Как не остаться без квартиры, или как прекратить залоговое обязательство по договору об ипотеке

Введение

После внесения всех платежей по кредитному договору, заемщик позвонил в банк, чтоб заказать справку об отсутствии задолженности. Сотрудник банка, внимательно выслушав заемщика, сообщил, что за заемщиком числиться задолженность в размере 2 130 000 рублей. При этом первоначально сумма займа составляла 2 130 000 рублей. Получается, что на протяжении всего периода действия договора заемщик не вносил платежи.

1. Предыстория

Для ведения бизнеса требуются денежные средства. Человек бизнеса (директор организации) обратился в банк за финансированием.

Много замыслов в сердце человека, но состоится только определенное Господом.

Не стало человека!

Близкие люди, люди чести, обратились в банк, уведомив о случившемся.

Сотрудники банка предложили членам семьи заключить некий договор, который и был подписан.

О моральных аспектах — промолчим.

Родственники, не имея специальных познаний, при этом находясь в стрессовом состоянии, подписывая договор, не понимали, что они подписывают, и какие последствия несет подписание договора.

В дальнейшем было установлено, что договоров было два. Один договор кредитный, другой ипотечный. Кредитный договор был заключен вместо кредитного договора, который был заключен ранее с близким им человеком, который являлся директором фирмы. Ипотечный договор был заключен с целью обеспечения исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору. При этом предметом ипотека была единственная квартира, где заемщики проживали.

Перспектива остаться на улице, заемщиков не страшила, так как, значение совершенных действий им была не ведома.

Заемщики, добросовестно вносили денежные средства в счет оплаты кредитного договора. По окончанию срока, заемщики обратились в банк о прекращении ипотеки и снятии обременения (ипотеки) с жилого помещения.  Новостью для заемщиков стала информация, что они должны банку  2 130 000 рублей. При этом первоначальная сумма займа, как выше было сказано, составляла 2 130 000 рублей.

Получается, что на протяжении всего периода действия договора заемщики не вносили платежи.

2. Самолечение или как подать иск без помощи адвоката (юриста)

Один из заемщиков, поразмыслив пару дней, обращается к своим знакомым. Ведь всем известно, что в каждой семье есть юрист, а то и два юриста. Поэтому надобности в помощи адвокатов, юристов судебной практики, нет.

На основании советов знакомых, он принимает решение подать иск самостоятельно. Заемщик человек целеустремленный, с огромным опытом за плечами, и такой пустяк, как подготовка иска, его не остановит.

Иск готов и направлен в суд.

В судебном заседании, всё пошло, как-то не так!

Судья стала задавать какие-то непонятные вопросы,  попросила представить документы в доказательство обоснованности исковых требований.

Что это такое, и с чем это едят эту «обоснованность», нашему герою не ведомо.

Но, надо отдать должное судье!

В приватном разговоре, судья посоветовала «больше не приходить» в суд. Ну а после неявки истца в суд, судья оставила исковое заявление без рассмотрения.

Также судья посоветовала заемщику найти адвоката/юриста.

3. Подготовка правовой позиции

Адвокат найден.

Кажется, часть проблемы решена.

Изучив договоры кредитования, ипотеки, доказательства оплаты, казалось бы, остается  только подготовить иск.

Да, не тут-то было!

При изучении предоставленных документов стало ясно, что перспектива дела туманна. Более того, в случае обращения в суд, мой доверитель с членами семьи, с вероятностью девяноста девяти процентов останется на улице.

Необходимо отдать должное доверителю, его выдержке в этой ситуации.

Доверитель периодически звонил, уточнял готов ли иск. Но, на его вопрос ответа не было. Судебная практика складывалась не в пользу моего доверителя. Все суды, как сговорились, отказывали истцам по аналогичным делам. В обосновании суды возлагали отсутствие такого способа защиты.

Вот, закон есть, конституция есть, а способа защиты нет!

В период раздумья на глаза попадается Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2016 N84-КГ16-7.

Появилась перспектива в деле.

4. Подсудность искового заявления (суд № 1)

До направления иска в суд, обсудив с коллегами (и не только с коллегами) перспективы рассмотрения заявления в суде, иск был подан  в суд по месту нахождения недвижимого имущества, назовем его – суд № 1.

Районный суд города NNNNNNNN № 1, рассмотрев иск о прекращении ипотеки, вынес определение о неподсудности искового заявления суду № 1.

При этом суд рекомендовал обратиться с иском в районный суд города XXXXXXX, т.к. иск необходимо подавать по месту нахождения ответчика (банка).  

Примечание: город XXXXXXX находится в двух тысячах километров от города  NNNNNNNN, где проживает заемщик.

То, что существуют разъяснения Верховного Суда РФ, почему-то судью не смутил.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, а также иными федеральными законами.

В силу части 1 ст. 30 ГПК РФ и части 1 ст. 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Согласно пункту 2 постановления N 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Таким образом, круг исков о правах на недвижимое имущество, на которые распространяется правило об исключительной подсудности, определен в данном пункте не исчерпывающим образом.

Судиться в «недружественном» суде, где ответчик на приятельской ноге со многими сотрудниками, значит уже «проиграть».

Ничего не остается, как подготовить частную жалобу и обжаловать определение суда, как незаконное.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда вынесла апелляционное определение, в котором дала разъяснение, что заявители не лишены права обращения  с иском в «другой» районный суд в пределах этого же населенного пункта,  по месту исполнении договора ипотеки.

Доверитель выдохнул.

Лететь в город XXXXX нет необходимости, судиться будем дома, подумал он.

Первый этап юридического лабиринта пройден.

На горизонте появились двери правосудия, подумал адвокат.  

5. Подсудность искового заявления (суд № 2)

С настроем победителей врываемся в суд, который находится в пределах этого же населенного пункта, назовем его – суд № 2.

С улыбкой на устах погружаем сотрудника суда в ворох юридической макулатуры. С гордо поднятой головой с триумфом выходим из здания правосудия.

Суд № 2, рассмотрев иск о прекращении ипотеки, выносит определение о неподсудности искового заявления суду № 2.

Возвращая исковое заявление о прекращении ипотеки, судья исходил из того, что иск подан с нарушением правил подсудности, поскольку местом исполнения договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) является место нахождения залогового имущества, которое находится на территории другого административного округа города NNNNNNNN.

На основании изложенного суд рекомендовал истцу обратиться с иском в суд № 1, в который заемщик уже обращался.

Изучив определение суда… следует непереводимая игра слов с использованием местных идиоматических выражений…..

Что же происходит в этом юридическом лабиринте?! 

На входе висит скрижаль.

Мы следуем её правилам, но…

Иван кивает на Петра, а Пётр на Ивана!

Ничего не остается, как подготовить частную жалобу и обжаловать определение суда, как незаконное, уже во второй раз!

Старшие «братья», кончено, разобрались в деле и наставили на «путь истинный» коллег!

Вышестоящая инстанция указала, поскольку место исполнения договора об ипотеке (залоге недвижимости), по смыслу статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, относится к … административному округу города NNNNNNNN, то и подсудность относиться к территориальной юрисдикции суда № 2.

Областной суд определение суда № 2 отменил. Материал по исковому заявлению о прекращении ипотеки возвратил в тот же суд № 2, для решения вопроса о его принятии к производству суда.

Вот, может простой человек понять все хитросплетения юрисдикции?!

Да! Нет, не может!

В начале нашей истории, мы повествовали о совете судьи обратиться к адвокату.  Каждый, тяжущийся, должен дать оценку своим силам, и в случае отсутствии знаний, обратиться к специалисту,  а не заниматься самолечением. 

6. Оставление иска без рассмотрения ввиду неявки истца в суд

Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается.

Доверитель, после продолжительных баталий, решил отдохнуть. Купил он билеты, и через адвоката уведомил суд о своем нахождении в отпуске.

Адвокат составил ходатайство об отложении судебного заседания, о привлечении к делу третьих лиц, и отправил в суд.

Суд, дважды известив истца, вынес определения суда об оставлении искового заявления без рассмотрения, т.к. истец не явился в суд.

Изучив определение суда… следует непереводимая игра слов с использованием местных идиоматических выражений…..

Вновь закинул старик невод…

Вновь подал адвокат ходатайство… об отмене определения суда об оставлении заявления без рассмотрения.

Фортуна была благосклонна к заемщику, суд отменил определение, и назначил дату рассмотрения искового заявления.

7. Решение суда

В назначенную дату в суд являются истец и адвокат.

Судья недовольно кидает пару фраз, смысл которых «зачем истца привели в суд», задает пару вопросов адвокату, на чём действо заканчивается. Судебное заседание длится пять минут. Еще пара минут томительного ожидания, и вот вердикт оглашен… исковые требования к банку о прекращении ипотеки — удовлетворить.

Получаем мотивированное решение, читаем, и опять… истцы <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Да, двое истцов не явились, но третий истец, в суде присутствовал.

Дальше, больше.

Иск заявлен по одним основаниям, суд в обоснование решения возлагает другие доводы, но к радости доверителей, приемлемые для них.

8. Обоснование исковых требований

Дальнейшее повествование предположу, заинтересует практикующих юристов. Читатели далекие от юриспруденции  остановятся на первой части статьи.

Для специалистов думаю, будет интересен тот факт, что защищая права доверителей,  линия защита строилась по одному сценарию, но судебная система пошла по более простому пути. 

***

В соответствии с условиями договора, дата возврата кредита – 2009.

В соответствии с условиями договора, банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (квартиру), ели в момент наступления срока исполнения любого из обязательств, обеспеченных заложенным имуществом, оно не будет исполнено или исполнено ненадлежащим образом.

До 2017 года, банк своим правом на обращение взыскания на предмет ипотеки не воспользовался.

При этом, согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п.1, п.2 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начиняется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Учитывая, что по договору истец должен был исполнитель обязательства в срок до 2009, и то, что после указанного срока прошло более трех лет, принимая во внимание, что истец лишен права распоряжения жилым помещением при наличии обременения, права истца нарушены.

Верховный Суд РФ в своем определении от 01.11.2016 N 84-КГ16-7 разъяснил спорные отношения, связанные с прекращением ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу подпункта 1 пункта 1 ст. 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

Из положений ст. 384 ГК РФ следует, что в случае перехода к другому лицу прав кредитора по обеспеченному залогом обязательству к такому лицу переходят также и права залогодержателя.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Согласно пункту 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Согласно пункту 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Частью 4 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что если иное не установлено соглашением сторон, то истечение исковой давности по главному требованию, а, следовательно, и по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество, свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем в одностороннем порядке своих прав в отношении предмета залога.

При указанных выше обстоятельствах, в связи с пропуском срока исковой давности по основному требованию у залогодержателя отсутствует возможность как судебного, так и внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество. В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такого основания для прекращения залога прямо не указано.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм материального права, в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

9. Доводы суда в обоснование решения

«Как следует из пояснений представителя истца, в настоящее время задолженность по кредитному договору, в обеспечение которого сторонами был заключен договор об ипотеке — погашена. Доказательств обратного ответчиками в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суду не представлено, в судебном заседании не добыто. Однако ограничения и обременения в отношении объекта недвижимости до настоящего времени не сняты.

Оценивая вышеизложенное, суд полагает, что исковые требования <ФИО1>, <ФИО2>, <ФИО3> к банку о прекращении ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества: подлежат удовлетворению, поскольку юридическое лицо (первоначальный заемщик) исполнило свои договорные обязательства по кредитному договору, в связи с чем ипотека подлежит прекращению.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сохранение записи о наличии на квартиру обременения ипотеки в силу закона на квартиру препятствует истцу в реализации его права собственности по владению, распоряжению квартирой, суд приходит к выводу о необходимости погашения записи об ипотеке на основании решения суда.»

Вывод

Обращаясь в кредитные учреждения (банки), не уповайте на банковских работников. Их цели идут в разрез вашим. И благосостояние ростовщиков зависит от вашей неосведомленности.

Не подписывайте документы, даже когда вы думаете, что понимаете значение написанного до того, как их не проанализируют специалисты.

Своевременное обращение к адвокату/юристу позволит не остаться на улице и сохранить жилье.

Возникли проблемы ∙ Требуется помощь ∙ Вам нужен адвокат ∙ Обращайтесь!
С уважением, адвокат Петров Игорь!