Односторонний зачет неустойки в счет доплаты за метры по договору об участии в долевом строительстве

Вот и закончилась судебная эпопея по вопросу о законности проведения дольщиком зачета неустойки за просрочку в передаче жилого помещения в счет доплаты за дополнительные метры.

Теперь я Вам могу с уверенностью сказать, что дольщик имеет право в одностороннем порядке производить зачет на основании письменного уведомления застройщика.

Уверенность появилась после того, как наш вопрос попал на рассмотрение Верховного Суда РФ (№ 4-КГ20-69-К1) по моей кассационной жалобе в ходе рассмотрения которой были выработаны важные правовые позиции:

требования сторон договора участия в долевом строительстве являлись встречными, однородными, срок их исполнения наступил, в связи с чем уведомление о зачёте, сделанное дольщиком, являлось действительным.

не является условием для зачёта сама по себе возможность оспаривания застройщиком размера подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нахождение сторон зачитываемых обязательств либо одной из них в просрочке.

Обстоятельства дела:

Застройщик заявил требования о необходимости доплаты дополнительных квадратных метров по договору участия в долевом строительстве в размере 97 228,38 руб., а также процентов.

Застройщик обязан был передать дольщику помещение по акту приема-передачи в срок до 31.03.2018 г. (п.3.3 Договора), что сделано не было.

В обоснование требования о доплате застройщику денежных сумм указывалось на одностороннюю передачу жилого помещения дольщику, которая впоследствии решением Железнодорожного городского суда Московской области была признана несостоятельной и акт приема-передачи был признан недействительным (решение суда вступило в силу 29.01.2020 г.).

Вышеуказанным решением с застройщика также была взыскана неустойка за просрочку в передаче жилого помещения за период с 09.05.2018 г. по 30.09.2019 г. в размере 600 000 руб. (период неустойки с 01.04.2018 г. по 08.05.2018 г. предметом рассмотрения не являлся).

15.08.2019 г., то есть до подачи искового заявления по настоящему делу (19.09.2019 г.), со стороны дольщика в адрес застройщика было направлено в порядке ст. 410 ГК РФ уведомление о зачете встречных однородных требований, а именно сообщил о том, что общий размер его обязательств перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве составляет 97 228,32 руб., в свою очередь, у дольщика имеются встречные денежные требования к застройщику об оплате денежной суммы (на дату 05.09.2019 г.) в размере 404 662,94 руб.  — неустойки за нарушение сроков передачи квартиры (за период с 01.04.2018 г. по 05.09.2018 г. – бесспорный период на сумму неустойки 97 324 руб.).

Иными словами, дольщиком неустойка за период с 01.04.2018 г. по 08.05.2018 г. на сумму 97 324 руб. была зачтена в сумму доплаты за квадратные метры на сумму 97 228,38 руб.

Вышеуказанное уведомление о зачете было получено застройщиком 20.08.2019 г., в связи с чем обязательства по доплате были прекращены зачетом в указанную дату.

Об этих обстоятельствах также было дополнительно указано в возражениях на исковое заявление от 09.10.2019 г. (пункт 19 Пленума ВС РФ от 11.06.2020 г. № 6).

Что решили суды:

Суд первой инстанции в исковых требованиях застройщика отказал, мотивируя тем, что зачет является действительным.

Суды апелляционной и кассационной инстанции указали, что зачет недействителен, требования неоднородны, в связи с чем обязан дольщика оплатить сумму задолженности. Кроме того, срок для осуществления зачета не наступил.

Верховный Суд отменил судебные акты апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, где решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований застройщика было оставлено в силе.

Резюме:

С учетом вышеизложенного полагаю, что теперь дольщики на основании определения ВС РФ имеют право в одностороннем порядке производить зачет по обязательствам, которые вытекают из договора долевого участия, даже несмотря на то, что к неустойке по общим правилам применяются положения ст. 333 ГК РФ.

Идею с зачетом предложил клиенту я, и мы вообще не знали какая будет у судов реакция на наши действий, однако нам удалось добиться результата с помощью Верховного Суда, на рассмотрение которого попадает лишь 1% от числа поданных кассационных жалоб по гражданским судам.

Я очень старался, а клиенту хочу сказать большое спасибо за оказанное мне доверие!

Спасибо за внимание!