Признание недействительным договора купли-продажи квартиры, применение последствий недействительной ничтожной сделки

— Кто это там, в кустах? — поинтересовалась Алиса.

— Чудеса — ответил Чеширский Кот.

— А что они там делают? — спросила она, слегка покраснев.

— Как и положено чудесам – случаются ©

Обстоятельства дела: В марте 2015 г. за юридической помощью обратились мать и сын А., рассказали скомканную историю, выслушав которую и изучив имеющиеся документы, у меня осталось больше вопросов, чем ответов и некоторое ощущение беспросветности ввиду уже упущенного времени и бездействия со стороны обратившихся людей.

В июле 2014 года около 17 часов мать А.Д.Ш. по дороге с работы встретили неизвестные, под угрозой усадили в машину, мотивировав тем что ее 23-летний сын находится у них и она обязана проехать с ними для урегулирования конфликта между неизвестными и сыном А.Р.Х., в ином случае его убьют и вообще будет плохо. Привезли в промзону, под ножом завели в подвал оборудованный столом, оргтехникой и небольшими пыточными приспособлениями.

Восемь агрессивно настроенных, вооруженных холодным оружием мужчин, долго разговаривать и стесняться не стали, немного избили мать и сына, под угрозой убийства и ножом заставили их подписать предварительный договор купли-продажи квартиры, собственниками которой на тот момент являлись А.Д.Ш. и А.Р.Х. Документы оформляла женщина, которую представили, как нотариуса.

По условиям предварительного договора А.Д.Ш. и А.Р.Х. обязались купить свою же квартиру у А.Ю.А., который по условиям предварительного почему-то являлся продавцом. Также предварительные договора, а их было два, на долю А.Д.Ш. и на долю А.Р.Х. содержали следующие условия:

«… 1.4. Покупатель гарантирует выкуп квартиры до 30.12.2014 г.

2.1.1. Уплата Покупателем Продавцу авансовых платежей в размере: 21 000 рублей осуществляются ежемесячно 30-го числа каждого месяца начиная с 30-го августа 2014 г. до истечения срока действия настоящего Предварительного договора купли-продажи. В случае несвоевременного внесения оплаты авансовых платежей за Объект, начисляются пени в размере 5% ежемесячно на просроченную сумму авансового платежа.

2.1.2. Окончательный расчет между Покупателем и Продавцом производится путем уплаты Покупателем Продавцу 300 000 рублей…».

После подписания предварительного договора А.Д.Ш. и А.Р.Х. отпустили, выдав им по экземпляру подписанному там же в подвале продавцом А.Ю.А., но не подписанному А.Д.Ш. и А.Р.Х. Также им не рекомендовали обращаться в правоохранительные органы и лечебные учреждения, еще раз пригрозив на прощанье убийством. В покое не оставили, держали на контроле на протяжении двух месяцев, провожали и встречали с работы ежедневно, напоминая о необходимости хранить молчание и готовить деньги для расчета.

В сентябре 2014 г. люди из подвала явились за авансовыми платежами в размере 21 000 рублей с А.Д.Ш. и 21 000 рублей с А.Р.Х. Разговор получился настолько жестким и бескомпромиссным, что мать и сын А. от полного отчаяния все-таки рассказали о своем горе родственникам, под их давлением написали заявление в полицию, а также узнали из выписки ЕГРП, что с августа 2014 года собственником их квартиры является А.Ю.А., которого они видели один раз все в том же злополучном подвале.

Кому и за что А.Д.Ш. и А.Р.Х. оказались солидарно должны 600 000 рублей и за что их в лучших традициях 90-х поставили на счетчик, объяснить они не смогли, а может быть не захотели. Дело осложнялось плохим знанием русского языка, низким уровнем образования и запуганностью. При этом люди утверждали, что кроме предварительного договора купли-продажи ничего более не подписывали, в Росреестре не были, ничего не знают и ничего не помнят.

Итак, на руках мы имели правоустанавливающие документы на А.Д.Ш. и А.Р.Х., два предварительных договора, выписку из ЕГРП, в которой собственником являлся А.Ю.А., постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, плачущую мать А.Д.Ш., виновато молчащего сына А.Р.Х. и все.

Крайне отрицательный прогноз.

Браться за дело не хотелось. Люди тоже понимали насколько все плохо, но настаивали на своей защите. После долгих переговоров, с обоюдными перерывами на подумать, было заключено соглашение.

В суд было направлено исковое заявление о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной ничтожной сделки, заявлены ходатайства – об обеспечении иска и истребовании копии регистрационного дела из Росреестра. В районную прокуратуру подана жалоба на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

Забегая вперед скажу, пока шло судебное разбирательство, в прокуратуру неоднократно направлялись повторные жалобы, ни на одну из которых мы так и не получили ответы. Видимо нечего было ответить.

Судебное разбирательство: В первом судебном заседании нам вручили встречный иск о признании утратившими право пользования, снятии с рег. учета и выселении А.Д.Ш. и А.Р.Х., поданный представителем ответчика А.Ю.А. через канцелярию.

Подумав между заседаниями, решила привлечь прокурора к участию в деле на стороне своих Доверителей в порядке ст. 45 ГПК РФ для получения заключения прокурора о правомерности и обоснованности заявленных требований о выселении. Лучше бы я этого не делала. Прокуратура откровенно мешала на протяжении всего судебного разбирательства и в первой инстанции, и в апелляции.

Во втором заседании, проходившем уже при участии прокурора в пляжных желтых брюках, представителем Ответчика были представлены суду оригиналы правоустанавливающих документов, ознакомившись с договорами купли-продажи, мои Доверители в один голос сказали суду – «Мы эти договора не подписывали».

По нашему ходатайству была назначена судебная почерковедческая экспертиза, принесшая через время неоднозначные результаты. Эксперт установил, что подпись и рукописный текст в договоре купли-продажи от имени А.Р.Х. на 100% выполнена им самим, от имени А.Д.Ш. вероятность составила – 30 %, что не позволило категорично установить ею выполнена подпись и рукописный текст или нет.

Вместе с тем, эксперт указал на то что подписи и рукописные тексты выполнены в каком-то необычном функциональном психофизиологическом состоянии, которое могло быть вызвано волнением, повышенным возбуждением или стрессом.

В судебном заседании, эксперт подтвердил выводы, сделанные им в экспертном заключении, однако о природе стресса и связанности его с принуждением и угрозой при подписании договоров говорить не захотел, ссылался на то что «вероятность есть, а методик нет».

Прения были жаркими, заключение прокурора оказалось не в пользу моих Доверителей, ввиду отсутствия своевременных обращений в правоохранительные органы и лечебные учреждения.

27.08.2015 г. Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону, исковые требования моих Доверителей были удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований – отказано.

Меня первый раз в жизни прямо в судебном заседании обнимали и целовали плачущие Доверители. Чувствовала себя от этого немного скованно, но все равно было приятно J

РЕШЕНИЕ:

Исковые требования А. Д.Ш.к., А. Р.Х. к А. Ю.А., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между А. Д.Ш.к.,. и А. Ю.А.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между А. Р.Х. и Алексеенко Ю.А..

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 7/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 6, расположенную по адресу: <адрес> заключенный между А. Р.Х. и А. Ю.А.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 8/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 6, расположенную по адресу: <адрес> заключенный между А. Д.Ш.к., и А. Ю.А.

Применить последствия недействительности сделки договора купли-продажи в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между А. Р.Х. и А. Ю.А.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между А. Д.Ш.к., и А. Ю.А.

Признать за А. Д.Ш.к., право собственности на 8/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 6, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 42,2 кв.м..

Признать за А. Р.Х. право собственности на 7/15 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 6, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 42,2 кв.м..

Исключить А. Ю.А. из числа собственников на квартиру № 6, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 42,2 кв.м..

В удовлетворении встречного искового заявления А. Ю.А. к А. Д.Ш.к.,., А. Р.Х., третье лицо УФМС России по РО о признании утратившими право пользования, снятии с регистрационного учета, выселении, отказать в полном объеме.

В том что будет апелляционная жалоба никто не сомневался, о том что прокурором подано апелляционное представление за пределами установленных сроков, мы узнали в суде апелляционной инстанции. Для восстановления сроков дело направили в первую инстанцию.

Нами было подано мотивированное возражение, однако, в заседании выяснилось – Прокуратура свое представление отозвала и дело вновь будет направлено в Ростовский областной суд. Впрочем, это было не первое и не единственное воспаление прокуратуры в данном деле в непонятно чьем интересе.

Судебная коллегия рассматривала наше дело три заседания, разбирательство обладало всеми признаками рассмотрения по правилам суда первой инстанции, Решение продавливалось со всех сторон, и даже агрессивные вооруженные мужчины из подвала не постеснялись явиться в судебное заседание и объявили себя свидетелями, однако заседание перенесли в связи с истребованием всего регистрационного дела из Россреестра и со свидетельскими показаниями у них не задалось. Так что, что там хотели донести до суда эти свидетели Йеговы, мы не знаем.

Хочу заметить, что в данном деле с самого начала судебного разбирательства было очень много вопросов к Россреестру, так как Доверители утверждали, что не присутствовали при регистрации договоров купли-продажи, не давали доверенностей, не подписывали заявления и вообще физически отсутствовали.

Вопросы эти изложены в прикрепленном ходатайстве, аргументированных ответов на большинство из них мы так и не получили. Впрочем, спустя год, Россреестр все-таки прислал кусок регистрационного дела. 14.03.2016 г. я наконец-то увидела то что так тщательно пытался скрыть от суда Росреестр.

В расписке о принятии документов, отсутствовало упоминание о правоустанавливающих документах моих Доверителей, поданных на регистрацию. Вместе с тем, в соответствии со ст.ст. 16-17 ФЗ № 122-ФЗ документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, отнесены к обязательным документам, на основании которых происходит государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

На это в том числе было обращено внимание судебной коллегии, в совокупности с представленными на обозрение правоустанавливающими документами моих Доверителей.

И если до этого момента у уважаемой судебной коллегии возникали вопросы к моим Доверителям:
«А Вы что не читали, что Вы подписываете? Как так Вы не знали, что продали квартиру? Читать надо, что Вы подписываете! Почему Вы не читали?»
И адвокату Матлис приходилось разъяснять:
«Потому что это был подвал и условий для чтения там не было, и мамы с папой не было, и мужа могучего не было, и возможности позвонить тоже. Было восемь агрессивно настроенных вооруженных мужчин, и это был подвал, а не библиотека. Понимаете?»
И они все-таки поняли. После ознакомления с регистрационным делом совсем все поняли.

14.03.2016 г. Решение вступило в законную силу. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда рассмотрев апелляционную жалобу представителей А.Ю.А. оставила решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

P.S. Хочу сказать спасибо судье Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону Татьяне Анатольевне Масягиной за мудрость, человеческое неравнодушие и за то что она нам все-таки поверила.