Неустойка, штраф по договору долевого участия (ДДУ): важные моменты

Как рассчитать и взыскать неустойку по ДДУ — знает каждый юрист, поэтому моя публикация адресована, прежде всего, моим будущим доверителям. С другой стороны, одинаковых дел не бывает и мой опыт, возможно, будет полезен и коллегам.

Кто имеет право на взыскание неустойки?

Физическое лицо, не получившее свою квартиру в срок, установленный договором долевого участия. Например, если срок передачи квартиры по ДДУ — 3 квартал 2017 года, то просрочка начинает течь с 01 октября 2017 года.

Если же в договоре срок установлен не четко, иными словам, привязан к сдаче дома в эксплуатацию, например так: «срок передачи квартиры в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2018 года» — то даже если дом в эксплуатацию сдан не будет, а 01.01.2018г. уже наступит — то просрочка начинает течь с 01.01.2018г.

Если же застройщик сдает дом в эксплуатацию раньше срока, а квартира дольщику так и не была передана в течение 6 месяцев (обычно застройщик мотивирует тем, что срок по ДДУ еще не наступил и это право застройщика сдать дом в эксплуатацию досрочно) — то просрочка все равно начинает течь по истечении установленных ДДУ 6 месяцев.

Обязателен ли претензионный порядок и каков срок рассмотрения претензии?

Направление претензии обязательно, если дольщик желает помимо неустойки взыскать штраф с застройщика.

Срок рассмотрения претензии дольщика 214 ФЗ не урегулирован, но если он установлен ДДУ — лучше его соблюсти. У меня недавно было дело, когда срок рассмотрения претензии по договору составлял 20 рабочих дней, но в суд я иск подала недели через 2 после вручения претензии. И юрист застройщика, разумеется, заявил о том, что претензионный порядок не был соблюден. Пришлось выкручиваться и доказывать, что дольщик неоднократно приходил к застройщику с целью урегулирования спора.

Также застройщики любят направлять дольщикам хитрый ответ, примерно такой: просим вас явиться в офис для урегулирования спора  и т.п. Это делается с дальновидной целью — потом в суде юрист заявит, что дольщик так к ним и не приходил, хотя они очень его ждали. Якобы сам не захотел разрешить спор в досудебном порядке. Закон содержит в себе норму — застройщик либо удовлетворяет требования дольщика, либо нет. В законе нет таких вариантов, как отправить ответ с приглашением явиться в офис или иной непонятный ответ.

В суде застройщики любят заявлять о том, что заявление дольщика вообще не претензия, что в документе отсутствует расчет неустойки или расчет не понятен. Так вот — дольщик не счетовод, он вообще не обязан ничего рассчитывать. У застройщика есть право перечислить не оспариваемую сумму на счет дольщика.

Как рассчитать неустойку?

Формула для расчета элементарна — К*С / 150*Д, Где К – стоимость квартиры, С – ставка рефинансирования, Д – срок просрочки. Ставка рефинансирования должна быть на дату передачи квартиры.

Будет ли взыскан штраф, если застройщик перечислил неустойку после подачи иска?

У меня такие случаи были два раза — дольщик обращается в суд, застройщик еще до назначения заседания перечисляет деньги.

Одно из дел — как раз вышеуказанный случай с претензией, когда мы не выдержали претензионный срок и застройщик перечисляет деньги после подачи иска, но ДО истечения претензионного срока (по этому делу мне пришлось изрядно постараться, чтобы взыскать штраф в полном объеме).

По поводу таких «добровольных» перечислений уже были неоднократные высказывания ВС. В Обзоре по долевым спорам от 19.07.2017г., суд указал, что если деньги перечисляются дольщику после предъявления иска — речь о добровольности не идет и штраф взыскивается.

Какова подсудность споров по ДДУ?

Вопрос этот не для общего развития, а имеет непосредственное отношение к взысканию неустойки по ДДУ. Во многих договорах долевого участия можно найти оговорку, что все споры рассматриваются по месту нахождения объекта строительства. Зачастую такой вариант — не удобен дольщику.

Анализируя судебную практику при подготовке к одному из дел, я обнаружила, что для того, чтобы подать иск по месту нахождения дольщика\застройщика в иске заявляется требование о признании условия договора о специальной подсудности ничтожным.

Такая практика возникла благодаря пункту 26 ППВС № 17 от 28.06.2012г., в котором сказано, что суд не вправе возвратить иск, если потребитель оспаривает условие договора о подсудности.

Однако, почему дольщик должен признавать условие ничтожным, если закон ему предоставляет право выбора суда?

Ведь в законе ЗПП ст. 17 говорится, что истец выбирает в какой суд предъявить иск. А в статье 16 говорится, что условия договора недействительны, если они ущемляют права потребителя. Тоже самое «подтвердил» и ВС в старом обзоре 2013 г, пункт 4.

Законодатель специально предоставил потребителю право выбора места рассмотрения спора, а тут вдруг застройщики стали хитрить. В ПП №17, после которого пошла такая практика с признанием условия договора недействительным,  речь идет всего лишь об «оспаривании» условия ДДУ.

Но я же могу оспаривать условие устно?

Что я и сделала, когда аж на втором!!! заседании юрист застройщика заявила и иск о передачи дела на рассмотрение по подсудности. Суд отказал в удовлетворен ходатайства, мотивируя правом дольщика самому выбрать подсудность такого спора.

Уведомление о переносе сроков строительства

которое массово рассылают застройщики дольщикам с целью избежать ответственности за нарушение сроков сдачи дома, не влечет изменения срока строительства.

Потому что уведомление — это не соглашение. А соглашение об изменении срока передачи квартиры должно пройти государственную регистрацию в Росреестре, в том же порядке, что и ДДУ.

Об это сказано в пункте 4, 5 недавнего Обзора ВС по ДДУ (от 19.07.2017г.).

Снижение неустойки по договору долевого участия

Это один из злободневных вопросов при взыскании неустойки с застройщика.

Да, суд по ходатайству ответчика может снизить неустойку, при этом бремя доказать ее несоразмерность и прочее должен застройщик.

Судя по публикациям на Праворубе я вижу, что во многих регионах снижение неустойки — является вполне себе обыденным фактом. Но вот в моем регионе — практика иная. У меня вообще суд ни разу не снижал неустойку и\или штраф. Конечно, мне бы хотелось сказать, что так происходит потому, что я молодец и прочее, но все же — практика по региону в целом такая.

Один раз было снижение — но это и снижением то назвать нельзя, я умышленно взяла ставку рефинансирования на дату иска, а не на дату исполнения обязательства (думала никто не заметит).

В одном из дел — неустойка была взыскана в размере 1 657 579 рублей, штраф в размере 829 789 рублей 50 копеек при сумме договора долевого участия 3 322 800р. (решение прикрепляю).

У суда нет права снизить неустойку по собственной инициативе без ходатайства ответчика, об этом также сказано в свежем Обзоре ВС (п. 9).

Знаю, что некоторые адвокаты настоятельно не советуют идти в суд и взыскивать неустойку, чтобы не разорять застройщика и дать ему спокойно достроить дом. Так то оно — так, но если у застройщика начались проблемы — виной тому явно не дольщики, а неустойка — это капля в море.