Защита объекта доверителя от сноса в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ в условиях допустимого риска

Звонок друга на мобильный и последовавшее за ним повествование о том, что нужно срочно помочь хорошему пожилому человеку и защитить его объект капитального строительства от «наезда» администрации района способом традиционным и тривиальным – путем предъявления иска о сносе в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ, сподвигли меня начать корректировать планы на предстоящую неделю. Объект располагался в центре города и только для того, чтобы его осмотреть, нужно было выделить полдня, не меньше. За потенциального доверителя друг поручился как за самого себя и скинул номер его телефона.

Состоявшееся спустя пару дней личное знакомство не оставило плохого впечатления. Добродушный пожилой человек реально оценивал всю серьезность сложившейся ситуации, сильно переживал и осознавал необходимость проведения большой и дорогостоящей работы. Он выразил готовность финансировать проект, настаивая на том, как для него важно сохранить постройку, на возведение которой своими собственными руками он положил последние двадцать лет и кучу денег.

В отличие от положительного впечатления, связанного со знакомством с потенциальным доверителем, результаты осмотра постройки, а если точнее, построек, хаотично возведенных на небольшом земельном участке со всеми мыслимыми и немыслимыми отклонениями от существующих параметров строительства, предполагаемую перспективу их сохранения сразу разделили на десять. Еще на десять пришлось делить после того, как старичок не смог ничего внятного сообщить по поводу документов на земельный участок и, собственно, на результаты строительства.

Странно, конечно, двадцать лет заниматься возведением непонятно чего на совершенно определенном земельном участке и не знать об этом участке ничего, кроме настойчивого «он мой!». Ну, да ладно! Если его до настоящего времени с этого участка его не поперли, значит какие-то права на него должны были быть. Будем искать! Кроме этого, ситуация усугублялась тем, что участок и постройки располагались на первой линии одной из центральных улиц города, на «сладком», с точки зрения перспективного строительства, месте, в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. При этом сам объект на жилой похож был мало. На первом этаже располагалось два больших бокса с двустворчатыми гаражными воротами. Второй этаж был похож на большой торговый зал, помещения этажей между собой никак не сообщались. Вход на второй этаж предполагался со двора, через галерею.

Стадия готовности объекта была очевидной – объект незавершенного строительства. Однако,  боксы первого этажа эксплуатировались. В одном располагался автосервис, во втором – магазин кальянных принадлежностей. Со слов застройщика, это были арендаторы. И первые, и вторые ярко заявляли о своем коммерческом присутствии соответствующими рекламными вывесками. В общем, выражаясь языком доступным и понятным, это был нормальный классический самострой, который, по-хорошему, следовало бы снести. Но… перед нами такую задачу никто не ставил!

Обоснованно полагая, что вероятность удовлетворения иска неприлично высокая, а пытаться бороться за отмену решения в судебных инстанциях – дело неблагодарное и экономически не обоснованное, я предложил потенциалу спокойно проиграть дело, а затем решить его в рамках проекта, связанного с заключением мирового соглашения на стадии исполнения судебного решения, по схеме, о которой рассказывал коллегами на Конференции Праворуба в Москве, весной этого года (Праворуб: Тактическое использование возможностей современного законодательства ...). Разница только в том, что этот был объект нежилого назначения и его стадия реконструкции после реализации мирового соглашения будет более громоздкая и затратная с точки зрения документирования и по времени, нежели если бы это было жилье.

Подробно изложив свое предложение, я получил одобрение потенциального доверителя, мы заключили договор с ним и сразу занялись двумя вопросами параллельно. Во-первых, нужно было ознакомиться с гражданским делом, во-вторых, выяснить, как же на самом деле выглядит правовая картина с этим земельным участком в обозримой ретроспективе.

Изучение результатов полученной по запросам информации указывало на то, что ситуация приобретает «розовый оттенок», поскольку выяснилось, что история причастности нашего доверителя к земельному участку начинается в 1995 года с нотариально удостоверенного договора. Предположу, что это был договор купли-продажи какой-нибудь допотопной хибары, но настаивать не буду, концов так и не нашли, только упоминание. Да и не важно это в нашем случае!

Возведение основного строения завершено в 2013 году, после чего сразу же земельный участок был предоставлен в аренду на срок пять лет для эксплуатации индивидуального жилого дома. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Далее, на объект каким-то образом в 2014 году было зарегистрировано право собственности доверителя как на индивидуальный жилой дом. Уже хорошо! В Волгограде Правила землепользования и застройки утверждены в 2018 году и, поскольку они обратной силы не имеют, по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса РФ про отклонения от предельных параметров строительства можно забыть.

На основании чего право собственности регистрировалось, тоже значения не имело, поскольку в текущей ситуации в полной мере работают положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым:

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Закона).

А государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Закона).

Теперь оставалось выяснить, на сколько изменились технико-экономические показатели объекта с момента государственной регистрации права собственности на него до настоящего времени. Долгие лета труда на поприще недвижимости в городе-герое Волгоград и, смею предположить, личное обаяние вашего покорного слуги, позволили добыть технический паспорт объекта, составленный по состоянию на 2014 год, то есть на время регистрации права собственности. Текущую же инвентаризацию мы провели силами своих кадастровых инженеров. Сравнение результатов позволило обоснованно утверждать, что строительный объем спорной постройки за это время существенных изменений не претерпел. Во всяком случае, все литеры сохранились, ничего нового не добавилось. Видимо, все это время фаза строительства находилась в стагнации.

Образовавшуюся позитивную для нас совокупность доказательств далее следовало интегрировать в гражданское дело, понять, на сколько она нивелирует доказательства, которыми оперирует истец, то бишь, администрация и оценить перспективу дела. Поехали мы знакомиться с делом!

Увы, администрация не удивила и в этот раз! Юристы к делу не готовились. Из документов, заслуживающих внимания, к иску была приложена копия технической карточки, из которой следовало, что в 2004 году спорный объект инвентаризировался как незавершенное строительство. И это было неплохо! Сам по себе факт более ранней инвентаризации усиливал нашу позицию и еще более отдалял спорный объект от определения «самовольная постройка». Еще имелся в деле договор аренды земельного участка. При этом ни звука, ни шороха о том, что срок его давно истек. Тоже хорошо, как говорится, Гражданский кодекс РФ нам в помощь:

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч.2 ст. 621 ГК РФ).

Предупреждения об отказе от договора, направленного за один месяц (ч.2 ст. 610 ГК РФ) нет? Все, договор аренды действующий!

 Ну и как же без традиционного акта обследования объекта! Кто не сталкивался, скажу, документ малоинформативный и, на мой взгляд, как доказательство ценность представляет лишь в виде средства фиксации конкретного объекта в конкретном месте без какой-либо привязки к правовой природе самовольной постройки.

Зато интересным было само исковое заявление! Не стану пересказывать его содержание, оно прикреплено к публикации. Как и любой процессуальный документ в исполнении юристов администрации, иск был переполнен «водой». Но если уважаемый читатель постарается поглубже погрузиться в логику суждений автора этого документа, то, вероятнее всего, обнаружит, что в администрации за основу взяли коммерческий смысл рекламных щитов арендаторов боксов на первом этаже спорного объекта, спроецировали этот смыл на весь объект, игнорируя при этом, что понятия «здание» и «помещение» не тождественны, и сделали вывод о строительстве нашим дедушкой коммерческого объекта, в то время как на земельном участке должен быть индивидуальный жилой дом. А дальше – по сценарию! На коммерческий объект нужно разрешение на строительство в порядке ст. 51 ГРК РФ, как следствие, разрешение на ввод в эксплуатацию в порядке ст. 55 ГРК РФ, администрация ничего такого не выдавала, вид разрешенного использования земельного участка не соответствует и т.д. и т.п. В общем, объект следует снести, о чем, уважаемый суд, и вопрошаем!

Вот тут и появился лучик света! Стало очевидно, что сценарий проекта нужно переписывать. Совокупность доказательств указывала на то, что сопряжение риска на успех в этом деле сильно накренилось в нашу сторону. Причем несколько простых вопросов в судебном заседании убедили меня в том, что девушка – представитель истца, надежно стоит на своей позиции по делу, не имея ни малейшего представления о том, какие допущены ошибки и каковы могут быть их последствия.

Нет, можно было бы, конечно, остаться на прежнем, проверенном сценарии! Проиграть дело, дать решению вступить в законную силу, а дальше втянуть доверителя в необходимость нести серьезные расходы на преференции для администрации в виде разработки проектов документации территориального планирования, без которой разговаривать и мировом соглашении не было никакого смысла. Но мне показалось, что не рискнуть и не попробовать выиграть дело, используя в совокупности стрит-флеш из доказательств и оппонента-дилетанта, было бы не разумным. Тем более, что риски допустимые! В конце концов, в случае проигрыша, оставался запланированный вариант развития событий.

Нужен был только один штрих – строительно-техническая экспертиза. Она должна была ответить на вопросы о том, что спорный объект строительства по своим техническим характеристикам соответствует индивидуальному жилому дому. Кроме того, здания автосервиса и магазина, подлежащие сносу по мнению администрации, на земельном участке отсутствуют, а соответствующие коммерческие структуры занимают помещения первого этажа индивидуального жилого дома и ничему не противоречат, поскольку даже по сведениям Департамента по градостроительству и архитектуре, земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки, расположен в зоне Д2-1, в которой допускается размещение и магазинов, и объектов дорожного сервиса.

Риск изменения стратегии в проекте сводился к стоимости этой экспертизы. Удовольствие не дешевое в наше время, сами понимаете. Но в случае успеха мы существенно экономили доверителю деньги на разработке документации территориального планирования, не соизмеримые со стоимостью экспертизы. В случае провала, понятно, стоимость экспертизы теряли. Изложив все эти нюансы доверителю, мы получили-таки его согласие на эту авантюру.

Теперь нужно было сформулировать вопросы так, чтобы они были краткими, как выстрел, понятными экспертам и при этом не должны были раскрыть истинного замысла представителю истца при обсуждении ходатайства о назначении экспертизы в судебном заседании. Представитель истца, к слову, меня не разочаровала! К двум моим вопросам она попросила суд задать еще пару, связанный с функциональным назначением спорного объекта, посчитав их логичным продолжением того, что я пытаюсь выяснить у экспертов. Мне лишь оставалось порадовался тому, как искренне юная особа верила в силу рекламы. В юридическую ее силу! Аллилуйя!

Результат экспертизы оправдал мои надежды. Вопросы оказались для экспертов понятными. В их распоряжении были данные трех инвентаризаций спорного объекта в разное время как индивидуального жилого дома, и они их просто подтвердили. То, что автосервис и магазин занимают помещения первого этажа здания, было очевидно. В итоге суд получил исчерпывающие доказательства того, что объектов капитального строительства, подлежащих сносу по мнению истца, на земельном участке просто нет.

В иске было отказано. Дело сходило в апелляцию. Доводов к отмене решения в апелляционной жалобе не было, от слова совсем и областной суд с выводами суда первой инстанции полностью согласился, решение вступило в законную силу.

P.S.: Проект получился интересным и динамичным. Мне такие проекты нравятся! Но, говорят, нет худа без добра, а на бочку меда найдется ложка дегтя. Вот и в этом деле появилась неопределенность… Нет, с решением и объектом все в порядке! Но есть стойкое предчувствие, что будет у этой статьи продолжение, но не правовое… Скорее всего, о смысле жизни отдельных персонажей в этой истории.

С наступающим Новым годом, уважаемые коллеги! Здоровья вам, вашим семьям, мира и благополучия вашему дому!

Рисунок любезно и безвозмездно предоставлен ресурсом https://yandex.ru/