Осторожно! Недобросовестный продавец! или Дело о том, как попытка признать договор купли-продажи квартиры незаключенным не увенчалась успехом.

Жила-была молодая семья – родители и двое малолетних детей. Всё бы ничего, только жилья своего у них не было и квартиру приходилось снимать.

И вот совершенно случайно (а может совсем и не случайно) подвернулось предложение о продаже трехкомнатной квартиры за смешную цену -  1 млн. рублей. И, как водится, в квартире с такой ценой случился подвох – бывший супруг, сохраняющий право на это жилье.

Но его проживание между продавцом и покупателями было согласовано, договор купли-продажи подписан, переход права собственности был зарегистрирован, деньги за проданную квартиру были переданы продавцу лично в руки до подписания договора, остальная часть оплачена за счет средств областного материнского (семейного) капитала, что соответствовало условиям договора, а потому вскоре мои будущие доверители порадовались своему приобретению и вселились в квартиру.

Однако радость была недолгой, поскольку началась «битва» за комнаты – стороны никак не могли договориться, кому и где жить. Этот спор был разрешен судом.

Беда пришла оттуда, откуда не ждали – от продавца квартиры, которая возжелала признать сделку купли-продажи незаключенной на основании п.1 ст. 558 ГК РФ, поскольку в договоре купли-продажи не было закреплено право бывшего супруга на пользование жильем, и вернуть квартиру в свою собственность.

Позицию истца описать кратко очень сложно, поскольку она изменялась не просто от заседания к заседанию, но и в каждом судебном заседании по несколько раз и свелась в итоге к тому, что продавец денег не получал ни лично от покупателей, ни перечислением на свой счет средств материнского капитала, так как деньги со счета были сняты ее подругой по доверенности, которая их продавцу так и не передала, цена квартиры на самом деле была не 1 млн. рублей, а 2 или 3, исковые требования должны быть удовлетворены, так как имеется формальное основание для признания договора незаключенным.

Позиция ответчиков заключалась в следующем.

1. Истица не является субъектом судебной защиты по настоящему спору ввиду отсутствия действительного либо предполагаемого нарушения ее прав ответчиками.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1 ст. 17, ст. 18).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ (определение от 29.09.2016 г. № 1884-О) статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантируя каждому право на судебную защиту его прав и свобод, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок реализации данного права и не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания. В соответствии со статьей 71 (пункт «о») Конституции Российской Федерации они определяются федеральными законами, в том числе Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, устанавливающим общее правило, согласно которому любому лицу судебная защита гарантируется исходя из предположения, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и были нарушены (статья 2, часть первая статьи 3).

В соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч.1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Статья 1 (п. 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Таким образом, судебной защите подлежат нарушенные права, свободы или законные интересы истца, т. е. лица, которое обращается в суд.

Между тем, ни оспариваемой сделкой, ни ответчиками права, свободы или законные интересы истицы не нарушены. Отсутствует указание на действительное или предполагаемое нарушение ее конкретных прав и в исковом заявлении.

Ссылка истицы в обоснование нарушения ее прав по договору на неуплату ответчиками цены договора не может быть принята во внимание, поскольку не относится к предмету спора и не влечет признание договора незаключенным.

Не указание в договоре на сохранение права пользования спорным жильем третьим лицом также не нарушает прав истицы, поскольку не влияет на ее права, свободы или законные интересы как продавца квартиры по исполненному договору купли-продажи.

2. Предъявляя настоящий иск, истица действует недобросовестно, в нарушение требований п.3 ст.1, п.3 ст.307, п.3 ст. 432 ГК РФ, что свидетельствует о злоупотреблении ею правом (ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Данная обязанность при заключении договора купли-продажи истицей не исполнена.

Оспариваемый договор не содержит указания на сохранение за третьим лицом бессрочного права пользования спорным жилым помещением, вместе с тем, на момент заключения договора именно истица безусловно обладала сведениями о наличии у него самостоятельного права бессрочного пользования продаваемой квартирой и должна была принять меры к внесению соответствующего пункта в оспариваемый ею же договор.

Также необходимо учесть, что стороной покупателей совершены действия по исполнению своих обязательств (денежные средства в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи были переданы продавцу), а стороной продавца, оспаривающей договор, принято исполнение по договору без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, так как покупатели при заключении договора и в настоящее время не возражают против проживания третьего лица в спорной квартире, в связи с чем, соответствующие условия договора считаются согласованными, а договор — заключенным.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (Определение от 29.09.2015 № 2010-О, Постановление от 24.03.2015 года № 5-П) положения п. 1 ст. 558 ГК РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением направлены, в первую очередь, на обеспечение прав покупателя (а не продавца), который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Следовательно, покупатели должны быть поставлены в известность продавцом о наличии проживающих в квартире лиц и об их жилищных правах, и именно покупатели могут ставить вопрос о признании договора незаключенным по мотивам отсутствия соответствующего условия договора.

Третье лицо сохраняет право пользования спорным жилым помещением в силу закона, и переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения его права пользования, а потому не указание в договоре лиц, сохраняющих право пользование квартирой не влечет для истицы никаких правовых последствий.

Следовательно, покупатели были поставлены в известность об обременении спорной квартиры правами третьего лица, согласились с ними и приняли по договору жилое помещение с правами ранее проживавшего лица на пользование этим жилым помещением.

Таким образом, права продавца и покупателей при заключении договора купли-продажи спорной квартиры нарушены не были.

Согласно п.3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 25 от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Совокупность действий, совершенных истицей как при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, во взаимосвязи с действиями по предъявлению настоящего иска с изложением недостоверных данных, свидетельствуют о недобросовестном поведении истца.

Вместе с тем, заявляя требования о признании договора незаключенным и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о правах ответчиков, как правовом последствии незаключенности договора, истица не ставит вопрос о возврате уплаченных денежных средств ни ответчикам, ни в областной бюджет, что также свидетельствует о ее недобросовестном поведении.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая, что в силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), обращение истицы с настоящим иском в суд является злоупотреблением правом, что является самостоятельным основанием для отказа в защите принадлежащего права.

Для закрепления своей позиции по делу в предварительном судебном заседании, осознавая всю абсурдность своего предложения, я, тем не менее, предложила стороне истца заключить мировое соглашение – дополнительным соглашением к договору купли-продажи внести изменения в договор в части сохранения права пользования квартирой третьим лицом, на что получила нужный от представителя истца ответ – категоричное «нет!».

В дальнейшем изложенная выше позиция была расширена и углублена в письменных пояснениях ответчиков, а также в моих прениях со ссылкой на конкретные доказательства недобросовестного поведения истца, содержащиеся в материалах дела, результатом чего явился отказ в удовлетворении исковых требований продавца в полном объеме.

Решение суда обжаловано не было.

Отдельная благодарность судье Южно-Сахалинского городского суда Ольге Александровне Кастюниной за тщательное рассмотрение дела.

Источник изображения — twitter.com