Защита покупателя квартиры от наследников продавца. Иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Мещанский районный суд г. Москвы
Ко мне обратилась доверитель со следующей ситуацией – к ней предъявила иск наследница продавца квартиры с требованием признать сделку купли-продажи квартиры недействительной как мнимую.
В качестве обстоятельств, подтверждающих основания иска, наследница утверждала, что квартира для продавца являлась единственным жильем, что при жизни он не имел намерения продавать квартиру, т.к. никогда не сообщал ей об этом, продавец являлся племянником истца, у них были дружеские доверительные отношения и они постоянно общались, по условиям договора купли-продажи продавец сохранил право пользования проданной квартирой, квартира была продана за цену ниже кадастровой стоимости, продавец умер меньше чем через месяц после продажи квартиры, при этом в ходе сбора информации о наследственной массе, сведений о деньгах от продажи квартиры или об их движении по счетам продавца получено не было.
Слабость позиции доверителя заключалась в том, что стороны сделки не соблюдали обычные меры по безопасному расчету, отсутствовала расписка о получении денег продавцом, по условиям договора продавец сохранил право пользования квартирой.
При дальнейшем уточнении обстоятельств выяснилось, что между продавцом и мамой доверителя сложились фактические семейные отношения, на протяжении 20 лет они совместно проживали как раз в той самой квартире, вели общее хозяйство, продавец растил и воспитывал ответчика (покупателя квартиры) как родную дочь с 4х лет и до ее совершеннолетия, близкие отношения между ними, как между отцом и дочерью, не прекращались до самой смерти продавца. Однако отношения по регистрации брака и удочерению оформлены не были.
Было принято решение сосредоточиться на доказывании
— факта передачи денег, который подтверждался актом передачи квартиры и отсутствием у продавца претензий по данному обстоятельству;
— наличия у покупателя возможности приобрести квартиру за цену, указанную в договоре купли-продажи;
— отношений между продавцом и покупателем как между отцом и дочерью, которые объясняли почему по условиям договора продавец сохранил право пользования квартирой, почему квартира была продана по цене ниже кадастровой стоимости и почему стороны сделки не соблюдали обычные меры по безопасности взаиморасчетов – уровень доверия между сторонами был достаточно высок и в соблюдении мер безопасных расчетов не было необходимости.
В ходе судебного разбирательства представитель истца не смог пояснить какую цель преследовали продавец и покупатель если совершали мнимую сделку по продаже квартиры, также он не смог доказать иные обстоятельства, подтверждающие мнимость сделки.
Суд согласился с моими доводами – в удовлетворении иска было отказано. Апелляция оставила решение суда в силе. С обоснованием позиции и выводами суда все заинтересованные могут ознакомиться из документов, приложенных к публикации.
Изображение взято с сайта: https://ru.freepik.com/.../free-photo/_8452219.htm
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
| 1. | Возражения на иск | 294.3 KB | 34 | |||
| 2. | Решение | 127 KB | 27 |
Уважаемый Антон Александрович, по сделке, конечно, много вопросов, но тут сработала состязательность: сторона истца оказалась откровенно слабее вас. Аргумент ация ваших возражений при исходных данных вполне на уровне.
Уважаемый Андрей Владимирович, благодарю за внимание к публикации.
Такая работа — работаем с тем, что есть.
Согласен с коллегами, которые указывают на слабость позиции истца. Наследник увидел несколько признаков мнимой сделки и не понял самого главного — в мнимой сделке необходимо доказывать и четко понимать, для чего стороны притворяются. Для чего стороны сделки «изображают» переход права собственности.
Так получилось, что последовательно прочитал две статьи о расторжении договоров, в т.ч. публикацию адвоката Матлис «Расторжение договора купли-продажи». Мне кажется, если бы истец выбрал путь расторжения договора по причине отсутствия расчета по сделке — шансов было бы существенно больше.
В настоящее время истец утратил эту возможность, поскольку в решение «заплыла» преюдициальная формулировка о том, что расчет произведен.
Уважаемый Владимир Юрьевич, благодарю за внимание к публикации.
Наследник увидел несколько признаков мнимой сделки и не понял самого главногоДумаю, что это распространённая ошибка. Многие видят признаки, которые по их мнению свидетельствуют о мнимости сделки, но мнимая сделка это гражданско-правовой состав, который нужно доказывать в полном объеме.
Мне кажется, если бы истец выбрал путь расторжения договора по причине отсутствия расчета по сделке — шансов было бы существенно больше.Уважаемый Владимир Юрьевич, Вот! Согласен на 100% Однако, тем ценнее победа уважаемого Антона Александровича.В настоящее время истец утратил эту возможность, поскольку в решение «заплыла» преюдициальная формулировка о том, что расчет произведен.Только если решение вступило в законную силу. Преодолеть преюдицию можно и на стадии апелляционного обжалования.
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Рейтинг публикации:
«Защита покупателя квартиры от наследников продавца. Иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Мещанский районный суд г. Москвы»
4
звезд из 5
на основе 24 оценок.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Уважаемый Антон Александрович, Акт приема-передачи квартиры не является документом, подтверждающим передачу денежных средств, вопреки утверждению суда. Очень странное и сомнительное решение в части обоснования законности.
Уважаемый Евгений Алексеевич, не такая уж фундаментальная позиция была у истца. Ознакомившись с решением, не увидела со стороны истца какого-либо серьёзного документального обоснования заявленного требования. Только желание получить в наследство внезапно уплывшую квартиру.
Наверное, суд тоже не увидел обоснованных требований и разрешил спор по своему внутреннему убеждению, отписав не сильно творческое решение.
Уважаемая Софья Ароновна, позиция истца никакая. То ли денег на представителя пожалел, то ли представитель такой попался.
Наверное, суд тоже не увидел обоснованных требований и разрешил спор по своему внутреннему убеждению, отписав не сильно творческое решение. Даже при такой скудной ситуации, можно было по-иному отписать указанное решение.
Но на такое решение суда существует тысячи решений суда, включая ВС РФ, в которых чёрным по белому написано — акт приема-передачи недвижимости не подтверждает факт оплаты этой недвижимости.
Моё мнение однозначное — не может и не должно быть судебных актов, с прямо противоположными выводами. Попался такой акт, он должен быть пересмотрен независимо от срока обнаружения. Ущерб в этом случае должен возмещаться за счет казны.
Уважаемый Евгений Алексеевич,
позиция истца никакая. То ли денег на представителя пожалел, то ли представитель такой попался.Жадность порождает бедность:)
Даже при такой скудной ситуации, можно было по-иному отписать указанное решение.А что бы это изменило? Ну добавилось бы немного правовых позиций в судебном акте, на результат бы вряд ли повлияло, всё равно истец вряд ли понял почему ему сказали «нет».
Уважаемый Евгений Алексеевич, только пару дней назад читал позиции ВС РФ, что акт приема передачи не является подтверждением факта оплаты. Здесь я согласен, де-юре подтверждением оплаты является чек или расписка.
Но де-факто — есть правовые обычаи. Исходя из правовых обычаев продавец не передаст товар покупателю без оплаты. То есть, если расчет производился наличными средствами и продавец, скажем, телевизора(физическое лицо) обратится к покупателю с требованием взыскания стоимости, мол я телевизор передал.а он оплату не произвел, с вероятностью 100 процентов судом будет отклонено и расписку о получении средств продавцом с покупателя не спросит. В таком случае передал = деньги получил. В общем, продавец должен действовать с разумной осмотрительностью — и все дела.
Не маловажным является и то, что истец — наследник. Будь истец кредитором, да еще в деле о банкротстве — все могло быть и было бы совсем по другому: ущерб конкурсной массе и все дела.
Но позиция истца и правда слабовата. Даже не видя всех документов, вижу фактические обстоятельства, на которые истцом не было обращено внимание суда. Но на результат это могло и не повлиять.
Уважаемый Михаил Викторович, спасибо за ответ на комментарий.
Обычай здесь не применим. Тем более довольно часто оплата идет после передачи недвижимости и много судебных споров на эту тему.
Я писал про Белгородское дело в котором суды отказались признать оплату по договору недвижимости, в которой не только присутствовал подписанный покупателем и продавцом акт передачи недвижимости, но и в договоре имелась оговорка, что сам договор подписывается после передачи денег продавцу наличными. Дело дошло до ВС РФ и устояло.
А теперь сравним и скажем, что это за закон, который применяется на усмотрение суда?
Уважаемый Евгений Алексеевич,
А теперь сравним и скажем, что это за закон, который применяется на усмотрение суда?Я здесь полностью согласен. Но и сами юристы, в этом тоже виноваты. Очень часто, в отзывах на иск и в самих исках ссылаются на нормы права не подлежащие применению. И даже если суд выносит законное решение, обжалуют решения суда по таким же основаниям. В судах тоже работают люди, могут ошибиться и решение отменить. Так появляется судебная практика, которая противоречит нормам права и на которую в дальнейшем ссылаются уже другие юристы. (Вышенаписанное относится не к конкретному делу, а вообще).
Сам я достаточно трепетно отношусь ко всем делам и такие методы не использую. Знакомился со многими Вашими публикациями и документами — тоже не заметил попыток введения суда в заблуждение.
Но все таки — только судей я в таких решениях не обвиняю. Поведение сторон в процессе тоже не маловажно… В общем, как то так.
Уважаемый Евгений Алексеевич, благодарю за внимание к публикации.
↓ Читать полностью ↓
Что касается передаточного акта, как документа подтверждающего или не подтверждающего взаиморасчёты по сделке, то нашёл одно определение Верховного Суда от 22.05.2018 № 58-КГ18-11, в котором высказана глубокая мысль (на самом деле нет) о том, что «по смыслу ст. 556 ГК РФ передаточный акт… не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами». Затем это было
тупослово в слово растиражировано судами различных уровней. Но что означает этот вывод СКГД? На мой взгляд, только то, что ст. 556 ГК РФ не содержит императивного требования о том, что наличие «голого» акта приёма-передачи подтверждает произведение расчётов.При этом ст. 556 ГК не содержит запрета на указание сторонами в акте иных сведений и констатации ими обстоятельств, касающихся их взаимоотношений по сделке.
В этом же определении Верховный Суд привёл и не отверг мотивировку суда первой инстанции, почему тот не принял акт в качестве доказательства взаиморасчётов, т.е. суд первой инстанции учитывал не наличие акта как такового, а оценивал его содержание.
Так что, подтверждает или не подтверждает акт расчёты — вопрос оценки доказательств в контексте конкретного дела.
Иначе возникает парадокс, запись в договоре, что оплата произведена до его подписания, подтверждает расчёты, даже переписка WhatsApp при определенных обстоятельствах может подтверждать расчёты, а указание в акте на факт состоявшихся взаиморасчётов их не подтверждает.
Кстати, из Определения Верховного Суда от 22.05.2018 № 58-КГ18-11 можно почерпнуть, что должно быть указано в акте, чтобы он мог быть принят судом в качестве доказательства взаиморасчётов.
Акт приема-передачи квартиры не является документом, подтверждающим передачу денежных средств, вопреки утверждению суда.Уважаемый Евгений Алексеевич, не видя акт сложно что-то сказать. В акте, как например и в договоре может быть указано, что продавец получил деньги в счет оплаты по договору.
Но вообще, согласен с тем, что иск заявлен неверно. Если продавец не расписался в документе, в котором указано, что он принял оплату, договор нужно было расторгать, а не признавать недействительным.
В данной ситуации (суд определил что оплата выполнена) имеет смысл отказаться от иска в апелляции, дабы исключить преюдицию и подать новый иск о расторжении договора в связи с неоплатой.