Два подложных решения суда, признание четырёх сделок недействительными, выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Это было самое сложное и самое долгое судебное дело в моей практике. Молодая девушка 25 лет, Елена просила помочь ей вернуть жильё. Во время первой встречи с Еленой мне позвонила начальник отдела опеки и попечительства администрации Кировского района г. Новосибирска (редкий случай) и тоже просила взяться за это дело. Процесс длился 4 года.

История Елены — потеря жилья

В 1995 году Елена с матерью и дядей вселились в спорную муниципальную квартиру по обменному ордеру. В 1997 умер дядя, который по обменному ордеру был нанимателем. Мать Елены не работала, злоупотребляла алкоголем, лечилась в психиатрической больнице, поэтому после смерти дяди 14-летняя Елена ушла жить к опекуну – доброй женщине, которая и в дальнейшем заботилась о ней. В 17-летнем возрасте у Елены родился сын.

В спорной квартире оставалась проживать мать Елены. Распоряжением администрации района в 1998 году квартира была закреплена за Еленой до совершеннолетия.

Достигнув совершеннолетия, в январе 2001 Елена вселилась в спорную квартиру, зарегистрировалась по месту жительства, начала делать ремонт, получила расчётную книжку, погасила задолженность по квартплате. Но как только Елена появилась, соседи начали ей высказывать недовольство поведением матери, требовать деньги, неизвестные лица требовали ордер, угрожали. Елена испугалась и не закончив ремонт, вынуждена была снова уйти к бывшему опекуну, в надежде, что угрозы прекратятся.

Итак, с весны 2001 Елена в квартире не появлялась, считала, что права её сохранены, так как была прописка, в квартире жила мать. Но на квартиру что называется «положили глаз».

Весной 2004 Елена пришла к матери, но обнаружила, что квартира опечатана ЖЭУ, а мать куда-то пропала. В ЖЭУ ей показали Акт о том, что её мать проживала в квартире до апреля 2003. Начальник ЖЭУ Рыбина потребовала от Елены ордер на квартиру, якобы для проверки, и обманным путём забрала его насовсем. С тех пор Елена квартиру не посещала, ничего не предпринимала, так как не было денег на юриста, сидела дома с маленьким ребёнком. Так прошёл год.

В мае 2005 Елена снова обратилась в ЖЭУ, там она узнала, что её вместе с ребёнком сняли с регистрационного учёта в апреле 2005 и у неё больше нет прав на квартиру, в квартире с февраля 2005 зарегистрирован и проживает некий гражданин Сухов.

Это было неожиданностью, так как на руках у Елены была выписка из лицевого счёта на квартиру, в которой она была указана как квартиросъёмщик. С каждым разом события всё больше закручивались против неё.

Осенью 2005 Елена обратилась за помощью к юристу Лисиной, которая обещала договориться, решить дело миром. Однако, вышло всё иначе. Уже в декабре 2005 Елена узнала в ЖЭУ, что выписали её на основании какого-то решения суда. О судебном деле она ничего не знала, поэтому обратилась в милицию, но ей подтвердили то же самое – есть решение суда. Юрист Лисина обманула Елену, попросту протянув время, и причиной этому было её давнее знакомство с тем самым начальником ЖЭУ Рыбиной. Но выяснилось это позднее, в ходе следствия по уголовному делу.

И вот в марте 2006 Елена пришла ко мне. Сразу было понятно, что дело это мутное и расхлёбывать эту грязно сваренную кашу будет непросто. Через несколько дней я подала иск в защиту прав Елены. Иск был подан спешно, опираясь на имеющиеся документы, я торопилась наложить запрет на регистрационные действия по спорной квартире.

Начало судебного процесса — первый круг

Поскольку документов на руках было мало, а сроки исковой давности стояли под вопросом, первоначально я заявила требования о признании за Еленой права пользования жилым помещением и вселении, о признании недействительной регистрации ответчика С.

Надо сказать, что проблемы возникали на каждом шагу, даже личность Елены суд устанавливал по свидетельству о рождении, паспорт оказался недействительным, был просрочен с января 2003. Поэтому ходатайство об участии представителя в суде было сделано по устному заявлению истицы (ч.6 ст. 53 ГПК РФ).

Сразу было подано и заявление об обеспечении иска в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении спорной квартиры. Запрет дал бы свой положительный эффект, если бы суд не протянул время с принятием обеспечительных мер. Но последняя регистрация перехода права собственности на квартиру произошла за один день до наложения запрета. Круг участников процесса расширился.

Я стала получать неутешительные сведения и документы. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что есть подложное заявление, написанное от имени Елены в феврале 2005 о регистрации в спорной квартире гр. Сухова. Появилась копия решения Кировского районного суда г. Новосибирска от февраля 2005 о признании Сухова членом семьи Елены, и ещё одна копия решения того же суда от марта 2005 о признании Елены утратившей право на жилое помещение и снятие с регистрационного учёта.

Увидев эти документы, Елена отказалась их признавать, сказала, что ничего такого не было, она ничего не писала и о суде не слышала. Я проверила и получила справку суда, подтвердившую, что такие решения не принимались, таких дел в суде не было. Оба решения суда оказались подложными. 

В июне 2006 я заявила о подложности заявления и решений (ст. 186 ГПК РФ), а также о назначении почерковедческой экспертизы по подложному заявлению, якобы написанному Еленой. Кировский районный суд гудел от возмущения, от наглости мошенников, подделавших два решения суда для получения прав на квартиру.

Налицо было мошенничество, я подала заявление в милицию о возбуждении уголовного дела и в июле 2006 дело было возбуждено. Но поскольку я уголовными делами не занимаюсь, мне потребовалась помощь адвоката по уголовным делам. Я пригласила коллегу и она с честью прошла нелёгкий путь до получения обвинительного заключения по уголовному делу, трижды обжаловав отказы следователя через Москву, но в итоге мы всё-таки получили ожидаемый приговор.

На основании подложных документов Сухов приватизировал спорную квартиру, продал её Иванову, а Иванов в свою очередь продал супругам Саниным, то есть в отношении спорной квартиры были совершены четыре сделки:

• договор социального найма (апрель 2005) между мэрией г. Новосибирска и Суховым,
• договор приватизации (август 2005) между мэрией г. Новосибирска и Суховым,
• договор купли-продажи квартиры (март 2006) между Суховым и Ивановым,
• договор купли-продажи квартиры с ипотекой (май 2006) между Ивановым и Саниными.

Попытка изменить предмет иска

На момент подачи иска Елена не знала о приватизации квартиры и последующих её продажах. Полученные новые сведения, требовали изменения предмета иска, так как прошли четыре сделки, сменились собственники и супруги Санины успели стать последними титульными и фактическими владельцами квартиры. Встал вопрос о виндикации и признании всех промежуточных сделок недействительными.

В декабре 2006 я решила заявить дополнительные исковые требования об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и признании сделок недействительными (ст. 302, 167 ГК РФ). Это было оформлено в виде дополнительного искового заявления, но суд возвратил дополнения к иску, предложив предъявить их как самостоятельный (отдельный) иск. Я посчитала это нецелесообразным и неправильным. Уходить в обжалование не хотелось, это затягивало процесс. 

Я решила воспользоваться ст. 39 ГПК РФ. Изменение предмета иска в соответствии со ст. 39 ГПК РФ было необходимо и обоснованно. Я заявила ходатайство об изменении предмета иска, просила истребовать квартиру у супругов Саниных и признать все сделки недействительными.

В марте 2007 суд отказал мне в ходатайстве об изменении предмета иска, посчитав, что одновременно изменены и предмет, и основание. В этом же заседании суд принял решение об отказе в иске.

Снова судебный процесс — на второй круг

 Я подала частную жалобу на определение суда об отказе в ходатайстве об изменении предмета иска, и кассационную жалобу на решение суда. Оба судебных акта уже в конце апреля 2007 были отменены кассационной инстанцией, мои жалобы — удовлетворены, дело направлено на новое рассмотрение. Судью назначили другого. 

Кассационная инстанция указала, что

«основания иска остались прежними, истица ссылается на те же обстоятельства, что и при первоначальном обращении в суд, изменены только материально-правовые требования. При таких обстоятельствах оснований для возвращения искового заявления не имелось. То обстоятельство, что ранее аналогичное требование было возвращено истице и определение вступило в законную силу, не является основанием для непринятия настоящего изменения иска, поскольку, как правильно указывает кассатор, в настоящее время истица изменяет предмет иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, в то время как ранее представляла дополнения к иску».

В мае 2007 началось новое рассмотрение дела. Я откорректировала исковое заявление и указала окончательные исковые требования –

1. Признать все четыре сделки и связанные с ними регистрационные действия недействительными.
2. Истребовать в пользу истицы квартиру из незаконного владения Саниных.
3. Выселить семью Саниных с несовершеннолетним сыном из квартиры без предоставления им другого жилого помещения.

Процесс пошёл. Основания иска — статьи 302, 305, 167, 168 ГК РФ.

Круг участников процесса: истец, шесть ответчиков, пять третьих лиц и прокурор.

Приговор суда по уголовному делу

В октябре 2008 был вынесен приговор в отношении начальника ЖЭУ Рыбиной, она была признана виновной в хищении квартиры по ч.3 ст. 159 УК РФ – мошенничество с использованием служебного положения. Производство по гражданскому делу было возобновлено после приостановления до завершения уголовного. Приговор имел для разрешения спора преюдициальное значение (ст. 61 ГПК РФ) и я с большим удовольствием приобщила к делу копию приговора, вступившего в законную силу в феврале 2009.

Обстоятельства выбытия спорной квартиры из владения истицы помимо её воли были бесспорно подтверждены.

В ходе следствия выяснилось, что ответчик Сухов работает в администрации Кировского района, а его супруга – в прокуратуре, это объясняло возникающие трудности по движению дел.

Защита добросовестных приобретателей

Для ответчиков Саниных иск Елены сначала показался бесперспективным, но в мае 2009 они спокойно заявили встречный иск о признании их добросовестными приобретателями и были уверены, что квартиру не потеряют. Также выяснилось, что их кредит был частично застрахован и в случае чего, им выплатят страховку.

Мой противник был юридически грамотным, Санин возглавлял службу безопасности банка и понимал все свои риски. Однако, когда речь зашла о мировом соглашении, в качестве денежной компенсации Елене он цинично назвал сумму 1 (один) рубль. Возможно, его правовая позиция и была правильной, но она потерпела полное фиаско.

Немного теории.

Добросовестность означает отсутствие права. Добрая совесть защищается не потому, что право имеется, а потому, что права нет. Добросовестный не может знать, почему он не получил права. Добросовестным закон считает лицо, которое не знало и не могло знать о незаконности совершённой с ним сделки – ст. 302 ГК РФ.

Встречный иск Саниных о признании договора купли-продажи квартиры действительным, о признании добросовестным приобретателем был мотивирован тем, что при приобретении квартиры они действовали добросовестно, о притязаниях истицы на квартиру ничего не знали.

В июне 2009 ответчик Иванов тоже предъявил встречный иск о признании его договора купли-продажи действительным и признании добросовестным приобретателем. Мотивация его иска была точно такой же, как и у ответчиков Саниных.

Ответчики ошибочно полагали, что истец (Елена) должна была доказать, что они являются недобросовестными приобретателями.

Решение суда — июль 2009

Суд принял решение удовлетворить исковые требования Елены частично.

Выводы суда:

— истец приобрела право пользования спорной квартирой, не совершала действий, свидетельствующих об отказе от своих прав, её непроживание в квартире носило вынужденный характер, она вправе защищать свои права путём предъявления виндикационного иска;

— сделки являются ничтожными, так как нарушают требования закона;

— Сухов не приобрёл каких-либо прав на спорное жилое помещение, не обладал правом приватизации и правом отчуждения квартиры;

— квартира выбыла из владения истицы помимо её воли, была похищена начальником ЖЭУ Рыбиной путём обмана и злоупотребления доверием;

— встречные требования Иванова и Саниных о добросовестном приобретении не имеют правового значения;

— суд не вправе по существу решать вопрос о признании регистрационной записи недействительной, поскольку ведение реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним законом возложено на другой орган государства — ФРС РФ.

Итак, результат четырёх лет работы, суд решил:

Договоры социального найма, приватизации, два договора купли-продажи признать недействительными в силу их ничтожности.

Спорную квартиру истребовать из незаконного владения Саниных, передав её в муниципальную собственность города.

Выселить всю семью Саниных из спорной квартиры.

В требовании о признании регистрационных действий недействительными отказать.

В октябре 2009 суд вынес дополнительное решение, так как в резолютивной части решения суда не был указан результат разрешения встречных исков Саниных и Ивановых — суд отказал в удовлетворении их встречных исков.

С кассационными жалобами обратились только два ответчика – Санин и Банк, оформивший ему кредит на покупку квартиры.

В декабре 2009 Новосибирский областной суд рассмотрел эти жалобы, отказал в их удовлетворении и засилил судебные акты, дело было успешно завершено.

К вопросу об исковой давности — в соответствии с требованиями ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права (ст. 304 ГК РФ).

В завершении стоит упомянуть, что в рамках виндикационного иска истец не несёт никаких обязательств перед ответчиком, в том числе по требованиям о компенсации улучшений, неосновательному обогащению. Понятно, что в спорной квартире был сделан хороший ремонт, вложены деньги, но взыскать их с истца, получившего назад квартиру, было невозможно.

Однако кое-что забрать из спорной квартиры ответчикам никто не мешал. Выселяясь, Санин снял все розетки и выключатели, всю сантехнику, все межкомнатные двери и пол (ламинат). Хорошо, что нельзя было снять окна и входную дверь…

P.S. Я конечно изменила фамилии всех участников дела на вымышленные, но все события, к сожалению, реальные.

В этом деле было много нюансов, обо всём писать вряд ли нужно, но посмотреть подробнее можно в прикреплённых мною документах. 

Это было одно из самых интересных дел в моей судебной практики. Тогда всё ещё шли дебаты вокруг постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ...», которое дало сравнительную оценку положениям статей 166 — 167 и 301 — 302 ГК РФ. Тема виндикации до сих пор актуальна и интересна, поэтому, надеюсь, будет полезна и посетителям сайта «Праворуб», и коллегам — цивилистам.