В августе 2021 года обратилась доверительница В.С. По рекомендации моей уважаемой коллеги Шиловой Ольги Алексеевны. История была банальная и до ужаса знакомая так как является частой в наших южных, сочинских краях.

 Начало истории:

 На консультации Доверительница В. С. пояснила следующее:

10 июня 2021 года наша доверительница со своим мужем приобретает дом в Лазаревском районе города Сочи, стоимость  недвижимости сторонами фиксируется в размере 10 850 000 рублей. На сделке по купле продажи дома продавец М.Р. (это молодой парень собственник  дома, по факту сделку вела его мать В.И.)  ведет себя странно, как то нервно, моментами даже конфликтно. Наша доверительница В.С. будучи человеком повидавшим виды всю процедуру фиксировала на диктофон.

Сделка окончилась, деньги продавцом получены, в дом заехали В.С. И ее муж. В доме, по сочинской традиции жили другие люди, которые снимали комнаты по устному договору найма (аренды). Это по началу у В.С. подозрений не вызывало так как  устно было обговорено, что все жильцы выезжают до конца июня. Кроме того, в самом договоре купле-продажи от 10.07.2021 года продавец однозначно указал —  п.«3.4. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта и Земельного участка, указанные объекты не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят,в аренду не сданы, не обременены правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается…..». И тут 17.07.2021 года к В.С. «Прилетает» приглашение в Лазаревский районный суд города Сочи судья Чехутская Наталия Павловна отреагировала на иск, как полагается юристу высшей категории который увидел документ скачанный из «интернета» и написанный  на уровне моих студентов 3-его курса юрфака- «заявление возвращено заявителю».

Однако этого хватало, что бы наша доверительница занервничала и не зря….

Предполагалось, что дело суд вести только я, но зная свою загруженность другими делами плюс преподавательской деятельностью решил не спешить браться за это дело сразу. Плюс чутье говорило (орало!) это будете не простое дело, не спеши и я не ошибся!

Сочи, недвижимость, прекрасная среда для роста  возможного «коррупционного грибка», нервный, фанатично настроенный  истец, да еще и явно не понимающий каким иском «заходить» в суд.

Я Предложил В.С. взять в команду признанного специалиста Шилова Ольгу Алексееву, так как одному такими делами заниматься не стоит особенно если есть еще дела в производстве, по выше описанным причинам.

Доверительница согласилась, Ольга Алексеевна дала согласие, обговорили объём работы, расставили роли в процессе работы (Ольга Алексеевна занималось делом дистанционно, что никак не сказалось на качестве нашей работы) и мы начали работать. Да и в целом мы напоминаем команду врачей, она тонкий пластический хирург, я ортопед хирург оперирующий крупные суставы :))

 От М.Р. и его матери (основного игрока) В.И. иски шли и шли:

— О расторжении Договора купли-продажи 10.06.2021г (дело № 9-515/2021)

— О признании незаключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10.06.2021 года (дело № 2-3015/2021)

— О нечинении препятствий в пользовании жилыми помещениями на основании договоров найма жилых помещений дело (№ 2-3358/2021). В данном заседании истцы (это жильцы дома, здесь иском не выступал истец по основному делу) отказались от иска, что так же нам помогло плюс их пыл охладил взыскание судебных расходов с них, как с проигравшей стороны.

— О признании недействительным (ничтожным) Договор купли продажи жилого дома и земельного участка от 10.06.2021г

На всех судебных процессах мы успешно отбивали атаки оппонентов, все процессы кроме последнего были достаточно короткими (1-2 заседания), но не менее сложными. На последнем судебном процессе мы и сосредоточили все наши силы.

Пока дело шло к суду, нужно было оперативно действовать, что бы жильцы-наглецы, которых подговорили истец и его мать идти против нас, были выселены до всех итоговых судебных решений, а именно было написано заявление в полицию, где просили установить данные лиц проживающих в доме и законность их прибывания на территории города Сочи, жалоба в налоговую для установления законности осуществления предпринимательской деятельности истцом и его матери и уплаты налогов, жалоба в жилищную инспекцию Краснодарского края по факту не соблюдения незаконно пребывающими жильцами санитарных норм и норм безопасности, жалоба в отдел муниципального жилищного контроля по факту незаконного осуществления предпринимательской/гостиничной деятельности на земле ИЖС (индивидуального жилищного строительства) без законного оформления, заявление в миграционную службу МВД по факту пребывания в доме иностранных граждан нелегально находящихся на территории России.

Сопротивлялись они до последнего, мать истца (В.И.) всем рассказывала, что ее дом захватили рейдерским захватом, денег она не получала, ее «кинули», пришли злодеи муж и жена сейчас кинут их выкинув на улицу или подняв тарифы проживания в двое, соответственно люди неправильно отреагировали, за что лично я их не виню.

Проводка дома и система водоснабжения находилось в ужасном состоянии все замыкало и текло, дом был не готов работать как гостиница, но жильцов это не останавливало. Была вызвана бригада электриков и сантехников (напоминаю, что все это происходило в августе, в Сочи, где +35 и кондиционеры работают на всю мощь). Специалисты обесточили дом, выключили электричество и воду, начали менять системы и ремонт.

Тут словно валькирия появилась мать истца (бывший формальный собственник, к этому времени переход права собственности был осуществлен), накинулся на бедного электрика, ударила, ей очень повезло, что человек не хотел писать заявление в полицию и сообщать о преступлении.

Спартанские условия убрали в ноль жажду незаконно пребывающих жильцов находиться в данном доме, первыми убежали иностранцы с проблемными документами. Поняв критичный уровень наглости и преступную склонность истца и матери, на всякий пожарный, был нанят ЧОП в лице двух крепких ребят это тоже помогло, попытки использовать «свой старый дом» предпринимались и дальше. Дом был освобождён до суда, как мы и хотели, миссия выполнена.

В рамках данной «спецоперации» (по другому и не назовешь) участковым были взяты объяснения с истца — М.Р. и матери — В.И., что в будущем нам помогло!

В ходе («спецоперации») выселения чужих людей, желающих на халяву жить в чужом доме месяцами из воздуха появились свеже подписанные задним числом договора найма жилого помещения  между жильцами и истцом до сентября 2021 года.

В ходе судебного процесса было заявлено о злоупотреблении правом, на что судья в своем решении сослался и о подложности документов. Был отправлен адвокатский запрос в экспертную организацию, где нам сообщили, что готовы провести такой тип экспертизы. Определились с вопросами к эксперту и подготовили ходатайство в суд о назначении судебной экспертизы давности реквизитов документа.

Суд ходатайство удовлетворил, однако назначил экспертизу в другую организацию. Эксперты созвонились с нами и сообщили, что времени прошло много, паста вся испарилась, изменились химические свойства чернил, провести экспертизу невозможно! Мы не падали духом и работали дальше.

Ольга Алексеевна приготовила (в своем неповторимом стиле, как немецкий инженер, скрупулёзно и без лишних слов) возражения для суда, которые открыли глаза судье.

Для закрепления наших позиций ходатайствовали перед судом о вызове двух свидетелей — риэлтора, которая сопровождала сделку и подруги нашей доверительницы, которая с ней был в процессе заключения сделки с момента осмотра дома до момента сдачи документов.

Вопросы свидетелям нами готовились долго и скрупулёзно перспективой возможных ходов и вопросов со стороны истца. Свидетели, как и ожидалось дали подробные показания, ответив на все вопросы сторон дела и судьи, секретарь все зафиксировал в проколе судебного заседания и нам в копилку еще одно доказательство по делу.

Далее прения сторон (конечно же от нашей стороны в письменном виде) и решение суда — «отказать истцу в требованиях»

Что хотел истец в своем исковом заявлении:

— Признать недействительным (ничтожным) Договор купли продажи жилого дома и земельного участка от 10.06.2021 г., расположенного по адресу: гор. Сочи, Лазаревский, с М.Р. и В. С.

— Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

— Прекратить запись регистрации права собственности В. С. №000000000000 от 23.06.2021г. на земельный участок; № 00000000 от 23.06.2021г. на здание.

— Восстановить запись регистрации права собственности М.Р. на здание и земельный участок.

-  Взыскать с М.С. в пользу В.С. 10 850 000 рублей.

 Обоснование требований:

«На момент продажи жилого дома, в нем уже проживали, и  этот факт ответчица  знала  и  вид ела  при  осмотре  дома: П.Н. и П.Н… И.  по договору от 2 мая 2021г. найма жилого помещения площадью 62,2 кв.м., состоящего из двух комнат; Д.Д. а по договору от 06 мая 2021г. найма жилого помещения площадью 61,9 кв.м., состоящего из двух комнат, для проживания нанимателя с сыном С.М..; С.С. договору от 20 апреля 2021г. найма жилого помещения площадью 46,3 кв.м., состоящего из одной комнаты, В.И. по договору от 31 мая 2021г.  найма  жилого  помещения  площад ью  6 2,5 кв. м., состоящего  из  двух комнат.

Договор купли продажи жилого д о м а и земельного участка от 10.06.2021… г расположенного по адресу: гор. Сочи, Лазаревский р-н., составленный риэлтором со стороны Ответчицы, не содержит перечень лиц, проживающих в доме по договору найма. Ответчице 16 моля 2021 года в присутствии свидетелей, а именно жильцов по договорам найма, были собственноручно Истцом вручены договоры найма жилой площади, которые она приняла, но до настоящего времени ни расторгла, ни изменила, уведомив письменно нанимателей. Так же в договоре купли продажи жилого дома и земельного участка от 10.06.2021г. покупателем не верно указана площадь жилого дома. В пункте 1.1. Договора указано, что общая площадь домовладения составляет 280,0 кв.м., а количество этажей 2 (два). Между тем, в техническом паспорте на этот жилой дом от 02.11.2015г. общая площадь указана 362,8 кв.м., а этажность два этажа + мансарда. Информация об общей площади и этажности жилого дома, наряду с перечнем лиц, проживающих в этом доме, предусмотрена императивными требованиями закона. Таким образом, договор от 10.06.2021г. купли продажи жилого дома и земельного участка не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой.

Перевожу на общедоступный («человеческий») язык:

У нас был дом, мы Вам продали, все всех утраивало, но так как дома в Сочи дорожают быстрее чем недвижимость в Лос-Анджелесе, то верните нам его назад, чтобы мы его перепродали и еще пару миллионов сверху заработали, обещаем деньги (почти 11 миллионов) вернуть по частям, может за месяц может за 20 лет, ну а если нам станет плохо или не захотим возвращать то Вы наверное будете расстроены если мы обанкротимся? А чтобы вернуть дом, нам надо «сломать» договор прикрываясь благородными целями в виде борьбы за права жильцов, которые там жили, как бы официально.

Скажу Вам, дорогие читали, вполне мошенническая схема на которой можно прилично заработать, крупные жулики берите на вооружение, а добросовестный покупатель, учись и при проведении сделки привлекай юристов/адвокатов нужного профиля!

Что пишет суд:

Ответчик утверждает, что на момент совершения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка 10 июня 2021 года не существовало никаких договоров найма.

Ответчик также полагает, что в Договоре купли-продажи от 10.06.2021 указаны все существенные условия сделки, в том числе в соответствии с требованиями части 1 ст. 558 ГК РФ о лицах, которые проживают в жилом помещении и сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем — в Договоре указано, что таких лиц нет, и истец засвидетельствовал данное обстоятельство своей подписью в договоре.

До заключения и на момент заключения Договора купли- продажи истец утверждал об отсутствии каких-либо договоров найма жилых помещений, что было зафиксировано в пункте 3.4. Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10.06.2021 года. Третьи лица, проживавшие в жилом доме без правовых оснований, также до заключения сделки подтверждали отсутствие у них каких-либо заключённых договоров найма, и соглашались освободить жилые помещения в срок до 15 июля 2021 года. Никто из них не был зарегистрирован в жилом доме по месту жительства или по месту пребывания, что подтверждается выпиской из лицевого счёта жилого помещения частного жилищного фонда от 29.06.2021.

Впервые истец заявил о договорах найма жилых помещений и вручил их ответчику  только 16 июля 2021, то есть уже  после  заключения  договора 10.06.2021 и после наступившего 15.07.2021 срока освобождения жилых помещений в доме.

Кроме договоров найма, истец не представил суду доказательства получения по ним арендных платежей от нанимателей за каждый месяц найма, что также ставит под сомнение заключение представленных договоров.

Так, В.И. является членом семьи М.И. — его матерью. Истец представил суду Договор найма жилого помещения от 31.05.2021, заключённый между ним и В. И., в пункте 1.3 которого указано, что жилое помещение предоставлено для проживания нанимателя и членов его семьи: сын М. Р.

Таким образом, у суда имеются сомнения относительно действительности заключения указанного договора найма, учитывая также, что доказательств заключения указанных договоров истцом не представлено.

Так, вступившим в законную силу определением Лазаревского районного суда  г. Сочи то 08.11.2021 года по гражданскому делу No 2-3358/2021 (судья Радченко ДВ.). по исковому заявлению Волкер И.А., Д. Д., П. Н., С.С., к В.С., М.Р. о нечинении препятствий в пользовании жилыми помещениями, производство по делу прекращено в связи с отказом от иска.

Таким образом, третьи лица по настоящему делу отказываясь от исковых требований о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, в котором как утверждает истец, они проживали на момент заключения договора купли-продажи от 10.06.2021 года, что свидетельствует о добровольном характере освобождения жилого помещения в связи со сменой собственника и отсутствия право притязаний на спорное жилое помещение.

Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилыми помещениям, то есть имеющих право пользования на основании договоров найма на момент заключения оспариваемого Договора купли-продажи не было, а  значит оспариваемый Договор купли- продажи не нарушает ничьи права, ни истца, ни третьих лиц.

Таким образом, суд полагает, что на момент заключения оспариваемого Договора купли-продажи никаких договоров найма не существовало, а значит, положения части 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ оспариваемым договором купли-продажи не нарушены.

Кроме того, Стороны указали в оспариваемом Договоре купли-продажи площадь дома и этажность в соответствии со сведениями ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.06.2021, в описании объектов недвижимости, являющихся предметом сделки, были указаны их адреса и кадастровые номера, что исключает неопределённость относительно объектов продажи.

Ответчик вправе был полагаться на данные, содержащиеся в ЕГРН, сам же истец при заключении сделки также был согласен с указанными в договоре сведениями, в том числе с площадью и этажностью, так как подписал договор купли-продажи без возражений.

Кроме того, суд принимает во внимание, что при передаче жилого дома и земельного участка у сторон не возникло сомнений в том, какой именно земельный участок с расположенным на нём жилым домом был продан.

Поставив свой подписи в оспариваемом Договоре купли-продажи от 10.06.2021 года, стороны подтвердили заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, определенного Договором, который согласно пункту 3.3 Договора несёт силу Акта приёма-передачи проданного недвижимого имущества.

Таким образом, доводы истца о несоответствии площади и этажности жилого дома, основанные на данных технического документа (техпаспорта БТИ 2015 года), не свидетельствуют о ничтожности сделки.

Перевожу на общедоступный («человеческий») язык:

Ребята не врите, видно же по материалам дела, что ничьи права не нарушались и вообще, причем тут «бедный» истец и как нарушено его право если «страдают» жильцы (другие люди), а не он сам?

Дело было выиграно. Справедливость восторжествовала. Правосудие проявило себя ровно так для чего и создано!

Немного о судьях….

Основной судья Мороз А.П. проявил себя крайне профессионально и тактично, держал глубокоэмоциональные порывы сторон дела под контролем умело, жесткой рукой. Задавал абсолютно логичные вопросы, беспристрастно и независимо принял решение. Профессионал.

Был другой судья — его противоположность. Мы сами подали один иск против третьих лиц — о выселении. На  заседании судья с ходу начал нас уговаривать отказаться от иска, мол, зачем он нужен, смыла нет, да и загрузка очень высокая, а вы тут с этими исками лезете….

После нескольких отказов от такого щедрого предложения «Ваша честь»  заявил, что он не может понять почему я адвокат и кто мне вообще дал удостоверение и у него есть сомнения юрист или нет… И все это перед  доверительницей.

Мне пришлось приложить много сил, вспомнив все статьи уголовного кодекса с их огромными санкциями что бы не сорваться.

Встав, мне пришлось напомнить судье о КОДЕКС СУДЕЙСКОЙ ЭТИКИ Утвержденном на VIII Всероссийским съездом судей 19 декабря 2012 года, а именно статью 9 (беспристрастность и объективность) и статью 11 (Компетентность и добросовестность судьи. Судья должен соблюдать высокую культуру поведения в процессе, поддерживать порядок в судебном заседании, вести себя достойно, терпеливо, вежливо в отношении участников процесса и других лиц, присутствующих в судебном заседании), а так же сообщил о своем праве обратится в совет судей по Краснодарскому краю. Судья был умный человек, сказал, что не хотел оскорбить и извинился

Конечно же при такой жажде наживы истец и мать не успокоились, подали жалобу в Краснодарский краевой суд (апелляция), но это уже другая история, которую расскажу в следующей статье:)

P.S: Очень трудно было найти актуальную судебную практику, так как категория споров редкая, а еще сложнее найти положительную судебную практику интересующую нас. В это вопросе нам здорово помог праворубец, талантливый юрист Ширшов Игорь Михайлович

Для владельцев аккаунтов категории PRO/VIP доступны все процессуальные документы.

МОЙ YOUTUBE канал — «Диалог с пристрастием»

Соавторы: Шилова Ольга Алексеевна

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.решение лазревского ​районногоо суда гор​ода сочи2.8 MB
2.Возражение от 15.03.​2022 - 4л55.3 KB
3.Заяв 22.12.2021 о зл​оупотреблении правом53 KB
4.прения14.9 KB

Автор публикации

Адвокат Мануков Михаил Меликович
Сочи, Россия
| Адвокат города Сочи
| Кандидат юридических наук
| СЛОЖНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ДЕЛА

Да 60 60

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Климушкин Владислав, Хрусталёв Андрей, Коробов Евгений, Ермоленко Андрей, Демина Наталья, Матлис Софья, Шилова Ольга, Петров Игорь, Рисевец Алёна, Чикунов Владимир, Ширшов Игорь, advokatantonov, Мануков Михаил, Макарова Анастасия, Саидалиев Курбан, Максименкова Ирина, Абрегов Иланд
  • 08 Августа 2023, 17:15 #

    Уважаемый Михаил Меликович, Вы и коллеги продемонстрировали комплексный и наиболее эффективный подход к исполнению поручения (Y).
    Праворуб — сила! Особенно, когда в нём участвует профессиональный силач (muscle)

    +11
    • 08 Августа 2023, 17:52 #

      Уважаемый Курбан Саидалиевич, спасибо за внимание и тёплые слова! С Ольгой Алексеевной, да и с другими праворубцами работать одно удовольствие!

      +9
      • 08 Августа 2023, 22:56 #

        Уважаемый Михаил Меликович, сложно понять действия наших доверителей. Сделка на 10 миллионов. Покупатель платит риелтору, который заявляет о безопасной сделке, при этом это только слова (но бывают исключения, и риелтор честно работает). Платит от 2 до 6 % от суммы сделки риелтору, но заплатить адвокату за проверку, анализ, составление договора, покупатель не считает необходимым. Кто-то скажет, что покупатель вынужден нести большой объем расходов на сделку, и расходы на адвоката там не предусмотрены. Но когда покупатель получает иск, то сразу становится понятно, что не привлекать адвоката к сопровождению сделки было ошибочно. В своей статье я описал ситуацию, почему составление договора стоит 15.000 руб. за страницу и почему договор должен составлять профессионал. 

        Ваша статья поможет нашим доверителям, читателям,  принять правильное решение и безопасное! 

        Поздравляю с победой Вас и Ольгу Алексеевну!

        +11
        • 08 Августа 2023, 23:03 #

          Уважаемый Игорь Иванович, спасибо еще раз! Вашу статью читал- хорошая и самое главное нужная! Это парадокс, за ни за что  люди дают колоссальные деньги без задних мыслей, за уверенность в завтрашнем дне начинают ныть….

          +6
          • 13 Августа 2023, 15:55 #

            Уважаемый Михаил Меликович, как Вы правы, я практически каждый день сталкиваюсь с этим парадоксом и не могу понять — ну как здравомыслящие, не в маразме, образованные и тд. и тп. люди могут быть так беспечны?

            0
  • 08 Августа 2023, 17:41 #

    Уважаемые Михаил Меликович и Ольга Алексеевна!
    Поздравляю Вас с успешным разрешением дела.(handshake)
    Краснодарский край и его судебная система очень сильно отличаются от других регионов России. Пожалуй, именно там сложнее всего добиться справедливости из-за наличия связей.
    Оценил работу команды профессионалов. Хорошо, когда доверители с пониманием.
    Действительно, если у доверителя есть возможность оплатить работу команды, то успех предполагаем. Как говорила моя покойная бабушка: «Двое не один, лошадь отнимут хомут не отдадим!» Многие экономят и проигрывают.

    +10
    • 08 Августа 2023, 17:56 #

      Уважаемый Андрей Викторович, очень верная поговорка Вашей бабушки! Да, наш регион сложный с «странной» судебной практикой, которую юристы с других регионов понять не могут:)) А я когда работаю в других регионах не могу понять откуда такая тяга к порядку в делопроизводстве).

      +9
    • 08 Августа 2023, 18:01 #

      Уважаемый Андрей Викторович, Вы правы, судьи в Краснодарском крае по-особенному относятся к судебным делам, к представителям сторон, к текстам своих постановлений, как по содержанию, так и по срокам их изготовления. 

      По двум делам о выселении, где истцом выступала наша доверительница В.С. судья Т. Лазаревского суда возобновил исключительно по своей инициативе производство по делу после того, как оно было приостановлено по моему ходатайству. А после возобновления за несколько дней организовал оставление иска без рассмотрения, дело перед новым годом ушло в архив. С этим беспределом можно было бы побороться, но к тому времени иск В.С. фактически был удовлетворён ответчиками, и мы решили оставить всё как есть. 

      А ещё меня коробит от панибратского общения судьи с участниками процесса, это бывает не так часто, но некоторых их честь так и несёт, свысока и с потолка… Человеческий фактор работает постоянно.

      +11
      • 08 Августа 2023, 22:08 #

        Уважаемая Ольга Алексеевна!
        Панибратство...Это часть южного менталитета...
        Кубань, Дон... 
        Но стоит сказать волшебные слова, и в большинстве случаев поведение меняется.

        В Кущевском, известном суде, в «процессе», мне пытались рассказать, как нужно составлять исковое заявление...
        Я промолчал...
        Такие приёмы являются провокацией, и я уже давно на них не реагирую.

        А вот на ультиматум провести экспертизу, которую никто из сторон не просил, и при этом за счёт моего доверителя, я сказал волшебные слова...

        Уважаемый суд, я возражаю против действия председательствующего, и прошу занести моё возражение в протокол судебного заседания...

        На следующем заседании про «экспертизу» никто не вспомнил, решение вынесено за 5 минут в пользу моего доверителя. :)

        +8
  • 08 Августа 2023, 17:41 #

    Уважаемый Михаил Меликович, в данном деле мы столкнулись с оппонентами, которые в основном все процессуальные документы писали сами, и каждый такой документ был похож на доклад со скриншотами, выдержками из журнальных статей популярных юридических изданий, с яркими выделениями текста по пять восклицательных знаков, объёмом страниц 35 — 37 каждый. 
    Если отрабатывать по каждому тезису или доводу оппонентов, то можете представить сколько было отписано в аргументах возражений, пояснениях, ходатайствах и заявлениях. 
    Юристов — представителей истцов и третьих лиц (их было 5) на протяжении судебного разбирательства было двое, к концу процесса остался один, которому сразу после принятия решения в суде первой инстанции истцы выразили недоверие и отозвали доверенность.
    Напористость и усердие истцов у меня вызывало даже некое уважение, с одной стороны, ну а с другой стороны, без профессиональной юридической поддержки их вынесло не в ту сторону, в какую они хотели. 

    Признание сделки ничтожной по мотиву отсутствия в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями, вполне выглядело угрожающе, так как суду были предъявлены оригиналы договоров найма жилых помещений. 
    Было бы логично обратиться в суд самим жильцам (третьим лицам по делу) в защиту своих прав, но в суд пошёл продавец дома (он же наймодатель по договорам найма).

    Красным знаменем в процессе был обозначен вопрос к истцу — а какие права истца нарушил ответчик (покупатель). Ответ напрашивался и был очевиден — никакие! 

    Битва завязалась вокруг договоров найма, составленных задним числом. Жаль, что экспертиза не смогла провести исследование по давности реквизитов этих договоров. Но в совокупности представленных в дело доказательств, суд и без заключения эксперта увидел сомнительность этих документов и установил недобросовестное поведение стороны истца. 

    Было много писанины, читала тексты оппонентов и было по-разному: то смешно, то неспокойно. Речь зашла о цене договора, но без заявления искового требования по данному основанию. Уже в апелляции истец начал развивать данное направление, но сделал это непрофессионально. 

    Очень многоплановая ситуация, обещавшая несколько уголовных дел, но с июля 2021 прошло уже два года, и мы занимаемся только гражданскими делами нашего доверителя В.С.. 

    Работать в команде, хоть и дистанционно, оказалось эффективно и легко, так как наше всё — это взаимное уважение, профессиональное доверительное общение, чувство плеча.

    +12
    • 08 Августа 2023, 18:10 #

      Уважаемая Ольга Алексеевна, без Вас бы не справился! Вы профессионал с большой буквы!

      +8
      • 08 Августа 2023, 18:13 #


        Согласен, отсутствие профессионализма истца создавало и проблемы и вызывало улыбку, и тексты от которых у меня начинался тремор в руках я вообще молчу:))

        Мы заметили, как потом они начали покупать жалобы (написано красиво, но фактология дела не учитывалась), а в суд продолжали ходить снова сами (и это при споре за дом в Сочи), и как это привело их к краху. Это подтверждает еще раз тот факт, что юридические споры, как медицинская операция ее должен начинать и заканчивать специалист!
        У нас еще впереди очень много интересной работы!

        +8
    • 08 Августа 2023, 18:11 #

      Уважаемая Ольга Алексеевна, без Вас бы не справился! Вы профессионал с большой буквы!

      +6
    • 08 Августа 2023, 22:19 #

      Уважаемая Ольга Алексеевна, с первых строк всплывает 159 УК. 
      И с первых строк понимал, что если дело ведут такие профи, результат предрешен. И да, при напоре со стороны оппонентов результат мог бы быть противоположным, несмотря, что и законных оснований у продавца не было.

      +5
    • 09 Августа 2023, 12:22 #

      Уважаемая Ольга Алексеевна, экспертиза давности документа на самом деле проблемная область. 
      ↓ Читать полностью ↓
      Есть «старая» методика, разработанная ещё НИИ СЭ при Минюсте СССР. Есть методика поновее от В.Н.Агинского, со сложным приборным и химическим оснащением. Есть методика от УФСБ. Есть некая авангардная методика с исследованием изменений целлюлозы в бумаге. 
      Вот тут нашёл хорошее описание проблем этих методик. Собственно, таких описаний встречал много и потому, с некоторых пор, очень ревностно подхожу к таким исследованиям, например, прошу, чтоб в экспертизе был описан весь ход исследования (как отбирали образцы, чем их обрабатывали, как готовили, какой прибор применяли, какие хромотограммы получены, как осуществлялась градация и проверка точности изменений и т.п.). Зачастую, экспертные исследования крайне примерные и не выдерживают критики. Хотя есть и добротные экспертизы, проведённые на высоком уровне.
      С некоторых пор присматриваюсь к методике, которую продвигал О.И.Плетень. Были сомнения в ней, но, проконсультировавшись со специалистом, который когда-то курировал всю химию бумажной промышленности в СССР, уверен, что научная основа в этой методике есть. Однако, мне всё ещё не ясно насколько это реализуется на практике, какие эмпирические и приборные методы, какова последовательность, как этот процесс исследования должен поэтапно проходить и фиксироваться. Хотелось бы видеть побольше научных отзывов и работу разнообразных практиков — экспертов.
      В итоге я стал адептом комплексного подхода, когда изучается не только химический след, но и шрифты, которые меняются в компьютерных программах со временем, стилистика речи, когда появляются слова, которые ранее не были в общем употреблении, авторский стиль речи, изменения почерка и подписи, данные о типе бумаги и когда она была в производстве и т.п. — Это сложно, приходится консультироваться с разными специалистами и вообще нет организаций, которые брались бы за комплексное экспертное исследование на основе криминалистического моделирования ситуации создания документа. А жаль.

      +8
      • 09 Августа 2023, 12:28 #

        Уважаемый Владислав Александрович, спасибо за внимание к публикации, очень важный комментарий к статье! Мы сами долго искали информацию как это правильно сделать.

        +6
      • 09 Августа 2023, 13:55 #

        Уважаемый Владислав Александрович, с такой экспертизой всё действительно проблематично для получения результатов исследования любым методом. Очень много условий и требований. И это мы тоже понимали, поэтому делали, что должны делать — заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы. 
        Но был ещё и другой посыл для работы в этом направлении — оппоненты, зная о своей афере с оформлением договоров найма задним числом, просто испугались перспективы установления подделки. 
        И в одном из дел — это сработало! Параллельно шло дело жильцов (5 человек, они же третьи лица по описанному делу) и такое ходатайство было заявлено, и суд назначил судебную экспертизу! Жильцы, осознав реальность ситуации с их договорами найма, прибежали в суд через два дня после судебного заседания, в котором производство по делу было приостановлено в связи с экспертизой. Они все подали заявление об отказе от иска! 
        Это обстоятельство я использовала потом в описанном деле.

        +4
  • 08 Августа 2023, 19:07 #

    Уважаемый Михаил Меликович, да уж, в Сочи ухо нужно держать востро, особенно при сделках с недвижимостью, особенно если гражданин решил действовать самостоятельно и без юридического сопровождения.

    Тем ценнее полученный результат, поздравляю. 

    Очень мощный тандем у Вас с Ольгой Алексеевной получился, мне нравятся такие праворубские коалиции, когда профессионалы из разных регионов  объединяют ресурсы и усилия, и успешно ведут дела, решая проблемы клиента в рамках правового поля и при этом не заморачиваются на логистике.

    +12
    • 08 Августа 2023, 19:17 #

      Уважаемая Софья Ароновна, все верно! Спасибо за высокую оценку!(blush)

      +7
    • 09 Августа 2023, 00:02 #

      Уважаемая Софья Ароновна, не только ухо, но глаза. В том месте, где останавливаюсь в Сочи, когда приезжаю к Михаилу Меликовичу, смыло водой машин 30. До этого были ливни, с гор вода текла, приходилось выходить из дома в сапогах, но такого не видел… В следующий раз поеду на ласточке. :)

      +7
  • 08 Августа 2023, 19:09 #

    Уважаемый Михаил Меликович и Уважаемая Ольга Алексеевна, Ваш тандем, очень слаженный и очень эффективный, творит чудеса в  специфических условиях Краснодарско-Сочинского правосудия!(Y) Вашим доверителям очень повезло, что они обратились за юридической помощью именно к Вам! Это дело имело очень много подводных камней, столкновений с  которыми Вам удалось искусно избежать и выйти из сложных ситуации с минимальными потерями. Вы настоящие Профессионалы и большие молодцы(muscle) Очень рад, что и моя скромная помощь пригодилась Вам на пути к Победе в этом непростом и долгоиграющем деле.

    +11
    • 08 Августа 2023, 19:19 #

      Уважаемый Игорь Михайлович, Вы очень помогли, еще раз спасибо! Всем праворубцам советую не мучать Советник + и связываться с Вами!(muscle)

      +12
    • 09 Августа 2023, 14:02 #

      Уважаемый Игорь Михайлович, спасибо Вам за помощь в подборке актуальной судебной практики! Она восполнила тот объём информации, который мы собрали и проанализировали, и дала ещё бОльшую уверенность в правильности выбранной нами стратегии по делу. 

      Тонкости! Нюансы! Порой нужно было выверять каждое слово как в тексте, так и в речи. О чём-то следовало сказать, а о чём-то нужно было ни в коем случае не говорить. Вот такая действительно скользкая была ситуация.

      +3
  • 08 Августа 2023, 21:19 #

    Уважаемый Михаил Меликович, и уважаемая Ольга Алексеевна! сильный тандем вы представили, безусловно! С большим удовольствием прочел статью! Несмотря на то, что ваш процессуальный противник совершал ошибки, которыми вы блестяще воспользовались, надо помнить, что Сочи и Краснодарский край в целом; это регион особенный, там может произойти в судах, все что угодно, хоть 2+2=3. И поведение второго судьи, которого поставили на место, уже говорит о многом.  Вас поздравляю с победой! И написано все в красках, красиво, удачи в кассации, уверен победа за вами!

    +9
  • 09 Августа 2023, 05:44 #

    Уважаемые Михаил Меликович, и Ольга Алексеевна! 
    Вы отлично использовали возможности совместной работы и отлично разыграли всю «партию», применив целый комплекс методов «принуждения к миру», что и принесло нужный результат! (Y) 

    Организация ремонта электросетей и прочих систем жизнеобеспечения в разгар курортного сезона — просто класс! Такой подход напомнил мне вот эту давнюю историю ;) (giggle)

    +11
  • 09 Августа 2023, 09:45 #

    Уважаемые Михаил Меликович и Ольга Алексеевна, великолепная работа, прям настольное пособие в практической деятельности!(Y) Молодцы!(handshake)

    +4
  • 09 Августа 2023, 12:32 #

    Уважаемый Михаил Меликович, поздравляю с успешным завершением дела.
    Хотелось бы надеяться, что даже при наличии действующих договоров найма судьи были бы достаточно профессиональны, чтобы отказать в иске. Положения части 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ установлены в защиту интересов именно покупателя и соответственно только ему принадлежит право оспаривания или признания договора купли-продажи незаключенным по этому основанию.

    +6
    • 09 Августа 2023, 12:42 #

      Уважаемый Антон Александрович, спасибо! Мы тоже такого мнения!

      +4
    • 09 Августа 2023, 14:07 #

      Уважаемый Антон Александрович, всё верно! Этот довод с подкреплением позиций высшего суда мы взяли на вооружения наряду с другими аргументами, не менее весомыми! 

      Спасибо за оценку нашего труда! (handshake)

      +4
  • 09 Августа 2023, 12:37 #

    Уважаемые Михаил Меликович и Ольга Алексеевна! Как и все участники обсуждения я рад Вашему совместному результату и совершенно опечален тем, что у нас есть законность «московская», «тамбовская», «краснодарская» и т.п.
    Странно то, что в обоснование недействительности сделки Ваши противники ссылались на нарушение Закона. Вообще-то только прямое указание Закона ведёт к недействительности, прочие нарушения имеют иные последствия (взыскание убытков, снижение стоимости, расторжение договора и т.п.). Пленум по ч.1 ГК РФ прямо на это указывает
    Не увидел, чтобы Вы прямо ссылались на это, но вскользь эта мысль проскакивает. Собственно, и ч.1 ст. 168 ГК РФ «не без греха». Сложно понять в чём состоит оспоримость при нарушении требования Закона. Обычно-то она в пороке воли выражается тем или иным образом.

    +8
    • 09 Августа 2023, 14:17 #

      Уважаемый Владислав Александрович, нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ истец (продавец дома) видел в самом договоре купли-продажи, в тексте которого не были указаны все те жильцы, у которых имелись (по мнению истца) договоры найма. 

      Нашим основным доводом возражения было указание в тексте договора на отсутствие таких лиц.

      Это привело к оценке суда о недобросовестности истца. 

      В данном иске вопрос ставился о ничтожности и только. На пороки воли при заключении сделки истец как раз таки не указывал. О пороках воли речь пошла позже, после завершения разбирательства в суде первой инстанции.
      По апелляции будет следующая публикация.

      +8
      • 10 Августа 2023, 10:28 #

        Уважаемая Ольга Алексеевна, Вы ещё «не остыли» от дела. Оно и понятно, дело ожидаемо скандальное. Возможно по этой причине Вы увидели в моём посте те моменты, которые прокручиваются неоднократно в голове при работе над делом. Увидели ту опасность, которая связана с указанием на несоответствие Закону при заключении договора (хотя это сами истцы заверяли об обстоятельствах, мол, нет там нанимателей, и сами же свои заверения и опровергали).
        Я же писал о другом. О том, что многие юристы потеряли ориентиры при изменении ст. 168 ГК РФ Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ.Ранее указанная статья казалась понятной. Сделка не соответствует Закону, значит ничтожна, если Закон не устанавливает иного последствия такого несоответствия.
        Сейчас такая сделка оспорима и это порождает в умах юристов много брожения и неясностей. «Оспорима», значит, может быть сохранена даже при несоответствии Закону. Как так!? Почему? Закон можно не соблюдать? Он стал «что дышло...»?
        Но на мой взгляд всё стало понятнее, просто законодатель не до конца раскрыл суть. Оспоримость и правда всегда связана с пороком воли. И даже при применении старой редакции нормы ст. 168 ГК РФ меня, тогда ещё молодого юриста, судьи спрашивали: «Ну хорошо, закону не соответствует, а в чём обман?». И я тогда никак не мог понять, гоношился: «А что, разве несоответствия Закону недостаточно!?». Однако, суть в том, что граждане действуют своей волей, в своём интересе. Они могут допускать несоответствие Закону, но не должны при этом обманывать и манипулировать. Потому и «оспорима», что манипуляции с законом привели к обману. А может быть и не привели. А может быть нарушение исправимо другим способом, например, снижением цены. Ситуации разные бывают.

        +6
  • 09 Августа 2023, 16:01 #

    Уважаемый Михаил Меликович и Ольга Алексеевна, поздравляю с победой! На что рассчитывали ваши оппоненты, совершенно непонятно. Разве что лишь на психику давить. Правовая позиция оппонентов очень слабая, очень самонадеянные люди.
    Решение суда написано немного сумбурно, не раскрыто основание применение ч.5 ст. 166 ГК РФ, но имеем, что имеем, как говорится…

    +9
  • 10 Августа 2023, 04:37 #

    Уважаемый Михаил Меликович и Ольга Александровна, Вами проделана большая работа по отстаиванию интересов доверителя. Вы молодцы!
    Странно, что Ваши противники так были уверенны в своей непобедимости, у них случайно до этого не было никаких подобных споров в судах?

    +7
    • 10 Августа 2023, 11:37 #

      Уважаемая Алёна Александровна, таких судов вроде как у них не было, видимо первый блин комом, если сделали для себя выводы то вполне схема для заработка …

      +5
  • 10 Августа 2023, 22:51 #

    Уважаемый Михаил Меликович, поздравляю вас с интересным делом! Шансов у истца не было!

    +4
    • 11 Августа 2023, 09:14 #

      Уважаемая Наталья Михайловна, спасибо большое! Против нашей команды сложно идти- Вы правы!:) Хотя с нашими судьями я жду абсолютно любого решения…

      +4
  • 12 Августа 2023, 06:55 #

    Уважаемые Михаил Меликович и Ольга Алексеевна!

    Поздравляю Вашу команду со столь блестящей победой!

    Только недавно по просьбе коллеги посоветовать кого-нибудь для решения имущественного спора в Сочи указал Шилову Ольгу Алексеевну и вторым Манукова Михаила Меликовича. Ольга Алексеевна откликнулась, так мы вместе с ним и работаем!:D

    По поводу панибратства в южных судах есть анекдот:

    После того, как судья попросил не называть его братом, Ашот понял, что дело не будет лёгким!

    +5
    • 13 Августа 2023, 05:53 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич, спасибо за высокую оценку труда, Вы сделали правильный выбор обратившись к Ольге Алексеевне, насчет специфики наших южных судов это  давно уже почти всем известно, прям как в этом анекдоте :)

      +2
  • 12 Августа 2023, 12:36 #

    Поздравляю с успешным разрешением дела. Огромное спасибо за разбор дела. Именно такие публикации привлекают внимание профессионалов и простых людей к порталу «Праворуб».

    +4
    • 13 Августа 2023, 05:56 #

      Уважаемый Владимир Юрьевич, старался писать, как можно доступней :) и благодарим за положительную оценку нашей практики! Для профессионалов разжевывать на таком уровне смысла нет, тут все можно понять прочитав само судебное решение…., а вот уважаемые граждане далекие от правосудия думаю уловили смысл публикации :)

      +3

Да 60 60

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Признание договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным. Или риски при покупке недвижимости в г.Сочи» 5 звезд из 5 на основе 60 оценок.
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Краснодар, Россия
+7 (932) 000-0911
Персональная консультация
Юридическая помощь, защита интересов и консалтинг высокого уровня в любом регионе РФ
https://fishchuk.pravorub.ru/

Похожие публикации

Продвигаемые публикации