Арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ

Думаю, все мы давным-давно пришли к выводу о том, что предъявлять иски по гражданским делам, не определившись с общей концепцией дела, обстоятельствами, подлежащими доказыванию и, собственно, доказательствами смысла нет никакого. Рассматривать в таком формате дело в своих ли интересах, или в интересах доверителя все равно, что бродить по темному тоннелю с потухшим фонариком.

Понятно, что до конца просчитать проект невозможно, но в конце этого тоннеля в любом случае должен быть какой-то свет. Иначе, зачем в него идти? На администрацию любого города работает, как правило, целое правовое управление. Штат априори профессиональных юристов непрерывно судится со всеми и вся – физическими и юридическими лицами, по всем возможным категориям дел.

Казалось бы, практика более чем богатая для того, чтобы сложились устойчивые схемы подготовки к делам, особенно по распространенным категориям. Дела о сносе самовольных построек далеко не штучные, практики, — извините, можно утонуть! И тем не менее, юристы органов исполнительной власти с завидным постоянством готовят такие дела по шаблону, на «авось». Видимо рассчитывая, если что-то пойдет не так, руководство позвонит в суд и… Увы, не всегда срастается!

В конце 2021 года мне позвонил мой близкий друг из г. Ростов-на-Дону, попросил выслушать и, по возможности, оказать юридическую помощь его знакомому. Я согласился и из разговора с потенциальным доверителем выяснил, что он является участником юридического лица, у которого в нашем городе, имеется автомойка самообслуживания. Автомойка работает уже более пяти лет, и никто никогда не предъявлял к ее существованию никаких претензий.

И вот неожиданно администрация города предъявила в арбитражный суд иск к предпринимателю, у которого земельный участок находится в аренде, о сносе автомойки как объекта самовольного строительства. Из содержания иска следовало, что все плохо! Автомойка является объектом капитального строительства, ее размещение не соответствует градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки, виду разрешенного использования земельного участка.

Органом исполнительной власти разрешение на строительство автомойки не выдавалось, как следствие, она не введена в эксплуатацию и так далее на девяти листах. В общем, по мнению администрации города, автомойку следует снести в соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ, а земельный участок, соответственно, освободить.

В качестве доказательства администрация представила акт обследования (как правило, визуального) земельного участка комиссией в составе собственных сотрудников. Из этого акта следовало, что автомойка имеет железобетонный фундамент, на этом основании является объектом капитального строительства и потому не соответствует всем вышеперечисленным требованиям.

Из документов, представленных потенциальным доверителем, следовало, что земельный участок действительно находится у ответчика в муниципальной аренде. Предприятие заключило с ответчиком и в установленном порядке зарегистрировали договор субаренды части этого земельного участка для размещения и эксплуатации нестационарного объекта — автомойки самообслуживания. В наличии имелось техническое заключение о том, что объект не имеет прочной связи с землей и, как следствие, не является объектом недвижимости.

Изучение сведений публичной кадастровой карты выявило наличие на земельном участке объекта капитального строительства – эксплуатационной платформы, принадлежащей ответчику на праве собственности.

Эксплуатационная платформа расположена в границах арендованного земельного участка и ее площадь практически полностью совпадает с площадью земельного участка.

При осмотре участка выяснилось, что эксплуатационная платформа представляет собой железобетонный перрон, немного возвышающийся над поверхностью земли, а все, что расположено в границах земельного участка (вагончики, автопарковка, автомойка и т.д.) размещено непосредственно на ней.

«Не этот ли объект администрация считает железобетонным фундаментом, на котором возведена автомойка?», — подумали мы.

Было решено принять это поручение. Мы не стали сразу делиться с судом и с представителем истца своими умозаключениями по поводу выявленных обстоятельств, обоснованно полагая, что без строительно-технической экспертизы мы все равно не обойдемся. Но не это главное! Важно было дать возможность истцу, пребывающему в заблуждении относительно физической природы предмета спора, зафиксировать свою позицию на протокол.

Суд, действуя в рамках стандартного алгоритма рассмотрения дел этой категории, разъяснил сторонам необходимость проведения экспертизы и предложил подготовить вопросы и предложения, связанные с экспертным учреждением. Мы, в свою очередь, ходатайствовали о привлечении в качестве третьего лица нашего предприятия, которое фактически и является застройщиком автомойки, ее владельцем и эксплуатирующим лицом.

При обсуждении вопросов, связанных с назначением строительно-технической экспертизы мы попросили суд вынести на разрешение экспертов, помимо прочих, вопрос о том, имеет ли какой-нибудь из конструктивных элементов автомойки признаки капитальности. Мотивировали это тем, что истец в качестве основного признака капитальности автомойки в иске указывает на наличие у нее железобетонного фундамента.

Таким образом мы рассчитывали, что при экспертном исследовании будет установлено наличие эксплуатационной платформы как самостоятельного объекта права и произойдет ее юридический отрыв от конструктива автомойки.

В итоге все произошло как мы и рассчитывали. При экспертном исследовании было установлено, что на земельном участке имеется самостоятельный объект капитального строительства – эксплуатационная платформа, которая по отношению к автомойке выполняет функцию главной вещи, а сама автомойка не обладает признаками капитальности.

Проще говоря, автомойка прикручена болтами к самостоятельному объекту гражданского оборота, который предметом спора не является.

Выводы экспертов для истца оказались полной неожиданностью! Со стороны представителя последовала попытка спасти ситуацию, откатившись к нарушениям земельного законодательства, на которые администрация обильно ссылалась в исковом заявлении. Но дело в том, что, исключив признаки капитальности автомойки, отпала и ее обязанность соответствовать тем требованиям градостроительного и земельного законодательства, на которые ссылался истец. Свою позицию мы подробно изложили в письменном виде и суд нас услышал. Администрации в иске было отказано в полном объеме.

А мы, в свою очередь, порекомендовали своим доверителям расторгнуть договор субаренды земельного участка и заключить договор аренды части эксплуатационной платформы, как объекта недвижимости, дабы исключить со стороны администрации попытки снести автомойку, используя положения ч. 4 ст. 222 ГК РФ.