Признание договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным. Отказ в трех инстанциях

Доброго дня мои уважаемые коллеги и читатели!

В первой части статьи, которая вот здесь, в статье подробно было изложено дело, где недобросовестный продавец дома и земли в городе Сочи посредством суда пытался признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным. Однако, нашими совместными усилиями с моей коллегой и талантливым юристом Шиловой Ольгой Алексеевной мы успешно отбились.

Как и следовало ожидать от истцов (сколько и какие иски они подавали против нашего доверителя можете прочитать в первой части статьи), ими была подана апелляционная жалоба. Если быть точным, апелляционная жалоба была подана матерью продавца и так называемыми жильцами, а после, сын (сам продавец) подал дополнение к апелляционной жалобе.

В ходе судебного процесса истцами были завялены следующие ходатайства:

— О приобщении к материалам дела в качестве доказательств копий документов (блокнот, где мать истца писала сколько кто ей платил, откуда блокнот и когда написан установить не удалось).

— О приобщении к материалам дела в качестве доказательств скриншоты из WhatsApp, в которых была переписка с нашим доверителем, где истцы возникали об отсутствии справедливости в российских судах.

— О приобщении к материалам гражданского дела копий документов это была расписка, которая подтверждала нашу позицию.

— О приобщении к материалам дела еще одного блокнота непонятного происхождения, сфальсифицированный (цитирую) снимок журнала исходящей корреспонденции и еще чего-то, что к процессу доказывания не имело отношения.

Иные ходатайства их было аж 8 штук и все на стадии апелляции…

Последним гвоздем от истцов были «подробные письменные дополнения основанные на законодательстве России к апелляционной жалобе от 00.00.0000 на решение Лазаревского районного суда города Сочи к заседанию назначенному к 00.00.2022 по гражданскому делу №0000000 о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) в силу закона России».

На все это «творчество» нами были представлены возражения и письменные пояснения (уверяю Вас, Ольга Алексеевна намучилась).

То, что истец пытался изменить исковые требования на ходу, я вообще молчу (заговорили о притворности сделки).

Традиционно первое судебное заседание началось с монолога о коррупции, беззаконии, отсутствии справедливости, судьи сделали замечание, но наших героев было не успокоить…. 

Стоит отметить, что заседаний было два. Самый первый перенос судебного заседания и вовсе был из-за того, что истцы просили рассмотреть замечания на протокол судебного заседания первой инстанции в данном судебном процессе апелляционной инстанции, судьи деликатно намекали, что это делается не так, найдите профессионала он все подскажет, но истцов нельзя было остановить даже здесь :)

На втором заседании, пока ехал из Сочи в Краснодарский краевой суд, по телефону в очередной раз провели бой с тенью с Ольгой Алексеевной, стратегических и правовых слабостей мы не чувствовали, судьи были адекватными служителями Фемиды, истцы ссылались на все пленумы и статьи которые находили в интернете и на консультациях у юристов/адвокатов, но никак не могли сделать самое главное – доказать те обстоятельства на которые ссылаются (ст. 56 ГПК РФ)

После того как судьи задали один правомерный и фундаментальный вопрос я понял, что выступать в прениях 15 минут не буду и просто, дал короткие пояснения и сдал письменные прения. А вопрос был следующий – «Вы деньги все получили указанные в договоре?» Ответ истцов «да, получили», судьи переглянулись, так как нами этот вопрос был так же озвучен ранее с дополнительным вторым вопросом – «в таком случае чем нарушено ваше право, если договор полностью исполнен и нашего доверителя так же все устраивает?»

Дело № 33-2119/2023 (ссылка рабочая) было выиграно!

Что пишет Краснодарский краевой суд (суд апелляционной инстанции):

«Истец и Ответчик свои обязательства, возникшие из договора купли-продажи, исполнили надлежащим образом, что подтверждается объяснениями Истца и Ответчика. 23 июня 2021 г. права собственности Ответчика на вышеуказанные земельный участок и жилой дом зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости <№...> и <№...>, соответственно, выданными 08 октября 2021 г. федеральной государственной информационной системой ведения Единого государственного реестра недвижимости.»

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой его части, предусмотренных частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как и не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку решение отвечает требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а именно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.»

«Заявляя о ничтожности договора купли-продажи, Истец ссылается на то, что в данном договоре не указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилыми помещениями, расположенными в указанном выше жилом доме (далее по тексту – жилой дом), после его приобретения Ответчиком, с указанием их прав на пользование такими жилыми помещениями, а именно, не указаны П.Н.П., П. Н.А., Д.Д.Л., С.С.Ю. и В.И.А.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Вместе с тем, в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.»

«Истцом не представлено доказательств того, что заявленное им нарушение существенного условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, повлекло неблагоприятные для него последствия.»

«Также, заявляя о ничтожности договора купли-продажи, Истец ссылается на то, что в данном договоре содержится недостоверная информация о площади и этажности жилого дома, что не позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Ответчику по договору».

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Вместе с тем, в договоре купли-продажи достаточно данных для индивидуализации недвижимости, которую Истец продал Ответчику в том числе: вид недвижимости, площадь, кадастровый номер и адрес. При этом, содержащиеся в договоре сведения о площади и этажности жилого дома, соответствует таким сведениям об этом доме, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

«Также, заявляя о ничтожности договора купли-продажи, Истец ссылается на то, что в договоре купли-продажи указаны недостоверные сведения о цене договора, что свидетельствует о его притворности. Истцом не представлено доказательств того, что договор купли-продажи направлен на достижение других правовых последствий и прикрывает иную его волю и волю Ответчика, а поэтому основания для признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют. При этом имеются основания полагать, что применительно к делу имеет место быть недобросовестное поведение Истца.

«Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Заключая договор купли-продажи Истец, знал или должен был знать о содержании этого договора, а значит, мог устранить нарушения, которые, по его мнению, имеют место быть, однако о таких нарушениях Истец заявил лишь после получения от Ответчика платы по договору купли-продажи.»

Не приняв свое поражение, Истец обратился за защитой своих прав в 4 Кассационный суд общей юрисдикции.

Схема противостояния та же — от них кассационная жалоба, от нас возражения на кассационную жалобу, плюс письменные прения/пояснения.

В очередной раз все началось с фраз о справедливости и коррупции. Была так же попытка изменить (дополнить) исковые требования «на ходу» (то есть без соответствующего заявления).

Здесь тактика был немного иная с точки зрения психологии, Истец и мать (третье лицо, а де факто истец) начали играть на жалость, что их выкинули из дома, им угрожали нанятые «качки-вышибалы», они остались на улице и на 11 миллионов рублей сейчас в Сочи уже ничего не купить и так далее. Самое плохое, что суд это зацепило, они прониклись и начали задавать вопросы, которые кассационная инстанция обычно не задает (для читателя, кассационное рассмотрения дел отличаются своей быстротой).

Вдруг Истцы заговорили не о 11 миллионах рублей, а о 30 миллионах, сказать, что я был удивлен это ничего не сказать, а это оказывается были посчитанные проценты за неосновательное обогащение.

Что пишет 4 кассационный суд общей юрисдикции:

«Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 заключили договор купли-продажи, что подтверждается соответствующим договором».

ФИО1 (Истец) и ФИО3 (Ответчик) свои обязательства, возникшие из договора купли-продажи, исполнили надлежащим образом, что подтверждается объяснениями ФИО1 и ФИО3.

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, исследовав представленные сторонами в дело доказательства в их совокупности, признала выводы суда первой инстанции сделанными с правильным применением норм материального права, нарушения норм процессуального права не установлены.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для признания выводов судов первой и апелляционной инстанций незаконными, поскольку они отвечают требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения, имеющие значение для дела обстоятельства определены судами верно.

При отклонении доводов иска судами нижестоящих инстанций правомерно учтено, что ФИО1 не представлено доказательств того, что заявленное им нарушение существенного условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, повлекло неблагоприятные для него последствия.

Доводы кассационной жалобы в своей совокупности не содержат оснований к отмене оспариваемых судебных постановлений, поскольку не опровергают выводов судов и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права. Изложение заявителем своего представления о фактической стороне дела и толкования закона не является основанием для отмены судебных актов».

Дело №88-28877/2023 (ссылка рабочая) было выиграно!

Для владельцев аккаунтов категории PRO/VIP доступны все процессуальные документы.

МОЙ YOUTUBE канал — «Диалог с пристрастием»

Адвокат города Сочи

Мануков Михаил Меликович

Регистрационный номер: 23/6159