Взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда по договору участия в долевом строительстве

23 декабря 2015 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» и моим доверителем  был заключен Договор участия в долевом строительстве. Обязанность по оплате, моим доверителем была исполнена в полном объеме, однако Застройщик не исполнил свои обязанности по передаче Объекта, в  установленный Договором срок, что послужило поводом для обращения в суд.

Договор участия в долевом строительстве был заключен в г. Краснодаре, но проанализировав судебную практику по вопросу взыскания неустойки и компенсации морального вреда по ДДУ, нами было принято решение воспользоваться положениями ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и предъявить иск по месту регистрации истца, т.е. в городе Мыски, Кемеровской области.

 Нормативное обоснование:

В Договоре ДДУ не была  указана ответственность Застройщика в случае нарушения сроков передачи Объекта, таким образом нами были применены  нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Закон №214-ФЗ), Гражданский кодекс РФ, Закон «О защите прав потребителей».

Так, согласно части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

Аналогичная позиция изложена в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», а также в «Обзоре Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 01.02.2012.

Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 «В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В своих возражениях ответчик ссылается на оправленное уведомление об изменение сроков сдачи объекта. В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ согласно которой, при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако в отзыве ответчика отсутствовала ссылка на ознакомление истца с уведомлением об изменении сроков строительства.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Кроме того, дополнительное соглашение, предусматривающее изменение названных сроков, между застройщиком и участником долевого строительства не заключалось и государственную регистрацию не прошло.

При таких обстоятельствах написанное ответчиком уведомление об изменении сроков строительства не могло служить основанием для изменения таких сроков.

Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменении условии договора о сроках исполнения обязательства. (Данный вывод подтверждается определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156 и  «Обзором судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 ст. 56 ГПК РФ, часть 1 ст. 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Следовательно приведенные ответчиком доводы не говорили о исключительном характере неисполнения обязательств.

Кроме того мы мы так же настаивали, что судом не может принят во внимание довод ответчика о форс-мажорности обстоятельств повлиявших на перенос сроков сдачи объекта, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было подписано 29.12.2016 года, а передаточный акт  подписан 2 марта 2017 года, следовательно доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в силу обстоятельств неопределенной силы (в связи с переносом сроков сдачи объекта) не подтверждается доказательствами предоставленными ответчиком.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, следовательно не кто не принуждал ответчик переносить сроки сдачи объекта, дополнительное соглашение к договору генподряда № 75П-2 от 30,05.2014 г., было подписано представителем ответчика собственноручно, без какого либо принуждения 01.07.2016г., (т.е, после наступления сроков сдачи объекта)

 ИТОГ:

Мысковским городским судом Кемеровской область было взыскано с  Общества с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» сумма неустойки за просрочку исполнения обязательств по Договору участия в долевом строительстве в размере 300 000  рублей 00 коп., компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, а так же штраф в размере (пятидесяти) % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя на основании ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».