Победа в Нагатинском районном суде Москвы, на стороне ответчика, по иску, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Неверная тактика противной стороны и другие нюансы

В прошлом году, ко мне обратился подписчик, назову его Владимир. У его двоюродной тёти, было две квартиры, в одном подъезде.В 2016г, он за наличные, купил у неё одну из квартир.

Сделку не стали оформлять у нотариуса, все провели через МФЦ. Тётя и племянник, нормально общались, пока она, не завещала какой-то девушке, имущество.

В 2020 году, в Нагатинский суд Москвы, одна юрфирма, в интересах тёти, подает иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным.Мой доверитель в панике показал мне ссылку на сайт юриста, некой дамы, которая написала иск и приложила  доверенность.

На сайте она написала про себя: «я бывшая сотрудница генеральной прокуратуры, знающая кухню суда изнутри».  Я посмеялся, прочёл исковое заявление противника и успокоил своего доверителя. Мало того, что оно называется «ИКОВОЕ» Заявление, это просто опечатка, главное, что оно юридически было абсурдно и необоснованно.
⠀
Я вижу этот «иск» и понимаю, что такую несуразицу, суд точно не удовлетворит.
Так как в иске, юрист и бывший сотрудник ген.прокуратуры ссылается на статью мошенничество, ст. 159 УК РФ.
⠀
Я направил возражения, в которых не раскрывая лишнего, указал, что сроки исковой давности прошли, иска о преступлении не существует, надо подавать заявление в полицию (а я знаю, что там противник ничего не добьётся).
⠀В гражданских спорах важно выстроить верную тактику, это как шахматы.

Владимир очень переживал, потому что:

✅в договоре не было прописано, что деньги переданы. Акта передачи денег не было тоже. 

✅ он не сохранил расписку, что тётя получила деньги за квартиру. 

Он так и сказал: «помогите! Квартира, это все что есть у моей семьи».⠀Прихожу на первое судебное заседание.
⠀
В коридоре со мной пытается вступить в полемику та самая юрист, и говорит мне: «я хочу посмотреть в глаза вашего клиента, если у него есть совесть!».
Пришлось отвечать ей, что «споры в коридорах суда не мой уровень, доказывать будете суду».

После этого юриста, в этом деле, на стороне истицы появилось еще два  юриста, и в конце концов — четвёртый, целый квартет…доверенность у них была от ООО «Партия Закона» (почтовый адрес: Москва, голутвинский переулок д.3-5 с1)

Стало понятно, что первый иск, лишь разведка боем, чтобы мы показали свои аргументы раньше.Так делают иногда, ведь позже, можно подать уточнённый иск. Хотя первый плохонький иск, как первое впечатление, может сыграть плохую роль. 

На втором заседании, противная сторона, раскрылась и подала уточнённый иск, содержащий тактические ошибки. Более того, было требование о возмещении юридических расходов на сумму 578 тысяч рублей. Это само по себе поставило под сомнение беспомощность истицы. 

По поводу ошибок в уточнённым иске:  требования   были смешаны, и сам текст иска  указывал, на пропуск исковой давности.

✅ в иске противная сторона ошибочно указывает, что продавец после подписания, в 2016 требовала отдать ей экземпляр договора, но ей не отвечали на звонки, не открывали дверь. А это доказывает — она знала, о якобы нарушенных правах. Довод, о том, что она узнала о нарушенном праве в 2020 г, от юристов, представляющих ее интересы разгромлен.

✅Кроме того, истец перестала платить налог и коммунальные платежи, это стал делать покупатель, Вадим. И мы предоставили квитанции. Суд запросил документы из Росреестра. Но в реестровом деле не было расписки, лишь корявый договор. И Юристы зря привели истицу в суд.

Я задал ей вопрос, подтверждает ли она подпись в договоре? Истца ответила: «да». Задал ей иные вопросы, в которых она стала «тонуть».Совет юристам: не приводите зря ваших доверителей в суд!

Мой доверитель вообще не приходил. На этом процессе, противная сторона торжествовала, когда поняла, что у моего доверителя нет расписки. Я помню эту комичную сцену, когда они сказали: «расписки нет! Записано!»,  и посмотрели на секретаря судьи).⠀

Противник расслабился. И тут ход ферзём с нашей стороны. Мы приобщили доказательства:

✅видео и фотографии, с 2020 года, где тётя в гостях у Вадима и его жены. А значит аргументы в иске, что она не могла достучаться до них после 2016- ложь.

✅И последнее доказательство, опровергающие довод противной стороны, о беспомощности истицы.

Ответ на мой адвокатский запрос из Тверской области и выписка из ЕГРН.Оказывается Истица в 2020 г. ещё продала свою дачу и участок, а значит была не беспомощной.

Сроки исковой давности нарушены.И все аргументы о  недействительности сделки опровергнуты следующими доводами: 

В заявлении об уточнении исковых требований, Истец дословно указывает, что «Владимир….» является ее племянником, до купли-продажи, ей была необходима помощь, чтобы «кто–нибудь, заботился о ней, которую он согласился оказать». Истцом не указано, какую именно помощь,  якобы хотела получить от ответчика  и как оказание помощи, связано с якобы давлением, заключить договор купли-продажи.

Согласно уточненным исковым требованиям, Ответчик дословно: «взамен помощи, потребовал продать мне квартиру, на что я согласилась и продала квартиру», (выходит после требования о продаже) при этом,  денежные средства ей за квартиру,  по договору купли-продажи, не передавались, на звонки не отвечали, дверь не открывали, экземпляр договора ей не отдали, после подписания требовала отдать ей экземпляр договора, звонила и приходила домой к ответчику.

Доводы уточненных исковых требований, подтверждают, якобы имевшие требования Истца в 2016г., продать квартиру в обмен на помощь, до подписания договора. Таким образом, в уточненных исковых требованиях, не утверждается, что уже в момент подписания, Истица не осознавала, что заключила договор купли-продажи квартиры.

Сама же истица в судебном заседании 30.06.2021г., дала противоречащие уточненным письменным требованиям, пояснения в суде, что действительно подписала предъявленный ей на обозрение подлинника договор, однако не осознавала, что подписывала в тот момент, поскольку была введена якобы в заблуждение.

По ее словам,  ответчик обещал ей всяческую помощь, и в ответ на её же предложение завещать ему квартиру, отказавшись от завещания в свою пользу, Ответчик , уговорил ее подписать какие-то документы в МФЦ.

Представители Истца и сама Истица, напротив, пояснили суду, что Она не получила денежные средства за квартиру, ответчиком не представлен передаточный акт и расписка о получении Истцом  денег за проданную квартиру.

Истец, в дополнениях к исковым требованиям указывает, «что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. Истцом не приведено доказательств мнимости сделки,  притворности сделки, обмана продавца.

Сторона Истца приводит также основания о неисполнении Ответчиком обязательства оплатить приобретение квартиры.

Это противоречит довода истца, что с 01 марта 2016г., пять лет назад, она, не  осознавала, что совершила сделку купли-продажи квартиры, подписав договор и посетив центр Госуслуг, подписав ряд документов, что видно из документов представленных суду из Росреестра.

Сторона истца ссылается, что она не подписывала расписки о получении денег, и передаточного акта, что цена квартиры ниже кадастровой стоимости и рыночной стоимости. Бремя доказывания безденежности сделки лежит на продавце.

Доказательства заниженной стоимости не представлены, Истец, продала Ответчику квартиру, которую получила в наследство. Истец проживала и продолжает проживать в своей квартире, в том же подъезде, что и Ответчик, её квартира № ….дома …. корп.6 по ул. Братеевская.  Это подтвердила в судебном заседании сама Истец. 

Истцом не предоставлено доказательств, что Истица продолжала оплачивать налог за спорную квартиру и коммунальные платежи.  Если Истец был якобы введен в заблуждение, то ей необходимо предоставить сведения об уплате налога и коммунальных платежей за период с 2016 года по настоящее время.

Однако, вышеуказанный налог и коммунальные платежи оплачивались не Истцом, а Ответчиком и Третьим лицом — супругой Ответчика, доказательства представлены. Этот факт опровергает аргумент истца о непонимании природы сделки во время подписания договора купли-продажи.  

Таким образом, вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи был заключен с целью создания соответствующих ему правовых последствий в виде получения покупателем в собственность недвижимого имущества и получения продавцом от покупателя стоимости данного имущества.

Однако, безденежность  договора, это не что иное, как неисполнение одной из сторон обязательств. В данном случае, неисполнение обязательств по оплате за приобретение квартиры.

Не оплата стороны по договору, не исполнение обязательств, не превращает этот договор в ничтожную сделку, как это следует из позиции самого Истца. Это является основанием для расторжения договора, применения либо не применения реституции.

Поскольку сторона Истца приводит несколько оснований: ничтожность и оспоримость сделки, сторона Истца, фактически смешивая требования, необоснованно просит Суд об альтернативе выбора, за саму сторону в споре.

В силу п. І ст. 166 ГК РФ недействительные сделки делятся на два вида: ничтожные сделки и оспоримые сделки. В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.Со слов Истца уже после подписания договора в МФЦ, она требовала его экземпляр, приходила к ответчику, звонила в дверь и по телефону.

Отсутствуют основания для признания Истца беспомощным, поскольку на протяжении 5 лет, она не предприняла мер для восстановления нарушенного якобы права.

Не соответствует действительности довод Истца о том, что ей якобы не было известно о заключении договора купли-продажи. Так как, Истец не оспаривает факт фактического проживания на протяжении пяти лет Ответчика и его семьи (супруга и ребенок) в квартире. Истец не описывает конкретно в Иске, в чем же заключалась, якобы обещанная помощь со стороны Ответчика, который по её словам является двоюродным племянником.

Почему, не получив помощи от Ответчика (племянника) Истец, (согласно уточненным исковым требованиям), она не выселила Ответчика из квартиры и на протяжении длительного времени, пропустив сроки исковой давности. Ответчик оставался проживать в этой квартире с 2016 года и проживает до сих пор.

Из уточненных исковых требований абсолютно ясно, что уже после подписания договора купли-продажи в 2016г., Истец должна была знать и прекрасно осознавала о якобы нарушенных правах, в той части, где, якобы ей не передали деньги за квартиру, не отдали экземпляр договора, не открывали дверь и не отвечали на звонки.

Согласно пункта 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Москва №10/22 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»(с изменениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25), по смыслу пункта 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Истцом  нарушены сроки исковой давности. Законодателем для обращения в суд, с требованиями о защите нарушенного права, установлен общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК РФ). Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Сторона Истца, ссылается на ст. 205 ГК РФ, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.).

Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.

Но по этим основаниям Истца нельзя признать беспомощным, тяжело больным или неграмотным. Истец,  согласно заявлению об уточнении исковых требований,  оплатила юридические услуги в размере 578 тысяч рублей, после подписания договора в 2016г., не получив якобы денег, самостоятельно приходила домой к Ответчику,  звонила на телефон, стучала в дверь.

Поэтому, довод представителя Истца, что необходимо учитывать сроки исковой давности, с момента обращения Истца в юридическую компанию  19 августа 2020 года, несостоятелен.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Что касается доводов истца об отсутствии передаточного акта. В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Fatality. Истица зря выплатила по квитанции 578 тысяч рублей юристам.

Решение в нашу пользу