Право собственности на нежилое помещение на основании предварительного договора купли-продажи

Недавно совместно со своим коллегой я принимал участие в деле о признании права собственности на нежилое помещение на основании предварительного договора купли-продажи. Иск был обусловлен длительным нежеланием продавца заключить основной договор с покупателем. При этом фактически предварительный договор был исполнен сторонами как основной, так как оплата за помещение произведена, само помещение было передано покупателю.

Иск был основан на следующей судебной практике:
Как указано в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» “если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГКРФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.”

Изложенная правовая позиция неоднократной высказывалась и Верховным Судом Российской Федерации. Так в Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 5-КГ15-165 суд указал:
“В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому, по мнению судов обеих инстанций, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако данный вывод суда сделан без учета того, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому заключенные между сторонами договоры от 7 апреля и 28 июля 2006 года, поименованные предварительными договорами купли-продажи машиноместа, не являлись предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данных договоров стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи машиномест, но и обязанность истицы по их оплате путем приобретения векселей указанных ответчиком эмитентов, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истицей надлежащим образом в полном объеме. В связи с этим ответчику надлежало принять векселя в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве.”

В Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 78-КГ15-29 суд указал:
“Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако заключенный между истцами и ООО «НеваИнвестПроект» договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Жолнеровича В.Г. и Жолнерович Г.Б. внести денежные средства в сумме руб. на расчетный счет продавца, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.
Это судебными инстанциями учтено не было, что повлекло за собой неправильную квалификацию возникших отношений между сторонами и, соответственно, неправильное применение норм права, что является основанием для отмены вынесенных судебных постановлений.”

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 78-КГ15-29:

“Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако заключенный между истцами и ООО «НеваИнвестПроект» договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность Жолнеровича В.Г. и Жолнерович Г.Б. внести денежные средства в сумме руб. на расчетный счет продавца, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.
Это судебными инстанциями учтено не было, что повлекло за собой неправильную квалификацию возникших отношений между сторонами и, соответственно, неправильное применение норм права, что является основанием для отмены вынесенных судебных постановлений.”

Аналогичные правовые позиции изложены Верховным Судом Российской Федерации в Определении Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 5-КГ15-196, Определении Верховного Суда РФ от 21.07.2015 N 78-КГ15-15, в п. 9 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., Определении Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 78-КГ14-34.

Кроме того, положения п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 руководствуются и суду обще юрисдикции при рассмотрении подобных дел. Так в Апелляционном определении Мосгорсуда от 26 августа 2015 г. по делу N 33-30472 указано “c учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 г. (п. 8), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с истцами по существу был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, оплата которого истцом произведена в полном объеме, помещения переданы, в связи с чем, у истца возникло право собственности на спорные помещения.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. ст. 309 — 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. ч. 1 — 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Истцом добросовестно исполнены обязательства по договору, однако он лишен возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенные им нежилые помещения по не зависящим от него обстоятельствам, из-за неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств. Предварительный договор, заключенный между Истцом и Ответчиком, содержит все существенные условия основного договора, является реальным, Истец фактически принял в пользование нежилые помещения и имеет вправо на оформление его в собственность.

Поскольку Истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу ст. 12, 309, 310 ГК Российской Федерации, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком — требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. 26 декабря 2012 г.).

Согласно п. 58 и п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. (п.58) Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. (п.59).

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ основаниям для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Согласно п. 1 ст. 28 того же закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом, четырнадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

С учетом изложенных правовых позиций было заявлено требование о признании права собственности на нежилое помещение. Суд удовлетворил требование истца в полном объеме.