Найти юриста / адвоката / эксперта
О защите прав потребителей от акул бизнеса писалось не однократно, впрочем, как и о недобросовестности самих потребителей, так называемом «потребительском экстремизме».
История, которой я хотел бы поделиться, произошла в сфере оказания риэлтерских услуг.
Для многих граждан нашей необъятной родины суть риэлтерской услуги до сих пор остается тайной за семью печатями, а негативный образ риэлтора сформирован многими средствами массового оповещения, к сожалению, не безосновательно. Тем не менее, данная профессия пережила не одно десятилетие в разных странах мира и уже этим оправдала свою необходимость, состоятельность и полезность, а негативные проявления есть везде.
Риэлтерская услуга является одним из видов деятельности, в которой существует значительный риск неполучения исполнителем вознаграждения за свою работу. Работа оплачивается по факту достижения определенного результата, не овеществленного для клиента — продать или купить недвижимость. Так сложилось. Платить вперед граждане не желают потому, что работа и достижение цели не очевидны, а после получения желаемого, по сложившейся традиции, платить уже вроде как и не за что — результат то достигнут, и причем здесь риэлтор становиться как-то непонятно.
Но публикация не о риэлтерском бизнесе. Он ещё долгое время будет оставаться неиссякаемым источником работы для юристов, адвокатов, прокуроров, следователей и пр.
Эта история о конкретном недобросовестном поведении клиентов и проявлении злоупотребления правом.
В начале 2012 года в агентство недвижимости обратился гражданин А. с целью получить услугу по продаже принадлежащей ему квартиры. Был заключен агентский договор. Агентством недвижимости был найден покупатель на продаваемую квартиру — гражданин М, который изъявил желание приобрести квартиру за счет ипотечного кредита.
Между продавцом в лице агентства и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, основными условиями которого являлись: выход на сделку в течение месяца; внесение покупателем аванса; сбор и предоставление продавцом (агентством) пакета документов для одобрения квартиры банком; обеспечение исполнения предварительного договора со стороны покупателя условием о договорной неустойке в размере аванса; прекращение договора и возврат аванса, в том числе и в случае не одобрения квартиры банком или отказа банка в предоставлении покупателю ипотечного кредита.
Все необходимые действия агентством были совершены. И вот настал оговоренный день подписания договора купли-продажи квартиры.
В назначенный день покупатель к месту совершения сделки не явился «без объявления войны», на телефонные звонки не отвечал. Ближе к вечеру в агентство недвижимости приехала супруга гражданина М. и написала заявление о возврате аванса по причине отказа банка в предоставлении ипотечного кредита.
Агентство отказалось возвращать аванс в связи с неявкой покупателя на сделку; совершения заявления об отказе от предварительного договора и возврате аванса неуполномоченным лицом; не предоставления документов, подтверждающих уважительность причин отказа от договора и обосновывающих возврат именно аванса.
Через некоторое время и продавец квартиры прекратил свои отношения с агентством. А еще через месяц агентство получило повестку в суд, причиной было исковое заявление гражданина М. о взыскании аванса, внесенного по предварительному договору купли-продажи.
Не знаю, что меня побудило, но при анализе документов и подготовке к делу я запросил выписку о правах на продаваемую агентством квартиру из Единого государственного реестра прав и… повезло.
В выписке из ЕГРП содержалась информация, сыгравшая ключевое значение для исхода дела, а именно, что на момент рассмотрения дела собственниками квартиры являются гражданин М. и его супруга, что их право собственности обременено залоговыми правами банка, для которого агентство собирало документы для одобрения квартиры как залогового обеспечения.
С учетом полученной информации были подготовлены подробные возражения на исковое заявление, которые практически полностью вошли в решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований.
Решение суда послужило основанием для обращения агентства к своему клиенту — гражданину А., с требованием об оплате вознаграждения по договору, но это уже другая история.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Антон Александрович, спасибо за интересную публикацию. Интересно, что ребята решили сэкономить
срубить баблана сделке за счет агентства, которое им же эту сделку обеспечило. И самое интересное, исходя из текста решения, в этом деле им помогал адвокат. Большие сомнения, что он не знал о всех обстоятельствах сделки, составляя такой иск. (shake)Уважаемый Сергей Николаевич, спасибо за внимание к публикации. Адвокат защищал права на возврат аванса по якобы не состоявшейся сделке. Скорее всего он действительно не был посвящен во все тонкости, в силу той же недобросовестности его клиентов, ну и для того, чтобы он свято верил в то, что говорит, для большей убедительности.
Уважаемый Антон Александрович, скажу больше — он не был посвящён, не мог догадаться, его опыт крайне мал, а доверие крайне широко.
Уважаемый Владислав Александрович, достоверность предоставленных клиентом документов и информации для адвокатов презюмируется. Ему дали предварительный договор, заявление о возврате аванса. Его ментальность и опыт подсказали ему, что есть паскудники риэлторы, которые частенько зажимают авансы. Он и пошёл за Веру, Царя и Отечество.
Уважаемый Антон Александрович, по Вашему описанию узнаётся портрет, и это портрет столичного адвоката.
Уважаемый Антон Александрович, интересное дело. Меня больше всего поразила юридическая безграмотность представителя истца. А недобросовестным клиентом, как я понял, на самом деле был продавец квартиры, который не захотел платить комиссию агентству.
Уважаемый Роман Александрович, спасибо за Ваш комментарий. Там и продавец и покупатель были хороши, один предложил, другой согласился, или наоборот. А в чём по Вашему проявилась безграмотность представителя истца?
Уважаемый Антон Александрович, надо было заявлять иск о взыскании неосновательного обогащения со ссылкой на ст. 333 ГК РФ.
Уважаемый Антон Александрович, второй вариант. Агентство при заключении предварительного договора действовало по доверенности от продавца. Следовательно, полученный от покупателя аванс должен был быть передан продавцу, чего не произошло.Продавец заключает с покупателем договор цессии, в соответствии с которым уступает последнему право требования с агентства аванс по предварительному договору. Затем, покупатель на основании договора цессии требует с агентства аванс.
Уважаемый Роман Александрович, это является дополнительным подтверждением того, что представитель истца не был в курсе всех махинаций продавца и покупателя. Он действовал в лоб, в соответствии с поставленной задачей и никак не рассчитывал на выписку из ЕГРП и то, что сделка все же состоялась.
Уважаемый Антон Александрович, Вы, наверняка, не помните этого, но когда-то (в конце 70-х — начале 80-х) на подъездах висели объявления типа: «Обменяю квартиру на доплату», или «Продам квартиру, звоните по телефону» (это было и раньше, но объявления вешать стеснялись, тайно сообщали телефон «маклера»). Тогда квартиры были все государственные, их «обмен» не был на самом деле обменом, а «продажа» не был продажей.
Писали эти объявления так называемые «маклеры» (это та экзистенция, которую сейчас называют «риэлтор»). Без них преодолеть рогатки законодательства и «продать», либо «обменять» было невозможно. Маклеров привлекали за «незаконную коммерческую деятельность». Но доказать получение ими денег было очень и очень трудно.
Но были «доски объявлений» — это была официальная контора бытовых услуг, которая вела тетрадь, где регистрировались обращения граждан об «обмене», «продаже» и т.п., и на огромной доске в конторе бытовых услуг вывешивались предложения. Если Вас это предложение интересовало, то нужно было заплатить по таксе (небольшие деньги), и Вам давали телефон того, кто хочет произвести «обмен» или «продажу», или ещё чего там...
— Это всё к Вашему вопросу о сущности этих самых «маклей-риэлтаклей».
А теперь загадка: Угадайте почему люди ходили сперва к «доске объявлений», а потом шли к «маклеру»?
Уважаемый Владислав Александрович, полагаю, что в Вашем вопросе содержится и ответПисали эти объявления так называемые «маклеры» Без них преодолеть рогатки законодательства и «продать», либо «обменять» было невозможно.
Уважаемый Антон Александрович, ну в общем правильно. «Купить» или «обменять» квартиру у маклера стоило дороже, чем воспользоваться его связями для оформления уже договорённой сделки.
Полагаю, в этом и есть сущность данной услуги и она с тех давних пор особо и не изменилась.
Уважаемый Владислав Александрович,
«Купить» или «обменять» квартиру у маклера стоило дороже, чем воспользоваться его связями для оформления уже договорённой сделки.И как я их понимаю. С технической стороны сама по себе сделка не представляет особой сложности. А вот то, что ей предшествует: подбор, учет интересов, согласование всех «хотелок» и т.д. и т.п. и составляет суть услуги. Поэтому есть в деятельности риэлторов что-то неуловимое, неосязаемое и необъяснимое, в т.ч. и самими маклерами.
Уважаемый Владислав Александрович, как-то в бане парились, один «размышляет» вслух с умным видом — «платить риэлторам или не платить?» Работу, спрашиваю, они свою сделали? — Да, отвечает. Но платить не буду. Так ты говорю, мошенник что ли? ))
Если такой умный, так и готовил, и проводил бы сделку сам, чего ж людей нанимал. Попробовал бы поклеить объявления в мороз, часами на телефоне отвечая-предлагая объект, безконечные показы и т.д., и т.п.
А раз нанял людей — плати. Каждый труд должен оплачиваться!
Уважаемый Антон Александрович, я соглашусь с Р.А. Крикуном, т.к. агентство по иску о взыскании аванса было вообще ненадлежащим ответчиком, аванс получал продавец, следовательно в случае незаключения сделки и аванс нужно было бы взыскивать с продавца. А т.к. агентство не передало этот аванс продавцу, то с агентства сумму аванса легко можно было взыскать в качестве неосновательного обогащения (вот моя статья на эту тему), так что шанс взыскать деньги с агентства у истца были. Но на то она и состязательность, поздравляю:)
Уважаемый Вадим Вячеславович, спасибо за отзыв и за статью. Я встречал подобную практику. В Вашем деле обстоятельства несколько иные. Все зависит от условий агентского договора и договора о намерениях (предварительного договора). После этого дела, а также с учетом практики, которую Вы представили в своей статье, мне пришлось доработать все документацию этого агентства, чтобы содержание документов соответствовало их сути, ну и названию заодно. После этого, за 4 года, не было ни одной претензии к работе агентства. Конечно важную роль в этом сыграло желание сотрудников агентства руководствоваться тем, что написано, а не гоняться за сиюминутной выгодой.
Интересный сюжет и отличный результат!(Y)
Поведение продавца — покупателя, конечно, поражает своей наглостью.
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за интерес к публикации и высокую оценку. Продавец и покупатель всего лишь продукты времени. Кидают агенты, кидают клиенты, все это создает атмосферу взаимного недоверия. До порядка в этой отрасли еще очень далеко.
Уважаемый Антон Александрович, спасибо за интересную публикацию. Действительно, при любых спорах, связанных с недвижимостью, обязательно должна быть выписка из ЕГРН.Скажите, а решение обжаловалось?
Уважаемый Владимир Сергеевич, спасибо за интерес к публикации. Сейчас и не вспомню, значит не обжаловалось. Да и штамп о вступлении в силу 22.01.2013 свидетельствует о том, что решение вступило в силу практически через месяц после принятия.
Уважаемый Антон Александрович!
Мне все же не понятно основание удержания риэлтерами неустойки, предназначенной продавцу квартиры. Поэтому полностью разделяю позизию Крикун Р.А. о том, что истец выбрал не правильный способ защиты нарушенного права.
На месте судьи я бы отказал в иске в связи с предъявлением его к ненадлежащему ответчику, так как возврат неустойки (аванса) возможен только исключительно стороной предварительного ДКП, которой риэлтер не является. Но суд видимо пошел по пути наименьшего сопротивления, взяв за основу возражения ответчика.
Уважаемый Евгений Викторович, спасибо за внимание к публикации и Ваш комментарий. Основанием удержания являлся агентский договор, доверенность продавца и предварительный договор, так как агентство действовало от имени и за счет продавца.
Истец предъявил иск к агентству, как к лицу в чьем распоряжении, по его информации, находятся денежные средства. В решении фигурирует Соглашение между продавцом и покупателем, в котором они указывают, что внесенный аванс (неустойка) продавцом от агентства не получен.
Ход мысли представителя истца был правильный, о том, что аванс, при сделке, несостоявшейся по определённым обстоятельствам, является неосновательным обогащением. Однако мы доказывали, что, при сложившихся обстоятельствах, это уже договорная неустойка. И суд с этим согласился.