Найти юриста / адвоката / эксперта
Сделка, заключенная с лицом, фактически не способным понимать значение своих действий и руководить ими. ст.12, ст.166, ст.167, ст.177, ч.2 ст.209, ст.218, ч.1 ст.421, ст.432, ч.1 ст. 454 ГК РФ, п.3 ст.123 Конституции РФ, ст. ст.67, 144, ГПК РФ.
Приобретение недвижимого и движимого имущества в РФ стало опасным занятием. Накапливая средства на протяжении долгих лет, человек рассчитывает, что он сможет приобрести долгожданную квартиру или дом, не обогащая ипотечных олигархов. Но часто жизнь поворачивается одним местом и такой накопитель, законно ставший собственником имущества, точно также, законно его и теряет.
В августе прошлого года, жительница г.Киселевск Кемеровской области и мой доверитель, решила, что жизнь в квартире не сочетается с ее тонкой душевной организацией и надо что-то менять. Известно, что мысль материальна, но только тогда, когда есть действие.
Настроив фокус внимания на продажу принадлежащей ей квартиры, которую ей подарил отец, она нашла покупателя и подписала договор купли-продажи квартиры, подав пакет документов на регистрацию в МФЦ. Данная сделка была честной. Продавец квартиры получила деньги и намеревалась на днях приобрести жилой дом с садом, вишневым. Однако, силы Росреестра остановили переход права собственности по банальной причине. Квартира не принадлежит продавцу на праве собственности.
Изучив отказ Росреестра, выяснилось, что данная квартира была продана некой гражданке Берляковой Светлане Викторовне. И принадлежит она ей на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 27.05.2021 года, продавцом в котором выступала моя доверительница, которая уверяла, что не продавала свое жилье и не получала за его продажу денежных средств.
Поговорив с доверительницей, я заметил, что она периодами не совсем понимает, о чем идет речь. Да и собственно ее речь, связанность слов и поведение наводили на мысль, что она имеет какое-то психическое заболевание. Именно это я и решил использовать в процессе возврата ей квартиры, подав в Киселевский городской суд Кемеровской области иск о признании договора купли-продажи квартиры от 27.05.2021 года недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности в форме возврата сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до ее заключения.
Иск был принят к производству Киселевского городского суда, а вершить правосудие волею судьбы, пришлось судье Н.А. Байскич. Истребовав посредством судебных запросов всю медицинскую документацию, а также оригинал договора купли-продажи квартиры из Росреестра, я решил оспорить подпись в договоре, т.к. моя доверительница утверждала, что данный договор она не подписывала.
Почерковедческая экспертиза была назначена в ФБУ Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ. Результат данной экспертизы для истицы был печальным. Эксперт установил, что подписи от имени Остаповой О.Х., т.е. продавца квартиры по указанному договору, а также рукописная запись «Остапова Ольга Хидистуловна», которая расположена как в договоре купли-продажи квартиры, так и в расписке в получении денежных средств, выполнены самой Остаповой О.Х.
Да, почерковедческая экспертиза не сработала. Однако, в заключении эксперта я прочитал некий мотивировочный вывод о том, что Остапова О.Х. имеет нарушения координации движений 1-й и 2-й группы, что выражается в угловатости при выполнении дуговых и овальных штрихов, а также неустойчивости общих признаков: размера, разгона букв, размещения штрихов по вертикали. При этом эксперт пришел к выводу, что данные признаки свидетельствуют о выполнении записей и подписей в необычных условиях.
Понимая, что моя доверительница в силу своего, мягко говоря, необычного поведения, имеет какое-то психическое заболевание, я завил суду ходатайство о назначении по делу очной судебно-психиатрической экспертизы. При этом просил суд назначить экспертизу с обязательным участием и непосредственным обследованием истицы в экспертном учреждении.
Ходатайство было удовлетворено судом. На разрешение комиссии экспертов были поставлены следующие вопросы:
— Страдает или страдала Остапова Ольга Хидистуловна психическим расстройством, если да, то каким и с какого времени?
— Имелись ли у Остаповой Ольги Хидистуловны на день заключения договора купли-продажи квартиры от 27.05.2021 г. и расписки в получении денежный средств 27.05.2021 г. в юридически значимый период времени эмоционально-волевые нарушения, какие-либо психические расстройства, изменение критичности мышления, которые могли бы оказать существенное влияние на ее способность учитывать весь объем информации и осознавать последствия подписания договора купли-продажи квартиры от 27.05.2021 г. и расписки в получении денежных средств 27.05.2021 г.?
— Могла ли Остапова Ольга Хидистуловна понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи 27.05.2021 г. и расписки в получении денежных средств 27.05.2021 г.?
Проведение экспертизы было поручено экспертам ГБУЗ «Кузбасская клиническая психиатрическая больница».
Согласно заключению комиссии экспертов Министерства здравоохранения Кузбасса ГБУЗ Кузбасская клиническая психиатрическая больница № от 21.06.2023 г., комиссия экспертов пришла к выводу, что Остапова О.Х. страдает психическим расстройством в форме умственной отсталости умеренной степени… Но самое важное, эксперты пришли к выводу о том, что указанные проявления имеющиеся у Остаповой О.Х. умеренной умственной отсталости лишали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи 27.05.2021 и расписки в получении денежных средств 27.05.2021 г.
Судья Киселевского городского суда Н.А. Байскич признала договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратила право собственности ответчика на спорное жилье, однако применив двустороннюю реституцию, взыскала с истицы 1 200 000 руб. которые якобы были уплачены ответчиком при заключении договора купли-продажи квартиры.
Да, взыскать с истицы какие-либо суммы денежных средств, достаточно проблематично, т.к. она их просто не имеет, но я не согласен в данной части с решением суда и намерен его обжаловать в Кемеровский областной суд.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Иван Викторович, поздравляю вас с отличным результатом, а договор вашей доверительницы с другим покупателем купли продажи кто-нибудь не оспорит по тем же основаниям?
Уважаемая Наталья Михайловна, нет. Все под контролем ;)
Уважаемый Иван Викторович, я понимаю, что доверительница подписала документы в определённом состоянии. А как же подача документов на регистрацию? В её отсутствие этого сделать нельзя.
Уважаемый Андрей Викторович, денег не было, как утверждает мой доверитель. Есть расписка в получении денежных средств, которая написана, как установила почерковедческая экспертиза, моим доверителем. Однако, в момент ее написания мой доверитель находилась в состоянии не способном осознавать характер совершаемых ей действий и руководить ими. Кроме того, она не могла осознавать и юридические последствия как подписания договора купли-продажи, так и написания расписки. Суд же признал по данному основанию договор недействительным, однако по мнению суда, при данных обстоятельствах, расписка действительна, а деньги получены.
Уважаемый Иван Викторович, по делу есть свидетель, который дал пояснения, будучи предупреждённым об ответственности за заведомо ложные показания. Его показания не опровергнуты.
Если действительно деньги не передавались, то это повод для возбуждения уголовного дела в отношении ответчицы по статье 159 УК РФ, и по 307 УК РФ в отношении свидетеля. Однако всё это надо доказать.
Уважаемый Андрей Викторович, свидетель сказал, что передал деньги женщине, которую он не знает. Была это истица или нет, он пояснить не смог. Поэтому кому свидетель передал денежные средства, еще вопрос.
Уважаемый Иван Викторович, из решения суда следует:
Свидетель Кунавин Ю.С. в судебном заседании пояснил, что Остапову
О.Х. не знает, с ней не знаком, ответчика Берлякову С.В. знает, знакомы как друзья около десяти лет. После предоставления расписки в судебном заседании для обозрения свидетелю, пояснил, что действительно данная расписка составлялась между ним и Берляковой С.В. которая попросила у него в займы 1 200 000 руб. под залог автомобиля, знает, что Берлякова хотела приобрести квартиру для дочери, по какому адресу не знает.
Денежные средства передал ей в МФЦ, с Берляковой С.В. также в МФЦ
находилась еще женщина и мужчина, он передал Берляковой С.В. денежные средства в сумме 1 200 000 руб. наличными, номинал купюр не помнит. Берлякова С.В. при этой женщине, которая находилась с ней, пересчитала переданные им денежные средства, а затем передала все денежные средства этой женщине и эта женщина расписалась в расписке. Затем ушел по своим делам.
ЭТА ЖЕНЩИНА и есть Ваш доверитель, или это была другая женщина?
Уважаемый Андрей Викторович, не знаю, о какой женщине говорит свидетель :) но могу сказать, что «эта женщина» не мой доверитель.
Уважаемый Иван Викторович, если женщина, которой Берлякова С.В. передала денежные средства полученные от свидетеля не является Вашей доверительницей, то по каким основаниям суд принял во внимание эту передачу?
Уважаемый Андрей Викторович, так в том и вопрос. Принял и все, применив двустороннюю реституцию, приведя стороны якобы в первоначальное положение существовавшее до заключения сделки, НО, суд не учел, что это самое положение не существовало. Иными словами, деньги не передавались, а договор был подписан. Истица же зависима, часто находится не в совсем приличном состоянии, почему бы и не черкнуть вместо расписки о получении займа на 150 тыс., договор купли-продажи ее квартиры. Пишу апелляцию, завтра подам.
Уважаемый Иван Викторович, жду продолжения этой истории.
Уважаемый Андрей Викторович, хорошо. Апелляция подана. Ждем :)
Уважаемый Андрей Викторович, уголовное дело, мысль хорошая. Но за это мне не платят))) Поэтому я работаю только в рамках возникших гражданских правоотношений.
Уважаемый Иван Викторович, напоминает своеобразное квартирное рейдерство «по-кемеровски».
В моём деле здесь в Екатеринбурге рейдеры пытаются отобрать квартиру у семьи, в которой есть престарелый человек, как минимум с деменцией, но таблетки далеко не от деменции выписаны, а от чего похуже. А судьи этим рейдерам помогают, а нам все «палки в колёса» — крики, визги, нытьё, отказы в ходатайствах и частных жалобах по формальным основаниям, игнорирование прав на ознакомление с материалами дела, неоднократные фальсификации аудиопротокола судебного заседания, заведомо предвзятое отношение, даже судей назначают со сплошь отрицательными отзывами о них. И всё это безобразие прикрывается председателем суда, областным судом и квалификационной коллегий судей.
Вообще, если по-хорошему, то в таких делах (смотря какие доказательства имеются) следует назначать судебно-психиатрическую экспертизу (либо психолого-психиатрическую экспертизу), почерковедческую экспертизу, судебно-техническую экспертизу документов, фоноскопическую экспертизу, а в некоторых случаях — комплексную лингво-автороведческую и фоноскопическую экспертизу.
Уважаемый Иван Викторович, интересная и весьма неоднозначная ситуация. Если допустим, я через агенство, через представителя, неважно, купила квартиру, а потом мне прилетает иск, что извините бабуля — собственник не того, отдавай назад и получается что — ни денег ни квартиры? Эту ситуацию очень даже можно использовать в не совсем красивой схеме. Но с позиции Вашей работы в отношении Доверителя, прекрасный результат, я Вас поздравляю.
Уважаемая Ксения Евгеньевна, пока Иван Викторович не ответил на Ваш вопрос, прокомментирую, учитывая, что для меня и идущего дела это очень актуально.
То, что Вы указали про не очень красивую схему, это как раз один из способов действий квартирных рейдеров (по сути банд вымогателей квартир). А цель квартирных рейдеров какая? Правильно. Говоря их языком, «отжать» квартиру, «загнать» втридорога, и остаться безнаказанным. А если будешь сопротивляться или помогать пострадавшим от этих рейдеров, то «наказать», вплоть до уголовного дела в твоём отношении, в идеале — с приговором в виде лишения свободы, либо сделать из тебя «узаконенного психа». Если же и эти варианты в твоём отношении «не работают», то избить и даже убить. Пример — екатеринбургская банда Василия Федоровича (по срокам, к которым её участники были приговорены, все уже должны быть на свободе, включая главаря банды (кстати, юриста), за исключением одного участника, получившего пожизненное лишение свободы).
Уважаемый Олег Юрьевич, получается, что вторичка- это очень большой риск, лучше брать чистую ипотеку и платить 100 лет, но зная, что никто ниоткуда вдруг не появится
Уважаемая Ксения Евгеньевна, в таких случаях неважно вторичка это или нет. «Под прицелом» абсолютно любая квартира, независимо от того кто собственник. Надо смотреть на другое, а именно правильно ответить на вопрос: «А почему вдруг „нарисовавшиеся“ квартирные рейдеры облюбовали именно эту квартиру, именно в этом доме, именно в этом районе?» То есть найти первопричину — например, это может быть дорогая земля, снос домов по реновации и строительство дорогостоящих высоток, обновление и осовременивание жилищного фонда соответствующего района, и так далее.
Надеюсь, что в деле Ивана Викторовича это не тот случай.
Уважаемый Олег Юрьевич, ну так да логично, всегда есть первопричина, согласна с Вами.
Уважаемая Ксения Евгеньевна, да, всему есть причина. В случае Химмаша (название одного из районов Екатеринбурга) это как раз одна из трёх вышеперечисленных. «На очереди», думаю, Вторчермет и Керамика.
Уважаемая Ксения Евгеньевна, да риск, но можно застраховать титул лет так на пять.
Уважаемая Ксения Евгеньевна, да, в том и сложность ситуации. Ее можно использовать и не в совсем законных целях. И в целом, если учесть все нюансы, такая схема сработает через судебную власть РФ (giggle) Ах да, и госпошлина незначительная, всего 300 руб. :D
Уважаемая Ксения Евгеньевна, я сопровождаю сам сделки, много чего можно избежать, и те кто решили купить в первый раз какие-то уж совсем несведующие люди … либо тут очень виртуозно сработал наш коллега Иван Викторович, и он появился не когда Росреестр дал отказ, а раньше, но об этом не указывает (это, кстати правильно) , потому что срок исковой давности в один год для признания такой сделки недействительной никто не отменял:) .
Уважаемый Иван Викторович, поздравляю с успешным завершением дела.
Обратил внимание на то, что покупатель по недействительной сделке длительное время не принимал мер по выселению продавца и вступлению во владение квартирой, что весьма странно. Однако в решении суд никак не отметил это обстоятельство.
Уважаемый Антон Александрович, спасибо (handshake) Это не странно. Я считаю, что это мошенничество. Женщина вероятно хотела поиметь квадратные метры, приехав из соседнего зарубежья. Ну а как?! Ипотеку что-ли оформлять? Конечно нет. А вот алкоголик, пьяница с метрами, в самый раз. Не выселяла, т.к. не хотела пока отсвечивать в местном суде и шевелить эту ситуацию. Годы сотрут, а алкоголик может и не прожить долго. Мое субъективное мнение.
Уважаемый Иван Викторович, Поздравляю вас с победой! Все заслуженно, но возникает вопросы,
1 момент: покупатель перед сделкой не запросил ЕГРН? До 1 марта 2023 года это спокойно можно было сделать … после собственник может заказать бесплатно через госуслуги, как покупатель вообще собирался на сделку выходить …?
2 момент у вашей доверительницы теперь ничего нельзя покупать, по крайней мере, если бы я сопровождал сделку, то я бы узнал об этом процессе и сказал, что покупать у нее нельзя, потому умеренная умственная отсталость это навсегда, и на основании данного решения суда, все последующие сделки можно будет отменить таким же образом, еще и деньги не будут возвращаться .
Уважаемый Марат Мнирович, я благодарен Вам за внимание к статье. Что хотел бы сказать… Да, выписка не была запрошена. Допущена ошибка. Истец уже взяла деньги за квартиру и даже купила дом под контролем покупателя, чтобы ей не остаться на улице. Сейчас сложная ситуация, соглашусь, и эту сделку можно признать недействительной, но делать это некому.
Уважаемый Иван Викторович, спасибо за практику и процессуальные документы! Практика не редкая однако дела сложной категории.
Согласен что судья вопрос с этими 1,2 млн должен был решить иначе, но видимо сыграл синдром «Соломона в мантии».
Поздравляю с победой и желаю удачи в апелляционном суде!
Пишите дальше !
Уважаемый Иван Викторович, интересная практика, спасибо за публикацию.
Обратила внимание, что истец не просил о реституции, а просил прекратить право собственности ответчика. Обстоятельства неполучения денег по расписке истец указал, но суд либо не исследовал это, либо в этой части сделал ошибочный вывод.
Это основание для изменения решения суда в части взыскания с истца денег.
Интересно было бы увидеть вашу публикацию о результатах рассмотрения апелляционной жалобы истца. Успехов!
Уважаемая Ольга Алексеевна, спасибо за внимание. Да, вы правы. Апелляция уже подана, ожидаем рассмотрения. Обжалую в части взыскания 1.2 млн., а ответчик обжалует в части признания сделки недействительной. Статья с результатами апелляционного рассмотрения обязательно будет.