Расторжение договора купли-продажи и возврат в собственность ранее проданной квартиры. Адвокаты VS Риэлторы
— Ты должна сдаться.
— Сдаться?
— Верно. Если вот так теряешь королеву, то сдаешься.
— Нет.
— Да, ты проиграла партию.
— Вы не объясняли такого правила.
— Это не правило, а мастерство.
Мистер Шейбл – Бет Хармон
«Ход королевы»
Не можешь честно заработать – укради
Развитие интернет-площадок для продажи недвижимости давно поставило под вопрос целесообразность обращения к риэлторам. Желающие оплатить шесть процентов за информационные услуги, выраженные в показе объекта недвижимости при отсутствии какой-либо ответственности риэлторских фирм– не стоят в очереди.
Кто-то после самостоятельного подбора вариантов рискует и проводит сделку на свой страх и риск. Некоторые наученные горьким опытом, либо не желающие такой опыт приобретать, заходят в цивилизованное русло и обращаются за юридическим сопровождением сделки к юристам и адвокатам.
Есть и те кто по инерции все же обращается в риэлторские конторы, но их все меньше, а специалистов в сфере недвижимости, желающих вкусно жить на шесть процентов не убывает. А что если получить не шесть процентов с объекта, а все? Всю квартиру и абсолютно безвозмездно.
Правила игры без правил
На момент совершения сделки, наш доверитель отбывала наказание в исправительной колонии. Примерно за год до совершения сделки, находясь в СИЗО, в ожидании вступления приговора в законную силу и не строя особых планов на ближайшие восемь лет, нашим будущим доверителем была выдана нотариальная доверенность на продажу квартиры с правом передоверия и получения денежных средств.
Доверенное лицо было подобрано защитником по назначению. Надежность доверенного лица презюмировалась. Дело оставалось за малым, снять с регистрационного учета двоих несовершеннолетних детей продавца квартиры, которые находились под опекой свекрови доверителя и продать квартиру. На этом этапе дело и застопорилось.
Бабушка-опекун обозначила свою позицию однозначно – детей с регистрационного учета снимать никто не будет и продажа единственного жилья в сложившейся ситуации является чистым безумием. Посредством «Зоны телеком» доверителем было озвучено решение доверенному лицу об отзыве доверенности, с просьбой возвратить доверенность и документы на квартиру.
Доверенное лицо пообещало это сделать и перестало выходить на связь. Защитник по назначению, после вступления приговора в законную силу, умыл руки и тоже пропал. Подождав несколько месяцев исполнения обещанного, доверитель, терзаемая смутными сомнениями, наконец-то решила действовать в рамках правового поля и вступила в переписку с нотариусом.
Как выяснилось несколько позже, доверенность была отменена после даты совершения сделки, совершенной на основании передоверия неизвестным доверителю лицом и регистрации перехода права.
***
С адвокатом Филипповой Е.М. мы вступили в дело на стороне ответчика по иску покупателя квартиры о признании утратившими права пользования и снятии с регистрационного учета доверителя, ее бывшего мужа и двоих несовершеннолетних детей. В ходе рассмотрения дела, суд ждало много сюрпризов в виде места нахождения нашего доверителя, детей передаваемых под опеку и сменяющих друг друга органов опеки, в связи с ограничением их отца в родительских правах.
Так, мы протянули полгода, разобрались в обстоятельствах совершения сделки, получили необходимые доказательства и заявили встречный иск о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением договора другой стороной и неисполнением обязанности по оплате недвижимого имущества.
Суд на стадии рассмотрения ходатайства о принятии встречного искового заявления «определил в удовлетворении встречного искового заявления отказать, в связи с тем что заявление не обладает всеми признаками встречности». И как огласил, так и написал в протоколе судебного заседания.
За что ему отдельное спасибо, нам было о чем писать в апелляционной жалобе. Иск к нашему доверителю был удовлетворен в полном объеме, наш доверитель, ее несовершеннолетние дети и бывший супруг были признаны утратившими право пользования.
****
Все это время где-то в параллельной реальности одиноко блуждал материал проверки КУСП по факту совершения мошеннических действий в отношении нашего доверителя. Признаки преступления все не обнаруживались, материал совершал регулярные путешествия по маршруту «Отдел полиции-Прокуратура», и немного обрастал подробностями, новыми лицами, рапортами и объяснениями.
После подачи иска о расторжении договора купли-продажи, жалоб на действия сотрудников полиции стало больше, наш доверитель направляла жалобы в прокуратуру и обжаловала все что только можно обжаловать, но что делать, нам необходимо было собирать доказательства и это был единственный путь.
Из истребованного судом материала КУСП, мы получили документальные подтверждения того о чем в принципе и сами знали и использовали эти документальные подтверждения в качестве доказательств. Так материалами проверки и объяснениями участников сделки подтверждалось то что лицо действовавшее от имени нашего доверителя, приходилось покупателю свекровью и не передавало денежные средства.
Покупатель в свою очередь являлся профессиональным участником рынка недвижимости и директором агентства недвижимости. Квартира приобреталась с целью дальнейшей перепродажи, без осмотра. Доверенное лицо совершило передоверие, получило один миллион рублей без расписки и подписания договора купли-продажи. Вместе с тем, суду это все не нравилось.
Наша позиция о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора другой стороной и неисполнением обязанности по оплате недвижимого имущества, подвергалась критике. Что это за требование о расторжении договора, говорил суд, почему вы не требуете взыскания платы по договору и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. Такая практика есть, а той что вы хотите нет.
Нами были подготовлены письменные пояснения с изложением позиции из Определения ВС РФ от 11.07.2017 по делу N 78-КГ17-21, которая сводилась к тому что неисполнение обязанности по оплате недвижимого имущества является существенным нарушением договора, неправильном толковании судом п. 3 ст. 486 ГК РФ. Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
По мнению Верховного Суда, из буквального толкования правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. И случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.
Таким образом, последние сомнения суда оказались устранены, исковые требования удовлетворены в полном объеме, доверитель участвовавшая по ВКС во всех судебных заседаниях, после оглашения решения плакала, робко махала рукой и говорила «спасибо».
***
Защитник по назначению, порекомендовавший нашему доверителю – доверенное лицо для продажи квартиры, девять судебных заседаний подряд являвшийся в суд и сидевший с независимо-тревожным видом под дверью зала судебного заседания – не пострадал.
***
Нашими оппонентами была подана апелляционная жалоба на решение суда о расторжении договора купли-продажи, но это ни на что не повлияло, решение вступило в законную силу и в свою очередь стало основанием для отмены решения о признании утратившими право пользования жилым помещением.
29.11.2022 года решение о признании утратившими право пользования жилым помещением отменено Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда. По делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении требований о признании утратившими право пользования жилым помещением – отказано.
***
Мы рады полученному результату. Потому что у каждого человека должно быть место, куда он может вернуться после долгого и сложного пути, который ему пришлось пройти. И мы рады, что у нашего доверителя есть прекрасные родные люди – сестра, дети и свекровь, которые были с нами в одной команде и именно их поддержка, непосредственное участие и доверие к тому что мы делаем, позволило поставить в этом деле красивую и звонкую точку.
Карма 6 %
В планах взыскать с риэлторов судебные расходы. Там как раз примерно шесть процентов от стоимости объекта и получается.
***
С уважением, адвокат С.А. Матлис, г. Ростов-на-Дону.
Реестровый № 61/4813.
+79185401580
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
| 1. | Решение расторжение | 3.5 MB | 28 | |||
| 2. | Апел. жалоба -- расторжение | 4.3 MB | 27 | |||
| 3. | Возражения на апел. жалобу | 350.5 KB | 26 | |||
| 4. | Апелляционное определение - расторжение | 3.3 MB | 24 | |||
| 5. | Информация с сайта РОС об отмене решения об утрате права пользования | 384.4 KB | 20 |
Уважаемая Софья Ароновна, и ложка мёда и ложка дёгтя:
1. Хорошо, что Вам удалось добиться максимум в пользу доверителя.
2. Лишь бы это информационное агентство недвижимости в обход решения суда не продало квартиру, воспользовавшись одним явно мошенническим приёмом коллекторов.
Уважаемый Олег Юрьевич, насчёт продажи квартиры мы не беспокоимся, во-первых мы заранее побеспокоились о наложении обеспечительных мер. А во-вторых, ну не такие крепкие текстикулы у ребят, это наглецы, а не беспредельщики.
Уважаемая Софья Ароновна, ух, как все закручено! Кто ж эту мать надоумил своих детей выписать и квартиру продать???
Уважаемая Татьяна Валерьевна, Защитник по назначению, порекомендовавший нашему доверителю – доверенное лицо для продажи квартиры, девять судебных заседаний подряд являвшийся в суд и сидевший с независимо-тревожным видом под дверью зала судебного заседания – не пострадал.Почему-то мне кажется, а может и не кажется. И нахожу отсутствие этих страданий неправильным
Уважаемая Светлана Валентиновна, смена назначенцем памперсов по числу судебных заседаний, а их было девять, это тоже определённый дискомфорт. Если очень мягко сказать! :)
Уважаемый Андрей Владимирович, мягкий результат тоже результат(rofl)
Уважаемая Софья Ароновна, да и трудиться без задания и оплаты, это тоже аморально!
Уважаемая Татьяна Валерьевна, после оглашения приговора доверитель наш утратила связь с реальностью. Хотела продажей квартиры облегчить родным бремя своего содержания и чтобы дети ни в чем не нуждались. Когда осознала, что наделала, попросила помощи у родных. Хорошо, что вовремя.
Уважаемая Софья Ароновна, в Ростове есть профессионалы своего дела. Значит не все плохо и потеряно. Поздравляю Вас!!! Успеха в работе!
Уважаемая Софья Ароновна, мне Вас не хватало. Спасибо за интересную практику, у меня душа обмерла, что вот сейчас выпишут детей, но нет ребятишкам повезло с бабушкой. Единственное, думаю у этих деятелей много таких историй где нет профессионала Матлис и таких ответственных бабуль, а есть люди с трудными судьбами и их жилье, что позволяет им зарабатывать себе плюсы в карман и минусы в карму.
Уважаемая Ксения Евгеньевна, я немного грустила, не писалось и не читалось, жилось по инерции, но я за Вами тоже скучала(F)И думаю, вы правы, история в практике деятелей не первая, и не последняя, мы наблюдали за деятельностью так на всякий случай. Но мы же не органы правопорядка, бороться с криминалом не наша компетенция. Думаем, время все расставит по своим местам, неприкасаемых не существует.
Уважаемая Софья Ароновна, замечательное дело и шикарный рассказ о технологии достижения победы! (Y)
Вы всё сделали правильно и результат получился отличный! Надеюсь, что и судебные издержки с риэлтеров удастся взыскать в полной мере ;)
Уважаемый Иван Николаевич, благодарю Вас:)
Насчёт судебных издержек мы тоже надеемся. Девять судебных заседаний в первой инстанции, три заседания в апелляции и то что мы зашли в дело с пустыми руками и предположениями, а вышли с таким решением, подкрепленным неплохими доказательствами, указывает на то что хлеб свой ели мы не зря:)
Уважаемая Софья Ароновна, поздравляю Вас с таким замечательным результатом! От таких дел особенно радостно, потому что Вы с коллегой в прямом смысле восстановили социальную справедливость(Y)
А это осиное риелторское гнездо однозначно заслуживает наказания на судебные расходы! Жаль, что другого наказания они не понесут. Особенно мерзопакостна здесь роль нашего «коллеги-назначенца»… Интересно, сколько людей они уже успели обмануть…
Уважаемый Иван Андреевич, Вы очень точно заметили о социальной значимости дела. Для нас было важно оставить нашему доверителю максимальную возможность для социализации после возвращения, это и было основным нашим мотивом.
Про коллегу, судя по всему он всё прекрасно понял и хотелось бы чтобы усвоил этот урок.
Уважаемая Софья Ароновна, думаю, ваш доверитель еще в полной мере не осознала, насколько ей повезло попасть в ваши заботливые руки.
Что касается риелторов, то, как и везде, есть люди порядочные, которые выполняют все свои обязанности, избавляя людей от геморроя с показами и подбором, а есть и иные. Так что, да, доверителю квартира и спокойствие, риелторам минус 6% в карму, а вот товарищу по назначению (язык не повыорачивается защитником назвать) — было бы неплохо минус статус и запрет на деятельность лет на пять. Хотя, если материал КУСП-таки догуляет до своего логического завершения, то проблем с запретом на профессию на определенный срок у него не должно возникнуть.
Уважаемая Светлана Валентиновна, думаем, доверитель наша всё прекрасно осознала, времени то на раздумья достаточно много, сиди, думай, никуда не торопись, делай выводы на будущее.
А КУСП да, хорошо бы догулял до логического завершения, но мы этим вопросом не занимаемся, задачу такую перед нами не ставили, а куда материал самотёком дойдёт прогнозировать бессмысленно, возможно он уйдёт вникуда.
Уважаемая Светлана Валентиновна, высока вероятность попадания КУСПа в архив. Доказать корыстный умысел без чистосердечного раскаяния назначенца и показания на него реэлторов практически не возможно. Не захотят органы плодить «висяки» и «глухари». Не инетерсно это для полиции.
Уважаемый Андрей Владимирович, в этом деле материал проверки был главным ингредиентом, мы, постоянно используя средства фотофиксации при очередном ознакомлении, терпеливо ждали пока он растолстеет и созреет до нужной кондиции, чтобы предъявить его копию суду. Так что КУСП с отведенной для него ролью справился в полном объеме)
Уважаемая Елена Михайловна, то есть Мавр сделал своё дело, Мавр может уйти! Тоже здорово, профессионально и результативно!
Как же помогает шипрокий кругозор в достижении цели: ГК, УК, КоАП и многое-многое другое!
Уважаемая Елена Михайловна, Вы достойно справились с задачей!!!
Уважаемая Софья Ароновна,
Защитник по назначению, порекомендовавший нашему доверителю – доверенное лицо для продажи квартиры, девять судебных заседаний подряд являвшийся в суд и сидевший с независимо-тревожным видом под дверью зала судебного заседания – не пострадал.«бетонная плита упала в метре от седого мальчика»
Как всегда у Вас — чётко, понятно, интересно )
Уважаемый Роман Павлович, мальчик поседел, факт(rofl) прям преступление и наказание:)
Уважаемая Софья Ароновна, поздравляю Вас с коллегой с победой в апелляции!Но всё же мне не даёт покоя один вопрос: «Привлекали ли вы орган опеки и попечительства и привлекал ли его суд по собственной инициативе?»
Уважаемый Евгений Алексеевич, благодарю за внимание к публикации.
В деле о признании утратившими право пользования, там где истец включил в ответчики двоих детей рукалицо мы привлекли органы опеки. В деле р расторжении такой процессуальной необходимосои у нас не было.
Уважаемая Софья Ароновна, спасибо, понятно.
В моих делах питерские суды отказываются в категорической форме привлекать для участия в делах детей органы опеки и попечительства и это решение поддерживается на уровне ВС РФ, причём, вопреки позиции самого ВС РФ об обязательном участии органа опеки и попечительства при разрешении жилищных споров, в которых затронуты права детей.
Сейчас в Санкт-Петербургском городском суде предстоит очередная битва, так как суд также отказал привлечь органы опеки и попечительства.
Уважаемый Евгений Алексеевич, у нас дети в этом деле остались без попечения родителей, мама лишена, папа ограничен. Мы этим воспользовались
Уважаемая Софья Ароновна, согласно разъяснению ВС РФ участие органа опеки и попечительства в жилищных спорах с участием детей обязательно. Поэтому наличие или отсутствие родителей у детей не имеет никакого значения в данном случае.
Уважаемая Софья Ароновна, прекрасная захватывающая публикация и приятный результат) Тот самый случай, когда пришлось изготавливать пулю из того, что удалось добыть, а потом еще и этой пулей попасть в десятку) Поздравляю, коллега!
Уважаемая Елена Михайловна, мы классно сработали, тот случай, когда не за что себя поругать и дело сделано на всё 100%(F)
Уважаемая Софья Ароновна, ну да, как говорил мой брат, себя не похвалишь, никто не похвалит!8)
Уважаемый Евгений Алексеевич, хвалить себя лучше чем винить:)
Уважаемая Софья Ароновна, как всегда, прекрасная работа, результат которой слегка портит это:
Защитник по назначению, порекомендовавший нашему доверителю – доверенное лицо для продажи квартиры, девять судебных заседаний подряд являвшийся в суд и сидевший с независимо-тревожным видом под дверью зала судебного заседания – не пострадал.
Впрочем, это я так, от врожденного чувства справедливости, чтобы всем воздалось по заслугам:)
Уважаемый Андрей Юрьевич, этот человек судя по его многократным посещениям коридора суда, всё же переживал.Не исключаем, что когда он заходил в эту историю с обозначенного ракурса, то не совсем понимал дальнейшее развитие и влип по неопытности. Надеемся, что этот человек сделал для себя правильные выводы, сам всё понял и осознал:)
Уважаемая Софья Ароновна, прекрасная публикация, отлично поработали, поздравляю!
Чем-то напомнило мое дело трехлетней давности с черным риелтором и «адвокатским арестом».
Уважаемый Андрей Владимирович, да действительно много общих точек в этих делах.
Благодарю, что напомнили об этой публикации, с удовольствием освежила в памяти обстоятельства дела и термин «адвокатский арест». Пользуюсь им, а сейчас поняла, что подсмотрела его у вас:)
Уважаемая Софья Ароновна, занимательная история, как говорится с хорошим концом. Хорошо, что Ваш доверитель оказалась адекватной, не антисоциальной личностью, имеющую хоть какую-то поддержку. В большинстве случаев такие истории заканчиваются одинаково. Поздравляю.
Уважаемый Максим Юрьевич, благодарю за внимание к публикации.
Вы очень точно подметили — без поддержки родственников такие истории заканчиваются одинаково и мы рады, что эта история закончилась вполне благоприятно для нашего доверителя.
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
Уважаемая Софья Ароновна, спасибо за публикацию. Поздравляю.
Снова своим прекрасным слогом Вы раскрыли нам ньюансы, ход и окончательный результат сложного дела, завершённого успехом.
Уже собирался спать, но обнаружив публикацию решил, что не усну пока не ознакомлюсь полностью. Любопытство не дало мне дождаться утра.
Уважаемый Андрей Викторович, благодарю за внимание к публикации:)
Мне тоже любопытство спать мешает, постоянно что-то нужно прочитать, изучить или проверить:)