Договоры коммерческого найма жилых помещений весьма распространенный вид сделок среди граждан. В большинстве случаев исполнение обязанностей нанимателя обеспечивается обеспечительным (гарантийным) платежом.
Также нередки случаи недобросовестности наймодателей когда подходит время возвращать обеспечительный платеж – берешь чужие ненадолго, а возвращать приходится свои и навсегда.
Так произошло и в описываемом случае.
Позиция нанимателя:
Моим доверителем (нанимателем) был заключен договор коммерческого найма двух жилых домов на земельном участке.
По договору в качестве гарантий исполнения своих обязательств нанимателем был внесен обеспечительный платеж, который должен быть возвращен нанимателю в день передачи нанимателем домов и иного имущества наймодателю, за исключением случаев, предусмотренных договором.
По соглашению сторон наниматель 09.02.2022 освободил дома, земельный участок и надворные постройки, а также вывез вещи, принадлежащие ему и проживающим с ним лицам.
Наймодатель обязан был принять возвращаемое нанимателем имущество по Акту возврата и вернуть обеспечительный платеж.
В согласованный день якобы для приема предмета договора и подписания акта возврата имущества явились неизвестные нанимателю люди, которые не смогли предоставить документов, удостоверяющих их личности, доверенности на представление интересов от имени наймодателя, а также не были внесены в перечень представителей его интересов в условия договора коммерческого найма.
Поскольку наймодатель свои обязательства по приемке дома и возврату обеспечительного платежа в установленные договором сроки не исполнил, наниматель по моей рекомендации направил телеграммой в адрес наймодателя требование о приеме предмета договора.
Также нанимателю было рекомендовано обратиться в полицию по факту прибытия неизвестных и фотографирования ими имущества наймодателя и отказа последнего принять имущество. Что супруга нанимателя и сделала.
В дальнейшем представитель наймодателя отказался подписать акт, при этом забрал ключи от жилых домов.
Нанимателем в адрес ответчика был направлен односторонний акт приема-передачи и требование о возврате обеспечительного платежа.
Наймодатель не вернул нанимателю обеспечительный платеж и часть платы за найм за неиспользованный период, в связи с чем, наниматель обратился в Хорошевский районный суд г. Москвы с требованием взыскать с наймодателя обеспечительный платеж, часть платы за найм и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Позиция наймодателя:
Наймодатель обратился в суд со встречным исковым заявлением и просил суд взыскать в свою пользу денежные средства в счет возмещения причиненных убытков, уплаченную государственную пошлину.
Мотивируя встречные требования, наймодатель подтвердил практически все обстоятельства, на которые ссылался истец, за некоторыми исключениями.
В первоначально согласованную дату уполномоченный представитель наймодателя, чье имя сдержится в перечне представителей нанимателя в Договоре, якобы прибыла в сопровождении своего водителя для осуществления приемки имущества. Однако сделать это оказалось невозможным. Наниматель отсутствовал, вместо него в доме находился якобы неизвестный представителю наймодателя гражданин, который отказался передавать имущество, не вернул ключи от домов и опечатал входные двери. Таким образом, в нарушение своих обязательств, наниматель в согласованную сторонами дату арендованное имущество наймодателю не возвратил и продолжил им пользоваться.
Тогда же при осмотре домов, надворных построек и земельного участка якобы представителем наймодателя были обнаружены многочисленные повреждения имущества – предметов мебели, оборудования, конструктивных элементов строений. Указанные повреждения были зафиксированы с помощью фотосъемки.
В последующем в согласованное сторонами время представитель наймодателя и представитель нанимателя встретились в месте нахождения арендованного имущества в целях осуществления его приемки-передачи. Однако представитель нанимателя отказался от подписания Акта приемки-передачи, в котором были зафиксированы факты повреждений имущества наймодателя, причиненные в период действия Договора. В связи с отказом представителя нанимателя от подписания Акта, указанный Акт был составлен и подписан представителем наймодателя в одностороннем порядке. Второй экземпляр Акта и приложенные к нему фотоматериалы были направлены нанимателю почтовым отправлением с описью вложения.
В целях ремонта поврежденного имущества и осуществления непроизведенного нанимателем технического обслуживания, наймодателем были произведены расходы: в оплату ремонта и восстановления предметов мебели; за выполнение санитарно-технических работ по Договору бытового подряда.
По поручению наймодателя денежные средства подрядчикам были уплачены его представителем, которой данные расходы компенсированы в полном объеме.
Результат рассмотрения дела.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы требования нанимателя удовлетворены полностью, в удовлетворении требований наймодателя отказано.
Апелляционным определением Московского городского суда Решение частично изменено – отказано во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части решение устояло.
Примечательна мотивировка отказа во взыскании процентов. Мосгорсуд посчитал, что обязательство по возмещению вреда при наличии спора созревает в момент вступления решения суда в законную силу.
Не вдаваясь в анализ обоснованности такого вывода, необходимо обратить внимание, что мой доверитель не обращался с требованием о возмещении вреда. Возможно апелляционная инстанция перепутала нанимателя с наймодателем, но, буквально через абзац, судебная коллегия указала, что «поскольку стороны договорились по обоюдному согласию об освобождении истцом помещений 10 февраля 2022 года, то оснований у ответчика удерживать обеспечительный платеж не было, что не отрицал представитель ответчика в суде апелляционной инстанции». Т.е., исходя из этого, обязательство наймодателя вернуть обеспечительный платеж возникло все-таки 10.02.2022, а не с момента вступления решения суда в силу.
Мой доверитель отказался обжаловать апелляционное определение в кассации.
С подробным описанием обстоятельств и позицией по делу, возражениями на доводы ответчика об обстоятельствах, на которые он ссылался, можно ознакомиться в приложенных выступлениях в прениях.
P.s.
Возможность взыскания обеспечительного платежа зависит от деталей содержания договора найма и наличия доказательств юридически значимых обстоятельств взаимоотношений сторон договора. Мой опыт говорит о том, что граждане зачастую формально и поверхностно относятся к формулировкам договора и фиксации значимых обстоятельств. В данной ситуации я сопровождал нанимателя с этапа переговоров о покупке дома, поэтому продолжил его консультировать при возврате имущества. Как бы сложились обстоятельства при его самостоятельных действиях?
Кроме того, прочтение положений Гражданского кодекса об аренде и найме имущества не спасает от ошибок, т.к. большинство правовых позиций по данному виду сделок сформулировано в Постановлениях Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, Обзорах судебной практики и судебных постановлениях по конкретным делам, и количество их обширно.
Поэтому при заключении сделок аренды или найма имущества, возникновении вопросов в ходе их исполнения или прекращения, не занимайтесь самолечением, обращайтесь к специалистам, практикующим в данной области права.
Изображение к публикации: https://pin.it/1DFhVVQ
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Антон Александрович, впервые встречаю практику по возврату обеспечительного платежа. К слову, институт этот мне впервые встретился в работе к.и.н. Александра Плужникова, оказывается, ещё до революции этот способ обеспечения обязательств применялся при сдаче в аренду муниципального имущества и размер этого платежа рассчитывался ввиду возможного несвоевременного возврата имущества и связанного с этим судебного спора, то есть, охватывал время судебного «выселения» арендатора и потенциальные судебные издержки.
Уважаемый Владислав Александрович, благодарю за внимание к публикации.
«Всё новое, это хорошо забытое старое». То, что Вы описали, в современных категориях можно отнести к заранее оцененным убыткам, которые относительно недавно были закреплены в законодательстве и судебной практике. Как впрочем и обеспечительный платеж. Ведь до 2013 года судебная практика категорически отрицала возможность обеспечения исполнения обязательства деньгами, ну за исключением задатка.
Уважаемый Антон Александрович, заранее оцененные убытки, как я понял, остаются пока проблемной областью правоприменения (кто оценивал, оценка предполагает оценочную деятельность, было ли нарушено равенство в переговорах, насколько эти убытки можно посчитать штрафом и т.п. обстоятельства, которые Суд может посчитать и так и эдак).
Но опять же, есть хорошо забытое старое. Посмотрите третий абзац ч.1 ст. 1064 ГК РФ. Когда на эту норму стали ссылаться прокуроры по делам о взыскании экологического вреда, например, за незаконную порубку леса, многие юристы стали включать в договор подобные пункты. После этого заявляли о взыскании убытков на 1 руб. в связи с отправкой претензии или что-то вроде этого, плюс договорной размер компенсации сверх причинённого вреда.
Уважаемый Владислав Александрович, Верховный суд уже высказался на тему заранее оцененных убытков и сказал, что это альтернатива неустойки. Ст. 1064 все таки подразумевает доказывание размера причиненного вреда и возможность увеличение этого размера договором. При заранее оценных убытках нет необходимости доказывать размер убытков.
Из всего, что Вы перечислили (кто оценивал, оценка предполагает оценочную деятельность, было ли нарушено равенство в переговорах, насколько эти убытки можно посчитать штрафом и т.п. обстоятельства, которые Суд может посчитать и так и эдак), при возникновении судебного спора думаю можно ссылаться только на неравенство договорных возможностей и то при доказанной неспособности слабой стороны иным образом удовлетворить свои потребности. Все остальное можно добавить прицепом к этому основанию как его последствия, потому что, при отсутствии неравенства, если подписал договор, то будь любезен.