О недобросовестности клиентов или ничто не стоит так дешево, как уже оказанная услуга. Обеспечение исполнения предварительного договора купли-продажи условием о договорной неустойке.

О защите прав потребителей от акул бизнеса писалось не однократно, впрочем, как и о недобросовестности самих потребителей, так называемом «потребительском экстремизме».

История, которой я хотел бы поделиться, произошла в сфере оказания риэлтерских услуг.

Для многих граждан нашей необъятной родины суть риэлтерской услуги до сих пор остается тайной за семью печатями, а негативный образ риэлтора сформирован многими средствами массового оповещения, к сожалению, не безосновательно. Тем не менее, данная профессия пережила не одно десятилетие в разных странах мира и уже этим оправдала свою необходимость, состоятельность и полезность, а негативные проявления есть везде.

Риэлтерская услуга является одним из видов деятельности, в которой существует значительный риск неполучения исполнителем вознаграждения за свою работу. Работа оплачивается по факту достижения определенного результата, не овеществленного для клиента — продать или купить недвижимость. Так сложилось. Платить вперед граждане не желают потому, что работа и достижение цели не очевидны, а после получения желаемого, по сложившейся традиции, платить уже вроде как и не за что — результат то достигнут, и причем здесь риэлтор становиться как-то непонятно.

Но публикация не о риэлтерском бизнесе. Он ещё долгое время будет оставаться неиссякаемым источником работы для юристов, адвокатов, прокуроров, следователей и пр.

Эта история о конкретном недобросовестном поведении клиентов и проявлении злоупотребления правом.

 В начале 2012 года в агентство недвижимости обратился гражданин А. с целью получить услугу по продаже принадлежащей ему квартиры. Был заключен агентский договор. Агентством недвижимости был найден покупатель на продаваемую квартиру — гражданин М, который изъявил желание приобрести квартиру за счет ипотечного кредита.

 Между продавцом в лице агентства и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, основными условиями которого являлись: выход на сделку в течение месяца; внесение покупателем аванса; сбор и предоставление продавцом (агентством) пакета документов для одобрения квартиры банком; обеспечение исполнения предварительного договора со стороны покупателя условием о договорной неустойке в размере аванса; прекращение договора и возврат аванса, в том числе и в случае не одобрения квартиры банком или отказа банка в предоставлении покупателю ипотечного кредита.

 Все необходимые действия агентством были совершены. И вот настал оговоренный день подписания договора купли-продажи квартиры.

В назначенный день покупатель к месту совершения сделки не явился «без объявления войны», на телефонные звонки не отвечал. Ближе к вечеру в агентство недвижимости приехала супруга гражданина М. и написала заявление о возврате аванса по причине отказа банка в предоставлении ипотечного кредита.

Агентство отказалось возвращать аванс в связи с неявкой покупателя на сделку; совершения заявления об отказе от предварительного договора и возврате аванса неуполномоченным лицом; не предоставления документов, подтверждающих уважительность причин отказа от договора и обосновывающих возврат именно аванса.

 Через некоторое время и продавец квартиры прекратил свои отношения с агентством. А еще через месяц агентство получило повестку в суд, причиной было исковое заявление гражданина М. о взыскании аванса, внесенного по предварительному договору купли-продажи.

 Не знаю, что меня побудило, но при анализе документов и подготовке к делу я запросил выписку о правах на продаваемую агентством квартиру из Единого государственного реестра прав и… повезло.

 В выписке из ЕГРП содержалась информация, сыгравшая ключевое значение для исхода дела, а именно, что на момент рассмотрения дела собственниками квартиры являются гражданин М. и его супруга, что их право собственности обременено залоговыми правами банка, для которого агентство собирало документы для одобрения квартиры как залогового обеспечения.

 С учетом полученной информации были подготовлены подробные возражения на исковое заявление, которые практически полностью вошли в решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований.

 Решение суда послужило основанием для обращения агентства к своему клиенту — гражданину А., с требованием об оплате вознаграждения по договору, но это уже другая история.