Как я уже говорил в своих предыдущих публикациях, большинство дел по взысканию неустойки с застройщика не представляют трудности и являются чисто техническими. Писать о них не имеет смысла. В то же время творческий подход иногда позволяет и в таких, казалось бы, стандартных делах, находить что-то интересное, свою изюминку. Здесь я расскажу об одном споре, в котором эта изюминка дала возможность взыскать с застройщика неустойку и штраф по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» в полном объеме в размере 4 000 000 рублей при цене квартиры чуть более 5 000 000 рублей без применения ст. 333 ГК РФ.

Застройщик нарушил сроки  передачи дольщикам квартир на 9 месяцев. По данному жилищному комплексу в среднем собственники трехкомнатных квартир получили неустойку, предусмотренную ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вместе со штрафом по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» и компенсацией морального вреда от 750 000 до 780 000 рублей с учетом снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Как же нам удалось взыскать неустойку в столь большом размере?

Все дело в том, что большинство людей, включая и юристов, в том числе и меня, зачастую  являются рабами стереотипов, шаблонов и т.п. Стереотипы загоняют человека в некую колею, из которой не так просто выбраться.  И если удаётся выйти за рамки привычного, то появляется шанс сделать что-то значимое.

В рассматриваемой ситуации после несвоевременного ввода дома в эксплуатацию застройщик потребовал, чтобы дольщик доплатил порядка 90 000 рублей за якобы увеличившуюся площадь квартиры, так как вместо балкона, как предусматривал ДДУ, была построена лоджия. Фактически же проект дома не менялся и застройщик не знал, что он строит не балкон, а лоджию, хотя очень странно, что организация занимающаяся строительством не имеет специалистов, которые в состоянии правильно именовать, что они строят.

Большинство дольщиков ЖК, сильно не задумываясь, либо доплачивали за такое увеличение площади, либо производили частичный зачет неустойкой. Мой же доверитель не хотел платить за столь сомнительные новые метры. В итоге застройщик составил односторонний акт приема-передачи квартиры, что он имеет право делать согласно ч.6 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и направил его в адрес дольщика.

Доверитель стал посещать разных юристов, чтобы понять, что ему делать: доплачивать ли за увеличение площади, зачесть ли часть неустойки против требования об увеличении цены ДДУ. Никто из юристов не хотел связываться со спором о незаконности увеличения цены договора, а все просто предлагали как раз весьма стереотипное решение, заключающееся просто в тупом взыскании неустойки за период девяти месяцев. Да, это легко, так как не надо думать, не надо рисковать, а иди по проторенной дорожке. Дольщика не устраивало такое решение его проблемы и в итоге он обратился ко мне.

В нашем же случае мы решили сначала предъявить иск о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры, о признании обязательства по оплате квартиры исполненным и об обязании застройщика передать дольщику квартиру, и если его удовлетворят, то затем уже обратиться в суд с требованиями об уплате неустойки и штрафа за весь период до фактической передачи квартиры.

Позиция застройщика заключалась в том, что дольщик специально затеял данный спор, чтобы взыскать неустойку за большой период времени, что он мог ранее подать исковое заявление, что он намеренно долго ждал, чтобы предъявить иск. В то же время представители застройщика напрочь были лишены понимания того, что в таком усмотренческом деле у каждой из сторон есть риск проиграть спор. Причем если бы проиграл мой доверитель, то он все равно получил бы неустойку и штраф за 9 месяцев просрочки исполнения обязательства, а если бы проиграл застройщик – то он должен был бы заплатить эти санкции за существенно больший срок. Им бы попытаться заключить мировое соглашение, но они таковых с дольщиками  не заключали, имея установку на спор до упора.

Кроме того, застройщик еще предъявил встречный иск о признании квартиры переданной, обосновывая его тем, что он якобы действовал в порядке предусмотренном законом, а дольщик просто уклонялся от приемки квартиры.

В итоге суд первой инстанции удовлетворил наш иск и обязал застройщика передать дольщику квартиру не позднее месяца с момента вступления в законную силу решения. В удовлетворении встречного иска было отказано. Застройщик подал апелляционную жалобу, но все же передал квартиру через четыре недели после вынесения решения, так как просрочка уже была довольно значительной, и ответчик не захотел рисковать.

В апелляционной жалобе ответчик просто облил дольщика грязью. По мнению застройщика, истец просто недобросовестный сутяжник, желающий вытрясти из ответчика деньги и все, что он делает – искусственно создает условия для длительной просрочки передачи квартиры.

В судебном заседании Санкт-Петербургского городского суда представитель ответчика заявила суду: «Вы знаете, этот дольщик просто хочет получить побольше неустойки». Одна из судей ответила, что это его право. В итоге решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Отрадно, что в апелляционном определении было написано, что как раз застройщик действовал недобросовестно, заставляя дольщика доплатить.

Следующим и закономерным этапом было предъявление иска о взыскании неустойки и штрафа, но уже не за 9 месяцев просрочки, а за 2 года. При цене квартиры в районе 5 000 000 рублей размер неустойки составлял более 2 600 000 рублей.

В данном деле застройщик заявил ходатайство о снижении размера неустойки и, как ни странно, вопреки установленному в предыдущем деле обстоятельству, начал снова обвинять дольщика в недобросовестности. Очевидно, что представителям застройщика было неизвестно содержание ст. 61 ГПК РФ. В противном случае, зачем было пытаться в новом процессе просить суд установить обстоятельства по иному, чем в предыдущем процессе?

Наша позиция относительно ходатайства о снижении неустойки заключалась в том, что в споре между теми же сторонами было установлено незаконное навязывание повышенной цены квартиры дольщику. При таких обстоятельствах столь значительная просрочка передачи квартиры вызвана умышленными действиями застройщика, а именно для того и существует штрафная ответственность в гражданском праве, чтобы устрашить правонарушителя возможностью применения таких жестких санкций. Иначе говоря, главной функцией штрафной ответственности является именно превенция правонарушений. В данном случае снижение неустойки было бы поощрением недобросовестного поведения застройщика.

Я, честно говоря, думал, что суд в данном случае просто не будет снижать неустойку в два раза, а снизит её, например на 20%. Тем не менее, суд полностью согласился с нашими доводами и не снизил неустойку и штраф, взыскав в общей сложности с застройщика, без одной тысячи 4 000 000 рублей. У меня еще оставались опасения, что Санкт-Петербургский городской суд может снизить неустойку, но упорная позиция застройщика, избравшего тактику поливания грязью дольщика, упорно утверждавшего и в апелляции, вопреки уже состоявшемуся судебному акту, что дольщик недобросовестно затянул приемку квартиру, как я думаю, помогла нам, чтобы решение оставили без изменения.

Таким образом, не следует бояться трудностей и поиска. Если бы мой доверитель не был готов рискнуть и ждать разрешения другого спора, исход которого не был столь очевиден, а пошел бы проторенным большинством дольщиков путем и следовал бы советам юристов, которые также не желают искать чего-то нового, то и не взыскал бы суммы, значительно превышающей ту, которую получили те, кто ищет просто юристов, выполняющих чисто технические функции, которых можно без каких-либо последствий спокойно заменить роботами. И еще добавлю, что, не всегда верно то, что делает большинство.

Кроме того, приведенный мной пример показывает то, что у нас в России многие не пытаются оценивать риски. Застройщик из-за сомнительных 90 000 рублей возможной доплаты пошел на существенный риск  взыскания с него нескольких миллионов рублей. Такой бизнес обречен на увядание.

Документы

1.Иск 1241.6 KB
2.Иск 2234.4 KB
3.Решение суда первой ​инстанции179.3 KB
4.Апелляционное опреде​ление СПБ горсуда222.1 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала, имеющим PRO-аккаунт.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович
Санкт-Петербург, Россия
Представление интересов граждан и организаций в судах общей юрисдикции по гражданским делам. Взыскание неустойки по ДДУ. Арбитраж. Правовые заключения.
www.advokatizosimov.ru

Да 46 46

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Демин Евгений, Ермоленко Андрей, Верхошанский Владимир, Беляев Максим, Васюков Иван, Изосимов Станислав, Петров Игорь, Лукьянов Дмитрий, Бесунова Алёна, Орлов Николай, Гаджимурадов Тимур, Терпугов Сергей, Филиппов Сергей, Самарцев Алексей
  • Адвокат Филиппов Сергей Валерьевич 26 Февраля, 23:35 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, поздравляю!
    Серьезная победа! (Y)
    Творческий подход к делу, профессионализм, нестандартный подход -
    дали отличный результат!

    +7
  • Адвокат Петров Игорь Иванович 27 Февраля, 00:23 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, это не работа юриста! Это работа скульптора! (bow)

    +4
  • Юрист, модератор Бесунова Алёна Александровна 27 Февраля, 05:52 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, очень интересный ход с первым иском. (Y) 
    Важным условием в данном случае было желание доверителя пойти на эксперимент. И он (доверитель), наверняка, не пожалел о своём решении.(party)

    +3
  • Адвокат Терпугов Сергей Юрьевич 27 Февраля, 09:17 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, отличный результат 8) Застройщики последнее время ведут себя всё хуже и хуже… и практически во всех спорах пытаются облить грязью дольщиков, потому что по сути им и сказать больше нечего)

    +5
    • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 27 Февраля, 13:20 #

      Уважаемый Сергей Юрьевич, на мой взгляд, лучше уж ничего не говорить, чем просто поливать дольщика грязью. Такая позиция не очень конструктивна и не дает никакого эффекта, даже когда застройщику нечего сказать.

      +2
  • Адвокат Васюков Иван Геннадьевич 27 Февраля, 11:23 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, красивая работа! Застройщик в лобовую нарушал 10 ГК РФ, за что и был наказан.  Считаю, что 333 ГК РФ не применима к случаям, когда нарушитель действует недобросовестно.

    +2
    • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 27 Февраля, 13:21 #

      Уважаемый Иван Геннадьевич, думаю, что Вы правы. Когда есть намеренные действия, то только полная ответственность может заставить пересмотреть поведение в будущем.

      +1
  • Юрист Верхошанский Владимир Александрович 27 Февраля, 11:44 #

    Застройщик из-за сомнительных 90 000 рублей возможной доплаты пошел на существенный риск взыскания с него нескольких миллионов рублей. Такой бизнес обречен на увядание.Или юрисконсульта застройщика надо за ребра подвесить. Шутка…

    +3
    • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 27 Февраля, 13:22 #

      Уважаемый Владимир Александрович, думаю, что позиция юристов застройщика могла быть обусловлена «хотелками» директора АО, бывшего вице-губернатора Санкт-Петербурга.

      +2
      • Юрист Верхошанский Владимир Александрович 27 Февраля, 18:35 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, блин, а я то думал, что юристу в своей деятельности следует руководствоваться принципом разумности и справедливости, а не чьими то «хотелками»…

        +3
  • Юрист Демин Евгений Сергеевич 27 Февраля, 12:38 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо за публикацию. В вашем иске и дополнении к нему я заметил, что Вы при расчете неустойки применяли ставку ЦБ действующую в период начисления неустойки. В своей практике  я применяю ставку на дату исполнения обязательства которая указана в ДДУ.  Есть апелляционные определения суда по данному расчету. Порой бывало приходилось судью убеждать, что мой расчет правильный, после 6 аналогичных дел Застройщик с дулся и перестал оспаривать расчет неустойки. 
    по моему расчету неустойка бы составляла — 2976093 руб.8-|

    +3
    • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 27 Февраля, 13:15 #

      Уважаемый Евгений Сергеевич, спасибо за комментарий, но здесь как раза предложенный Вами способ невыгоден, так как последний день исполнения обязательства — 31.12.2015, т.е. когда действовала ставка 8, 25%. Итого по не была бы неустойка 2 232 069. На самом деле, когда мне выгодно я использую именно тот способ расчета, о котором говорите Вы. Но в данном деле такой способ выгоден был застройщику, но его представители не просили его применить, а суд сам придумывать не будет, хотя о таком способе говорится в определении от  24 октября 2017 года Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ по делу № 41-КГ17-26. Поверьте, тему работы с застройщиками я изучил досконально.

      +5
  • Юрист Орлов Николай Александрович 27 Февраля, 20:55 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, пять баллов.
    Московская практика по инициативе суда в сторону уменьшения размера неустойки  в 2  и более раза.

    +4
  • Адвокат Лукьянов Дмитрий Николаевич 28 Февраля, 03:20 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, позпоздравляю Вас с очередныой шикарной победой! Очень грамотно! В избранное!

    +2
  • Юрист Гаджимурадов Тимур Рафикович 28 Февраля, 10:17 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, поздравляю! Интересно узнать, исполнен ли исполнительный лист к застройщику по данному решению?
    Стоит отметить, что большинство юристов решили бы в Вашей ситуации пойти по проторенной дорожке по причине того, чтобы максимально сократить время, необходимое на обращение в суд, получение исполнительного листа и, соответственно, фактическое выполнение решения, так как с учетом наших реалий и частых ситуаций, связанных с невозможностью исполнения решения, особенно применительно к застройщикам, можно остаться ни с чем.

    +2
  • Адвокат Беляев Максим Юрьевич 01 Марта, 23:57 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, весьма и весьма хороший результат. Поздравляю.

    +1
  • Юрист Самарцев Алексей Анатольевич 04 Марта, 00:40 #

    В Нижегородской области неустойку режут ниже ставки рефинансирования.

    +1
  • Юрист Ермоленко Андрей Владимирович 04 Марта, 14:49 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, отличное дело!

    +2
  • Юрист Самарцев Алексей Анатольевич 04 Марта, 15:36 #

    Нещадно резать неустойку к страховщикам и застройщикам у нас стали при новом и уже бывшем председателе НОС, нынче он возглавляет 2КСОЮ, имейте в виду.
    Спасибо за материал.

    +3
  • Юрист Самарцев Алексей Анатольевич 07 Апреля, 14:19 #

    Добрый день. Джентльмены, не располагает ли кто информацией о том, как рассматривают подобную категорию споров в Татарстане, в тот числе в арбитраже ?
    Спасибо

    +1

Да 46 46

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Взыскание с застройщика неустойки и штрафа в размере 4 000 000 рублей без их снижения по ст. 333 ГК РФ.» 5 звезд из 5 на основе 46 оценок.

Другие публикации автора

Продвигаемые публикации