Взыскание с застройщика неустойки и штрафа в размере 4 000 000 рублей без их снижения по ст. 333 ГК РФ.

Как я уже говорил в своих предыдущих публикациях, большинство дел по взысканию неустойки с застройщика не представляют трудности и являются чисто техническими. Писать о них не имеет смысла. В то же время творческий подход иногда позволяет и в таких, казалось бы, стандартных делах, находить что-то интересное, свою изюминку. Здесь я расскажу об одном споре, в котором эта изюминка дала возможность взыскать с застройщика неустойку и штраф по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» в полном объеме в размере 4 000 000 рублей при цене квартиры чуть более 5 000 000 рублей без применения ст. 333 ГК РФ.

Застройщик нарушил сроки  передачи дольщикам квартир на 9 месяцев. По данному жилищному комплексу в среднем собственники трехкомнатных квартир получили неустойку, предусмотренную ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вместе со штрафом по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» и компенсацией морального вреда от 750 000 до 780 000 рублей с учетом снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Как же нам удалось взыскать неустойку в столь большом размере?

Все дело в том, что большинство людей, включая и юристов, в том числе и меня, зачастую  являются рабами стереотипов, шаблонов и т.п. Стереотипы загоняют человека в некую колею, из которой не так просто выбраться.  И если удаётся выйти за рамки привычного, то появляется шанс сделать что-то значимое.

В рассматриваемой ситуации после несвоевременного ввода дома в эксплуатацию застройщик потребовал, чтобы дольщик доплатил порядка 90 000 рублей за якобы увеличившуюся площадь квартиры, так как вместо балкона, как предусматривал ДДУ, была построена лоджия. Фактически же проект дома не менялся и застройщик не знал, что он строит не балкон, а лоджию, хотя очень странно, что организация занимающаяся строительством не имеет специалистов, которые в состоянии правильно именовать, что они строят.

Большинство дольщиков ЖК, сильно не задумываясь, либо доплачивали за такое увеличение площади, либо производили частичный зачет неустойкой. Мой же доверитель не хотел платить за столь сомнительные новые метры. В итоге застройщик составил односторонний акт приема-передачи квартиры, что он имеет право делать согласно ч.6 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и направил его в адрес дольщика.

Доверитель стал посещать разных юристов, чтобы понять, что ему делать: доплачивать ли за увеличение площади, зачесть ли часть неустойки против требования об увеличении цены ДДУ. Никто из юристов не хотел связываться со спором о незаконности увеличения цены договора, а все просто предлагали как раз весьма стереотипное решение, заключающееся просто в тупом взыскании неустойки за период девяти месяцев. Да, это легко, так как не надо думать, не надо рисковать, а иди по проторенной дорожке. Дольщика не устраивало такое решение его проблемы и в итоге он обратился ко мне.

В нашем же случае мы решили сначала предъявить иск о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры, о признании обязательства по оплате квартиры исполненным и об обязании застройщика передать дольщику квартиру, и если его удовлетворят, то затем уже обратиться в суд с требованиями об уплате неустойки и штрафа за весь период до фактической передачи квартиры.

Позиция застройщика заключалась в том, что дольщик специально затеял данный спор, чтобы взыскать неустойку за большой период времени, что он мог ранее подать исковое заявление, что он намеренно долго ждал, чтобы предъявить иск. В то же время представители застройщика напрочь были лишены понимания того, что в таком усмотренческом деле у каждой из сторон есть риск проиграть спор. Причем если бы проиграл мой доверитель, то он все равно получил бы неустойку и штраф за 9 месяцев просрочки исполнения обязательства, а если бы проиграл застройщик – то он должен был бы заплатить эти санкции за существенно больший срок. Им бы попытаться заключить мировое соглашение, но они таковых с дольщиками  не заключали, имея установку на спор до упора.

Кроме того, застройщик еще предъявил встречный иск о признании квартиры переданной, обосновывая его тем, что он якобы действовал в порядке предусмотренном законом, а дольщик просто уклонялся от приемки квартиры.

В итоге суд первой инстанции удовлетворил наш иск и обязал застройщика передать дольщику квартиру не позднее месяца с момента вступления в законную силу решения. В удовлетворении встречного иска было отказано. Застройщик подал апелляционную жалобу, но все же передал квартиру через четыре недели после вынесения решения, так как просрочка уже была довольно значительной, и ответчик не захотел рисковать.

В апелляционной жалобе ответчик просто облил дольщика грязью. По мнению застройщика, истец просто недобросовестный сутяжник, желающий вытрясти из ответчика деньги и все, что он делает – искусственно создает условия для длительной просрочки передачи квартиры.

В судебном заседании Санкт-Петербургского городского суда представитель ответчика заявила суду: «Вы знаете, этот дольщик просто хочет получить побольше неустойки». Одна из судей ответила, что это его право. В итоге решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Отрадно, что в апелляционном определении было написано, что как раз застройщик действовал недобросовестно, заставляя дольщика доплатить.

Следующим и закономерным этапом было предъявление иска о взыскании неустойки и штрафа, но уже не за 9 месяцев просрочки, а за 2 года. При цене квартиры в районе 5 000 000 рублей размер неустойки составлял более 2 600 000 рублей.

В данном деле застройщик заявил ходатайство о снижении размера неустойки и, как ни странно, вопреки установленному в предыдущем деле обстоятельству, начал снова обвинять дольщика в недобросовестности. Очевидно, что представителям застройщика было неизвестно содержание ст. 61 ГПК РФ. В противном случае, зачем было пытаться в новом процессе просить суд установить обстоятельства по иному, чем в предыдущем процессе?

Наша позиция относительно ходатайства о снижении неустойки заключалась в том, что в споре между теми же сторонами было установлено незаконное навязывание повышенной цены квартиры дольщику. При таких обстоятельствах столь значительная просрочка передачи квартиры вызвана умышленными действиями застройщика, а именно для того и существует штрафная ответственность в гражданском праве, чтобы устрашить правонарушителя возможностью применения таких жестких санкций. Иначе говоря, главной функцией штрафной ответственности является именно превенция правонарушений. В данном случае снижение неустойки было бы поощрением недобросовестного поведения застройщика.

Я, честно говоря, думал, что суд в данном случае просто не будет снижать неустойку в два раза, а снизит её, например на 20%. Тем не менее, суд полностью согласился с нашими доводами и не снизил неустойку и штраф, взыскав в общей сложности с застройщика, без одной тысячи 4 000 000 рублей. У меня еще оставались опасения, что Санкт-Петербургский городской суд может снизить неустойку, но упорная позиция застройщика, избравшего тактику поливания грязью дольщика, упорно утверждавшего и в апелляции, вопреки уже состоявшемуся судебному акту, что дольщик недобросовестно затянул приемку квартиру, как я думаю, помогла нам, чтобы решение оставили без изменения.

Таким образом, не следует бояться трудностей и поиска. Если бы мой доверитель не был готов рискнуть и ждать разрешения другого спора, исход которого не был столь очевиден, а пошел бы проторенным большинством дольщиков путем и следовал бы советам юристов, которые также не желают искать чего-то нового, то и не взыскал бы суммы, значительно превышающей ту, которую получили те, кто ищет просто юристов, выполняющих чисто технические функции, которых можно без каких-либо последствий спокойно заменить роботами. И еще добавлю, что, не всегда верно то, что делает большинство.

Кроме того, приведенный мной пример показывает то, что у нас в России многие не пытаются оценивать риски. Застройщик из-за сомнительных 90 000 рублей возможной доплаты пошел на существенный риск  взыскания с него нескольких миллионов рублей. Такой бизнес обречен на увядание.