Самовольная постройка. Отказ в иске об устранении препятствий в пользовании жилым домом и сносе самовольной постройки в городе Сочи. ст. 222 ГК РФ. ст. 304 ГК РФ

Жили два соседа О. и М. отношения были относительно нормальные, сложились они с 2003 года, земля у них была в общедолевой собственности с определением доли каждого собственника по ½ (ч.2 ст. 244 ГК РФ), порядок пользования не определен, письменных соглашений нет, никаких кадастровых работ с землей не производилось.

На земле 2 дома, дом М. стоит вертикально, дом О. стоит горизонтально, у обоих отдельные дворы и заборы, без возможности прохода и входа. Дом М. стоит чуть ниже дома О. то есть, первый этаж дома О. находится на уровне второго этажа дома М. Между их домами есть склад 156.9 кв. м., которые находится на территории М. и которым М. пользуется непрерывно уже более 18 лет, доступ в этот склад О. не имел.

Отношения испортились, когда О. построил 2009 году позади своего дома двухэтажную гостиницу под окнами М., которую оформил, как хозяйственный блок, конечно же (я удалил слово «наглый». Яндекс не особо любит такие выражения) сосед никаких разрешений, уведомлений, соглашений не делал с М., так как его родственник работал толи в БТИ, толи в земельном комитете, толи где то еще…

И так жили они до 2016 года, пока О. не позвал бригаду строителей и не начал перфоратором и болгаркой резать крышу (крыша является террасой для ходьбы разделенной забором пополам) склада (спорного помещения), по его мнению являющуюся самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), что бы попасть внутрь, так как там хранятся вещи М. была вызвана полиция, написано заявление на имя О., вроде все успокоились и жили дальше.

04.03.2021 года О. обратился в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании жилым домом и сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка»; ст. 304 ГК РФ «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

В обоснование своих исковых требований О. указал, что ему на праве общей долевой собственности ½ доли принадлежит земельный участок (ч.1 ст. 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности»), категория земли, земли населенных пунктов, для проектирования и строительства нового дома, площадью 845 кв. м. на основании договора купле-продажи от 2003 года, право собственности зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством от 2009  года.

На вышеуказанном земельном участке расположен жилой дом общей площадью 370,7 кв. м. правообладателем, которого является О., согласно тех паспорту БТИ от 2009 года, данный жилой дом Литер А состоит из цокольного, первого и второго этажа, этажность дома 3 этажа. По мнению истца О. доступ к цокольному этажу его жилого дома имеется со стороны земельного участка, находящегося в пользовании у ответчика М.

По его согласию ответчик и его члены семьи на протяжении нескольких лет пользовались помещением цокольного этажа. Так же по его согласию по верх цокольного этажа жилого дома он допустил дополнительный проход к жилому дому ответчика. Без согласия истца О. ответчиком М. был выстроен металлический навес поверх цокольного этажа жилого дома истца О.

Неправомерные действия ответчика М. состоят в том, что он препятствует истцу М. и членам его семьи в пользовании жилым домом. Просит суд обязать ответчика М. устранить препятствие в пользовании жилым домом и осуществить снос самовольной постройки в виде металлического навеса расположенного поверх цокольного этажа жилого дома.

М. обратился ко мне для оказания ему юридической помощи в рамках дела о сносе самовольной постройки, выработки правовой позиции по иску об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и представительства в суде.

Как это принято у нас у Праворубцев я начал искать практику не в «Советнике» +, а на Праворубе. Увидел интересные статьи у Шиловой Ольги Алексеевны, подумал надо звонить и знакомится с ней лично. Поговорили, увидел интерес к делу и самое главное крайне высокий уровень специализации Ольги Алексеевны (далее мы продолжили свою работу и по другим делам).

Поговорил с ответчиком М. о кандидатуре второго представителя в лице Шиловой О.А., идея ему понравилась, договорились о цене, подписали соглашение и в путь! Стоит сказать пару слов об Ольге Алексеевне и работе с ней. Сразу скажу, что у нас разные стили работы, но это нам не помешало дополнять друг друга, мы договорились, что она будет работать дистанционно, а я буду принимать удар в коридорах и кабинете судьи, нашего доблестного суда города Сочи Адлерского района.

Готовились документы, обсуждалось часами их содержание, обсуждалась тактика ведения дела в суде, вне процессуальная работа, заседания мною писались на диктофон, отправлялись Ольге Алексеевне, анализировались ею, исправлялись ошибки, и мы шли дальше. Немецкий, холодный, очень вдумчивый подход и тщательный анализ ситуации, качественная работа на первый взгляд с незаметными мелочами, словно при создании движка Мерседеса, такой я увидел и запомнил работу с прекрасным человеком и юристом с большой буквы и надеюсь на дальнейшее длительное сотрудничество!

НАША РАБОТА:

Изучая документы мы обнаружили, что данное спорное помещение (156.9 кв. м), на самом деле находится в собственности у истца О. это было странно, так как М. был убежден на все 100 процентов, что это его здание так как бывший собственник при продаже об это четко сообщил ответчику, но мы обнаружили и другое, что тот гараж (Г1 80 кв. м.), который был во владении и находился на территории дома истца О. принадлежит на праве собственности ответчику М.

Парадокс, но это стало для нас механизмом давления на истца (как нам казалось). Статус цокольного этажа спорного помещения нами начал сразу оспариваться, так как с точки зрения закона данное здание было простым нежилым помещением, что подтвердилось заключением специалиста.

Были приготовлены письменные возражения, где по пунктам (на молекулы) была разобрана ситуация и гигантское количество противоречий в документах (полные документы прикреплены к публикации), а именно:

Истец ошибочно считает себя собственником спорных помещений (цоколя). Ссылка истца на технический паспорт жилого дома от 03.10.2009 (л.д.23), как на доказательство принадлежности спорных подсобных помещений его жилому дому, выглядит очень сомнительно и требует проверки.

 Сам по себе технический паспорт объекта не является правоустанавливающим документом.  Более того, в октябре 2009 ответчик не был привлечён к участию в технической инвентаризации здания и ничего не знал о проведении работ филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи в отношении жилого дома литер А.

 Из материалов дела следует, что истец умышленно не предъявил суду свой правоустанавливающий документ на жилой дом литер А – договор купли-продажи жилого дома от 24.10.2003, на который истец ссылается, и без которого разрешение спора о правах на жилой дом, надворные постройки и спорные помещения вообще невозможно.

 Согласно выписке из ЕГРН (л.д.12) кадастровый номер жилому дому был присвоен 25.09.2013 из условного номера 23.49…… Однако такого условного номера по документам Росреестра не было, была запись о регистрации сделки 23… от 01.12.2003 в свидетельстве о ГРП истца (л.д.19), там же указан кадастровый (или условный) номер объекта: 23:49….

 Какие действия по переоформлению жилого дома были проведены истцом в сентябре 2013 года ответчик не знает, о проведении кадастровых работ и внесении изменений в ЕГРН по жилому дому с кадастровым номером … ответчику также ничего не известно.

 В результате действий истца адрес жилого дома литер А изменился (л.д.12), согласно сведениям ЕГРН жилой дом с кадастровым номером 0000… имеет адрес: г. Сочи, Адлерский район….47. Однако согласно свидетельству о ГРП на жилой дом истца – жилой дом имел адрес 47 б (л.д.19). Номер дома истца в техпаспорте от 03.10.2009 также был указан как 47 б (л.д.23).

 Прошу также обратить внимание, что истец, имеет регистрацию по месту жительства по адресу: г. Сочи, Адлерский район д. 47 к. Б (л.д.22) с 26.01.2005 и до настоящего времени. У ответчика адрес регистрации такой же. Это свидетельствует о том, что домовладение по данному адресу было общим для сторон и имело один адрес.

 Согласно техпаспорту БТИ от 22.06.2006 — подсобные помещения 1, 2 и 3 (цокольный этаж) относятся к блоку Б жилого дома литер А. Вход в эти подсобные помещения был изначально обустроен только со двора блока Б, который находится в пользовании и собственности ответчика. Истец никогда не пользовался этими помещениями и не мог ими пользоваться.

 Таким образом, с момента покупки жилого дома в октябре 2003 года и до ноября 2020 года истец не оспаривал фактическое владение и пользование спорными помещениями ответчиком. Истец не представил доказательства наличия самовольной постройки, подлежащей сносу.

 Истец необоснованно указывает на «металлический навес поверх цокольного этажа», как на самовольную постройку и требует его сноса. В материалах дела отсутствует схема или какой-либо чертёж, объясняющий местоположение металлического навеса. Сам по себе навес по определению не является самовольной постройкой, так как не относится к недвижимым вещам, объектам капитального строительства.

Истец неправильно указал на место расположения имеющегося металлического навеса, так как навес выстроен над террасой литер «б», а не «поверх цокольного этажа». Такое местоположение металлического навеса никак не может препятствовать истцу в пользовании его жилым домом с кадастровым номером 23…, поэтому требование об обязании ответчика произвести снос металлического навеса является необоснованным и незаконным.

 На основании изложенного, мы просили суд в иске О. об устранении препятствий в пользовании жилым домом и сносе постройки отказать в полном объёме. Для большего понимания судьей обстоятельств дела нами было приготовлено порядка 10 фотокарточек, которые в распечатанном виде были приобщены к материалам дела. Далее мы заказали у кадастрового инженера схему фактических границ земельного участка, который четко показывал судье как все устроено.

 Нами было подано заявление о пропуске истцом сроков исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ «Общий срок исковой давности» и ст. 200 ГК РФ «Начало течения срока исковой давности», где мы ссылались на следующее:

 Требования истца заявлены на основании ст. 304 ГК РФ «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» — Применяя ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу ст. 304, ст. 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Спорные подсобные помещения не являются частью жилого дома, принадлежащего истцу, а были возведены как отдельно стоящие помещения.

Истец физически никогда не имел и не имеет прямого доступа к этим помещениям, что видно из схемы расположения построек на общем земельном участке (прилагается). В письменных возражениях ответчик пояснял, что истец не является ни собственником, ни владельцем спорных помещений. Истец исказил факты. Терраса литер «а» площадью 138,4 кв.м., расположенная поверх спорных подсобных помещений, с 2009 года находится в общем пользовании сторон, порядок пользования ею был определён по договорённости сторон — был возведён разделительный забор между жилым домом истца (Блок А) и жилым домом ответчика (Блок Б).

Это обстоятельство подтверждается записью в экспликации к поэтажному плану здания по Техпаспорту БТИ 2006 года. Разделительное ограждение проходит по середине террасы литер «а» вдоль жилого дома истца (Блок А) до террасы литер «б» площадью 61,7 кв.м., примыкающей и относящейся к жилому дому ответчика (Блок Б). В результате такого разделения (отгораживания) истец фактически подтвердил своё отношение к спорным подсобным помещениям, как к имуществу, ему не принадлежащему, и, напротив, как относящемуся к имуществу ответчика, как по факту, так и по праву.

Истец же, вопреки всякой логике и здравому смыслу, по сути, требует от ответчика освободить и вернуть в его пользование и владение помещения, которыми изначально не пользовался и не владел, устранить препятствия, которых никогда не было и быть не могло! Иными словами, Истец выбрал ненадлежащий способ защиты права собственности, которое ему не принадлежало.

 В соответствии с п. 34 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» — В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. 301,  ст. 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. 301, ст. 302 ГК РФ.

Ответчик М. считает, что истец намеренно исказил фактические обстоятельства дела и выбрал ненадлежащий способ защиты по ст. 304 ГК РФ – негаторный иск, чтобы избежать последствий пропуска срока исковой давности, при этом Истец не являлся собственником помещения, устранить препятствия в пользовании которым и снести как самовольную постройку он требовал и не владел спорным строением на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, либо договора (ст. 305 ГК РФ «Защита прав владельца, не являющегося собственником»).

 Так же в соответствии со ст. 57 ГПК РФ было поданоходатайство об истребовании доказательств по делу, а именно просили суд об:

• обязании истца представить его правоустанавливающий документ на жилой дом литер А – договор купли-продажи жилого дома от 24.10.2003;
• запросить у нотариуса г. Сочи Дерябина Владимира Александровича (354037, г. Сочи, Хоста, 50 лет СССР, 13, тел. 8 (862) 265-33-70): (копии договоров, а также копии документов, использованных при оформлении данной сделки, а именно:
• копию Акта технического обследования жилого дома Адлерского филиала Муниципального предприятия «Муниципальный институт генплана Адлерского района г. Сочи» г. Сочи;
• копию Распоряжения Администрации Адлерского района г. Сочи № 000 р от 03.12.1998 на совершение сделки;
• запросить в ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – краевое БТИ» по г. Сочи (354065, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Красноармейская, 19, тел. 8 (862) 254-45-71, 8 (918) 609-50-35 (копию инвентарного дела номер 4138 на жилой дом литер А по ул. …… Адлерского района г. Сочи, а также выданные БТИ г. Сочи по этому дому: копию Распоряжения Главы Молдовской сельской администрации № 75-р от 17.12.1998, копию Регистрационного удостоверения № 00000 от 18.12.1998);
• запросить в Управлении Росреестра по КК (350063, г. Краснодар, ул. Ленина, 26, тел. +7 (861) 262-74-58, +7 (861) 250-18-77, +7 (861) 250-55-10 (копию реестрового дела на жилой дом площадью 370,7 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402023:1969, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, копию реестрового дела на земельный участок площадью 845 кв.м. с кадастровым номером 23…….., находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский).

 С судебной экспертизой не спешили, однако заказали заключение специалиста по обследованию подсобных помещений расположенных по адресу истца и ответчика, специалист на вопрос являются ли спорное помещение самостоятельным строением либо частью жилого дома литер А блока А (дома истца), ответил что данное помещение имеет собственные ограждающие конструкции, не имеет внутреннего сообщения с жилым домом литер А блоком А, то есть является самостоятельным строением и не является пристройкой либо частью жилого дома литера А блока А.

 После, недолго думая нами был заявлен встречный иск с точно такими же исковыми требования к О., теперь он стал ответчиком, а мы истцами. Но если в ДКП О. ни слова не было о спорном помещении (160 кв. м.), то в случае с гаражом (Г1), который был на территории дома О. все было четко указано в договоре купле продажи М., как о недвижимом объекте в собственности.

Представитель О. (по описанию один из лучших специалистов в области земельного права нашего южного города), под копирку списала все наши возражения себе (правильно, зачем придумывать велосипед). Следует отметить, что досудебный порядок (отправка письма с претензией/досудебным обращением) нами был соблюден сразу после обнаружения нашего объекта недвижимости на территории дома О.

 На всякий случай (это отдельная история, напишу позже), было отправлено письмо о сносе самовольно построенной гостиницы в досудебном порядке, добровольно, мы думали, что это остановит наглость О., но человек намеков не понимает, «спасибо» его юристу, который видимо все время обещает, что дело сто процентное и они по любому выиграют или по южному порешают…..

Далее в ходе судебного процесса появилась необходимость написать письменные пояснения о том, что правоустанавливающие документы истца не содержат сведений о принадлежности ему спорных подсобных помещений и по факту цокольный этаж в домовладении литер А (блок А и блок Б) вообще отсутствует, что также подтверждается Техпаспортом БТИ от 22.06.2006 года. 

 Спорные подсобные помещения (по экспликации № 1, 2, 3) общей площадью 156,9 кв.м. с октября 2003 служат складом для ответчика, расположены не под жилым домом истца, а построены рядом и относятся к первому этажу жилого дома литер А блок Б.

Эти подсобные помещения изначально были построены как помещения 1-го этажа жилого дома блок Б и фактически являются его частью, так как не имеют с блоком А ни одной общей стены и ни одного дверного проёма для обеспечения входа и выхода.

 Ответчик открыто и добросовестно владеет этими помещениями 18 лет. Данные фактические обстоятельства опровергают сведения об этажности жилого дома литер А (блок А) и его конструктивных элементов (частей дома), содержащиеся в техпаспорте БТИ от 03.10.2009 года (л.д.24, 25). 

Таким образом, спорные подсобные помещения (№1, 2, 3) не являются частью жилого дома литер А (блок А), принадлежащего истцу, не являются его цокольным этажом или каким-либо конструктивным элементом, так как возведены отдельно стоящими.

Итоги:

На последнее заседание кроме представителя О. пришел он сам и начал рассказывать судье о том, что пусть М. радуется, что я забираю только это здание (ошибочно называя его цокольным этажом), мол, мне принадлежит и гараж перед их домом, а возможно и весь дом если глубоко капнуть, судья чисто по мужски, оценил не очень такую наглость, а так же его вечные попытки с представителем перебивать судью.

Судья на 3-ем заседании (процесс шел более года) резко вышел на прения сторон, пока я стоял на улице чтобы обсудить с Ольгой Алексеевной нашу дальнейшую тактику, наши оппоненты О. и его представитель вышли с очень недовольными видами, я забежал к судье, судья пояснил — «извините мы провели прения без Вас, я им отказал и Вам тоже!» (для нас отказ в нашем иске не имел особого значения).

Я предложил судье написать наш проект решения по делу об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и сносе самовольной постройки, так как было видно, что суд явно не до конца понимал в чем дело с этими сложными «литерами и всякими маленькими и большими буквами», мне гордо отказали.

Как итог, 90% нашей работы в решении суда не было отражено. Суд сослался на пропуск исковой давности, как со стороны О. так и М. и вынес, как они называют «соломоново решение». Клиент доволен, благодарил богов и нас за такую работу, а мы идем дальше применять закон на благо социальной справедливости и закона!

Владельцы статуса PRO/VIP могут ознакомиться с приложенными процессуальными документами.