О защите прав потребителей от акул бизнеса писалось не однократно, впрочем, как и о недобросовестности самих потребителей, так называемом «потребительском экстремизме».

История, которой я хотел бы поделиться, произошла в сфере оказания риэлтерских услуг.

Для многих граждан нашей необъятной родины суть риэлтерской услуги до сих пор остается тайной за семью печатями, а негативный образ риэлтора сформирован многими средствами массового оповещения, к сожалению, не безосновательно. Тем не менее, данная профессия пережила не одно десятилетие в разных странах мира и уже этим оправдала свою необходимость, состоятельность и полезность, а негативные проявления есть везде.

Риэлтерская услуга является одним из видов деятельности, в которой существует значительный риск неполучения исполнителем вознаграждения за свою работу. Работа оплачивается по факту достижения определенного результата, не овеществленного для клиента — продать или купить недвижимость. Так сложилось. Платить вперед граждане не желают потому, что работа и достижение цели не очевидны, а после получения желаемого, по сложившейся традиции, платить уже вроде как и не за что — результат то достигнут, и причем здесь риэлтор становиться как-то непонятно.

Но публикация не о риэлтерском бизнесе. Он ещё долгое время будет оставаться неиссякаемым источником работы для юристов, адвокатов, прокуроров, следователей и пр.

Эта история о конкретном недобросовестном поведении клиентов и проявлении злоупотребления правом.

 В начале 2012 года в агентство недвижимости обратился гражданин А. с целью получить услугу по продаже принадлежащей ему квартиры. Был заключен агентский договор. Агентством недвижимости был найден покупатель на продаваемую квартиру — гражданин М, который изъявил желание приобрести квартиру за счет ипотечного кредита.

 Между продавцом в лице агентства и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, основными условиями которого являлись: выход на сделку в течение месяца; внесение покупателем аванса; сбор и предоставление продавцом (агентством) пакета документов для одобрения квартиры банком; обеспечение исполнения предварительного договора со стороны покупателя условием о договорной неустойке в размере аванса; прекращение договора и возврат аванса, в том числе и в случае не одобрения квартиры банком или отказа банка в предоставлении покупателю ипотечного кредита.

 Все необходимые действия агентством были совершены. И вот настал оговоренный день подписания договора купли-продажи квартиры.

В назначенный день покупатель к месту совершения сделки не явился «без объявления войны», на телефонные звонки не отвечал. Ближе к вечеру в агентство недвижимости приехала супруга гражданина М. и написала заявление о возврате аванса по причине отказа банка в предоставлении ипотечного кредита.

Агентство отказалось возвращать аванс в связи с неявкой покупателя на сделку; совершения заявления об отказе от предварительного договора и возврате аванса неуполномоченным лицом; не предоставления документов, подтверждающих уважительность причин отказа от договора и обосновывающих возврат именно аванса.

 Через некоторое время и продавец квартиры прекратил свои отношения с агентством. А еще через месяц агентство получило повестку в суд, причиной было исковое заявление гражданина М. о взыскании аванса, внесенного по предварительному договору купли-продажи.

 Не знаю, что меня побудило, но при анализе документов и подготовке к делу я запросил выписку о правах на продаваемую агентством квартиру из Единого государственного реестра прав и… повезло.

 В выписке из ЕГРП содержалась информация, сыгравшая ключевое значение для исхода дела, а именно, что на момент рассмотрения дела собственниками квартиры являются гражданин М. и его супруга, что их право собственности обременено залоговыми правами банка, для которого агентство собирало документы для одобрения квартиры как залогового обеспечения.

 С учетом полученной информации были подготовлены подробные возражения на исковое заявление, которые практически полностью вошли в решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований.

 Решение суда послужило основанием для обращения агентства к своему клиенту — гражданину А., с требованием об оплате вознаграждения по договору, но это уже другая история.

Документы

1.решение370.8 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала, имеющим PRO-аккаунт.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Адвокат Антонов Антон Александрович
Москва, Россия
Защита прав на недвижимое имущество, жилищные, земельные споры. Долевое строительство, защита прав потребителей. Корпоративные, хозяйственные и договорные споры. Защита по экономическим преступлениям.

Да 49 49

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Нестеров Сергей, Антонов Антон, Крикун Роман, Климушкин Владислав, Ханян Вадим, Бесунова Алёна, Ротов Владимир, Охлопков Евгений, Горчаков Александр
  • 01 Марта 2017, 16:40 #

     Уважаемый Антон Александрович, спасибо за интересную публикацию.   Интересно, что ребята решили сэкономить срубить бабла на сделке за счет агентства, которое им же эту сделку обеспечило. И самое интересное, исходя из текста решения, в этом деле им помогал адвокат. Большие сомнения, что он не знал о всех обстоятельствах сделки, составляя такой иск. (shake)

    +9
    • 01 Марта 2017, 16:56 #

      Уважаемый Сергей Николаевич, спасибо за внимание к публикации. Адвокат защищал права на возврат аванса по якобы не состоявшейся сделке. Скорее всего он действительно не был посвящен во все тонкости, в силу той же недобросовестности его клиентов, ну и для того, чтобы он свято верил в то, что говорит, для большей убедительности.

      +10
  • 01 Марта 2017, 18:32 #

    Уважаемый Антон Александрович, интересное дело. Меня больше всего поразила юридическая безграмотность представителя истца. А недобросовестным клиентом, как я понял, на самом деле был продавец квартиры, который не захотел платить комиссию агентству. 

    +6
    • 01 Марта 2017, 18:41 #

      Уважаемый Роман Александрович, спасибо за Ваш комментарий. Там и продавец и покупатель были хороши, один предложил, другой согласился, или наоборот. А в чём по Вашему проявилась безграмотность представителя истца?

      +4
      • 01 Марта 2017, 19:17 #

        Уважаемый Антон Александрович, надо было заявлять иск о взыскании неосновательного обогащения со ссылкой на ст. 333 ГК РФ.

        +2
      • 01 Марта 2017, 19:25 #

        Уважаемый Антон Александрович, второй вариант. Агентство при заключении предварительного договора действовало по доверенности от продавца. Следовательно, полученный от покупателя аванс должен был быть передан продавцу, чего не произошло.Продавец заключает с покупателем договор цессии, в соответствии с которым уступает последнему право требования с агентства аванс по предварительному договору. Затем, покупатель на основании договора цессии требует с агентства аванс. 

        +3
        • 01 Марта 2017, 19:36 #

          Уважаемый Роман Александрович, это является дополнительным подтверждением того, что представитель истца не был в курсе всех махинаций продавца и покупателя. Он действовал в лоб, в соответствии с поставленной задачей и никак не рассчитывал на выписку из ЕГРП и то, что сделка все же состоялась.

          +4
  • 01 Марта 2017, 21:42 #

    Уважаемый Антон Александрович, Вы, наверняка, не помните этого, но когда-то (в конце 70-х — начале 80-х) на подъездах висели объявления типа: «Обменяю квартиру на доплату», или «Продам квартиру, звоните по телефону» (это было и раньше, но объявления вешать стеснялись, тайно сообщали телефон «маклера»). Тогда квартиры были все государственные, их «обмен» не был на самом деле обменом, а «продажа» не был продажей.
    Писали эти объявления так называемые «маклеры» (это та экзистенция, которую сейчас называют «риэлтор»). Без них преодолеть рогатки законодательства и «продать», либо «обменять» было невозможно. Маклеров привлекали за «незаконную коммерческую деятельность». Но доказать получение ими денег было очень и очень трудно.
    Но были «доски объявлений» — это была официальная контора бытовых услуг, которая вела тетрадь, где регистрировались обращения граждан об «обмене», «продаже» и т.п., и на огромной доске в конторе бытовых услуг вывешивались предложения. Если Вас это предложение интересовало, то нужно было заплатить по таксе (небольшие деньги), и Вам давали телефон того, кто хочет произвести «обмен» или «продажу», или ещё чего там...
    — Это всё к Вашему вопросу о сущности этих самых «маклей-риэлтаклей».
    А теперь загадка: Угадайте почему люди ходили сперва к «доске объявлений», а потом шли к «маклеру»?

    +5
    • 01 Марта 2017, 21:55 #

      Уважаемый Владислав Александрович, полагаю, что в Вашем вопросе содержится и ответПисали эти объявления так называемые «маклеры» Без них преодолеть рогатки законодательства и «продать», либо «обменять» было невозможно.

      +2
      • 02 Марта 2017, 12:43 #

        Уважаемый Антон Александрович, ну в общем правильно. «Купить» или «обменять» квартиру у маклера стоило дороже, чем воспользоваться его связями для оформления уже договорённой сделки.
        Полагаю, в этом и есть сущность данной услуги и она с тех давних пор особо и не изменилась.

        +1
        • 02 Марта 2017, 14:16 #

          Уважаемый Владислав Александрович,
          «Купить» или «обменять» квартиру у маклера стоило дороже, чем воспользоваться его связями для оформления уже договорённой сделки.И как я их понимаю. С технической стороны сама по себе сделка не представляет особой сложности. А вот то, что ей предшествует: подбор, учет интересов, согласование всех «хотелок» и т.д. и т.п. и составляет суть услуги. Поэтому есть в деятельности риэлторов что-то неуловимое, неосязаемое и необъяснимое, в т.ч. и самими маклерами.

          +3
        • 25 Апреля 2017, 03:20 #

          Уважаемый Владислав Александрович, как-то в бане парились, один «размышляет» вслух с умным видом — «платить риэлторам или не платить?» Работу, спрашиваю, они свою сделали? — Да, отвечает. Но платить не буду. Так ты говорю, мошенник что ли? ))

          Если такой умный, так и готовил, и проводил бы сделку сам, чего ж людей нанимал. Попробовал бы поклеить объявления в мороз, часами на телефоне отвечая-предлагая объект, безконечные показы и т.д., и т.п.

          А раз нанял людей — плати. Каждый труд должен оплачиваться!

          +1
  • 02 Марта 2017, 09:09 #

    Уважаемый Антон Александрович, я соглашусь с Р.А. Крикуном, т.к. агентство по иску о взыскании аванса было вообще ненадлежащим ответчиком, аванс получал продавец, следовательно в случае незаключения сделки и аванс нужно было бы взыскивать с продавца. А т.к. агентство не передало этот аванс продавцу, то с агентства сумму аванса легко можно было взыскать в качестве неосновательного обогащения (вот моя статья на эту тему), так что шанс взыскать деньги с агентства у истца были. Но на то она и состязательность, поздравляю:)

    +4
    • 02 Марта 2017, 09:23 #

      Уважаемый Вадим Вячеславович, спасибо за отзыв и за статью. Я встречал подобную практику. В Вашем деле обстоятельства несколько иные. Все зависит от условий агентского договора и договора о намерениях (предварительного договора). После этого дела, а также с учетом практики, которую Вы представили в своей статье, мне пришлось доработать все документацию этого агентства, чтобы содержание документов соответствовало их сути, ну и названию заодно. После этого, за 4 года, не было ни одной претензии к работе агентства. Конечно важную роль в этом сыграло желание сотрудников агентства руководствоваться тем, что написано, а не гоняться за сиюминутной выгодой.

      +4
  • 02 Марта 2017, 09:56 #

    Интересный сюжет и отличный результат!(Y)

    Поведение продавца — покупателя, конечно, поражает своей наглостью.

    +1
    • 02 Марта 2017, 10:29 #

      Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за интерес к публикации и высокую оценку. Продавец и покупатель всего лишь продукты времени. Кидают агенты, кидают клиенты, все это создает атмосферу взаимного недоверия. До порядка в этой отрасли еще очень далеко.

      +1
  • 02 Марта 2017, 12:26 #

    Уважаемый Антон Александрович, спасибо за интересную публикацию. Действительно, при любых спорах, связанных с недвижимостью, обязательно должна быть выписка из ЕГРН.Скажите, а решение обжаловалось?

    0
    • 02 Марта 2017, 13:56 #

      Уважаемый Владимир Сергеевич, спасибо за интерес к публикации. Сейчас и не вспомню, значит не обжаловалось. Да и штамп о вступлении в силу 22.01.2013 свидетельствует о том, что решение вступило в силу практически через месяц после принятия.

      +1
  • 03 Марта 2017, 11:35 #

    Уважаемый Антон Александрович!
    Мне все же не понятно основание удержания риэлтерами неустойки, предназначенной продавцу квартиры. Поэтому полностью разделяю позизию Крикун Р.А. о том, что истец выбрал не правильный способ защиты нарушенного права.
    На месте судьи я бы отказал в иске в связи с предъявлением его к ненадлежащему ответчику, так как возврат неустойки (аванса) возможен только исключительно стороной предварительного ДКП, которой риэлтер не является. Но суд видимо пошел по пути наименьшего сопротивления, взяв за основу возражения ответчика.

    +1
    • 03 Марта 2017, 14:10 #

      Уважаемый Евгений Викторович, спасибо за внимание к публикации и Ваш комментарий. Основанием удержания являлся агентский договор, доверенность продавца и предварительный договор, так как агентство действовало от имени и за счет продавца.
      Истец предъявил иск к агентству, как к лицу в чьем распоряжении, по его информации, находятся денежные средства. В решении фигурирует Соглашение между продавцом и покупателем, в котором они указывают, что внесенный аванс (неустойка) продавцом от агентства не получен.
      Ход мысли представителя истца был правильный, о том, что аванс, при сделке, несостоявшейся по определённым обстоятельствам, является неосновательным обогащением. Однако мы доказывали, что, при сложившихся обстоятельствах, это уже договорная неустойка. И суд с этим согласился.

      +1

Да 49 49

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «О недобросовестности клиентов или ничто не стоит так дешево, как уже оказанная услуга. Обеспечение исполнения предварительного договора купли-продажи условием о договорной неустойке.» 5 звезд из 5 на основе 49 оценок.

Похожие публикации

Продвигаемые публикации