Расторжение договора купли-продажи и возврат имущества не состоялись. Всему виной - копия расписки!

Уважаемые коллеги, не пройдя все возможные инстанции, но имея такое намерение, я решила сделать  публикацию одного дела.

Думаю, оно будет многим интересно, поскольку данная тема  очень актуальна.

Речь идет о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в связи с существенным нарушением  договора другой стороной, а именно не оплатой покупателем объектов недвижимости, являющихся предметом сделки.

История банальна. Внучка, родив второго ребенка  и оформив сертификат, решила обналичить материнский капитал, путем приобретения жилого дома у своей бабушки.

Бабушка, поддавшись уговорам внучки и обещанием на вырученные средства провести хороший ремонт в доме, согласилась на сделку. В суде, конечно  бабушка утверждала, что ничего не понимала и не осознавала. Но мы  все понимали, что суть сделки ей была ясна.

Так как второму ребенку не исполнилось еще три года, все действия по обналичиванию  материнского капитала производились через кредитный потребительский кооператив, сотрудница которого подготовила все необходимые документы, в том числе договор займа и договор купли-продажи.

Согласно условиям договора купли-продажи с использование заемных денежных средств порядок расчета между сторонами был определен следующим образом.

Сумма в размере 50 000 рублей в счет оплаты земельного участка должна была быть выплачена продавцу за счет личных средств покупателя до подписания договора.

Сумма в размере 186 112,61 рублей в счет оплаты жилого дома должна была быть выплачена продавцу  за счет личных средств покупателя до подписания договора.

Окончательный расчет в размере 363 887,39 рублей в счет оплаты жилого дома должен быть произведен в течение 10-ти рабочих дней после получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности. Подтверждением оплаты будет являться  расписка продавца.

Сам договор также содержал отдельную графу о получении продавцом денежных средств в размере 236 112,61 рублей (то есть суммы, которая должна была быть выплачена до подписания договора), которая не была заполнена и подписана продавцом.

Сделка была совершена, переход права зарегистрирован в регпалате, все, казалось бы, остались довольны. Денег, конечно бабушке, никто не передавал (не для этих средств обналичивался капитал) и ремонта хорошего она также не дождалась.

Однако бабушку начали мучить сомнения, правильно ли она поступила. И в один день внучка подлила огонь в сомнения бабушки, поругавшись с ней и  высказав, что она в доме не хозяйка. Это было сделано зря.

Бабуля обратилась ко мне за помощью. У меня в практике было одно дело по похожей ситуации, поэтому я знала с чего начинать. Сначала я уточнила, подписывала ли она какие-либо расписки в получении денежных средств (то что денежные средства реально бабуля не получала я не сомневалась). Она ответила, что не помнит.

Для начала мы направили ее внучке предложение о расторжении договора купли-продажи, а в органы следствия заявление о проведении проверки по данному факту. То, что внучке грозила статья, бабушку не волновало.

Как и следовало ожидать, от предложения расторгнуть договор внучка отказалась, указав, что ее обязательства исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской, причем копия расписки приложена не была.

Органы следствия также не спешили с проверкой, перенаправив  наше заявление по подследственности в другой район г. Рязани.

Для меня проверка должна была дать информацию по наличию или отсутствию расписки бабули. В итоге, такая  информация появилась благодаря отобранным у внучки объяснениям, согласно которым расписка была написана продавцом, но потом утеряна.

Подготавливая иск я сомневалась только в том, что договор заключался  с внучкой, которая в последующем разделила доли на детей и супруга путем составления нотариального соглашения о перераспределении долей.

По этому вопросу я обращалась за помощью праворубцев (Праворуб: Расторжение договора купли-продажи).

В моем понимание нельзя было расторгнуть договор купли-продажи того имущества, которое уже перешло к другим собственникам.

Но дело было сделано и исковое заявление о расторжении договора купли-продажи,  о возврате жилого дома и земельного участка было подано в Ряжский районный суд Рязанской области.

В качестве оснований  для удовлетворения требований истца было указано на статьи 486, 450 Гражданского кодекса РФ, на то, что истец  является одинокой пенсионеркой, другого имущества  не имеет. Единственный доход составляет пенсия. Исходя из данных обстоятельств, не получив за свое имущество установленной договором купли-продажи суммы денег, истец понесла значительный ущерб и лишилась того, на что рассчитывала при заключении данного договора.

Таким образом, покупателем были допущены существенные нарушения условий договора, что является основанием для его расторжения.

С учетом позиции Пленума Верховного суда РФ, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №  10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса  РФ.

В суде дело приняло неожиданный оборот, когда стороной ответчика были представлены следующие документы:

— письмо кредитного потребительского кооператива, согласно которому бабуля якобы в присутствии  их сотрудника собственноручно писала расписку в получении денежных средств;

— заверенная кредитным потребительским кооперативом копия  расписки бабули на 363 887,39 рублей, сделанная со скана, которая была оформленна  в печатном виде.

Причем оба эти документы содержали неверные сведения о датах составления расписки.

В суде  в качестве свидетеля была допрошена сотрудница кооператива, которая и занималась оформлением оспариваемой сделки.

С ее слов в ее присутствии денег никто не передавал, но она видела, как бабуля подписывала расписку. Текст расписки был подготовлен ей же при подготовке остального пакета документов. Расписка была составлена в двух экземплярах. С одного экземпляра она сделала скан и отдала расписку внучке. У них в кооперативе оригинал расписки никогда не хранился.

Что имели ответчики:  копию расписки без предъявления подлинника на часть суммы и указание в договоре на получение части денежных средств до его подписания без подписания специально оговоренной графы.

Но сами посудите, это не доказательства получения денежных средств. Кроме того, ответчики напутали с датами, утверждая, что окончательная сумма была выплачена бабуле 23 числа, тогда как согласно сведениям счета внучки, указанная денежная сумма была снята только 24 числа. Иных доказательств, передачи денежных средств бабуле в деле не имелись.

Суд первой инстанции вынес решение в нашу пользу. Бабуля ликовала.

Однако радость наша была недолгой.

Ответчики подали апелляционную жалобу, согласно которой они согласились с выводом суда о недоказанности передачи второй части денежных средств (363 887,39 рублей), но оспаривали частичную оплату (236 112,61 рублей), сделанную якобы до подписания договора купли-продажи, ссылаясь на буквальное толкование условий договора и т.д.

На апелляцию мы не поехали, будучи уверенными в решении суда первой инстанции. И как гром среди ясного неба. Апелляция отменила решение суда и вынесла новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом суд апелляционной инстанции обосновал свое решение копией расписки, то есть суд за основу для отмены решения суда взял вторую часть оплаты, придя к выводу: 

Из дела видно, что копия расписки Сенченко Л.Н. о получении от Губановой А.С. денежных средств в сумме 363 887 рублей 39 копеек, хранилась в КПКГ «Кедр» вместе с другими документами по договору займа, заключенному с Губановой А.С. Оснований не доверять представленному документу не имеется, указанные денежные средства являются целевыми, копия расписки сверена с оригиналом, заверена подписью лица, проводящего сверку, о чем в расписке имеются соответствующие отметки и печать организации. Сведений о какой – либо заинтересованности лица, заверяющего соответствие копии документа оригиналу, материалы дела не содержат.

Таким образом, факт передачи Губановой А.С. денежных средств Сенченко Л.Н. подтверждается представленными в дело письменными доказательствами, которые истицей не опровергнуты. В связи с чем вывод суда об отсутствии доказательств, подтверждающих факт получения истицей денежных средств по договору купли-продажи, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Также суд апелляционной инстанции указал, что:

Материалами дела не подтверждено, что средства материнского капитала использованы Губановой А.С. на свои нужды, не связанные с улучшением жилищных условий семьи и детей, доказательств, подтверждающих, что сделка совершена вразрез с интересами детей, экономическими, демографическими и социальными интересами государства, направленными на повышение уровня жизни и благосостояния многодетных семей, материалы дела не содержат.

Поскольку имеющимися в деле доказательствами факт оплаты Губановой А.С. денежных средств по договору купли-продажи подтвержден, оснований для удовлетворения требований Сенченко Л.Н. не имелось.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст. 330 ГПК РФ), с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Вот может быть какой поворот! Копия расписки, заверенная со скана, с неправильной датой составления, может быть надлежащим доказательством получения денежных средств, тогда как даже сами ответчики согласились с выводами суда первой инстанции в этой части.

В настоящее время готовлю кассационную жалобу, в которой буду указывать два существенных момента: на то, что суд апелляционный инстанции вышел за пределы, и на то, что копия расписки не является допустимым доказательством по делу.

Вот такая история, друзья.

Ссылка на решение суда: Решение суда.

Ссылка на апелляционное определение: Апелляционное определение.