Найти юриста / адвоката / эксперта
Добрый день уважаемые коллеги!
В настоящей публикации я расскажу о том, как мне довелось оспаривать договор купли-продажи жилого дома, который по своим техническим характеристикам таковым не являлся.
В апреле 2016 года ко мне обратился мужчина, его проблема заключалась в том, что приобретая дом на берегу моря он фактически приобрел объект незавершенного строительства, который в последствии не смог зарегистрировать в установленном законом порядке. Кроме того, как оказалось в последствии проживать в этом помещении не возможно.
При детальном изучении документации мной было принято решение обжаловать данный договор, так как на мой взгляд данный договор не мог считаться заключенным.
Далее обстоятельства дела и наша правовая позиция:
В ноябре 2015 года между Истцом и Ответчиком был подписан договор купли-продажи жилого дома в сблокированном корпусе в Потребительском кооперативе «Залив», расположенном по адресу (местонахождение) объекта: примерно в 1400 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО города Фокино, ул. Домашлино, дом 14.
По условиям Договора мой доверитель передал ответчику путем перечисления на банковскую карточку денежные средства в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей (5.11.2015 г.) и еще 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей (31.10.2015 г.) при личной встрече в соответствии с п. 5 договора купли продажи.
Между тем спорный договор в силу закона является не заключенным, так как отсутствует предмет договора.
К моменту совершения спорной сделки ответчик фактически владел паем в кооперативе, но никак не объектом недвижимости зарегистрированным в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проведя анализ договора купли-продажи мы пришли к выводу, что вышеупомянутый договор не может считаться заключенным по той причине, что на момент его заключения предмет договора (дом) как вновь возведенный объект недвижимости не существовал, так как не был зарегистрирован в ЕГРП на праве собственности за ответчиком и не мог быть объектом спорного договора.
Кроме того, понятие «жилого дома», как разновидности «жилого помещения» дается в ч. 2, ст. 16 Жилищного кодекса, согласно ему – «жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании»
В нашем же случае, в помещении отсутствуют отопление, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Проживать в таком помещении как в зимний, так и в весенне-осенний период не возможно.
Но не смотря на все наши доводы, суд первой инстанции принял решение, которым нам было отказано в удовлетворении исковых требований.
С решением суда первой инстанции мы не согласились и нами была подана апелляционная жалоба, по доводам приведенным выше.
Судебная коллегия Приморского краевого суда удовлетворила нашу жалобу, признала договор купли-продажи незаключенным и взыскала с ответчика ранее уплаченные истцом денежные средства.
Рейтинг публикации:
«
Интересное дело, и как обычно, возникает риторический вопрос: почему наши сограждане, совершая такие ответственные сделки, не обращаются к юристам ДО их совершения, а в лучшем случае, обращаются за помощью уже на судебной стадии?
Уважаемый Иван Николаевич, каждый верует, что именно его «пронесет»!
Уважаемый Иван Николаевич, я считаю, что скорее всего это скупость и неправильное понятие участия квалифицированного юриста в подготовке к сделке, проверки её «чистоты» и условий договора. Надеются на авось.
Уважаемый Иван Николаевич, Жизнь такова. Если это будет так, то у нас работы будет меньше, и дохода.
Так не только не «проносит», а еще и приносит негативные последствия.
Уважаемый Павел Михайлович, дом как бы есть, но его как бы нет. Своеобразная иллюзия, обман зрения.
У Корнея Чуковского есть строки, для детей они звучат: «Не ходите дети одни в Африку гулять...», а для взрослых: «Не заключайте одни сделки, без юристов, тем более в России...»:D
Поздравляю! (handshake)
Уважаемый Евгений Алексеевич, спасибо!(handshake)
Уважаемый Павел Михайлович, поздравляю с выигранным делом! Остается «самое интересное» — реально получить денежные средства с продавца.
Уважаемый Роман Александрович, я думаю, что с этим проблем не будет! Спасибо!
Уважаемый Павел Михайлович, поздравляю! Определение суда абсолютно справедливое. Осталось только исполнить судебное постановление.
Уважаемый Максим Юрьевич, спасибо! Будем стараться его исполнить!
Уважаемый Павел Михайлович, дело интересное.
Но как мне кажется, теперь задача у Вашего доверителя другая, реально возвратить деньги.
Уважаемый Вадим Иванович, это безусловно так, но если бы краевой суд оставил решение суда без изменения, то мой доверитель был должен отдать мошенникам еще 2 000 000 рублей.