Найти юриста / адвоката / эксперта
Как-то я уже рассказывал про взыскание неустойки, отмечая, что это были дела из категории может и не очень простых, но не создающих сложностей. Однако всё меняется, но далеко не в пользу гражданина, решившего купить квартиру.
Здесь ситуация осложнялась тем, что застройщик в своё время попытался подстелить себе соломки на случай нарушения сроков строительства. Надо сказать, что тот, кто придумал этот ход, не зря ест свой хлеб. Думаю, он сэкономил своему работодателю не одну сотню тысяч рублей, которые дольщики не смогли взыскать благодаря его стараниям.
Вводные, с которыми пришлось работать
Изначально договор участия в долевом строительстве заключался застройщиком с некой ООО «Ромашка». Договор был вполне обычным, но в день его заключения стороны подписали дополнительное соглашение, которым изменили сроки передачи объекта.
Было:застройщик обязан передать квартиру Участнику долевого строительства по акту приёма-передачи в порядке, установленном действующим законодательством, во II квартале 2019 года, после ввода Объекта в эксплуатацию, в состоянии, соответствующем п.2.3 Договора, при условии выполнения п.5.1 Договора, то есть не позднее 30 июня 2019 года.
Стало: застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи в порядке, установленном действующим законодательством, в течение 9 (девяти) календарных месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, в состоянии, соответствующем п.2.3 Договора, при условии выполнения п.5.1 Договора.
Затем, через пару месяцев, ООО «Ромашка» на возмездной основе передало право требования по договору гражданину – моему будущему доверителю, который и стал полноправным участником долевого строительства.
Посчитав, что квартира передана с нарушением срока, установленного первоначальной редакцией договора, решили обратиться в Пушкинский районный суд г.Санкт-Петерубурга с иском о взыскании неустойки.
Первая и апелляционные инстанции
Рассмотрение сильно затянулось.
Параллельно с этим делом доверитель пустил в ход иски по двум другим договорам, с которыми сложностей не возникло, однако поданная апелляционная жалоба застройщика стала своего рода неприятным звоночком. Пришлось всё ещё раз обдумать.
Слабым местом в требованиях по данному делу было изменённое условие договора о новых сроках передачи объекта долевого строительства. В целях противодействия было подготовлено заявление об увеличении исковых требований, которым к ранее заявленному иску было добавлено требование о признании условия о новых сроках недействительным.
На самом деле, получилось масло масляное, так как в заявлении настаивалось на ничтожности условия, то есть для признания его таковым не нужно решения суда, а просто необходима констатация такого факта. Тем не менее, так было сделано специально — имелась вероятность, что без такой формулировки суд не обратит внимание на обоснование применения условия о сроке в первоначальной редакции.
Рассмотрев дело, Пушкинский районный суд г.Санкт-Петербурга отказал в удовлетворении исковых требований, сославший, как раз-таки, что срок передачи объекта не был пропущен, а застройщик действовал в рамках договора. Новой редакции договора, разумеется. Так же суд указал на пропуск срока исковой давности.
На решение суда была подготовлена апелляционная жалоба, в которой отстаивалась своя точка зрения на ситуацию. Основным доводом была ссылка на пункты 4 и 15 части 2 статьи 16 новой редакции Закона РФ «О защите прав потребителя», определяющей новые случаи недействительности, а равно ничтожности, условий договоров, ущемляющих права потребителя. Данная редакция имеет обратную силу.
В обоснование было упомянуто о несоответствии спорного условия с общим требованиям гражданского законодательства, по сути не ограничивающее ответственность застройщика, и не соблюдение требований закона об участии в долевом строительстве, в части единства условий всех договоров.
По итогу рассмотрения Санкт-Петербургский городской суд частично удовлетворил апелляционную жалобу и принял новое решение, которым взыскал с застройщика неустойку в полном заявленном объёме 470 198 рублей. В остальной части, а это штраф за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя и признание недействительным условия договора, суд отказал.
Апелляционная коллегия Санкт-Петербургского городского суда согласилась с доводами жалобы и со ссылкой на упомянутые положения Закона «О защите прав потребителя» отметила:
… данное условие дополнительного соглашения является ничтожным, поскольку ограничивает ответственность ответчика, а также срок передачи квартиры перестал быть единым для всех участников долевого строительства, что нарушает ч.1 ст.6 Закона № 214-ФЗ.
****
С Уважением, адвокат Сергеев Иван Анатольевич
Уважаемый Иван Анатольевич, результат безусловно хороший, но непонятно почему, признав нарушение и взыскав неустойку, апелляция отказала в остальных требованиях?
Уважаемый Иван Николаевич, апелляционный суд пояснил это ссылкой на постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. №479, мол, когда была претензия о выплате неустойки в добровольном порядке, действовал мораторий-отсрочка до 30 июня 2023 года, из-за этого нарушения прав потребителя не усмотрели.
Здесь неоднозначно. С одной стороны, по двум другим делам с этим же застройщиком по тому же дому, то есть претензии и иски предъявлялись, плюс-минус, в одно и то же время, суд взыскал штраф, но неустойку снизил почти в два раза. А с другой стороны, в этом деле неустойку суд не снизил.
С правовой точки зрения можно было бы развить выводы через кассацию, но доверителя мало волнуют юридические тонкости — смотрит на итог, который по всем делам примерно равный.
Уважаемый Иван Анатольевич, застройщики ещё те «аферисты».
Вот, к примеру, если пятиподъездный дом был готов и принят одной датой, но участникам долевого строительства сдавался поподъездно в разные даты на протяжении нескольких месяцев, разве не нарушение единого срока передачи?..
Уважаемый Олег Юрьевич, благодарю за внимание к публикации!
Думаю, если такая передача укладывается в сроки, предусмотренные договором, то нарушения не будет. То есть во всех договорах должен быть указан единый срок передачи объектов, а фактическая передача может быть и ранее окончания этого срока. Как-то, например, подъезд №1 сдаётся дольщикам в марте, подъезд №2 сдаётся в апреле, а в договорах указан срок не позднее 30 июня.
Уважаемый Иван Анатольевич, увы, ситуация обратная. Вначале дом сдали, а потом поподъездно на протяжении нескольких месяцев передавали квартиры.
Уважаемый Олег Юрьевич, в моей практике был случай, когда подрядчик от некоммерческой организации, предоставляющий квартиры льготным категориям граждан не успевал сдать дом в срок (ввести в эксплуатацию), начал сдавать его по подъездам. Соответственно и квартиры гражданам передавались по мере сдачи подъезда.
Уважаемая Вера Александровна, в том случае, о котором говорил, дом был именно сдан и был сдан именно полностью. Но сдавался поподъездно на протяжении нескольких месяцев именно уже после сдачи и введения в эксплуатацию дома.