
Однако большинство российских граждан приобретают недвижимость без оформления кредита. В таком случае, они обязаны вписать от руки в предварительный договор купли-продажи текст на французском языке с отказом от кредита, как это требует закон.
Подготовка сделки нотариусом
Во Франции все сделки, связанные с недвижимостью (продажа, обмен, дарение, наследование и пр.), подлежат обязательной государственной регистрации. При этом продавец обязан уплатить налог на прибыль на добавочную стоимость, если таковая имеется, а покупатель — различные налоги и сборы в пользу государства и иных территориальных самообразований.
Осуществление всех этих действий, включая подсчет и перечисление суммы налогов и сборов в налоговые органы, возложено законом на нотариуса. Таким образом, во Франции осуществление любых сделок по недвижимости требует участия нотариуса.
Вместе с тем, нотариус несет тяжелую ответственность по проверке чистоты сделки, что дает почти стопроцентную гарантию как продавцу, так и покупателю, что транзакция будет совершена должным образом. Опротестовать нотариальный акт можно только в рамках весьма сложной судебной процедуры, и таких дел в настоящее время насчитывается ничтожно мало.
После подписания предварительного договора купли-продажи нотариус проводит в отношении объекта различные проверки, предписанные законом. С этой целью нотариус направляет запросы в различные компетентные органы — с тем, чтобы убедиться в возможности оформления сделки (в т.ч., местное территориальное образование, которое имеет право на преференциальное приобретение объекта, например, для социальных нужд).
Иногда в ходе таких проверок нотариусу приходится поднимать архивы сделок, чтобы убедиться в обоснованности права собственности продавца. Одновременно нотариус запрашивает товарищество владельцев, к которому принадлежит объект, на предмет возможной задолженности продавца товариществу, например, за общие коммунальные расходы.
В случае наличия задолженности ее сумма вычитается из суммы сделки и перечисляется товариществу. Это позволяет избежать перехода долга от продавца к покупателю объекта.
Как правило, выполнение проверок нотариусом занимает около 2-3 месяцев. В связи с этим, сократить сроки между моментом подписания предварительного и окончательного договора купли-продажи, например, до 1 месяца, представляется невозможным.
Подписание окончательного договора купли-продажи
Обычно нотариус предлагает сторонам дату для подписания окончательного договора купли-продажи за 2-3 недели. Договор обязательно заключается в конторе у нотариуса и в его присутствии. Если каждая сторона представлена своим нотариусом, присутствуют нотариусы обеих сторон (при этом стоимость услуг нотариуса, которая установлена государством, не умножается на два, а делится пополам между покупателем и продавцом).
На подписании договора стороны присутствуют лично. Передача доверенности на оформление сделки третьему лицу допускается, однако мы рекомендуем покупателям и продавцам присутствовать на сделке лично. Это позволит избежать осложнения формальностей, а также возможных негативных последствий заключения сделки через доверенное лицо.
В частности, в случае оспаривания сделки в суде доверенное лицо будет вовлечено в процесс, что усложнит как само дело, так и его формальную сторону.
Договор купли-продажи составляется стандартно – в нем указываются полные сведения о покупателе и продавце, как более точно идентифицируется объект, вносится кадастровый номер объекта, информация о предыдущих владельцах, стоимость покупки, гарантии продавца (или их отсутствие) на объект, прилагаются различные технические экспертизы.
Договор обязательно содержит положение о том, что покупатель и продавец гарантируют соответствию заявленной цены действительности. Это заявление делается с целью противодействия искусственному занижению цен, направленному на уменьшение уплаты налогов государству.
На встречу к нотариусу покупатель приносит банковский чек или оформляет перевод на сумму, равную полной стоимости объекта (за вычетом залога), к которой добавляется сумма нотариальных расходов и гербовых сборов, а также комиссионные риелтора, если они имеют место, и некоторые другие суммы, которые заранее сообщаются покупателю нотариусом. Предварительно покупатель получает от нотариуса подробный документ с указанием полученных сумм и их назначение, и он имеет возможность оспорить его в случае несогласия.
Продавец приносит на сделку ключи от дома или квартиры и подсобных помещений (подвалов, гаражей).
Продавец обязан освободить квартиру и подсобные помещения от всех вещей, мебели и мусора. Во избежание дальнейших споров после сделки сторонам рекомендуется накануне подписания вместе посетить объект, а также снять показания различных счетчиков.
Помимо продавца, покупателя (или их представителей) и нотариуса, на подписании договора купли-продажи присутствует риелтор. Его имя и профессиональные координаты указываются в акте сделки.
Нотариус в обязательном порядке удостоверяет личность продавца и покупателя, зачитывает целиком текст договора купли-продажи и по ходу дает разъяснения сторонам. После этого стороны подписывают договор.
Если одна из сторон не понимает по-французски, то она должна присутствовать на подписании с переводчиком, имя которого также вносится в договор.
После подписания договора происходит передача чеков нотариусу и вручение ключей покупателю. С этого момента право на владение и пользование объектом недвижимости переходят покупателю, равно как и все связанные с ним риски. Поэтому покупателю рекомендуется заранее оформить обязательное страхование своей недвижимости – с тем, чтобы договор страхования вступил в силу начиная с предполагаемого дня сделки.
Однако продавец получает деньги за продажу не в день заключения сделки, а несколько позже. Это связано с тем, что нотариус проводит новую проверку на наличие ипотеки на объект, т.к. такая ипотека могла быть оформлена кредиторами в период с момента предыдущей проверки и днем совершения сделки.
В случае появления ипотеки нотариус вначале перечисляет причитающиеся суммы кредиторам и производит аннуляцию записи об ипотеке, и только после этого передает оставшуюся сумму продавцу.
В противном случае обременение ипотекой рискует перейти к покупателю, поскольку этот вид гарантии оформляется на объект, а не на конкретное лицо.
Комиссионные риелтора оплачиваются только после заключения окончательной сделки. Согласно закону, эти комиссионные выплачиваются непосредственно нотариусом, а не покупателем.
Знание вышеуказанных этапов позволит вам правильно рассчитать время при проведении сделки с недвижимым имуществом и обезопасить себя от непредвиденных последствий.
Уважаемая Ирина Михайловна, совершенно без шуток, очень хотелось бы, чтобы Ваша статья пригодилась. Желательно купить недвижимость без кредита :)
Уважаемый Фаниль Рафисович,
Во Франции использование кредита является повсеместно распространенным явлением. В связи с высокими ценами на недвижимость полной суммой для покупки располагают разве лишь очень зажиточные люди или лица в конце карьеры, поэтому без кредита не обойтись. Вместе с тем, в последние годы кредитные ставки резко снизились, вместе с обязательным страхованием они составляют не более 3-4% при займе на 15-20 лет. В связи с этим многие считают, что более выгодно взять кредит в банке, чем ждать накопления денег, а тем временем снимать дорогое жилье.
Уважаемая Ирина Михайловна, спасибо за интересную, подробную и полезную статью, в которой мне интересны следующие моменты:
— существует-ли во Франции государственная регистрация прав на недвижимость, и сделок с недвижимым имуществом (переходы прав), или участие государства ограничивается только кадастровым учётом?
— если долги за пользование общим имуществом или за коммунальные услуги, следуют и «закрепляются» за самим объектом недвижимости, т.е. автоматически переходят к новому собственнику, то имеет-ли новый собственник право их взыскания с предыдущего владельца?
Уважаемый Иван Николаевич,
Спасибо за Ваш интерес к статье и интересные вопросы.
В связи с первым вопросом я внесла изменения в статью — два параграфа в главе «Подготовка сделки нотариусом».
Что касается второго вопроса — как регулируется вопрос автоматического перехода долгов по имуществу новому владельцу, то роль нотариуса как раз и состоит в том, чтобы их очистить до подписания сделки. В случае, если такие долги по каким-то причинам не были оплачены прежним владельцем (например, товарищество предоставило неактуализированный список долгов продавца), то вопрос можно решить в суде. Однако речь идет как правило о небольших суммах и редкие покупатели инициируют такие процессы. Зачастую такие долги списываются со счетов товарищества.
Уважаемая Ирина Михайловна, спасибо за уточнения — теперь всё понятно :)
Уважаемая Ирина Михайловна, спасибо, с интересом прочитала Вашу публикацию.
Обратила внимание на этот момент Однако продавец получает деньги за продажу не в день заключения сделки, а несколько позже. Это связано с тем, что нотариус проводит новую проверку на наличие ипотеки на объект, т.к. такая ипотека могла быть оформлена кредиторами в период с момента предыдущей проверки и днем совершения сделки. На мой взгляд, очень правильный подход, вот бы и у нас так было…
Уважаемая Алёна Александровна,
Совершенно согласна с Вами. Считаю, что российскую систему совершения сделок можно и нужно подкорректировать. В связи с этим, считаю уместным ввести монополию нотариусов (и, возможно, адвокатов) на совершение таких сделок, и строго спрашивать с них в случае упущений. От этого выиграют все.
Уважаемые коллеги,
Спасибо всем за внимательное ознакомление с моей статьей. Хотела задать вам встречный вопрос: как вы оцениваете безопасность и надежность ныне существующей в России оплаты стоимости транзакции через ячейки (а не безналичным расчетом)?
С уважением,
И.М. С.
Уважаемая Ирина Михайловна, часто практикуемая а России схема расчётов «через ячейку», принципиально мале чем отличается от расчётов по аккредитиву, но многим нашим соотечественникам, спокойнее проводить все расчёты наличными, т.к. доверие населения к банкам у нас не слишком высоко.
Для многих людей проще и привычнее хранить свои сбережения «под матрасом», чем доверить их каким-то банкам, которые у нас в последнее время методично «прореживают», а на агентство по страхованию вкладов (АСВ), многие полагаться так же не хотят.
Уважаемая Ирина Михайловна, прочитал с большим интересном. Коллеги правы, во Франции сделка совершается и проще, с точки зрения сторон сделки (нотариус явно загружен), и куда разумнее, чем в России (у нас, хотя и осуществляется государственная регистрация, чистоту сделки это не гарантирует никак).
А вот это крайне интересно:
В случае наличия задолженности ее сумма вычитается из суммы сделки и перечисляется товариществу. Это позволяет избежать перехода долга от продавца к покупателю объекта.
Получается, возникает сингулярное (частичное) правопреемство по долгам за недвижимость?
У нас, в России, это «больная тема». Пытаются взыскивать долг прежнего собственника с покупателя (например, долг за электроэнергию). Но мы, адвокаты, устойчиво консультируем, что в этом случае долг не переходит.
Интересно бы было узнать почему во Франции полагают, что долг переходит на покупателя?
Уважаемый Владислав Александрович,
↓ Читать полностью ↓
Благодарю за интерес к статье.
Что касается правопреемства по долгам за недвижимость, то ситуация решается следующим образом:
— долги, под которые квартира закладывается, а также налоговые долги и долги, установленные в судебном порядке, регистрируются в госорганах. До тех пор, пока они не будут оплачены, нотариус денег продавцу не переведет. Конечно, покупатель может согласиться купить объект с записанными на него долгами, однако я таких случаев не встречала;
— взаиморасчеты по текущим расходам товарищества осуществляются на день совершения сделки: счета, подлежавшие оплате до дня сделки, должны быть оплачены продавцом, а после нее — покупателем. Иное оговаривается в предварительном дооворе. В случае выявленных расхождений после сделки вопрос решается в судебном порядке между покупателем и продавцом. Покупатель при этом может привлечь в процесс нотариуса — за недосмотр. Таких случаев, однако, я не встречала;
— долги по абонементу за воду, электричество и пр. оплачиваются тем лицом, на кого абонемент оформлен. Продавец расторгает абонементы на момент продажи и обязанность по оплате лежит на нем, а покупатель оформляет абонемент, и новые расходы покрывает он. Во избежание недоразумений я рекомендую в статье сторонам снять показания счетчика накануне и передать в соответствующую компанию, одному — для расторжения абонемента, а другому — для его заключения.
Вот, пожалуй, и все. Самое деликатное — это переход расходов по товариществу. Скажем, проголосовало общее собрание за ремонт крыши до подписания сделки, а счет по оплате выписывается позднее, т.е., на нового владельца. Установилась практика, что такие долги оплачиваются прежним владельцем. Разумеется, это должно быть оформлено в нотариальном акте и сумма удержана из стоимости продажи. Иначе покупателю придется доказывать в суде, что в намерения сторон не входила оплата покупателем таких расходов. Если риелтор знает свое дело, то он проверяет все эти моменты в протоколах и своевременно сообщает о них покупателю. Конечно, если покупатель обращается за помощью к адвокату, то адвокат тоже обязан указать на эти моменты.
Надеюсь, вышеуказанное отвечает на Ваш вопрос.
Уважаемая Ирина Михайловна, спасибо большое за разъяснение. Почувствовать этот «аромат» коммун франции было очень познавательно. Совсем не такое социальное устройство как у нас. Мне нравится немецкое законодательство, но, пожалуй, французское не менее интересное и благоустроенное.