Кейс по принудительному выкупу 1/3 доли в однокомнатной квартире

Летом 2019 года ко мне обратился с клиент с типичной для жилищных споров проблемой.

Проблема заключалась в том, что несовершеннолетний сын клиента является собственником 2/3 доли в однокомнатной квартире в Москве, остальной 1/3 доли владел дальний родственник клиента, который 10 лет назад получил свою долю, однако никак не проявлял интереса в пользовании имуществом, а также никогда не вносил денежных средств по коммунальным услугам. 

Учитывая, что несовершеннолетнему скоро будет 18 лет, его мать озаботилась тем, чтобы наконец-то решить юридическую судьбу вещи, в связи с чем мы стали незамедлительно действовать. 

***

Перед подачей искового заявления мы получили полную и исчерпывающую информацию об иной собственности ответчика, подготовили все необходимые доказательства.

Мы подготовили исковое заявление в суд по принудительному выкупу и внесли необходимую денежную сумму на депозит, а также попросили суд наложить обеспечительную меру на квартиру, чтобы никто не продал и не подарил долю во время суда.

Суд принял исковое заявление к производству и благополучно отказал нам в наложении обеспечительной меры, спасибо. После непродолжительного количества времени 1/3 доли перекочевала от нашего ответчика к его совершеннолетнему сыну по договору дарения, который взломал замки, вселился в квартиру и зарегистрировал в нем всех своих несовершеннолетних детей с различными медицинскими диагнозами.

Чтобы Вы понимали, уже во время судебного разбирательства в однокомнатной квартире с жилой площадью 34,60 кв.м. (комната 21,10 кв.м.) уже было зарегистрировано 7 человек.

Пришлось все менять на ходу: устанавливать заново все обстоятельства по делу, уточнять иск, готовить обоснованные ходатайства о злоупотреблении правом, чинении препятствий, и самое главное, снова заниматься сбором новых доказательства и подбирать судебную практику по злоупотреблению правом.

***

В качестве обоснования своей правовой позиции я придерживался следующих тезисов:

1. Квартира однокомнатная, в связи с чем вещь является неделимой и невозможно определить порядок пользования в такой квартире.

Здесь, на мой взгляд, нет никакой разницы как если бы мы занимались разделом, например, автомобиля. Автомобиль поделить нельзя. Нужно определить у кого нуждаемость в пользовании выше, у кого ниже, и соответственно необходимо оставить имущество наиболее нуждающемуся, а другому присудить выплату денежной компенсации. Ведь иначе никак разрешить вопрос не представляется возможным, жилищные войны будут продолжаться и дальше.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ст. 252 ГК РФ)

2. У ответчиков имеются иные объекты недвижимости, что указывает на отсутствие заинтересованности в использовании спорного помещения.

А мы подготовились к процессу, и благодаря четкому понимаю, что необходимо доказать, мы истребовали и добыли доказательства без помощи суда, а именно:

• У первого ответчика имелась квартира (свыше 50 кв. м.) в которой он был собственником и имел в ней регистрацию свыше 20 лет;
• У второго ответчика имелось несколько объектов недвижимости, а именно однокомнатная квартира, жилой дом с участком, а также совместно нажитая квартира с супругой, в которой были зарегистрированы также все их дети (до момента начала судебного разбирательства).

А у нашего несовершеннолетнего клиента, напротив, иного объекта на праве собственности не имелось, и он участвовал в приватизации спорного помещения, в связи с чем имеет право бессрочного/пожизненного пользования и его право пользования ни в административном, ни в судебном порядке в связи с этими обстоятельствами прекратить нельзя. 

3. Новый ответчик злоупотребил правом и повел себя недобросовестно, в связи с чем права несовершеннолетнего лица существенно ущемлены.

Все мы знаем нормы о добросовестности (статьи 1, 10 ГК РФ). На мой взгляд, суд обязан в каждом конкретном случае устанавливать соответствует ли поведение того или иного лица общепринятым и разумным правилам поведения, и как следует поступать добросовестному лицу.

Новый ответчик (которому подарили 1/3 долю) должен был понимать при принятии объекта в дар, что:

• Его 1/3 доля является незначительной и менее учетной нормы по г. Москве;
• Квартира обременена регистрацией лиц, которые участвовали в приватизации и имеют право пожизненного пользования;
• В однокомнатной квартире проживает семья из 3 человек;
• Фактическое вселение и определение порядка пользования в такой квартире невозможно;
• Ключи от предыдущего собственника ему не передавались.

Но наш ответчик пошел дальше, взломал дверь, начал осуществлять ремонт, оплачивать коммунальные платежи, регистрировать своих детей. А мы каждый раз идем и фиксируем, идем и фиксируем, участковый пожимает плечами.

В прочем, все вышеуказанные действия обернулись против нашего ответчика.

4. Обоснование позиции судебной практикой Московского городского суда.

Может быть я никого не удивлю, если скажу, что по данной категории дел очень много отмен в апелляционной инстанции. В данной ситуации суды первой инстанции не спешат удовлетворять подобные требования, потому что жилищный вопрос всегда очень серьезный. А иногда бывает так, что суды неправильно определяют юридически значимые обстоятельства по делу, или неправильно применяются норму права.

Мне удалось сразу же отыскать судебные акты по апелляционной инстанции, которыми решения моего же суда (в данном случае Нагатинского) были отменены, а исковые требования удовлетворены.

Судебную практику мы приобщили к материалам дела, судья ее приняла и учла при принятии судебного акта.

***

Как итог, успешно завершенное судебное дело, которое в апелляционной инстанции не обжаловалось и вступило в законную силу.