Самовольная постройка (статья 222 ГК РФ) - сносить или оставить?

Осенью 2019 года, ко мне обратилась гражданка с просьбой представлять ее интересы в судебном споре о сносе самовольной постройки, инициированном ее соседкой.

Предыстория спора. Весной 2019 года, моя доверительница приобрела земельный участок с маленьким, стареньким домиком. Поскольку в доме в таком виде, в котором он находился при покупке, она проживать не собиралась, ей были организованы строительные работы по его реконструкции.

Соседи (супруги) не возражали против реконструкции, даже позволяли рабочим осуществлять облицовку кирпичом стены дома со своего земельного участка. Что произошло с ними через какое-то время непонятно, но они, в частности супруг (он впоследствии был представителем в суде своей супруги, которая является собственником земельного участка) начал требовать у моей доверительницы документы, разрешающие реконструкцию ее дома. Также он утверждал, что она при реконструкции своего дома осуществила самовольный захват части его земельного участка.

Такая резкая смена в поведении соседей, мягко говоря удивила мою доверительницу, но на многочисленные устные требования своего соседа предъявить разрешительные документы, она отвечала отказом. Сосед не успокаивался и обратился к участковому уполномоченному полиции с просьбой разобраться в сложившейся ситуации.

Участковый уполномоченный полиции, по-моему мнению, вполне справедливо порекомендовал нашему соседу обратиться в суд за защитой своих прав, если он полагает, что они нарушены фактом реконструкции дома моей доверительницы, что он затем и сделал.

В своем исковом заявлении Истец просил суд признать жилой дом в реконструированном виде самовольной постройкой и обязать мою доверительницу ее снести.

Доводы искового заявления:

1. Реконструкция жилого дома произведена без получения разрешения на строительство.
2. Реконструкция жилого дома осуществлена таким образом, что он частично стал расположен на земельном участке Истца.
3. Нарушение минимальных противопожарных расстояний между жилыми домами Истца и Ответчика.
4. Сход снега и дождевой воды с крыши реконструированного жилого дома на земельный участок Истца.  

При рассмотрении искового заявления, Истцом было заявлено ходатайство о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, перечень поставленных вопросов стандартный для такой категории споров.

Заявленное Истцом ходатайство было судом удовлетворено, производство по делу приостановлено до получения заключения экспертов.

Ждем.

В январе 2020 года материалы дела вместе с заключением экспертов поступают в суд.

Признаюсь честно, многие выводы экспертов были ожидаемы, т.к. нарушения некоторых строительных норм имелись, но, по-моему мнению, они, с учетом всех обстоятельств дела не были критичными. Больше всего меня тревожило то, а что если действительно, как утверждает Истец, жилой дом в реконструированном виде частично расположен на его земельном участке. В таком случае, смею предположить, что исковые требования, скорее всего были бы удовлетворены.

Выводы из заключения экспертов в защиту нашей позиции:

1. Жилой дом после реконструкции размещен в границах земельного участка моей доверительницы.
2. Реконструированный жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил (в части технической надежности их конструкций).
3. Пересечение (наложение) границ земельного участка моей доверительницы на границы земельного участка соседей отсутствует.

Выводы из заключения экспертов в защиту позиции Истца:

1. Несоблюдение минимального расстояния (3 метра) до границы соседнего участка (пункт 6.7 СП 53.13330.2011, перестал действовать с 15 апреля 2020 года), т.к. жилой дом в реконструированном виде стал располагаться на границе с соседним земельным участком.
2. Боковой свес крыши дома (около 0,5 м) нависает над земельным участком Истца.
3. У крыши реконструированного жилого дома со стороны Истца отсутствует наружный организованный водоотвод.
4. Нарушение минимальных противопожарных разрывов между домами, который должен составлять от 8 до 12 метров, фактическое расстояние составляет 5,1 м.

Наша правовая позиция сводилась к следующему.

Жилой дом в реконструированном виде расположен на границе земельных участков, как и практически все жилые дома, находящиеся на этой улице. Застройка осуществлялась еще в 40-50 годы прошлого столетия, когда еще не было принято сводов правил, регулирующих противопожарные разрывы и минимальные расстояния от жилого дома до границ соседнего земельного участка.

Дом до реконструкции вместе с пристроем был размещен также на земельном участке с нарушением строительных и противопожарных правил, но, Истец не обращался с исковым заявлением в суд к предыдущим собственникам. Кроме того, представитель Истца, не отрицая того, что дом в старом виде нарушает права Истца, в судебном заседании пояснил, что он только против дома в реконструированном виде, а не в том, что он был до этого.

Позиция Истца и его представителя в данном случае, как минимум нелогична, поскольку Истец в исковом заявлении сам указывает, что ему все это долгое время приходилось мириться с нарушением своего права, выражавшегося в том, что дом находился на границе смежных земельных участков и на его территорию сходил снег и вода с крыши дома Ответчика, т.к. она также нависала над его земельным участком, но при этом он в суд за защитой своих прав не обращался.

Реконструкцией жилого дома моя доверительница наоборот частично устранила нарушения прав Истца, т.к. установила на крышу со стороны его земельного участка снегозадерживающие устройства. Попытка установить на крышу водоотвод со стороны участка Истца не увенчалась успехом, т.к. последний не допустил рабочую команду на свой участок.

Не обошли мы вниманием и то, что в силу ст. ст. 304,305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если Истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренном законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п.п. 45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.).

Между тем, Истец не доказал, что в результате реконструкции моей доверительницей жилого дома возникли существенные препятствия в пользовании ее земельным участком.

Сам по себе факт нарушения противопожарных норм, который имелся и до реконструкции, не может являться бесспорным основанием для удовлетворения иска с учетом всех обстоятельств дела, тем более, моя доверительница обложила старый деревянный дом кирпичом, тем самым увеличив его огнестойкость.

Кроме того, пункт 26 того же Постановления Пленума предусматривает возможность удовлетворения иска о сносе самовольной постройки лишь при существенном нарушении градостроительных и строительных норм и правил.

Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, к существенным нарушениям строительных норм и правил отнес, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Вместе с тем, действия моей доверительницы при реконструкции своего жилого дома, выразившиеся в том, что она не нарушила границ земельных участков, а также установила на крыше снегозадерживающие устройства для предотвращения падения снега на земельный участок Истца, тогда, когда снег с крыши до реконструкции жилого дома по словам самого Истца сходил на его территорию, а также попыталась добиться разрешения у Истца о допуске на его земельный участок строителей для установки водоотвода с крыши, свидетельствуют о ее разумном и добросовестном поведении.

Суд согласился с нашими доводами и отказал в удовлетворении исковых требований, решение в апелляционной инстанции осталось без изменения.