Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости как притворная сделка или злоупотребление правом со стороны продавца и отказы ему в пяти исках

«Не рой другому яму, сам в неё попадёшь» (Пословица)

История о том, как Вася (имя вымышленное) решил продать свой дом, но не захотел платить налог с дохода от продажи.

Обстоятельства дела: На хороший дом в Сочи покупатель быстро нашёлся и дал задаток в размере 100 тысяч рублей. Вася подписал соглашение о задатке и зафиксировал полную цену сделки. Начались переговоры о порядке расчёта, в результате Васе подробно объяснили, сколько ему придётся заплатить в качестве налога, учитывая, что трёхлетний срок владения домом истечёт только через полгода. Сумма налога оказалась почти миллион рублей, и Вася вполне мог бы вернуть задаток покупателю и остановить продажу дома на полгода, чтобы не платить налог вовсе. Но вернуть задаток в двойном размере Васе показалось слишком дорого! Последовали консультации с юристами и покупателю было предложено занизить цену сделки в договоре купли-продажи на 58%.

Схема общеизвестная, покупатель с пониманием отнёсся к этой ситуации, но всё же предложил провести расчёт безналичным способом, указав всю сумму сделки в договоре. Поиски решения проблемы продолжились, и Вася выдвинул идею оформить дополнительное соглашение к договору, где вся сумма занижения будет указана как стоимость неотделимых улучшений в доме, а расчёт произвести наличными через банковскую ячейку. Покупателю очень понравился дом и он согласился, но с условием выдачи ему расписки на полную сумму сделки. Цель Васи была ясна — сэкономить миллион рублей.

Итак, сделка состоялась. Стороны договорились, подписали договор с дополнительным соглашением, заложили деньги и расписку в банковский сейф, после чего отправились в МФЦ и подали документы на регистрацию перехода права собственности к покупателю. Однако дополнительное соглашение Вася не стал сдавать.

Через 10 дней покупатель и Вася пришли в банк, чтобы забрать деньги и расписку. Но тут на передний план выступила мама Васи, эта энергичная женщина присутствовала всегда и везде, если дело касалось продажи дома, она заявила: «Расписку мы вам не отдадим! У нас расчёт через банковскую ячейку, а это подтверждает полный расчёт по сделке!» Затем, на глазах у всех, она разорвала расписку на мелкие кусочки. В результате деньги в полной сумме оказались в руках продавца, а покупатель остался без расписки.

Покупатель был в шоке и обратился ко мне за советом. Я посоветовала ему получить переписку или запись телефонного разговора с продавцом, подтверждающую получение им полной суммы сделки. Это было сделано, и напряжение немного спало. Однако на требование покупателя выдать всё-таки расписку Вася и его мама продолжили консультироваться с юристами, изучать судебную практику на просторах интернета и… выдвинули обвинение покупателя в мошенничестве!

В чём же заключалась мошенническая схема, по мнению продавца?

Вася и его мама самостоятельно нашли публикации на всем известных сайтах с ответами юристов, риелторов, и даже судебную практику по взысканию с продавца недвижимости неосновательного обогащения, где покупатель использовал расписку о получении денег продавцом. Они на полном серьёзе посчитали эту (не выданную!) расписку в качестве возможного ущерба (риска) взыскания с них денег в общей сумме, включая договор, дополнительное соглашение и расписку. В результате этого абсурдного сложения у них, конечно же, получилась двойная цена сделки. Эта надуманная и накрученная ситуация с якобы возможным взысканием денег побудила Васю и его маму к желанию расторгнуть сделку купли-продажи дома. Так, началась череда  исков со стороны продавца.

Первый иск покупатель получил спустя два месяца после регистрации права собственности на дом — иск о расторжении договора купли-продажи. Однако, суд возвратил этот иск Васе, определение суда мы не видели, но это требование больше не заявлялось. 

Второй иск был о признании договора купли-продажи незаключённым. В первом же судебном заседании Васе и его маме объяснили всю бесперспективность этого дела, и иск был оставлен судом без рассмотрения за неявкой истца.

Третий иск был подан мамой Васи и ещё тремя квартирантами, с участием самого Васи в качестве третьего лица. Это был иск о нечинении препятствий в пользовании жилыми помещениями в проданном доме. Истцы-квартиранты принесли в суд договоры найма жилых помещений, якобы составленные за несколько месяцев до продажи дома. Производство по этому делу было прекращено в связи с отказом истцов от иска.

Надо сказать, что проданный дом освобождался от продавца и его жильцов с большим трудом, но вполне легально. Состряпанные наспех договоры найма покупателю принесли и впервые показали спустя месяц после регистрации права собственности, и сразу было ясно откуда идёт зловоние… При этом сам продавец в ДКП лично указал, что никаких таких договоров и лиц… НЕТ!

Почему был отказ от иска? Ответчик заявил о назначении судебной экспертизы давности написания даты договоров найма. Истцы активно возражали, но суд назначил судебную экспертизу, после чего спустя два дня истцы подали общее заявление об отказе от иска.

Поняв, что выбран ненадлежащий способ защиты права, Вася продолжил битву подачей четвёртого иска уже от своего имени о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям ст. 558 ГК РФ (в ДКП не были указаны лица — наниматели жилых помещений в доме), было заявлено требование о возврате дома Васе и взыскании с него полученных по ДКП денег (причём суммы! без учёта допсоглашения). Результат — отказ в иске.

Судебные акты по этому делу прошли все инстанции, включая Верховный суд РФ, который отказал Васе в передаче его кассационной жалобы на рассмотрение СК по гражданским делам. Все судебные инстанции согласились с решением суда об отказе в иске, так как доводы продавца были основаны на надуманных обстоятельствах, неправильном понимании и толковании норм права и судебной практики. У юриста, который вёл сначала это дело, Вася отозвал доверенность, и вёл дело уже сам, при активной поддержке своей мамы, продолжая использовать статьи из интернета, консультации разных юристов и многочисленные судебные акты по другим делам, которые, по мнению Васи и его мамы, имели отношение к спору и должны были применяться судом. 

И вот последний, пятый иск, он был предъявлен на исходе второго года после заключения сделки. В суд пошли оба — Вася и его мама, хотя она никакого отношения к сделке не имела. Вновь был заявлен иск о признании ДКП недействительным, но уже по основаниям притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ), заблуждения (ст. 178 ГК РФ) и обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Вася настойчиво требовал реституции — вернуть ему дом и взыскать с него деньги в пользу покупателя, указав уже полную сумму, но с рассрочкой выплаты, так как деньги он уже потратил. Иск был очень внушительный по объёму, как обычно много скриншотов с ответами юристов и выдержек из судебных актов, всего на 37 страницах.

В защиту ответчика (покупателя) по этому делу было подано восемь процессуальных документов, в которых мне пришлось подробно пояснять суду, почему я не согласна с каждым доводом истцов. Работая с документами по этому делу, я не раз пожалела, что до сих пор по гражданским делам в первой судебной инстанции не ввели обязательное профессиональное представительство. Но мой труд был не напрасным, уже второе судебное заседание завершилось победой покупателя, суд вынес решение об отказе в иске. Далее с этим решением согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

В приложенных к этой публикации процессуальных документах можно увидеть конкретику данной правовой ситуации и правовое обоснование позиции ответчика по последнему (пятому) делу.

В целом, оценка судами фактических обстоятельств дела подтвердила доводы стороны ответчика — не было при заключении оспариваемой сделки ни притворности, ни обмана, ни заблуждения, а было явно выраженное злоупотребление правом со стороны истцов — Васи и его мамы, которые так и не поняли вопрос суда «А в чём выражается нарушение ваших прав?». Это был тот редкий случай, когда все суды признали поведение истцов недобросовестным.

Теперь, спустя три с половиной года после заключения сделки, Вася с мамой сетуют, что налоговая насчитала за всё это время не только налог с полученного от сделки дохода, а ещё и штрафы, и пени… Вместо одного миллиона, налоговая требует уже три! 

А всего-то нужно было отказаться от заключения сделки и вернуть покупателю задаток, потеряв 100 тысяч рублей. 

Вот такая непростая защита прав покупателя была проведена в период с июля 2021 по ноябрь 2024 года мной и нашим коллегой, адвокатом из г. Сочи — Мануковым Михаилом Меликовичем.

Надеюсь, эта история окажется полезной для пользователей сайта «Праворуб». Она поможет им избежать возможных ошибок при оформлении сделок с недвижимостью и сохранить свои финансы.

С уважением, юрист Шилова Ольга Алексеевна

+7 (921) 764-53-36 Санкт-Петербург

+7 (920) 342-43-01 г. Иваново