Отмена четырех нотариальных сделок в суде или как вернуть дом?

Как говорил кот Матроскин из «Простоквашино» – чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет.

Главный герой этой истории, которого мы так ни разу и не увидели в судебных заседаниях, видимо руководствовался этой известной кошачьей мудростью и надо заметить, у него почти все получилось.

Но отсутствие денег и сильная нуждаемость в средствах, заставили его делать торопливые ошибки и помешали воспользоваться тайно полученным результатом. Еще немного главному герою помешали мы с адвокатом Филипповой Еленой Михайловной, так некстати и своевременно вмешавшись в эту продуманную историю, основанную на родственном расчете, корысти и желании вышвырнуть родную бабушку 1931 года рождения из ее же собственного дома.

Желание было настолько велико, что главный герой бабушку о своих планах предупредить забыл, а может быть просто не посчитал нужным это сделать. Поэтому о том что ее дом продается, бабушка узнала, обнаружив на территории своего домовладения посторонних людей в сопровождении риэлторов, по-хозяйски осматривающих двор и хозпостройки и требующих показать дом. Посчитав это какой-то нелепой ошибкой, бабушка проводила незваных гостей, объяснив что ничего не продает.

Через пару дней история повторилась снова, новые посторонние люди в сопровождении риэлторов осматривали ее земельный участок, расхаживая по двору и рассуждая о его грядущем благоустройстве. В этот раз помимо требования показать дом, с бабушкой пытались обсудить стоимость дома и возможность торга от стартовых 5 000 000 рублей.

Бабушка была крепка в своем решении ничего не продавать, разговаривать с посторонними отказалась, позвонила сыну и попросила срочно приехать, чтобы выяснить кто и почему продает ее дом.

Сын Виктор безусловно приехал, но ясности в вопросе «кто и почему?» также не получил. Из возможных экстренных мер предпринял две – заменил замок на калитке и позвонил нам с адвокатом Филипповой.

Договорились о том что после получения выписки из ЕГРН, Виктор вместе матерью придут к нам на консультацию. Через несколько дней пришли. Растерянные. Согласно сведений из выписки ЕГРН собственником домовладения уже несколько месяцев значатся внук и его жена.

Пообщавшись выяснили, что бабушка никому ничего не дарила, не продавала, но в прошедшую зиму дочь забирала ее жить к себе. Поселила в отдельной комнате на полу, выделив для ночлега матрас. Запрещала молиться и общаться с родственниками, давала какие-то лекарства и регулярно наливала по пятьдесят грамм крепких напитков для аппетита. Спустя некоторое время бабушку отвезли к нотариусу для подписания документов и доверенности для узаконения самозастроя.

Проанализировав имеющиеся документы, стало понятно, что необходимо «поломать» несколько нотариальных сделок и шансов на успех – три процента из ста.

Так об этом честно и сказали – есть три процента на успех, но они есть. Виктор также честно ответил – я готов. И заключил с нами соглашение на представление интересов матери в суде.

Скучный нотариат избавляет от веселых судилищ

Шестое чувство, а также профессиональный опыт, подсказывали нам, что со стороны новых собственников домовладения возможны провокации, о чем мы и предупредили доверителей, дав подробную инструкцию в разрезе возможного развития ситуации. Сами занялись сбором доказательств.

То что с доказательствами у нас получается не очень хорошо, стало понятно через пару дней, нотариусы отказывали в предоставлении информации и копий нотариальных договоров, мотивируя это тем, что наш доверитель уже не является собственником домовладения, поэтому копии договоров выдать нам не могут.

Достаточно спорное утверждение, но мы посчитали излишним тратить энергию и время на доказывание очевидных вещей и заходить с нотариусами в спор ради спора. Поэтому подготовили исковое заявление о признании сделок недействительными, ходатайства об истребовании доказательств, оплатили пошлину и зашли в суд на голой инициативе подкрепленной лишь правовой позицией.

С оплатой пошлины немного схитрили. В целях уменьшения финансовой нагрузки на нашего доверителя, которая являлась инвалидом 2-й группы, было принято решение о разделении исковых требований к внуку и его жене на самостоятельные иски, что позволило применить положения п.п. 2 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ и достаточно прилично сэкономить.Впоследствии, в ходе судебного разбирательства оба иска были объединены в одно дело.

Мутит воду тот, кто заваривает кашу

В то же время обещанные три процента на успех никак не хотели расти, дата судебного заседания неумолимо приближалась, а с доказательствами по делу по-прежнему было не очень. Адвокат Филиппова нервничала и спрашивала – что мы будем делать? Я в ответ традиционно рассказывала анекдот про то джентльменам верят на слово:

Поехали Василий Иванович с Петькой в командировку за границу. Разошлись в разные стороны. Встречаются через три месяца. Василий Иванович голодный, ободранный, а Петька весь в золоте.
ВИ: Где взял?
П: Захожу в клуб, а там в карты в очко играют. Вначале то карта не шла. А потом один говорит «У меня очко», а я ему ну-ка покажи, а он «Джентльменам верят на слово».

И тут у меня карта как поперла....

В общем у нас тоже поперло, заодно стали сбываться наши пророчества о возможных провокациях со стороны новых собственников. Понимая, что поддержку нашему доверителю оказывает ее сын, внук начал провоцировать своего родного дядю на противоправные действия.

В вечернее время на территорию домовладения вновь пытались проникнуть какие-то люди, присутствия Виктора никто не ожидал, он вышел и громко и настоятельно попросил убраться незваных гостей, подъехавших на нескольких автомобилях. Дистанцию не сокращал, физического воздействия не оказывал, тем не менее мы предположили, что в ближайшее время последует вызов в полицию и предупредили о том что самостоятельно идти по этому вызову не стоит. Только в сопровождении адвоката.

Сложно переоценить значимость первоначально данных объяснений в присутствии адвоката, если все сделать грамотно и правильно, то на выходе можно получить отказ в возбуждении уголовного дела.

Если же гражданин решил сэкономить на защитнике рискнуть и отправился давать объяснения самостоятельно и «что-то там подписал, не помню что, но все рассказал честно и как было, но что именно особо не помню и копию объяснений не взял» – здесь шансы на возбуждение уголовного дела заметно увеличиваются.

Вскоре, как мы и предполагали, Виктора вызвали в полицию, куда он, будучи человеком излишне темпераментным, но в душе добрым, отправился в нашем сопровождении, чтобы рассказать настоящую чистосердечную правду о том, как все было на самом деле и узнать о себе то, чего он еще не знал.

Участковый уполномоченный пояснил, что от внука поступило заявление о привлечении Виктора к уголовной ответственности за угрозу убийством. Якобы Виктор не пустил внука в принадлежащее ему домовладение, при этом угрожал убить внука при помощи электрошокера, который был у Виктора в руках.

Виктор, как честный человек хотел рассказать всю правду и о внуке, которого не было в момент конфликта и о электрошокере, но не успел. С двух сторон под ребра ему воткнулось по локтю.

– Это был китайский фонарик, – сказала на опережение адвокат Филиппова.

– Разве можно кого-то убить китайским фонариком? – спросила УУПа адвокат Матлис ради поддержания беседы.

– Фонарик, да, – немного подумав, подтвердил Виктор. — Я из гаража вышел, а там света нет. Поэтому я был с фонариком. С китайским.

Так в объяснениях все и записали, и про китайский фонарик, и про то что электрошокера у Виктора никогда не было, и от том что к племяннику он относится по-родственному нормально, и никогда не озвучивал угрозы убийством, и даже мысли такой не допускал. Хотя действий внука в отношении родной бабушки и завладении ее домом не одобряет, но считает, что все необходимо решать в рамках правового поля, поэтому помогает своей матери отстаивать ее законные права и интересы в суде.

В результате похода в полицию мы получили: постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по ст. 119 УК РФ, а также скан-копию материала проверки по заявлению внука, содержащего объяснения самого внука, давая которые он определенно не предполагал, что они будут изучены судьей слушающей дело о признании договоров недействительными, а также договор дарения, заключенный между бабушкой и внуком.

В судебном заседании ознакомившись с копией регистрационного дела из Росреестра, истребованного по нашему ходатайству, выяснилось, что уже после обращения с исковым заявлением в суд, 1/6 часть домовладения была отчуждена третьему лицу, в связи с чем в качестве соответчика к участию в деле был привлечен и третий собственник, а мы в свою очередь уточнили исковые требования и просили признать недействительными четыре нотариальных сделки, включающих в себя три договора и одну доверенность.

В дальнейшем в ходе судебного разбирательства, истец присутствовала в судебном заседании лично, давала суду пояснения, которые впоследствии были подтверждены свидетелями – соседями, бывшим супругом, родственниками и знакомыми.

Когда у суда возник вопрос о получении денег в размере двух миллионов рублей от внука за продажу доли дома, истец со словами: «Иуда...» просто потеряла сознание. И это был лучший ответ на все вопросы.

Отложились.

Это был наш лучший свидетель

Финальным аккордом во всей этой истории, стал допрос дочери истца, приходящейся матерью внуку, который затеял всю эту историю. Дочь истца пришла поддержать ответчика – своего сына. Это было неожиданно, но по итогу было воспринято нами в качестве подарка. Этого свидетеля мы допросили, как своего. Нас интересовали ответы всего на два вопроса.

Долгое время мы не могли понять почему бабушка называет собственного внука Георгия – Женей. «Георгий он же Гога, он же Гоша, он же Жора», но точно не Женя. Сначала подумали, что бабушка что-то путает в связи с имеющимися заболеваниями и деменцией в силу возраста, на всякий случай решили уточнить и выяснили, что внук должен всем, несколько лет скрывается от кредиторов, коллекторов и приставов, в связи с чем при вступлении в брак взял фамилию супруги, а потом еще и имя изменил. Был Женей, а стал Жорой.

Банк исполнительных производств содержал информацию о долгах бывшего Жени на трех страницах, Жора же был в этом плане безупречен. Истребовать информацию из ЗАГСа об изменении имени и фамилии в целях доказывания мотива Жоры-Жени на незаконное завладение домовладением в связи с высокой долговой нагрузкой и большим количеством исполнительных производств – оснований не было.

И вот он дар – наш лучший свидетель, она же мать ответчика. С нашей стороны было всего два вопроса: Какое имя и фамилию Вы дали своему сыну при рождении? Связано ли изменение имени и фамилии с высокой долговой нагрузкой и попыткой скрыться от кредиторов?

После допроса этого свидетеля и получения ответов на наши вопросы, мы заявили ходатайство о приобщении к материалам дела, информации из банка исполнительных производств в отношении ответчика на бумажном носителе и судя по выражению лица председательствующего, поняли, что картинка наконец-то сложилась.

Суд ушел в совещательную комнату, а по выходу огласил решение, которым на основании ст. 167 ГК РФ, ст. 178 ГК РФ признал недействительными договор дарения, доверенность и два договора купли-продажи, а также применил последствия недействительных сделок, восстановив право собственности истца на домовладение.

Решение устояло в апелляционной инстанции, а потом одна маленькая птичка принесла нам на хвосте весть о том что по результатам рассмотрения этого дела Нотариальная палата Ростовской области собирала совещание, где настойчиво хвалила четырех нотариусов, чьи сделки были отменены на основании решения суда.

Но это уже были не наши проблемы.