Найти юриста / адвоката / эксперта
Приветствую Вас уважаемые коллеги!
Поводом для написания настоящей статьи, явилось вчерашнее обращение ко мне за юридической помощью (консультацией и составлением искового заявления) гражданина, который сотрудничал с агентством недвижимости, по поводу сопровождения сделки купли-продажи квартиры.
Многие из нас сталкивались с агентствами недвижимости (лично, либо как знакомый юрист, адвокат, «контролировали» оформление документации сотрудниками риэлтерских агентств, по просьбе родственников, друзей, знакомых являющимися стороной сделки).
Нельзя не заметить, что сотрудники агентств недвижимости, очень часто и активно применяют – задаток, как способ исполнения обязательства по предварительному договору купли –продажи недвижимости, при этом как правило оформляются следующие документы:
— предварительный договор купли-продажи квартиры, с имеющимся в нем пункте о задатке;
— соглашение о задатке;
— расписка о получении денежных средств в качестве задатка.
И как правило, расчет между стороной сделки и агентством недвижимости за сопровождение сделки, происходит в тех же «временных рамках» что и передача задатка между сторонами.
Насколько юридически перспективно и оправдано оформление задатка по предварительному договору купли-продажи? Ведь весьма привлекают сторон соглашения, положения о задатке предусмотренные ст.380 ГК и 381 ГК РФ, а особенно ч.2 ст.381 ГК РФ: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».
На практике совсем не все так однозначно…..
«По его вине, сорвалась сделка по купли-продажи квартиры, я ему заплатил задаток в сумме 100 000 тысяч рублей, теперь прошу Вас составить исковое заявление в суд о взыскании с него двойной суммы задатка, в размере 200 000 рублей»- говорит возмущенный Клиент, у меня на консультации. «Клиент хорошо запомнил внушенное ему право о двойной сумме задатка, однако о том, как доказать вину Стороны причастную к срыванию сделки, Клиенты как правило не думают, в связи с эмоциональным напряжением грядущих дней»- отмечаю я про себя. Да и вину то доказывать не надо, если речь идет только о заключенном предварительном договоре купли-продажи.
Изучив документы, я убедился что да, в наличии только заключенный предварительный договор купли-продажи. После чего, ожидая очередной эмоциональный всплеск Клиента, говорю ему: « К сожалению вы не имеете право- на получение двойной суммы задатка, а свою предоплату, плюс судебные издержки, вы безусловно отсудите»- поясняю я Клиенту.
Судебная практика суха и безэмоциональна, как и закон в целом.
Я разъясняю Клиенту простым обывательским языком, то что указано мною ниже, и прописывается чуть ли ни в каждом третьем судебном решении по поводу взыскания задатка:
«Анализируя определение задатка, данное в статье 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.
Во-первых, платежную — задаток передается «в счет причитающихся платежей». Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.
Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) — задаток передается «в доказательство заключения договора». Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.
В-третьих, обеспечительную — задаток передается в обеспечение основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка.
Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.
Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и, соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.
Заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке не может выполнить ни одной из перечисленных выше функций.
Платежная функция задатка не может быть выполнена, поскольку в соответствии с соглашением о задатке только в будущем истец должен заключить основной договор купли-продажи с другим физическим лицом, однако, основного договора купли-продажи между сторонами, еще не заключено». Иными словами, объясняю я Клиенту, по предварительному (консенсуальному) договору, в отсутствие основного договора (обязательства) нельзя заключить соглашение о задатке, а правовая природа указанного действия будет называться не задатком, а «авансом» или авансовым платежом.
После данной консультации, договариваюсь с Клиентом о составлении искового заявления и сообщаю, что исковое заявление будет называться не « о взыскании суммы задатка», а «о взыскании суммы неосновательного обогащения и судебных расходов».
На вопрос Клиента: «Почему тогда риэлторы, практикуют задаток как способ исполнения обязательства по предварительным договорам купли-продажи, если в суде это не работает?» Что можно было ответить ему? Хотя очевидно, что скорее всего эта процедура необходима для удобства взаиморасчетов между…… всеми участниками сделки)
Приобщаю к настоящей статье исковое заявление, где один Клиент все же настоял включить в исковое заявление в суд требование о взыскании двойной суммы задатка. Так как дело рассматривалось в другом городе и во избежание временных затрат (могло возникнуть требование суда об обосновании иска), я составил «двоякий» иск, в предмет которого включил и взыскание неосновательного обогащения и взыскание суммы задатка». Результат: Иск удовлетворен частично, неосновательное обогащение взыскано, в задатке отказано, Клиент вернула свои деньги и осталась довольна.
Поводом для написания настоящей статьи, явилось вчерашнее обращение ко мне за юридической помощью (консультацией и составлением искового заявления) гражданина, который сотрудничал с агентством недвижимости, по поводу сопровождения сделки купли-продажи квартиры.
Многие из нас сталкивались с агентствами недвижимости (лично, либо как знакомый юрист, адвокат, «контролировали» оформление документации сотрудниками риэлтерских агентств, по просьбе родственников, друзей, знакомых являющимися стороной сделки).
Нельзя не заметить, что сотрудники агентств недвижимости, очень часто и активно применяют – задаток, как способ исполнения обязательства по предварительному договору купли –продажи недвижимости, при этом как правило оформляются следующие документы:
— предварительный договор купли-продажи квартиры, с имеющимся в нем пункте о задатке;
— соглашение о задатке;
— расписка о получении денежных средств в качестве задатка.
И как правило, расчет между стороной сделки и агентством недвижимости за сопровождение сделки, происходит в тех же «временных рамках» что и передача задатка между сторонами.
Насколько юридически перспективно и оправдано оформление задатка по предварительному договору купли-продажи? Ведь весьма привлекают сторон соглашения, положения о задатке предусмотренные ст.380 ГК и 381 ГК РФ, а особенно ч.2 ст.381 ГК РФ: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».
На практике совсем не все так однозначно…..
«По его вине, сорвалась сделка по купли-продажи квартиры, я ему заплатил задаток в сумме 100 000 тысяч рублей, теперь прошу Вас составить исковое заявление в суд о взыскании с него двойной суммы задатка, в размере 200 000 рублей»- говорит возмущенный Клиент, у меня на консультации. «Клиент хорошо запомнил внушенное ему право о двойной сумме задатка, однако о том, как доказать вину Стороны причастную к срыванию сделки, Клиенты как правило не думают, в связи с эмоциональным напряжением грядущих дней»- отмечаю я про себя. Да и вину то доказывать не надо, если речь идет только о заключенном предварительном договоре купли-продажи.
Изучив документы, я убедился что да, в наличии только заключенный предварительный договор купли-продажи. После чего, ожидая очередной эмоциональный всплеск Клиента, говорю ему: « К сожалению вы не имеете право- на получение двойной суммы задатка, а свою предоплату, плюс судебные издержки, вы безусловно отсудите»- поясняю я Клиенту.
Судебная практика суха и безэмоциональна, как и закон в целом.
Я разъясняю Клиенту простым обывательским языком, то что указано мною ниже, и прописывается чуть ли ни в каждом третьем судебном решении по поводу взыскания задатка:
«Анализируя определение задатка, данное в статье 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.
Во-первых, платежную — задаток передается «в счет причитающихся платежей». Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.
Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) — задаток передается «в доказательство заключения договора». Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.
В-третьих, обеспечительную — задаток передается в обеспечение основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка.
Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.
Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и, соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.
Заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке не может выполнить ни одной из перечисленных выше функций.
Платежная функция задатка не может быть выполнена, поскольку в соответствии с соглашением о задатке только в будущем истец должен заключить основной договор купли-продажи с другим физическим лицом, однако, основного договора купли-продажи между сторонами, еще не заключено». Иными словами, объясняю я Клиенту, по предварительному (консенсуальному) договору, в отсутствие основного договора (обязательства) нельзя заключить соглашение о задатке, а правовая природа указанного действия будет называться не задатком, а «авансом» или авансовым платежом.
После данной консультации, договариваюсь с Клиентом о составлении искового заявления и сообщаю, что исковое заявление будет называться не « о взыскании суммы задатка», а «о взыскании суммы неосновательного обогащения и судебных расходов».
На вопрос Клиента: «Почему тогда риэлторы, практикуют задаток как способ исполнения обязательства по предварительным договорам купли-продажи, если в суде это не работает?» Что можно было ответить ему? Хотя очевидно, что скорее всего эта процедура необходима для удобства взаиморасчетов между…… всеми участниками сделки)
Приобщаю к настоящей статье исковое заявление, где один Клиент все же настоял включить в исковое заявление в суд требование о взыскании двойной суммы задатка. Так как дело рассматривалось в другом городе и во избежание временных затрат (могло возникнуть требование суда об обосновании иска), я составил «двоякий» иск, в предмет которого включил и взыскание неосновательного обогащения и взыскание суммы задатка». Результат: Иск удовлетворен частично, неосновательное обогащение взыскано, в задатке отказано, Клиент вернула свои деньги и осталась довольна.
Рейтинг публикации:
«
Теперь для многих, кто раньше был не в курсе особенностей данного вопроса, не станет неожиданностью вопрос с задатком.
Алексей Васильевич, рада за ваших доверителей, что они остались довольны.
Спасибо за комментарий Екатерина Александровна!
Уважаемый Алексей Васильевич, спасибо за актуальную и интересную статью. Очень понравилось. Прочитав понял, что я не зря потратил время. Вспомнил и обновил в знания.8-|
В будущем эмоциональным и не верующим клиентам, для убедительности своей речи, можно приводить весомый аргумент, достав из тумбы решения суда, где все черно по белому написано.:)
Спасибо за статью (bow)
Благодарю Вас Андрей Вячеславович за внимание к моей публикации!
Уважаемый Алексей Васильевич, а вот мне, для полноты картины, не хватило вашего разъяснения о том, что есть «аванс», применительно к данным правоотношениям, а также алгоритма правильных действий по обеспечению будущей сделки. В прочим, это может быть целая отдельная статья, и, я уверен, что не менее поучительная чем настоящая.;)
Уважаемый Алексей Анатольевич, спасибо за вашу оценку. Авансом суды и признают ту денежную сумму который был дан стороной в качестве задатка и оформленного как задаток, по предварительному договору купли- продажи.При отсутствии основного договора. Ну а касательно иных способов обеспечения сделки., тут уж и правда другая, творческая статья.
А разве аванс не должен следовать за договором так же как и задаток?
Уважаемый Алексей Васильевич, а вот и нет((( «тройка» сегодня решила что это задаток и подлежит возврату в двойном размере по ПДКП.
Уважаемый Алексей Васильевич! Вы считаете, что предварительный договор с задатком не работает если в нём прописано обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи? Правильно вас понял?
Абсолютно правильно правильно, Александр Николаевич. Согласно разъяснения некоторых ученых правоведов, и сложившейся судебной практикой способ обеспечения обязательства в виде задатка по предварительному договору не корректен, так же как и прописанные в предварительном договоре, какие бы то ни были штрафные санкции.))
Как практик по продаже недвижимости, могу отметить, что задаток очень хорошо дисциплинирует стороны сделки купли-продажи. Особенно на растущем рынке, когда цены на жильё скачут вверх у продавцов искушение вернуть деньги и продать дороже. При этом покупатель потеряв время, рискует ничего не купить за ту сумму. Особенно когда он был готов выйти на сделку сразу, а у продавца документы приводились в порядок.
Аванс не является способом обеспечения обязательства, и законодатель говорит: если есть сомнения о том, что платеж является задатком, или не выполнены надлежщие действия при выплате задатка(например отсутствие письменной формы, или оплата по не
существующему обязательству в настоящее время), то указанный платеж признается авансом. Я такого мнения, уважаемый Алексей Анатольевич.
Для разъяснения текущей ситуации добавлю комментарий Юриста Ахмаметьева Дмитрия Александровича данного на одну схожую статью:
"Юрист Ахмаметьев Дмитрий Александрович 23 Июля 2011, 06:06 #Позиция ПВАС РФ по задатку по ПДКП".
«Как следует из текста предварительного договора (раздел 5), сторонами достигнуто соглашение о задатке, обеспечивающем исполнение обязательства по заключению в будущем основных договоров.
Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.»
Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору,
(Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583)
Уважаемый Алексей Васильевич, я конечно, поздравляю Вас и Вашего доверителя с результатом (особенно если последний устроил предпоследнего).
Вспомнил тут дело трехлетней давности — мы при таких же условиях взыскивали двойную сумму. Там с допросом свидетелей помучались, но все же взыскали…
Применительно к недвижимости задаток действительно был формальным, но после того как регистрация договоров росреестром более не производится, договор вступает в силу как это определено в самом договоре, задаток будет использоваться вполне законно хотя бы как мера понуждения и передачи денег и регистрации перехода права.