Найти юриста / адвоката / эксперта
Взыскание неустойки с застройщика при несвоевременной передаче им квартиры – объекта долевого строительства, не вызывает сложности, но в любом деле всегда есть нюансы, обусловленные обстоятельствами, наличием доказательств, полнотой и прозрачностью правового регулирования, креативностью оппонента и даже суда.
С чем пришлось столкнуться при рассмотрении этого дела? Во-первых, спор возник вокруг ставки, которая должна применяться при расчёте размера неустойки. При подаче иска размер неустойки был рассчитан исходя из периодов действия ключевой ставки Банка России.
Застройщик возражал против такого расчёта. Просил произвести расчёт исходя из ставки, действующей на момент исполнения обязательства (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). При этом просил применить ставку, действующую на момент передачи квартиры, определенный договором, ссылаясь на Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26.
Ошибочность позиции застройщика заключалась в следующем:
- — Применённая мной методика расчёта неустойки была основана на применении ст.ст. 395, 317.1 ГК РФ, в соответствие с которыми при расчете процентов применяется ставка, действующая в соответствующие периоды.
- — Данная методика расчётов является более справедливой и щадящей по отношению к ответчику, чем та которую предлагал ответчик, но применял её ошибочно.
- — Исходя из формального толкования ч.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, величина ставки определяется как ставка рефинансирования, установленная Банком России, действующая на день исполнения обязательства.
- — Исполнением обязательства застройщиком считается дата подписания акта приема-передачи квартиры (ч.1 ст.12 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
- — Соответственно исходя из указанных положений закона необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на дату фактического подписания акта передачи квартиры, а не на дату исполнения обязательства, указанную в договоре.
- — Неустойка, рассчитанная по методике, предложенной ответчиком, при правильном её применении, на 30% превысила бы неустойку, рассчитанную истцом.
- — С учётом изложенного мы не возражали против расчёта неустойки по методике, предложенной ответчиком, и взыскании неустойки в размере на 30% больше чем было заявлено изначально.
Суд счёл наш расчёт неустойки арифметически верным. От правового анализа методик расчёта неустойки суд воздержался. Во-вторых, пришлось, как ни странно, спорить с судом о соразмерности неустойки.
Застройщик вполне естественно заявил о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Даже указал обстоятельства, которые, по его мнению, являлись основаниями для её снижения. Но одна проблема - застройщик кроме своих возражений не представил в суд никаких доказательств наличия этих оснований.
Суды обеих инстанций оставили без внимания недоказанность оснований, на которые ссылался застройщик в обоснование снижения неустойки. При этом, несмотря на мои возражения, суд первой инстанции посчитал обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований для снижения неустойки, установленными и сослался на них в решении.
Мои доводы о соразмерности неустойки суды проигнорировали, как и не было. С доводами о соразмерности неустойки читатели могут ознакомиться в апелляционной жалобе, приложенной к публикации. В-третьих, требование о взыскании неустойки было сопряжено с требованием о взыскании убытков, которые заключались в расходах истца на найм жилого помещения в период просрочки застройщика.
Несмотря на то, что обстоятельства этого дела, с небольшими допущениями, были схожи с обстоятельствами спора, который рассматривал Верховный Суд РФ и пришёл к выводу об обоснованности требования о взыскании убытков, суд первой инстанции посчитал недоказанным наличие причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и расходами истцов.
Причём суд первой инстанции весьма творчески мотивировал отсутствие причинно-следственной связи: истцы должны были получить квартиру без отделки, соответственно, в дату передачи квартиры, установленную договором, объективно не имели возможности прекратить действие договора найма в связи с переездом в квартиру до момента окончания ремонта.
Апелляционная инстанция творческий подход суда первой инстанции к предположениям об обстоятельствах не оценила. Судебная коллегия учла мои доводы и об установлении застройщиком в договоре 9-ти месячного срока для передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию, и об игнорировании ответчиком досудебной претензии, и о предположениях суда первой инстанции, которыми последний обосновал отсутствие причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и убытками истцов.
К сожалению доводы о соразмерности неустойки и необоснованном её снижении судом первой инстанции не нашли отклика у судебной коллегии, которая предпочла оставить решение суда в этой части без изменения опираясь на шаблоны и штампы.
Как итог, неустойка уменьшена в 3 раза от заявленной, убытки и штраф за нарушение прав потребителя взысканы в полном объёме, компенсация морального вреда увеличена в 20 раз от суммы присужденной судом первой инстанции.
Решением доверитель удовлетворён, в кассацию по его желанию уже не пошли. Изображение к публикации: https://i.pinimg.com/...95f3b509476d4975ad0e8be8de.jpg
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Антон Александрович, поздравляю!
Отличная работа и обоснования иска, жалобы.
Давно уже появился щадящий режим для застройщика при условии нарушения им обязательств. С некоторых пор его стали поддерживать.
По одному из моих дел при исполнении решения застройщик вместо оплаты предложил выдать двухкомнатную квартиру вместо изначально определённой однокомнатной. И расходы покрыты и доверитель доволен.
Уважаемый Андрей Викторович, благодарю за внимание к публикации. Действительно в последнее время снижение неустойки стало не вопросом права или факта, а больше политики.
Поздравляю и Вас с успешным разрешением дела. Было и такое в моей практике, правда в отдаленном районе Московской области, где у застройщика квартиры продавались слабо и вместо денег в уплату неустойки ему было проще предоставить двухкомнатную квартиру вместо изначальной однокомнатной.
Уважаемый Антон Александрович, спасибо за отличное описание и процессуальные документы, отличная работа и достойный результат! (Y)
Уважаемый Иван Николаевич, благодарю за внимание к публикации и высокую оценку.
Уважаемый Антон Александрович, отличный результат, поздравляю! Коронавирус и санкции — это железная мотивация для снижения неустойки.8)
Какая интересная у Вас структура апелляционной жалобы. Очень не привычно, но интересно. Надо тоже как-нибудь попробовать.
Уважаемая Алёна Александровна, благодарю за внимание к публикации. Цель структуры не в интересе к самой структуре, а в уменьшении времени на чтение и облегчении восприятия и понимания, как результат повышение интереса к содержанию.
Вот чем ценен Праворуб -так это его глубокой философичностью… вот прямо по Юнгу, который ввёл понятие «синхронности»....
Вот стоило одному моему давнему доверителю в конце декабря 2022 года передать мне для анализа документы по передаче по ДДУ квартиры с задержкой всего-то на ДВА года, как тут же на Праворубе появляется публикация, являющаяся действующим алгоритмом надлежащей защиты моего доверителя (а следовательно, действующим способом получения мною гонорара за практически заранее выигранное дело).
При этом такую синхронность наблюдаю уже как бы не седьмой-восьмой раз )))))
ЗЫ: Уважаемый Антон Александрович, гигантское Вам спасибо за своевременную публикацию)))
Уважаемый Михаил Михайлович, рад помочь и успехов Вам(handshake)
Уважаемый Антон Александрович, актуальная тема и хороший результат(Y) Поздравляю(handshake)
Уважаемый Роман Николаевич, благодарю за внимание к публикации(handshake)