Признание договора купли-продажи жилого дома незаключенным

 Добрый день уважаемые коллеги!

В настоящей публикации я расскажу о том, как мне довелось оспаривать договор купли-продажи жилого дома, который по своим техническим характеристикам таковым не являлся.

В  апреле 2016 года ко мне обратился мужчина, его проблема заключалась в том, что  приобретая дом на берегу моря он фактически приобрел объект незавершенного строительства, который в последствии не смог зарегистрировать в установленном законом порядке. Кроме того, как оказалось в последствии проживать в этом помещении не возможно.

При детальном изучении документации мной было принято решение обжаловать данный договор, так как на мой взгляд данный договор не мог считаться заключенным. 

Далее обстоятельства дела и наша правовая позиция:

В ноябре 2015 года между Истцом и Ответчиком был  подписан  договор купли-продажи жилого дома  в сблокированном корпусе  в Потребительском кооперативе «Залив», расположенном по адресу (местонахождение) объекта: примерно в 1400 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО города Фокино, ул. Домашлино, дом 14. 

По условиям Договора мой доверитель передал ответчику путем перечисления на банковскую карточку денежные средства в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей (5.11.2015 г.) и еще 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей (31.10.2015 г.) при личной встрече в соответствии с п. 5 договора купли продажи.

Между тем спорный договор в силу закона является не заключенным, так как отсутствует предмет договора.

К моменту совершения спорной сделки ответчик фактически владел паем в кооперативе, но никак не объектом недвижимости зарегистрированным в установленном законом порядке.

В  соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ  по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проведя анализ  договора купли-продажи мы пришли к выводу, что вышеупомянутый договор не может считаться заключенным по той причине, что на момент его заключения предмет договора (дом) как вновь возведенный объект недвижимости не существовал, так как не был зарегистрирован в ЕГРП на праве собственности за ответчиком и не мог быть объектом спорного договора.

Кроме того, понятие «жилого дома», как разновидности «жилого помещения» дается в ч. 2, ст. 16 Жилищного кодекса, согласно ему – «жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании»

В нашем же случае, в помещении отсутствуют отопление, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Проживать в таком помещении как в зимний, так и в весенне-осенний  период не возможно. 

Но не смотря на все наши доводы, суд первой инстанции принял решение, которым нам было отказано в удовлетворении  исковых требований. 

С решением суда первой инстанции мы не согласились и нами была подана апелляционная жалоба, по доводам приведенным выше. 

Судебная коллегия Приморского краевого суда удовлетворила нашу жалобу, признала договор купли-продажи незаключенным  и взыскала с ответчика ранее уплаченные истцом денежные средства.