Взыскание с застройщика неустойки за несвоевременную передачу квартиры

В мае 2021 года по рекомендации подруги, которой я помогал ранее, ко мне обратилась девушка за помощью в составлении искового заявления о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу квартиры по договору долевого участия. Претензию подготовила и подала самостоятельно по образцу из интернета, а вот с иском не стала рисковать.

Составляя исковое заявление проанализировал нормы закона, вспомнил одно дело с интересным окончанием и решил  сделать публикацию.

О самом деле и чем оно закончилось для моего доверителя.

Заключив договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, моя доверительница произвела полный расчёт с Застройщиком и ей оставалось только ждать заветной даты указанной в договоре — даты передачи.

Дата наступила, но застройщик молчал. Чтобы его немного пробудить от  спячки направили в его адрес претензию о передаче квартиры согласно даты указанной в договоре.

Вместо ответа на претензию моя доверительница получила уведомление о необходимости её явки в офис застройщика для подписания дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, о переносе даты передачи квартиры, в связи с исправлением недостатков допущенных в строительстве обнаруженных Комиссией по приемке.

Такое уведомление не устроило доверительницу. Более того, ей начали звонить и в грубой форме требовать явки для подписания доп.соглашения.

Как известно — ласковое дитятко двух маток сосёт! А грубые и наглые получают другие «пряники».

И решила она их заставить общаться с ней по другому, по-доброму.

Составили исковое заявление, которое судом было удовлетворено практически полностью. Как всегда снизили моральный вред.

По вступлении в законную силу судебного акта получили исполнительный лист и направились вместе с доверительницей к застройщику. Решили поинтересоваться будет ли он исполнен в добровольном порядке.

Застройщик долго не думал и предложил вместо уплаты неустойки, морального вреда и штрафа, изменить договор с приобретения однокомнатной квартиры на двухкомнатную.

Мы конечно поинтересовались: - А, что так можно?

Доверительнице собранных денежных средств на отдельное жильё хватало только на однокомнатную, а тут, чтобы загладить вину предлагают двухкомнатную не требуя доплаты (сумма неустойки была меньше).

Не стали мы думать долго и согласились. Правда, в новом договоре всё таки перенесли дату передачи квартиры, но доверительницу это устраивало (за такой срок всё равно бы не накопила даже если бы деньги были бы в банке).

Нормы закона подлежащего применению. 

Действующим Законом в Российской Федерации, регулирующим правоотношения сторон в области долевого строительства является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 20.12.2004  № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно Закону РФ «О защите прав потребителей», потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предметом договора участия в долевом строительстве является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, после завершения которого у застройщика возникает обязанность передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года  передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) определены правовые позиции, предусмотренные статьёй 6 Закона N 214-ФЗ.

Согласно пункта 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Однако дополнительное соглашение, предусматривающее изменение названных сроков, между застройщиком и участником долевого строительства не заключалось и государственную регистрацию не прошло.

При таких обстоятельствах уведомление об изменении сроков строительства не могло служить основанием для изменения таких сроков.

Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156)

Согласно пункта 5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с Истцом, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры отсутствуют. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 5-КГ16-45).

ст. 1099 ГК РФ устанавливает, что моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Такая возможность предусмотрена Законом РФ «О защите прав потребителей» (ст.15): моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

  Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Правда, суды её уменьшают по своему внутреннему убеждению, даже в отсутствие возражений ответчика.

P.S. Решение суда было принято до утверждения «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Выдержки из Обзора привёл для понимания позиции ВС РФ по подобным спорам и облегчения в работе в настоящее время.