Как выиграть дело, не выигрывая его? Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры. Подложность доказательств.

Как выиграть дело, не выигрывая его? Если в двух словах: надо не только хорошо знать нормы и материального, и процессуального права, но и уметь их использовать.

Суть дела.

Некая дама, потенциальный покупатель квартиры, обратилась в агентство по продаже недвижимости (пусть будет просто ООО) для приобретения жилья.

21.06.2019 года между продавцом квартиры в лице поверенного ООО и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 15 августа 2019 года заключить основной договор.

Предварительным договором предусмотрено, что в счет обеспечения обязательства покупатель обязан внести продавцу обеспечительный платеж в размере 100 000 руб. При заключении основного договора сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет оплаты стоимости отчуждаемого имущества.

Оставшаяся сумма в размере 4 210 000 рублей подлежит оплате в следующем порядке:

— сумма в размере 710 000 рублей – за счет собственных средств на дату подписания основного договора купли-продажи;

— сумма в размере 3 500 000 рублей – за счет средств, выделяемых соцзащитой на улучшение жилищных условий в срок не позднее 5 календарных дней после регистрации перехода права собственности на квартиру по основному договора на имя покупателя.

Предварительным договором установлена неустойка за необоснованное уклонение покупателя от заключения основного договора в размере 100 000 рублей.

До 15 августа 2019 года истица не звонила и не обращалась к ответчику для заключения договора купли-продажи квартиры. С заявлением о продлении срока договора также не обращалась.

В свою очередь, ООО предпринимало меры для связи с покупателем с целью получения гарантийного письма соцзащиты и заключения сделки, но покупатель на телефонные звонки не отвечал.

В день Х, 15 августа 2019 года, покупатель первый раз после заключения предварительного договора созвонилась с директором ООО и в тот же день состоялась встреча, на которую покупатель принесла копию гарантийного письма Министерства социальной защиты Сахалинской области, которая удостоверяла, что покупателю действительно предоставляется единовременная денежная выплата за счет средств областного бюджета на приобретение жилого помещения.

Однако позвонив в соцзащиту директор ООО тут же выяснила, что оплата по данному гарантийному письму уже произведена за другую квартиру. На вопрос «Что всё это значит?» покупатель молча ретировалась, после чего обратилась сразу в суд с иском «о расторжении предварительного договора, взыскании внесенных денежных средств в размере 100 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, двойной суммы задатка в размере 200 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, расходов по оплате госпошлины 5200 рублей, а всего 355 418, 49 руб.» и параллельно в заявлением в УМВД о привлечении «таких-сяких маклеров» к уголовной ответственности за мошенничество. Вот это поворот!

С этим иском ООО обратилось ко мне, так как работаем по судебным делам уже не первый раз и каждый раз удачно.

Иск прикрепляю к публикации, чтобы вы лично ознакомились с этими перлами.

Судебное разбирательство.

Разобравшись с нюансами, в первом же предварительном заседании я заявила ходатайство об оставлении иска без рассмотрения. И вот почему.

Согласно ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2).

П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, в силу п.7 ч.2 ст. 131 ГПК РФ при подаче искового заявления в суд истец обязан предоставить сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом. В случае неисполнения данной обязанности исковое заявление в силу п.1 ч.1 ст. 135 ГПК РФ подлежит возвращению.

В случае принятия искового заявления к производству, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, суд в силу абз.2 ст. 222 ГПК РФ оставляет заявление без рассмотрения.

Истица досудебный порядок урегулирования спора не соблюла. Суд при принятии иска в производству этого почему-то «не увидел». Более того, после заявленного мной ходатайства истица начала утверждать, что досудебную претензию ответчику направляла, на что суд предложил представить претензию и доказательства ее направления ответчику в следующем заседании.

Но и в следующем заседании она ничего не представила, потому что претензии не существует в природе, но это не мешало ей настаивать на ее существовании.

Суд же по моему ходатайству определил: рассматривать дело по существу, а поставленный в ходатайстве вопрос разрешить при вынесении решения (здесь должен быть смайл «рука-лицо»).

Я подумала: а может и не зря. По существу — так по существу: отзыв на иск по каждому пункту «обвинения», письменные пояснения, ходатайство об истребовании доказательств.

По моему ходатайству суд истребовал: детализацию звонков исходящих неотвеченных вызовов по номеру ООО за полгода (та еще кипа макулатуры), сведения из соцзащиты о денежной выплате по гарантийному письму, договор купли-продажи и выписку из Росреестра на квартиру, которую приобрела истица, копию наследственного дела, так как ООО занималось оформлением наследства – квартиры продавца, а потом и ее продажей.

Истица начала оспаривать подлинность договоров поручения, заключенных между ООО и продавцом на ведение наследственного дела и продажу квартиры, заявила о подложности этих доказательств и просила назначить экспертизу.

Пришлось отбиваться и от этого.

В соответствии со ст. 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Данная норма закона не устанавливает безусловной обязанности суда назначить экспертизу при наличии заявления о подложности доказательств.

По смыслу положений ст. 186 ГПК РФ заявление о подложности доказательств может быть проверено как посредством назначения экспертизы, так и иными способами, в том числе путем оценки доказательств, о подложности которых заявлено, в совокупности с иными доказательствами по делу.

В материалах дела имелись следующие доказательства, подтверждающие достоверность договоров поручения от 18.06.2018г.:

• нотариальная доверенность, выданная продавцом 18.06.2018г. во исполнение договора поручения от 18.06.2018г.;
• нотариальная доверенность, выданная продавцом 27.06.2019г., во исполнение эксклюзивного договора поручения от 18.06.2018г.;
• соглашение к эксклюзивному договору поручения от 18.06.2018г.

В соответствии с ч.5 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 настоящего кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Более того, договоры поручения сторонами этих договоров не оспорены, они не признаны незаключенными или недействительными и в настоящее время исполнены в полном объеме. Воля сторон, изложенная в договорах поручения и направленная на достижение правовых последствий в виде перехода прав на квартиру к другому лицу, была добросовестно исполнена.

Изложенные истцом доводы о подложности договоров поручений носят лишь предположительный характер. Каких-либо документально обоснованных аргументов в обоснование доводов не представлено. Заявление о подложности опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Кроме того, как я упоминала выше, в производстве УМВД России по г.Южно-Сахалинску находился материал проверки по заявлению истицы.

В рамках проверки по данному материалу был опрошен продавец квартиры, который проживал в другой регионе и который подтвердил наличие правоотношений с ответчиком и факт заключения договоров поручения. Договоры поручения были приобщены к материалам проверки.

Поэтому я ходатайствовала и об истребовании материалов проверки тоже.

В результате суд отказал в назначении экспертизы.

Истица заявляла о расторжении договора и в то же время указывала на недействительность сделки. Самые нелепые доводы в обоснование этого: в предварительном договоре не указаны реквизиты ответчика, что является несоблюдением существенного условия договора, и отсутствие государственной регистрации права за продавцом после получения свидетельства о праве на наследство.

Между тем отсутствие регистрации права собственности за продавцом не является основанием для признания предварительного договора недействительным, поскольку право собственности на наследственное имущество возникает у наследника с момента принятия наследства (применительно к данному случаю – с момента подачи нотариусу заявления о принятии наследства), государственная регистрация для подтверждения данного права законом не предусмотрена (ст. 1152 ГК РФ).

Кроме того, согласно ст. ст. 554, 555, 558 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: предмет договора, его цена, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования данным жилым помещением.

Такое условие как «реквизиты стороны» в качестве существенного условия, несогласование которого влечет незаключенность либо недействительность договора, законом не установлено. Сведения о юридическом адресе, адресе электронной почты, адресе сайта и номера телефонов поверенного в договоре имелись.

Причина всех этих движений со стороны истца были понятны и это прозвучало в судебном заседании: просто покупатель после заключения предварительного договора нашел квартиру дешевле (не в центре), которую и купил. А потом захотел вернуть аванс таким путем.

Судья это поняла. Никто не любит быть обманутым. А суд – тем более. И не прошло оправдание истца о том, что она хотела купить эту квартиру как вторую: судья настаивала, чтобы истица предоставила доказательства того, что эти деньги у нее были.

И вот, по прошествии нескольких интенсивных судебных заседаний, суд удалился для вынесения решения.

Итог – суд оставил исковое заявление без рассмотрения, что и требовалось доказать. Конечно, это не препятствует повторной подаче иска.

Но почувствовав всю суровость нашего суда, истица больше не рискнула играть с огнем и иск не подавала. А мы благополучно взыскали с нее судебные расходы (частично).

В возбуждении уголовного дела было отказано, несмотря на то, что истица очень старалась и обжаловала постановления об отказе.

Кто-то скажет: надо было истице сначала обратиться к юристу. Самое интересное, что юрист был, иск составил и даже присутствовал в первом судебном заседании, где энергично кивал головой о соблюдении досудебного порядка.

Вывод прост: не все юристы одинаковы. О том, как найти своего – читайте в цикле моих статей:

Праворуб: Как найти «своего» адвоката? Часть 1. От чего зависит результат ...

Праворуб: Как найти «своего» адвоката? Часть 2. Где искать?

Праворуб: Как найти "своего" адвоката? Выбираем адвоката за 3 шага

Праворуб: Как заключить договор с адвокатом? Правильный договор. Отказ ...

Документы деперсонифицированы.