Что следует знать при покупке недвижимости во Франции? Часть II

См. часть I по ссылке Праворуб: Что следует знать при покупке недвижимости во Франции? Часть ...

Оформление кредита

Нередко покупатель финансирует покупку недвижимости с помощью кредита. Кредит оформляется на конкретный объект, т.е., после подписания предварительного договора купли-продажи. Поэтому при поиске объекта покупатель не может быть уверен как в получении самого кредита, так и в условиях, которые ему будут предложены кредитным учреждением.

Закон позволяет покупателю отказаться от сделки, если ему не удалось получить кредит от кредитного учреждения в течение срока, который указывается в предварительном договоре купли-продажи. Как правило, речь идет о трех или четырех неделях, поскольку поиск банка и выгодных условий занимает определенное время.

В случае отказа кредитных учреждений выдать покупателю кредит, залог ему полностью возвращается. Разумеется, в случае нечестности покупателя (например, в случае заведомо известной покупателю неспособности возврата им кредита), продавец может претендовать на получение суммы залога в качестве компенсации за несостоявшуюся сделку.

Однако может произойти и так, что банк кредит выделить согласится, однако на условиях таких процентных ставок, которые не будут соответствовать финансовым возможностям покупателя. Чтобы избежать споров с продавцом в случае отказа от сделки на этом основании, рекомендуется в предварительном договоре купле-продажи указать максимальный процент кредита, который покупатель будет согласен заплатить.

Однако большинство российских граждан приобретают недвижимость без оформления кредита. В таком случае, они обязаны вписать от руки в предварительный договор купли-продажи текст на французском языке с отказом от кредита, как это требует закон.

Подготовка сделки нотариусом

Во Франции все сделки, связанные с недвижимостью (продажа, обмен, дарение, наследование и пр.), подлежат обязательной государственной регистрации. При этом продавец обязан уплатить налог на прибыль на добавочную стоимость, если таковая имеется, а покупатель — различные налоги и сборы в пользу государства и иных территориальных самообразований.

Осуществление всех этих действий, включая подсчет и перечисление суммы налогов и сборов в налоговые органы, возложено законом на нотариуса. Таким образом, во Франции осуществление любых сделок по недвижимости требует участия нотариуса. 

Вместе с тем, нотариус несет тяжелую ответственность по проверке чистоты сделки, что дает почти стопроцентную гарантию как продавцу, так и покупателю, что транзакция будет совершена должным образом. Опротестовать нотариальный акт можно только в рамках весьма сложной судебной процедуры, и таких дел в настоящее время насчитывается ничтожно мало.

После подписания предварительного договора купли-продажи нотариус проводит в отношении объекта различные проверки, предписанные законом. С этой целью нотариус направляет запросы в различные компетентные органы — с тем, чтобы убедиться в возможности оформления сделки (в т.ч., местное территориальное образование, которое имеет право на преференциальное приобретение объекта, например, для социальных нужд). 

Иногда в ходе таких проверок нотариусу приходится поднимать архивы сделок, чтобы убедиться в обоснованности права собственности продавца. Одновременно нотариус запрашивает товарищество владельцев, к которому принадлежит объект, на предмет возможной задолженности продавца товариществу, например, за общие коммунальные расходы.

В случае наличия задолженности ее сумма вычитается из суммы сделки и перечисляется товариществу. Это позволяет избежать перехода долга от продавца к покупателю объекта.

Как правило, выполнение проверок нотариусом занимает около 2-3 месяцев. В связи с этим, сократить сроки между моментом подписания предварительного и окончательного договора купли-продажи, например, до 1 месяца, представляется невозможным.

Подписание окончательного договора купли-продажи

Обычно нотариус предлагает сторонам дату для подписания  окончательного договора купли-продажи за 2-3 недели. Договор обязательно заключается в конторе у нотариуса и в его присутствии. Если каждая сторона представлена своим нотариусом, присутствуют нотариусы обеих сторон (при этом стоимость  услуг нотариуса, которая установлена государством, не умножается на два, а делится пополам между покупателем и продавцом).

На подписании договора стороны присутствуют лично. Передача доверенности на оформление сделки третьему лицу допускается, однако мы рекомендуем покупателям и продавцам присутствовать на сделке лично. Это позволит избежать осложнения формальностей, а также возможных негативных последствий заключения сделки через доверенное лицо.

В частности, в случае оспаривания сделки в суде доверенное лицо будет вовлечено в процесс, что усложнит как само дело, так и его формальную сторону.

Договор купли-продажи составляется стандартно – в нем указываются полные сведения о покупателе и продавце, как более точно идентифицируется объект, вносится кадастровый номер объекта, информация о предыдущих владельцах, стоимость покупки, гарантии продавца (или их отсутствие) на объект, прилагаются различные технические экспертизы.

Договор обязательно содержит положение о том, что покупатель и продавец гарантируют соответствию заявленной цены действительности. Это заявление делается с целью противодействия искусственному занижению цен, направленному на уменьшение уплаты налогов государству.

На встречу к нотариусу покупатель приносит  банковский чек или оформляет перевод на сумму, равную полной стоимости объекта (за вычетом залога), к которой добавляется сумма нотариальных расходов и гербовых сборов, а также комиссионные риелтора, если они имеют место, и некоторые другие суммы, которые заранее сообщаются покупателю нотариусом. Предварительно покупатель получает от нотариуса подробный документ с указанием полученных сумм и их назначение, и он имеет возможность оспорить его в случае несогласия.

Продавец приносит на сделку ключи от дома или квартиры и подсобных помещений (подвалов, гаражей).

Продавец обязан освободить квартиру и подсобные помещения от всех вещей, мебели и мусора. Во избежание дальнейших споров после сделки сторонам рекомендуется накануне подписания вместе посетить объект, а также снять показания различных счетчиков.

Помимо продавца, покупателя (или их представителей) и нотариуса, на подписании договора купли-продажи присутствует риелтор. Его имя и профессиональные координаты указываются в акте сделки.

Нотариус в обязательном порядке удостоверяет личность продавца и покупателя, зачитывает целиком текст договора купли-продажи и по ходу дает разъяснения сторонам. После этого стороны подписывают договор.

Если одна из сторон не понимает по-французски, то она должна присутствовать на подписании с переводчиком, имя которого также вносится в договор.

После подписания договора происходит передача чеков нотариусу и вручение ключей покупателю.  С этого момента право на владение и пользование объектом недвижимости переходят покупателю, равно как и все связанные с ним риски. Поэтому покупателю рекомендуется заранее оформить обязательное страхование своей недвижимости – с тем, чтобы договор страхования вступил в силу начиная с предполагаемого дня сделки.

Однако продавец получает деньги за продажу не в день заключения сделки, а несколько позже. Это связано с тем, что нотариус проводит новую проверку на наличие ипотеки на объект, т.к. такая ипотека могла быть оформлена кредиторами в период с момента предыдущей проверки и днем совершения сделки.

В случае появления ипотеки нотариус вначале перечисляет причитающиеся суммы кредиторам и производит аннуляцию записи об ипотеке, и только после этого передает оставшуюся сумму продавцу.

В противном случае обременение ипотекой рискует перейти к покупателю, поскольку этот вид гарантии оформляется на объект, а не на конкретное лицо. 

Комиссионные риелтора оплачиваются только после заключения окончательной сделки. Согласно закону, эти комиссионные выплачиваются непосредственно нотариусом, а не покупателем.

Знание вышеуказанных этапов позволит вам правильно рассчитать время при проведении сделки с недвижимым имуществом и обезопасить себя от непредвиденных последствий.